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电商费什么鬼？佛山某楼盘5万抵10万优惠陷阱公开！
日期： 11:06:04
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来自广州的朱女士在佛山三水区帝某湾楼盘购房一年之后才发现，当初开发商宣传的“5万抵10万或15万”的“电商费”根本没有优惠。而本地人却没有这笔所谓的“电商费”！这不是欺诈吗？佛山装修网就来和大家揭秘这个所谓的电商费是什么鬼？
广州购房者佛山遭遇“优惠陷阱” 普遍存在的“电商费”涉嫌欺诈消费者
购房“电商费”从发展商让利的营销行为，为何演变为“变相涨价”。企业说的很模糊，又不写入合同，监管难，消费者权益谁来保障?
佛山装修网获悉，来自广州的朱女士在佛山三水区帝某湾楼盘购房一年之后才发现，当初开发商宣传的“5万抵10万或15万”的“电商费”根本没有优惠。让她更气愤的是，同为业主，小区里佛山三水区当地的购房者均未交这笔“电商费”，而来自广州的业主则无一例外都交了。
2017年6月，调查员发现，收取“电商费”的行为不仅发生在帝某湾，三水区甚至佛山市多个楼盘均存在这样的行为。“电商费”到底有什么猫腻?这种实为“变相加价”的“电商费”为何长此以往冠冕堂皇地存在?
帝某湾楼盘外景
宣传价格超过备案价格23%
帝某湾地处佛山市三水区西南街道文峰西路，附近分布着不下3个楼盘，周围规划有学校。落户方便、学位房，加上三水区不限购、房价较广州低都吸引了大批来自广州的购房客。
朱女士第一次见到“帝某湾”是在其工作地附近的马路上。一群挂着工作牌的房产销售向她递传单，同时告诉她，楼盘现有“5万抵10万的优惠”。佛山装修网了解到，虽然当时的传单已不在，但销售人员微信朋友圈里至今还保留着这个优惠信息。
广州房价无法企及，她对邻市这套50多万的房子很有兴趣，于是和不少广州购房者一同乘大巴前往帝某湾看房。“当时楼盘外面停放了大概10余辆来自广州的大巴。”
到达楼盘销售大堂，帝某湾销售给他们介绍楼盘的情况，一并介绍了“5万抵扣10万”的电商费。面对这样一个赤裸裸的“以钱抵钱”的大优惠，她也起过疑心，但最终还是交了。“开盘当天人太多了，大家都急着交定金。销售还说，如果不交这笔电商费，就按原价购房。”
业主林先生提供了一份《推荐置业计价表》。表中可以清晰地看到，帝某湾的房价是如何经销售放大，再以“电商费”的名义“优惠”下来的。
《计价表》显示，一套70.22平米的房子原价53万多，经打折，再经“5万抵10万的优惠”，最终售价44万多。何以说53万多的房价是经过放大处理的?因为，之后业主查询了房子在当地房管局的备案价格，发现备案价格和最终交易价格相差无几，倒是和销售提供的53万多恰恰差了10万元完整，超备案价格23.12%。
《计价表》显示，房屋“原价为”53万多
备案价格显示，房子价格为43万多
众多业主到三水区各个相关部门投诉，最终于5月16日报了案，寄希望于警方能够给他们一个交代。业主认为，帝某湾的销售人员以大幅度高于备案价格卖房，再虚构房价欺诈消费者，已然违规。
佛山装修网了解到，6月5日，陪同业主来到开发商的办公室。面对业主对虚构房价的质询，该公司罗姓负责人表示，“当时的备案价格在销售大厅也有公示，我们当然得按照备案价格来进行销售。开发商绝对不会收这5万块钱电商费，业主当初也不应该交这笔钱。”
“那怎么解释，定金和‘电商费’都是在你们同一个财务室交的?”对此，罗姓负责人称，公司的POS机肯定是在自己财务人员手中，但业主的电商费却是刷给了另一个公司。
业主对此进行了反驳。“当初我们业主交钱都是按照顺序来的。进到财务室，先用一台POS机刷5万‘电商费’，再凭收据到另一台POS机刷2万定金。我们不可能直接交定金就办完手续，开发商的财务人员肯定是知道‘电商费’这事的。”
开发商：和中介公司没有合作关系
蹊跷的是，其中一位购房者pos机回单显示，5万“电商费”并没有直接打款到开发商或者中介公司——中某地产的账户上，甚至没有打款给和业主签协议的佛山置得电子商务有限公司(以下简称置得电子)，而是直接打给了名为“广州花都区音派”的账户。查询工商资料发现，广州花都区带有“音派”二字的公司为“广州音派贸易有限公司”，其经营范围为“商品零售贸易和商品批发贸易”。
在购房者提供的一份名为《置某房源网团购VIP会员申请书》的合同中，这5万“电商费”的定义是：申请成为置某房源网团购VIP会员需缴纳电商服务费。调查员以“置某房源网”为关键词在网络上进行搜索，不见任何相关网站。
《申请书》显示，这5万电商费为成为会员需要交纳的“电商服务费”
众多业主一致表示，在购房过程中，置得电子根本就没有提供过任何服务，业主也没有从网络平台进行过任何操作。
资料显示，向业主收取“电商费”的公司不止一家，“优惠”幅度有“5万抵10万”和“5万抵15万”两种。此外，帝某湾的两次开盘采用了两拨不同的销售。首次开盘的为中某地产公司员工，二次开盘为合某置业员工。
业主认为，销售人员推销“电商费”和业主们缴纳“电商费”都是在帝某湾的销售中心进行的，开发商脱离不了干系。
但事情出乎业主的意料，在一份落款为“三水区发展和规划统计局”的公函中，开发商否认了和上述所涉及的公司有合作关系。开发商罗姓负责人向业主解释道：“我们仅同两家公司有签代理销售的合同，跟其它公司没有任何关系。
工商资料显示，置某全称为广东置某置业有限公司(以下简称“置某置业”)，在佛山有分公司;广东合富房地产置业有限公司为合某辉煌集团旗下企业。
调查员来到置得电子的工商注册地址，不见“置得”字眼，却是置某置业公司所在地。该公司工作人员告诉调查员，置得电子是置某置业的子公司。该工作人员表示要请公司律师来接受咨询，又在“来的路上”告知“来不了”，“建议业主走法律途径”，随后拒绝了调查员的咨询。
置得电子工商注册地址实为置某置业办公地点
至此，涉及帝某湾楼盘“电商费”一事的所有企业已全部显现出来。从梳理的关系图可以较为清晰地看出，直接收取业主“电商费”的电子商务公司实际上通过间接的联系，最终都至少指向了楼盘的直接代理商——置某置业和合某辉煌，而至于开发商有没参与“电商费”的利益分成，目前尚无明显证据。
遗憾的是，从业主处获悉，佛山市公安局某分局对业主报警之事不予立案。在《不予立案通知书》中，该局认为业主们提出的“被诈骗一案没有犯罪事实发生，不需要追究刑事责任”，“本案属于商品房买卖合同纠纷，事主举报的内容属于其认为销售方有商业欺诈的行为，并不是刑法上的诈骗行为。建议报案人依法向人民法院提起民事诉讼。”
相关部门也表示：“从投诉人提供的证据材料来看，暂未发现佛山市该开发商存在价格违法行为。如投诉人就上述投诉事项能举证新的举证材料，可向我局反应。”
“电商费”普遍存在 亟待监管
收取“电商费”的行为，在行业内或早已不是新鲜事。
同样位于西南街道的御江南楼盘的业主也交了电商费，因时间和房屋面积不同，金额2至5万不等。佛山装修网获悉，业主陈女士表示：当时带领她看房的是某家。“电商费”也是交给了某家，总计2万元，但其中1万元没有任何收据凭证。
此外，三水区的汇信华府和时代城楼盘、南海区的丽日广场均有业主向反映交了“电商费”。
一名长期从事房产销售的工作人员表示：收取“电商费”属于“基本都有”的情况。“‘电商费’说得好听点叫团购优惠，不好听就是给中介的代理费，一般是2万至5万不等。”
业主不交‘电商费’会如何?
“不可能不交，没有遇到过不交的客户，不交就按照原价卖。即使客户不通过中介，而是直接找驻场销售买房，最终开发商销售也要带领业主交“电商费”。他还表示，“开发商财务在收定金时会检查业主是否已经交了‘电商费‘。‘电商费’肯定不会直接打款到开发商的账户，而是一个第三方电商公司，私底下开发商到底有没有收钱就不知道了。”
帝某湾的业主之所以坚定维权，是因为部分三水区业主在维权之后，已成功将“电商费”收了回来。据了解，该楼盘的“电商费”是分批且只针对有投诉维权的业主进行退还。右岸春天之前的退款方案并未公开，领到退款的业主均签署了一份保密协议。
眼下，帝某湾的业主又将存在已久的“电商费”问题摆在了相关部门面前。这不仅涉及到帝某湾业主的权益，更涉及到多年来已经收取“电商费”的三水区大量楼盘开发商、中介和业主。
律师认为，在开发商否认与电商公司存在合作关系的前提下，收款的电商公司虚构和开发商关系以及“5万抵15万优惠”的优惠，已然涉嫌欺诈消费者。
职业打假人则表示，虽然收取“电商费”的主体和房款不是一个主体，但其性质都是房价的一部分。电商公司收取“电商费”本质上讲属于欺诈行为，首先它并没有给购房者提供什么服务，再者平台所说优惠实际上是虚假的。
“过去‘电商费’是一种企业让利的营销行为，对购房者比较有吸引力。现在的‘电商费’实质是‘变相涨价’，企业说得很模糊，又不写入合同，监管起来很难。”行业人员这样表示。
他认为，和中介费不同，政府部门对“电商费”的监管是不到位的，建议房管部门应加大督促力度，定期走访楼盘，抽样检查，对违规企业采取管制措施。
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房地产开发商为什么很多都要搞两万抵十万、三万抵三十万等团购活动?
交定金之前或者同时要求购房者刷一个不的小互联网公司的POS机。开发商为什么要这么干，对销售商品房有何好处？对购房者有什么潜在风险？
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邀请有实战经验的人来回答你就对了～首先，提前收钱是为了在开盘前更为准确的盘点意向客户。把自己想成操盘者更容易理解这一点。到开盘前一个月或者晚两周的时候，基本每天晚上销售经理要做的事情就是和置业顾问一个一个梳理客户，然后在这个基础上安排开盘的各种策略（开盘准确时间、推盘数量、开盘方式、紧急营销措施甚至于终的价格等等），操作的越精细，开盘质量越高。（热销的楼盘操作上可能不会要求这么精细）那么如何判断客户意向呢？置业顾问会讲述和客户沟通的整个过程，包括客户的一言一行，然后凭借经验来做初步判断。这个难度是因客户特点和置业顾问水平而异的，随时有可能判断错误，以此作为进一步决策的凭据是很冒风险的。所以，愿意提前交钱，是判断方式里保险、准确度的一种。然后就是交钱方式的问题了，早就是收“诚意金”，开盘时诚意金转为定金，但这种方式在09、10年左右被明文禁止， @磨鉄的答案写了这个规定（当然各个城市的执行力度不同，很多二三线城市照收不误）。开发商是很灵活的，总会变着法儿让客户交点儿钱，这就看各自的神通了。其次，这显而易见也是一种优惠方式。这个不多解释了，价格促销在各行各业都有，我想要强调的问题是，给优惠是要有”名头“的，缺乏逻辑直接给出的优惠是没有含金量的，不仅不会吸引客户，甚至会吓到客户，这是营销里低级的手法。给优惠常见的逻辑是“互惠互利“，比如一次性付款的优惠比按揭的高、首付五成的比首付两成的高。愿意提前交钱，也算是开盘操作，给优惠给的名正言顺。所以你看，给两万抵十万，可以同时满足以上两项功能（当然前者几乎是必选项，后者是可选项），那么对于愿意搞促销的楼盘，这便是喜闻乐见的营销手段，红遍大江南北，也是相当正常的咯。纠正 @磨鉄关于开发商提前回笼资金的说法。且不说这点儿钱对地产开发来说是杯水车薪，事实上这个钱收进来是根本不能挪用的，会放在一个专门的账户里，等转成定金以后，才能算作开发商的营业收入，正式进账。当然了，以上的操作，前提都是正规的大开发商。你非要问那些小楼盘有什么猫腻，我只能说，买的没有卖的精，我自己没做过，我哪里会知道。我已经在不止一个回答里提过我个人的主张，买房还是选大开发商比较保险啊。谢邀。
不知道下面这条知识能否帮助到您
买房除了看房子本身外,还要看你家房子的出售方,也就是开发商。但是品牌开发商就那么几个,如果真有看好的房子,又不是品牌开发商,应该怎么办呢?
警惕!买房避开五类高危房地产开发商
谢邀！现在的房地产销售开始向电商发展，鉴于电商的运营成本较低，需投入的物力人力较少，且广告效果不亚于传统的广告。对于购房者来说，一般来说是没有风险的，就是在签署协议时，要仔细看清条款。
作为曾经干过这种事的人，来说下重点吧题主说的团购是区别于的，后购房筹金可以转为首期的一部分，但团购是不能的，这也就是团购的下流之处。如，一万抵十万，意味着你就说白白送了一万给开发商用。因为搞不搞团购房价其实都是那个数，不搞团购你就省了一万……
何须长篇大论，这叫锁筹。简单来说销售方可以通过锁定的筹码（诚意金）预估本批次的销售情况，从而更好的进行后续营销动作的调整。
优惠力度太大反而引起客户怀疑，至于和电商合作这一块我们公司没有搞过。一般都是交一抵二，交二抵四，摸清诚意客户数，制定销售价格和政策。使得旺销！
关键的还是改变了原来甲方乙方的结款方式，甲方对客户和客户的来源渠道低头了。君不见今年的百强开发企业，华夏幸福基业能一下业绩爬升这么多，靠的什么
对于开发商的好处就是，利于销售。1、团购是骗你的，只是个说辞。2、如果真的把钱刷到一个小公司了，有两种可能：A作秀。B互联网小公司拿了，基本上意味着你买的房子更贵，比一般的客户更贵。3、抛开那些骗局，的目的有两个：，摸底客户（利于开盘价格调整，开盘产品调整，开盘方式调整等）。第二，变相折扣（房地产的折扣都必须要有个名头，不然你会觉得很贱）。对于客户的风险就是1、买不到喜欢的房，买了不喜欢的房。2、...
对于开发商的好处就是，利于销售。1、团购是骗你的，只是个说辞。2、如果真的把钱刷到一个小公司了，有两种可能：A作秀。B互联网小公司拿了，基本上意味着你买的房子更贵，比一般的客户更贵。3、抛开那些骗局，的目的有两个：，摸底客户（利于开盘价格调整，开盘产品调整，开盘方式调整等）。第二，变相折扣（房地产的折扣都必须要有个名头，不然你会觉得很贱）。对于客户的风险就是1、买不到喜欢的房，买了不喜欢的房。2、花了比一般人多的钱，买了小区的房。
呵呵。为毛我的答案不一样……我们5000顶2w 这5000块都是给电商的…这点儿钱对开发商真心啥玩意用没有~目的是确定意向客户 确定推盘策略 确定终定价~~客户多的话 开盘价必然会调高~
曾经干过此事，所谓2万抵10万，就是先要把原表价提高8万。。。。
主要是用来吸引客户，圈定客户，帮助成交的手段。五万抵十万，两万抵十万，甚至五千抵十万都可以，但是过于大的优惠会让客户产生怀疑，羊毛出在羊身上，底价这种东西是开发商提前预算好的，至于抵多少都是不会过底线的。
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某地彻夜排队认筹楼盘的盛况
问：交定金之前或者同时要求购房者刷一个不知名的小互联网公司的POS机。开发商为什么要这么干，对销售商品房有何好处？对购房者有什么潜在风险？
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作者：Sophia 房产互联网运营老兵
说出真相的可能很多人不理解，但是真相就是：
客户要的，不是便宜，而是占了便宜的感觉！
开发商做营销，怎么可能牺牲掉自己的利益？营销费用管控方面，开发商具有绝对精算的经验值，仔细想想，毕竟开发商不是慈善家！电商更不是慈善家！
买和不买其实是客户自己的事，不可能一个人因为便宜几或者几万就冲动买房子，除非便宜的部分与总房价比，占比较高；而对于本来打算买房子的人，感觉买了个团购优惠就占了便宜似得。
级别知道真相，如果是我，我也会占这个看起来的便宜，至少占了，可能代表没亏；不沾的话，就是倒贴。
作者：知乎用户 互联网+房产+金融
1、广而告之
2、提前锁定意向客户
1、获得购买优先权
2、关于价格优惠。价格都没出来之前，谈优惠都是耍流氓
作者：知乎用户
现在房地产公司为了控制营销成本，广告投放量锐减。网站类广告以前十几万的整屏啥的现在几乎很难做了，于是乎，电商产生了。
电商驻场，假设未驻场前的销售表价为50万元总价，电商进驻后，表价调整为55万，如果交5000电商的团购后，现场折扣可回到50万总价。所有成交客户均交钱至电商处从而获得购房优惠。客户交了5000元到电商，电商提供了广告支持，开发企业案场价格未变，同时开发企业不投放广告因为电商平台一般为当地房地产门户网站，不知情的客户用5000元优惠了总放款的5万。皆大欢喜。看起来不错吧？
开发商在取得预售证之前不允许收取任何形式的认筹金，现在市场不像以前，有客户来尽量能成交就成交了。用其他团购定金或者其他名头，收取一部分钱，给出一个适当的优惠，提前锁定一些意向客户，然后通过意向客户的多上，决定开盘时间以及价格。都是这个套路了。
作者：净化作用假说
首先需要说明的一点是根据国家现行法律和地方法规，房地产开发企业在未获得商品房预售许可证的情况下是不得向购房者收取任何形式的订金（非定金）、认筹金、意向金等。这就是为什么这些所谓两万抵十万的两万是交给一个“不知名”的POS机里。
好的，那么接下来我们跳出来想，为什么国家明令禁止，开发商还要钻空子去做呢？
1、开发商需要通过一些方法在开盘前尽可能确定会有多少客户愿意购买，从而确定开盘的套数、价格以及开盘价格等。所以最直观的办法就是收钱，增加客户隐形成本。
2、房地产网站通过收取“认筹金”和开发商分成，赚取利润。所以说房地产网站和开发商是互相需要的关系。
3、对购房者来说，可以获得相应的优惠折扣。虽然羊毛出在羊身上，但购房者直观上会感觉获得了优惠，便于房产销售。
所以，这类的团购活动层出不穷。
作者：温桐 房地产从业者，曾经的报童。
这叫锁筹。
简单来说销售方可以通过锁定的筹码（诚意金）预估本批次的销售情况，从而更好的进行后续营销动作的调整。
作者：董子扬
作为曾经干过这种事的人，来说下重点吧
题主说的团购是区别于认筹的，认筹后购房筹金可以转为首期的一部分，但团购是不能的，这也就是团购的下流之处。
如，一万抵十万，意味着你就说白白送了一万给开发商用。因为搞不搞团购房价其实都是那个数，不搞团购你就省了一万……
作者：魏飘
我的前一份工作就是电商驻场，这个活动就是电商想出来的针对国家限购限贷的对策，可以提前锁定潜在客户，然后想尽办法跨越各种红线让他们买房。
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小编点评：
认筹的人越多，开发商开盘的价格可能越高
以至于，理想中的“优惠”只能是泡影
所以，购房团就是搬起石头砸了自己的脚？
然而问题是，自己不去砸自己的脚，别人会去砸
你不去认筹，别人去
最后房价还是拔高了
而且你还没有得到认筹的那么点虚假的优惠
这就好比，你不去买学区房，但是别人去啊
总有人会把学区房房价撑得普通百姓买不起
从来没有人要跟你团结一致抵抗高房价、高物价
连跟你同一消费水平的人都揣着投机心理
你还能有多少不上当不吃亏的空间？
到底是留给别人砸还是自己砸呢？
谁来answer这个question？？
在线等，挺急的
（本文整理自知乎）
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