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南京商业综合体开业井喷 最给力的你绝对想不到是谁？
2016年，南京又将迎来一批新兴商业综合体，如火如荼在建的、即将动工的、规划就要实现的......比如、明发新城天街、乐基广场等今年即将开业。然而，螳螂捕蝉，黄雀在后，城东尤其是麒麟的势头不容小觑，从之前的规划迟迟不来，到后来的商业体不断新起，再到现在利好不断，不仅房价噌噌直涨，各种商业配套规划也在加速发展。已建成和在建规划项目竟有9家之多!当之无愧的给力王!惊讶眼球的同时，大家逛街吃饭又会多一个选择！也算造福一方吃货哦！什么？你还不知道?那就容小白给您说道说道——2016年“撩客”新招，城东这些建好的、在建的、规划中的商业综合体，有开在你家门口的吗？目前城东片区已建成的主要商业配套有：招商花园城(马群)、森林摩尔商业综合体(钟灵街)、东城汇(仙林大学城)、金鹰奥莱城(仙林大学城)。森林摩尔森林摩尔位于中山门大街与灵谷寺路交界处，背倚南京屋脊紫金山，毗邻多个人文风情重地，自然环境得天独厚，是中山陵风景区绿色生态的延续，也是对景区配套的精致扩容。其建筑外形是由世界先锋建筑大师Rainer&Pirker亲自操刀设计，整个建筑一改常规方盒形建筑形态，新颖的九座树墩形建筑，使自然肌理融合与建筑物。九座树墩形建筑依照紫金山山势而建，以绿色建筑美学实现与周边环境艺术交融，各建筑之间由空中连廊连贯而成，结合3000平方米屋顶水域平台和9个空中花园观景平台，不仅改变了传统商业的嘈杂拥挤，同时也构建了风景区内一座森林式先锋建筑艺术品，成为地标性的城市史诗。招商花园城在金鹰奥莱城落户仙林的两年后，日，城东马群一带的居民迎来了专属于自己的综合体。“很长一段时间家旁边没有大型购物中心，只好买衣服上天猫，吃饭团购上58同城，买数码家电上苏宁易购，有了花园城，至少平时放松休闲有个去处了”很多附近居民感慨。花园城与马群地铁站零距离接驳，规划中的16号线与17号线也将在马群站交会，同时，根据规划，“十二五”期间马群交通换乘中心在花园城南侧将建成开放，12条公交线路、私家车、地铁均在此换乘，家住城东的市民出门购物将更加便捷。金鹰奥莱城2011年4月正式开业的金鹰奥莱城，可以说是仙林乃至整个城东片区第一座真正意义上的商业综合体，不仅如此，它也开启了南京崭新的奥特莱斯时代。据了解，金鹰奥莱城隶属金鹰商贸集团旗下，为中国首家“第四代奥莱”，也是南京首家正宗的奥特莱斯。金鹰奥莱城地处风景秀丽的仙林新城区中心位置，紧邻地铁2号线仙林中心站。坐拥美丽湖景，购物环境优雅的金鹰奥莱城有6座主题馆，由近300间时尚品牌折扣店、超大停车场、影院、大量国际餐饮连锁、美容SPA、高端超市和银行等数十间物业组成，是集购物、休闲、娱乐、度假等为一体，以奥莱为主题的开放式Mall。当然，还有正在规划建设又值得期待的商业体？万达茂万达茂位于仙林湖南侧，总投资金额达150亿元。与南京另外两座已建成的万达广场不同，“万达茂”将不再以商业为主，而是主打文化娱乐招牌，零售占比低于25%。是万达在世界首创的大型室内文化、旅游、商业综合体。其中最引人关注的使其全新的主题乐园业态。据介绍，该主题乐园为4万平米的室内主题乐园，由“紫金观天”与室内主题乐园两大板块构成，具有设计创意唯一、设计团队国际大师组合的特点。主题乐园凝聚了南京六朝古都的传统历史，将通过大型的声、光、电等现代形式进行展示，全面满足不同年龄层次客户对于文化旅游、体验消费的生活需求。所有的项目完全室内化，彻底解决气候对娱乐的影响，演绎极具未来都市感的生活场景。除了挑高30米的室内游乐场，还将拥有水公园、电影主题公园、国际影城、滑冰场等丰富业态。富力水街坊富力水街坊是麒麟新城率先启动的龙头项目，是麒麟新城的首个商业综合体，填补了此前的商业空白，同时更是提升了麒麟新城的投资价值，奠定了整个城东的商业基础。富力水街坊由上市名企、全国地产10强之一的富力地产投资逾80亿倾力打造，是集科研、办公、休闲、住宅、商业于一体的大型城市综合体。日，富力水街坊知名品牌招商大会暨意向商家签约仪式在项目湿地会所内隆重召开，麦当劳、屈臣氏、花津浦、雍福苑、味千、85度C、联华等11大品牌商家意向签约入住，后期工作正有序进行中，多元化业态，激活麒麟无限商机。星立方日前全面开工的“星立方”商业综合体项目，由江苏省广播电视集团有限公司投资建设，位于麒麟生态公园南侧，占地面积64亩，总建筑面积约19万。该项目将引进国内外优秀的家庭娱乐中心项目，包括冰雪主题乐园、室内水世界、IMAX科技影城、儿童剧场等项目。沣麒广场去年12月，作为科创园核心地块的G69地块，位于麒麟生态公园北侧，Bb商办混合用地，综合容积率5.37，被“南京沣麟”以5.51亿元底价获得。接下来，这块规划中重中之重的地块，将建设沣麟广场，据悉目前已经动工。麒麟CBD中央公园麒麟科创园中央公园位于麒麟生态科技新园中心区域，属于“生态化”低密度开发地区。整体格局为：东西两侧分别为两个大型商业CBD地块，中间由中央公园连通，运粮河自东向西贯穿而过。西侧的商业地块是富力地产即将在麒麟科创园打造的CBD，将打造高端办公、写字楼、超五星级酒店等；东侧CBD地块北侧还将建设2栋350米的超高层塔楼，结合整体的序列，形成南京麒麟门户形象。目前，公园园林景观已大致呈现出轮廓，但公园内并没有施工队伍进行进一步的施工建设，只有少数的工人在进行园林护理。（来源：买哪儿）
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南京商业综合体开发总量趋饱和中的冷思考！
一场大规模的商业综合体建设浪潮正在南京兴起。2015年，南京一口气连开、艺术商业广场、环宇城等10多家商业综合体。2016年，江宁·21世纪太阳城、景枫KINGMO购物中心、城中·茂业天地……又将接踵开业，全年新开业综合体再次轻松突破10家。更多商业综合体还在酝酿：仙林万达茂、河西金鹰天地、六合紫晶未来城商业综合体……市统计局数据显示，全市已建、将建商业综合体将超过50家，南京在建购物中心面积位列全球前十。商业综合体的兴起，给市民的生活消费带来了极大便利。但“热开发”也让市场萌生了新的隐忧，综合体从最初开一个火一个，到如今发展冷热不均。以1000万的消费人口来计算，南京到底能容纳多少综合体，目前有没有过热？市统计局商业综合体统计课题组认为，参考“人均1平方米商业面积”的国际标准，南京超标了，全市商业综合体扎堆和同质化现象已比较严重。2013年，商业综合体从无到有改变生活家住鼓楼区颐和路的退休大学老师张琳女士还记得2003年，南京第一家商业综合体——新城市广场开业的情景。“新城市广场让我第一次听说了ShoppingMall这个词，这对传统的消费方式是个颠覆。以前我们买衣服去百货商场、看电影去电影院、吃饭去饭店，但是这个广场里超市、餐厅、百货、电影院什么都有，去一个地方就够了。记得开业那天，我坐着公交车连去逛了两趟，太新奇了。”她说。所谓“商业综合体”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的3项以上功能进行组合，形成的多功能、高效率、复杂而统一的综合体。如果说新城市广场是商业综合体的1.0版本，那么2008年后，水游城、虹悦城的相继出现将南京商业综合体带到了2.0版。现任江苏景枫投资控股集团副总裁的吴正梅，在行业里被尊称为“Mall姐”，水游城和虹悦城过去就是由她来主导建设的。她介绍：“人们对商业综合体最初的理解是有超市、百货、电影院，再往后怎么发展？于是出现了水游城、虹悦城这样的‘家庭娱乐中心’，一家人在Mall里不仅可以购物，还可以娱乐。”水游城里，一条长达280米的人工小溪穿梭其中，音乐喷泉和水流循环系统全天运行；在虹悦城，室内喷泉定时开放，每天定时有表演。这些看上去与购物无关的“配置”，让顾客耳目一新。Mall的出现不仅改变了市民的消费方式，还深刻改变了南京商业核算、管理方式以及招商模式：从传统百货的代销、扣点模式，转变为“当房东”；传统百货“52：18：30”的购物、餐饮、娱乐传统黄金比例也被彻底颠覆。2014年初开业的水平方、江宁万达两家商业综合体，开业时餐饮占比提升到了40%以上。这一轮“造Mall”运动，顺应了市民消费需求变化，更以较强的“体验性”抵御住了电商平台来势汹汹的第一波进攻。BB数量“急速膨胀”，冷热不均现隐忧看好前景，越来越多商业地产商加入“造Mall”行列。2010年之前，南京商业综合体仅6个，而年每年新增综合体超10个。以今年为例，下月，江宁百家湖地区将同时开业两家大型城市综合体：一家是江宁·21世纪太阳城，里面有和美国好莱坞魔法工厂携手打造的全国首座“圣诞的魔法城”室内主题公园；一家是景枫KINGMO购物中心，内有跨层景观瀑布、8米无边界挑空游泳池。预计在年底，和水游城、水平方一街之隔的城中·茂业天地也即将开业，3个Mall距离不过20米。数量上的急剧攀升也加剧了竞争，摊薄了红利，部分没有特色的商业综合体陷入生存困境。上月，记者走进河西嘉业国际购物中心，发现这里的自动扶梯已经被围挡起来，大楼空空荡荡，昔日的商家几乎撤空，只剩下一家琴行以及顶楼的泰尚房餐饮等极少数商家在运营。嘉业国际购物中心于2011年开业，是奥体商圈最先开门迎客的商业综合体，集精品购物、休闲娱乐、时尚餐饮、婴幼教育四大业态于一体。当时，对于商业设施稀缺的奥体片区来说，嘉业国际购物中心的开业曾被附近居民视为重大利好。但由于定位、运营等方面的欠缺，客源被周边的中央商场、拉德芳斯风情街、华灯坊等新崛起的商业设施稀释，商户陆续撤退。市统计局数据显示，冷热不均是南京商业综合体面临的现实状况。目前，南京有年客流量超1000万人次的综合体7家，其中德基广场以将近2800万人次的客流总量勇夺冠军宝座。在2015年度国内商场销售额排行榜上，德基广场以70.2亿元的销售额稳占榜首。但南京也有一批在“苦撑”的综合体。江苏省餐饮行业协会秘书长于学荣发出的行业预警值得业内关注。他说：“这些年餐饮渐成商业综合体主力业态，但由于商业综合体餐饮项目严重过剩，竞争加剧，餐饮企业盈利能力下降，有了人气没了财气的现象正在综合体餐饮中上演。当前，苏南地区商业综合体餐饮服务单位近七成处于亏损状态，二成处于保本，仅有10%的餐饮企业盈利，品牌餐饮在综合体中已出现撤店潮。”CC“踩刹车”还是“转方向”？南京发展综合体还有没有空间？该“踩刹车”还是“转方向”、调结构？中商商业发展规划院副院长郭亮分析，参照国际上的“来访指数”标准计算，南京商业综合体指数已经趋于1，即数量趋于饱和，达到了“阈值”。但是南京商业综合体的空间布局又非常不平衡，在传统商业中心扎堆、过剩，在新城、郊区又很稀缺。从发展趋势看，南京不会再是以新街口为核心的“单商圈”城市，未来肯定会向“多商圈”发展。在新区开发中，商业综合体未来依旧是最有效的造新城工具。拿江宁秣陵的“砂之船”来举例，其所在片区商业设置缺乏，如果没有商业综合体做先导，可能永远是晚上黑黢黢，白天冷清清。“主城饱和了，但商业综合体在新城还有很大发展空间。未来南京要做的是优化结构，把控总量。在建新商业综合体前，先考量一下，是否可以依托老的商业设施打造。政府要引导商业综合体向城郊、新区转移，保证总体量不再增加。”郭亮说。他还建议，未来，商业综合体要走多元化道路。从国外经验看，城市综合体有很多拓展空间，涉及养老、文化、旅游等多方面。比如日本、新加坡出现了“绿色”主题商业综合体，从建筑设计到提供的商品服务，都是绿色健康主题。记者了解到，南京新一代商业综合体已经在进行3.0版本的探索。吴正梅说，在互联网的冲击下，综合体更强调体验、互动。下月即将开业的景枫KINGMO购物中心定位为都市购物中心，提出的口号是“Morethan Mall，不止是商场”。这个城市综合体很智能，顾客出门前就可以通过APP订车位，进入停车场后APP将自动指引你去车位。综合体注重互动，引进了一批互动店，披萨店、饼干屋欢迎顾客来DIY；虚拟现实VR店等科技商铺将成为潮人聚集地；一座高28米的巨型裸眼4D互动屏幕，将把顾客的互动场景生成照片发朋友圈。商品结构也出现变化，服装比例下降到20%—30%，餐饮比例下降到24%—25%，娱乐、生活服务占比大幅提高。金大地集团旗下的金奥国际中心商场也在试水。金大地集团董事钱凌玲说：作为奥体标杆性商业综合体，她一直在思考差异化之路，得出的结论是“反传统”，企业要做的是南京第一家“生活美学和艺术人文相结合”的综合体。她说，目前国内大多数商场、综合体的目的性都很强，就是喊顾客来购物，并没有把综合体打造成休闲体验地方。金奥填补了这个空缺，引进了艺术馆、书店、博物馆等文化业态。“综合体想做得好必须创新，未来，我们还考虑在大综合体里打造一个个有主题的迷你综合体，比如以书为主题，除了书外，同时引进小超市、文创产品、迷你院线…一个书店就是一个小小的主题购物中心。”钱凌玲说。DD综合体发展考验城市规划能力商业综合体的发展不仅仅考验着综合体经营者本身的能力，也考验着其所在城市、区域的规划配套能力。记者在采访中发现，在市中心商业综合体“吐槽”竞争过度的同时，新城区商家则渴望拥有“集商成势”的商圈氛围。有一个细节很能说明问题：南京人去新街口叫“逛街”，因为新街口业态丰富，交通便利，不经意就可以逛好几小时；可是在新城区、郊区，消费者习惯说“去某某综合体吃饭”，由于周边交通不便、娱乐、文化等配套设施少，综合体变成了“孤岛”，对外地人没有吸引力，本土顾客停留时间也很短，消费力有限。郭亮认为，扶持新城的商业综合体发展，可以巧用城市公共资源，比如图书馆、博物馆、艺术中心等，这些都是商业综合体需要的元素。过去，城市规划布局是“点对点”的，公共资源彼此独立，相距甚远。但倘若换个思路，在规划时把文化等资源和商业综合体结合起来，形成区域文化商业主题，影响力将叠加放大。对于当前出现的综合体投资扎堆“苗头”，他认为，虽然很多是市场行为很难控制，但政府可以做引导性发布。什么地方需要什么样的商业综合体，哪些地方孤立的大型网点不再进行布局，这些信息可以由政府提前调研、提前告知。近日南京市公示的《南京市商业网点规划（）》，起到的就是这样的作用。（来源：华龙网 记者：张希 实习生：闫紫晴）
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南京商业综合体将超过50家 每个区都有分布
、新城市广场、虹悦城……每到周末，南京几乎每个商业综合体都呈现出爆满状态。据昨天南京市统计局公布的数据，截至去年年底，南京城市商业综合体已有24家，全年累计实现销售额226.13亿元，营业面积131.86万平方米。全年客流总量约1.75亿人次，车位数约为1.6万个，商户从业人员数达到3.58万。此外，南京规划建设或已建成的城市综合体超过50家，各个板块均有项目在建、完工或者酝酿建设，南京在建面积位列全球前十。
南京每个区都有商业综合体
1996年4月，新街口的购物中心开业，南京第一家商业综合体就此诞生。20年间，随着社会经济不断发展，商业综合体在南京已经是遍地开花，随着去年9月溧水康利广场的正式开业，南京实现了区区有商业综合体的局面，投入使用的商业综合体总数达到了24家。
商业综合体是城市扩张到一定阶段的产物，它是商业零售和融合发展的高级形态。一个现代商贸中心城市尤其是现代国际商都往往都有一批现代化的知名大型商业综合体。2010年之前，南京仅有6家开业的城市综合体，但最近的6年，城市综合体进入了爆发期，18家新开业的综合体中，仅2015年一年就开业了6家，形成了全城尽是综合体的局面。截至2015年底，这24家商业综合体全年累计实现销售额226.13亿元，商户数共计6335家。
停车难吃饭难是通病
“南京的商业综合体真是让我又爱又恨!”家住南湖的张先生，几乎每个周末都要带孩子去一趟河西万达，“万达里面几乎什么娱乐项目都有，看电影、逛商场、吃饭，孩子也喜欢去，可每次想起停车排队、吃饭排队，我一个头就要变成两个大。”正如张先生说的那样，停车难吃饭难，几乎成为商业综合体的通病。
即便像河西万达这样拥有1000多个车位的综合体，一到周末，停车场门口同样会排起长龙。尽管现在绝大多数的综合体都已采取更加快捷的停车收费系统，但高峰期排队的问题，却始终得不到解决。“停车取车确实是很难解决的问题，平常倒还好，一到周末的中午或者晚上，没有半个小时别想找到位置，出去也要费好大的劲。”河西万达一位商户老板说，“南京大部分综合体都面临这样的问题，这好像也是个世界性的难题，因为周末的客流就是比平常多很多!”
停车难，吃饭也不容易。统计数据显示，南京全年总客流量超过100万人次的商业综合体有15家，其中超过1000万人次的有7家，德基广场以将近2800万人次的客流总量勇夺冠军宝座。这就使得周末的饭点，几乎所有综合体内的餐厅门口都有排队等翻台的消费者。更夸张的是，虹悦城某自助餐厅，11点开门营业，周末10点钟就会有人排队取号。
河西一公里就有一家综合体
在南京市统计局的报告中，规模过大、布点不均成为南京商业综合体存在的突出问题。以河西为例，江东中路从草场门大街到河西大街这几公里之内，已经云集了新城市广场、广场、河西万达、河西中央商场、金奥中心、河西中央公园6家建成的商业综合体，再加上已经动工的河西金鹰，以及即将营业的金基广场和河西德基，密度之大确实令人咋舌。
据南京市统计局初步了解，目前南京市规划建设或已建成的城市综合体超过50家，各个板块均有项目在建、完工或者酝酿建设，南京在建购物中心面积位列全球前十强。按照国际惯例，商业面积与人口的配比是“人均1平方米”，而这一商业面积包括城市中心商业、区域商业、社区商业等多种业态，目前南京市商业面积与人口比例远超这一配比数字，全市的商业综合体扎堆和同质化现象比较严重。“现在我都遇到了选择性障碍了，带小孩出去，都不知道去新城市广场、苏宁广场还是万达了，这些综合体的模式都差不多，里面也没有太多特别的东西，逛多了其实都一样。”张先生说。
实际上，城市商业综合体内容趋同、布点不均，已经成为一个比较突出的问题。南京市统计局的报告也指出，决定商业项目生死的关键在选址、业态定位、规划设计、招商和运营管理，这些环节环环相扣，任何一个环节出现问题都可能影响项目的成败，而区位选择尤为重要。商业综合体的开发不能一哄而上，对现在正在建设的商业综合体要进行综合效益评估，适当调整其主体功能，避免同质化竞争。建设商业综合体，需要全市统一规划，划分区域功能。使得各地建设的综合体有不同特点，有不同的功能定位，人们可以根据各自所需，到不同地方的综合体去消费，扩大人们的消费半径，使南京全市各区都有差异化的热点商圈，南京的消费资源得以全面地利用起来。
并非所有综合体都能盈利
商业综合体在南京城遍地开花，足见南京人的消费热情和消费能力，不过一个不容忽视的现实是，并不是所有综合体都能实现盈利。
成功的商业综合体作为区域内大型“一站式”购物天堂，必将吸引其辐射范围内的消费者进行消费，进而提高项目自身和区域内的土地价值、商业价值，以及促进第三产业的发展。目前，南京的商业综合体，业态分布种类较多，零售、餐饮、、游乐游艺、、教育培训、健身养生等均有涉足。总体看，零售业占绝对主导地位，餐饮业次之。2015年末，这两种业态的营业面积占全部营业面积的比例分别为60%、23%，入驻商户数分别是4929家、1106家，全年零售业、餐饮业商户实现的销售额占全部综合体销售额比重分别为81%、13%。据调查，南京城市商业综合体经营模式主要为招租模式，从租金收益看，24家城市商业综合体合计实现租金收入10.83亿元，比上年增长27.3%。
不过，与主城区及河西地区的商业综合体几乎每天爆满相比，南京周边地区的商业综合体，效益相对差了不少。如江宁的汤泉奥特莱斯，由于远离主城，加上周边配套设施并不完善，目前并没有达到预期的成效。
（来源：南京晨报 记者：盛文虎&魏炜）
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