登陆福建本土热门论坛
&&|&&&&|&&&&|&&
业主拒交物业费物业起诉到法院
法官：业主交物业费前提下，物业才能提供优质服务 最终法院判定扣减该业主20%的物业费
版次： A22
-- 记录 --
&&&&业主因小区环境脏乱拒交物业费，物业公司则因收不到物业管理费与业主“对簿公堂”。到底要不要交这笔物业费？近日，三明市梅列区某小区一名业主因为不满意物业公司的服务质量，在拒交了2年的物业费后，被物业公司起诉到法院。近日，三明梅列人民法院开庭审理了此案。&&&&小区环境脏乱，业主拒交物业费&&&&2010年，入住新房的柯先生按时交了一年的物业费，但很快他发现小区问题重重。&&&&“入住没多久，我就发现楼顶的住户在顶层养鸡养鸭，并用鸡鸭粪便浇菜施肥，味道十分难闻。不仅严重影响了我们一家人的正常生活，也占用了其他用户平日休息的公共场所。我曾多次向物业公司反映，可物业公司一直没有来处理。而且公共区域的卫生也很差，垃圾丢得到处都是，许多楼的入户大门门锁被损，却长期无人修理。”柯先生说，“我找物业反映，发现物业公司竟然将底层的架空层作为居委会办公场所，致使排气不畅通。更让我忍无可忍的是，接下来我发现，小区经常发生盗窃事件，小区人心惶惶，住起来没有安全感。”柯先生认为，物业公司没有尽到自己应尽的责任，柯先生多次向物业公司反映均无果。&&&&柯先生称，物业公司的态度让他很失望，于是他在交纳了1年的物业费后，从2011年开始就不再交费了。&&&&在拖欠了两年物业费后，物业公司将柯先生诉至法院，要求他支付2832元的物业费。&&&&物业公司：提供了服务，住户就应交费&&&&直至收到起诉书，柯先生才知道，物业公司已经将他告上法庭。&&&&庭审时，柯先生认为物业公司没有提供相应的物业服务，故他有权不交纳物业费。同时，柯先生向法庭提供了相关证据。&&&&而物业公司一方认为，为了管理小区，他们聘请了保安、维修及保洁人员负责小区的物业服务，每年光这些费用都要一大笔。但是，许多业主不交物业费，致使公司资金严重缺失，无法正常运作。所以导致他们无法向业主提供更好的服务。&&&&物业公司已经提供了服务，住户就应交费，服务的质量和服务费的收取应该是相对应的。业主如果有意见可以通过法律手段解决，但是用拒交物业费来处理，只会让双方关系紧张，并不利于服务质量的提高。&&&&最后，三明梅列法院根据双方的情况判定适当减少柯先生的物业服务费用，由柯先生交纳2265元物业费。&&&&法官：可选举业主委员会解决纠纷&&&&对此，三明市梅列法院郑法官表示，本案争议的焦点是业主不满物业公司的物业服务质量，是否能以拒绝交纳物业费的方式来主张抗辩的法律问题。现有一些业主因不满物业公司的管理服务，进而拒绝交纳物业费。这种做法显然是不提倡的。&&&&首先，根据《合同法》和《物权法》的规定，业主应遵守诚实信用原则以及全面履行原则，客观、全面、如实地履行合同约定的义务。&&&&其次，物业公司与业主之间的关系是服务与被服务的关系，按照《物业管理合同》的约定，及时交纳物业管理费用是业主的主要义务。只有在业主充分交纳物业费的前提下，物业公司才能够提供优质服务。&&&&再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释没有说明业主可以以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费。可见，尽管物业公司没有按照《物业管理合同》的约定为业主提供符合双方约定的标准服务，存在违约行为。但业主完全拒绝交纳物业费是缺乏法律依据的。&&&&当然，在业主有证据证明物业服务企业提供物业服务存在服务不到位等违约行为，甚至是物业公司根本没有提供相应的服务时，鉴于物业公司提供的物业服务项目与服务质量以及约定标准存在差距，那么，按照权利义务相一致的原则，就应当将相应的物业服务费用酌情予以扣除。结合本案，法院按照20%的比例相应扣减柯先生物业费的判定也是合情合理的。&&&&此外，郑法官提醒，“遇到类似物业纠纷，业主可以选举合格的业主委员会，通过业委会解决。如果业主委员会协商不成的，只要过半数的业主同意，可以解聘物业公司并另行选聘新物业公司，而不是采取拒交物业费的办法。”&&&&当然，作为物业公司一定要尽到义务，要真正履行和业主签订的物业服务合同中的内容，而作为业主也要客观评价物业服务，要遵守业主公约。&&&&本报记者杨玉娟通讯员郑文红
来源：东南快报，未经许可禁止转载！
更多精彩内容，请登录东快网()
第A22版：记录&&
-- 本版目录 --
联系我们　| 关于东快网　| 广告服务 | 团队日志 | 网站地图
闽ICP备：号　闽互联网新闻信息服务备案　号
　Copyright by .cn
东快网版权所有，未经授权不得转载小区业主拒交物业费 律师称此举业主会吃亏
来源：桂龙新闻网
7月9日，本报9版《业主要求&雷人& 物业收费喊难》一文，报道了南宁市兴宁区一小区的物业公司，有两名长期不交物业费的业主。这两名业主不交费的理由还挺&雷人&的，让物业公司颇为无奈。在这篇文章里，本报&社区记者姐妹团&开通了讨论热线和微博，邀请各位读者热议&物业费那点事儿&。两天来，有不少读者通过电话、短信等，向记者讲述了自己与物业费的纠结事，并希望记者请教律师：拒交物业费，上了法庭后，业主会不会输?
A　业主心声：拒交物业费 理由太多了
家住南宁市白沙大道一小区的张先生说，去年6月份，有窃贼从厕所通气窗进入他家，盗走他大量的现金及贵重首饰。案发后，他认为是物业公司未尽物业管理义务，遂与物业公司协商赔偿事宜，但遭物业公司拒绝。于是，从当年9月份物业费到期之日起，他就拒交物业服务费了。张先生向记者打听：物业说要到法院起诉，真的起诉的话，我会输吗?
家住秀厢大道一小区的叶女士告诉记者，他们一家于2006年入住该小区，原本她都是按时交物业费的，后来因为和物业公司发生一些不愉快后，她开始拒交了。
事情的起因是这样的：2008年秋天，叶女士发现有人在他们家的房屋楼顶违章建房居住，她将情况反映给物业公司，但没见物业公司有什么动静。 2009年1月，他发现家里的房屋开裂了，随后她多次向物业反映，但一直没有人处理;再后来，她家的电单车在物业保安的眼皮底下被偷了。物业管理人员对此却不愿承担责任&&正因为这些日积月累的矛盾，他们一家人决定，用&不交费&来进行抗议。
B　物业公司：拖欠管理费 我们很为难
不交费，业主有业主的说法，而身为&管家&的物业公司也有一肚子话要说。一物业公司的曾经理告诉记者，去年，他的公司被迫从明秀路一小区退出，主要原因就是业主不交物业费。
曾先生说，因为一些特殊的历史原因，他们物业公司入主该小区时，没能和业主签订《物业管理服务协议》。入驻后，虽然他们物业公司尽心尽职，但极个别业主还是拒交物业费。起初出于建设和谐小区考虑，他们没有及时采取&张榜公布&等警示手段，没想到一些业主看到有人不交物业费也相安无事后，纷纷模仿起来&&慢慢的，欠费的业主越来越多，物业正常的经费支出，慢慢的也捉襟见肘了。经费吃紧后，物业公司只得减少安保、清洁人员，可这些人员一减少，小区的服务就跟不上了。服务一跟不上，不交费的业主就更多了&&在一步步恶性循环之后，物业公司最后只好亏本退出。
曾先生说，所谓众口难调，任何一家物业公司提供服务时，都不能保证让小区的每一个业主都满意。正因为这样，一些业主在遇到诸如&房屋质量问题、甚至房屋面积和合同不符&等情况时，都把矛头指向物业公司，并采取&不交费&来抗议。曾先生说，物业公司其实也是一个弱者，他们有他们的职责范围，超出职责范围的事情，他们只能起到传达、协调的作用，业主不该把所有的矛盾都嫁接到物业公司身上。
曾先生想提醒同行们，在入驻小区时，最好能通过合法途径，和业主签订物业服务协议，并认真履行自己的义务，当履行完义务，业主却无正当理由拒绝交费，最好尽快根据协议约定，走法律途径，而不要一味地容忍、退让，从而让业主走入&不交费&的恶性循环中。
C 律师说法：业主不交费 此举不可行
据了解，&不交费&是许多业主常用的对抗方式，然而由于物业服务合同的存在，这样的纠纷闹到法庭上往往还是业主吃亏。
广西一律师事务所的林律师说，业主由于不满物业服务而拒交物业服务费的纠纷比较常见，在起诉到法院的案例中，业主败诉的居多。这是因为，根据双方的物业服务合同，交纳物业服务费用是房屋业主的基本合同义务。不按期支付物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。因此，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳费用。如果对物业服务不满，应该与物业公司友好协商，或向有关主管部门反映，以提高物业管理服务质量。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相应的证据后向法院提起诉讼，维护自身的合法权益，但采取拒付物业管理费的方式进行对抗是不恰当的。
&&&&&论坛&&&&&
&&&&&&&&&&
精彩推荐&&&&&
编辑：冯宇晴
[此文系转载，来源于桂龙新闻网，版权归属原作者]
万家热线惠买房
微信扫一扫，使用小程序
优惠楼盘，尽收眼底
万家房产频道微信
微信号：WJ_365jia_fc
微信扫一扫，关注公众号
安徽资讯APP
扫一扫，安徽尽在您手中
万家热线今日合肥
微信扫一扫，使用小程序
每天10分钟，通晓合肥事
3132人关注
买房子送额外红包，先领后买!
电话：400-51
惠买房推荐
12500元/㎡
购买住宅享购房红包500元
12179元/㎡
购买住宅享购房红包500元
购买公寓享购房红包2000元
17369元/㎡
购买住宅享购房红包500元
品牌开发商
购买住宅享购房红包500元
8月合肥房价整体渐趋平衡，呈小幅上涨的态势。九区三县中，滨湖、政务两个 ...
今日万家热线
扫描关注今日万家热线微信公共号
短信快捷登录
合作账号登录
验证即登录，未注册将自动创建万家账号
发送验证码7年拒交物业费 近百业主成被告 - 活动 -长沙乐居网
乐居买房APP
专车看房 优惠买房
乐居二手房APP
最新房源抢先看
新浪装修家居网
抢工长装修APP
抢工长工长版APP
装修不后悔APP
7年拒交物业费 近百业主成被告
来源：三湘都市报
作者：杨昱
　　11月15日，长沙市广福园小区童先生家的三个卧室天花板以及餐厅、卫生间地板都有裂缝。记者 田超 摄
　　近日，家住长沙广福园5栋的苏女士在买菜回来时，发现大门口贴了张律师函，没想到生平第一次收到的律师函竟是小区物业所告，原因是她拖欠了7年物业费。
　　经打听，原来小区里不止她一户收到了律师函，还有近百户同样没交物业费的业主。苏女士觉得这有点不公平，“房子住进来就漏水，物业多次修理也没弄好，还老是敷衍我，一气之下，我就拒交物业费了！”
　　漏水未解决，拒交物业费
　　11月15日，记者来到苏女士家，3间卧室的天花板上都开了裂，在靠近厨房墙角，墙壁都被渗水泡花了，周围还能看到一层泛黑的印记。
　　“幸好这里不是厨房，要不就成水帘洞了！”苏女士是2003年入住广福园的，房子不到半年就出现了漏水，经物业多次维修仍未弄好，“他们的态度也变得敷衍起来，我们只好自己出钱解决！”
　　看到物业的态度，苏女士也在盛怒下于2005年选择拒交物业费。“前段时间，我家卧室的天花板出现了裂痕，找他们来修，可得到的答案却是‘房屋已过了保修期’。”
　　“物业不作为，据我所知，小区有百来名住户都没缴物业费。”话虽这么说，但苏女士也觉得对不住清洁的阿姨们，“清洁阿姨们很辛苦，如果物业能担起责任，欠的费用会马上缴清。”
　　已过保修期
　　无奈才上告
　　负责广福园物管的是长沙馨香源物业管理有限公司，负责人胡森彬介绍，&“房屋漏水等质量问题实际上是归开发商管，室内维护工作我们已在房屋保修期内完成。”
　　他表示，广福园小区共有22栋楼房，1000多户业主，自2003年开始投入使用，在《住宅质量保证书》中标明防渗漏5年保修年限内，物业一直帮业主维修，但现在早已过了保修期，再行维修则需要收取相关费用。
　　“几十户业主长期拖欠物业费，致使很多公共设施无法配套完成！”胡森彬称，不缴物业费实际上是在侵害其他交费业主的利益，“走法律途径，实属无可奈何。”■记者 杨昱
　　多方说法
　　物业太懒可炒掉，拒缴物业费行不通
　　长沙市物业管理协会副会长夏欣刚表示，房屋质量问题确实是由开发商负责，物业公司实际上是开发商请来的一个服务机构，负责小区外部的公共设施、公用部分，而对业主的内部专有区域，只能参照质量保证书上规定的保修期限。
　　“收了钱就得办事，业主家宅出问题，自然第一个找上物业。”夏欣刚说，“收上来的钱除了发工资外，大部分摊到了小区的公共设施和维修基金里。”业主长期拖欠物业管理费，实则是在侵害缴费业主的利益，在签署的合同上也标明了违约金的赔偿问题。“你若不付，别人就得付，拒缴物业费怎么也说不通的。”
　　“我并不主张物业公司状告业主，这样很伤和气。”他建议业主，如遇不负责任的物业，可通过业主委员会将其炒掉；若没有成立业主委员会，则可要求当地的街道、社区出面解决。&
　　湖南云天律师事务所律师蔡有玲也同样认为，如果物业公司没有明显的过错，又履行了应尽的义务，按照合同中的约定，业主是没有正当理由拒交物业费的，这是一种违约行为。如果确定物业有明显的过错，业主应第一时间将证据保留。她建议，物业与业主应换位思考，用协商的方式解决问题，避免造成双方关系恶化，造成物业费难收的恶性循环。
热日 17:06
热日 09:59
热日 07:20
热日 07:17
热日 16:55
热日 14:17
热日 07:00
热日 16:15
热日 17:13
热日 17:09
热日 09:39
热日 15:16
伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
限购限贷，限价…
北京怡生乐居信息服务有限公司
北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室
乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
您的位置： &
哪些情况下业主可以拒交物业费
物业服务差是不是可以拒交物业费?其实任何事情都有两面性，不是所有的问题都是物业的问题，也不是所有的错误都是业主造成的，业主在拒交物业费之前最好弄清楚，哪些情况是允许拒交费用的?目前有很多人是第一次买房，所以关注的重点往往是价格、学区、交通、配套等，直接与后期居住质量挂钩的物业反而成了可有可无的因素，而往往居住之后会与物业产生各种矛盾，于是各种业主拒交物业费、保安打人等新闻不断上榜。遇到哪些情况物业费可以不交?遇到哪些情况物业费可以不交?其实任何事情都有两面性，不是所有的问题都是物业的问题，也不是所有的错误都是业主造成的，业主在拒交物业费之前最好弄清楚，哪些情况是允许拒交费用的?1、对于不在业主缴纳范围内的，可以拒绝缴纳;2、服务质量过差可暂时拒交;3、提供未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交。不住未必全交正常的物业费用缴纳从交钥匙的第二个月开始，收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费;入住后(含房屋装修)，但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%缴纳。安保与赔偿物业合同不是保管合同，丢东西不是全额赔偿，只承担部分责任;如果物业公司按照合同约定履行各项巡逻责任的话，就说明已尽到管理责任，不用承担赔偿责任。责任划分后期维修多得花钱。比如屋顶漏雨只管修……还得付费。屋顶保质期5年，如果漏水导致业主无法入住由开发商承担物业费。目前很多楼盘都是以招投标方式确定物业公司，开发商与物业管理公司是两个独立法人，无任何关系。资质与服务物业管理企业的资质与物业管理企业的服务等级是两个完全不同的概念。一级资质不代表能够提供一级服务，资质等级与其所提供的服务并无挂钩。具有三级企业资质的物业服务企业亦可提供一级标准的物业服务，关键在于确认该企业提供服务的等级是否达标。那还有一些特殊情况，是不是也可以拒交物业费?问题一：业主因房屋质量、暖气、燃气等问题拒交物业服务费是否合理?答：不合理。根据《建设工程质量管理条例》规定，建设工程实行质量保修制度。房屋工程质量保修是指房屋建筑工程竣工验收后保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。建设单位和施工单位应当在保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任。双方约定保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。另外，房地产开发企业售出的商品房保修，还应执行《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》有关规定。商品房主体工程及配套设施均符合此规定，不属物业管理服务约定范畴。根据国务院《物业管理条例》第52条规定：物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担相关管线和设施设备维修养护的责任。问题二：买了房空着，需要全额交物业费吗?答：物业费收取主要包括公共区域的清扫保洁及清运，绿化养护，秩序维护，公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、养护等费用。只要购房者与开发商办理了交房手续、拿到钥匙，就要开始交物业费。相关工作人员说，虽然没有居住，但房屋所在公共区域的维护、清扫等费用依然存在，而物业费收取标准由物价部门核定，各住宅物业费用都要根据标准来收取，不得高于物价部门核定标准。问题三：房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费?答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费，因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的利益受损。延伸阅读：
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈
读完文章还有法律疑惑？马上
最新相关知识
相关法律聚焦
地区找律师
热门文章推荐
热门法律专题
自媒体文章
无锡在线律师
400-400-400-
专业权威律师在线解答
专业律师优质解答业主拒交物业费常见的五种误区
拒交物业费的后果是什么？你可能不仅面临被告上法庭，还或将被法院列入诚信黑名单。随着《南京市住宅物业管理条例》正式实施，目前，全国已有多地将居民拒交物业费用的行为录入个人信用档案。去年初，上海出台了《关于加强上海住宅小区综合治理工作的意见》，表明将建立业主居住信用管理制度，今后无故拒交物业服务费超过半年，这种违约行为将被录入上海市上海公共信息服务平台，且与个人征信系统挂钩。去年9月1日，《无锡市物业管理条例》正式实施，其也将欠交物业费与个人信用挂钩。今年5月12日，珠海市法制局发布《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》，公开征求意见。其中提出，对不按时缴纳物业管理等费用的业主，相关信息将依法公示并纳入个人征信系统。
另，此次《南京市住宅物业管理条例》还引入评估制度，即业主对物业不满意可引入第三方评估，经评估物业服务不达标的，建设单位可更换物业服务企业，或要求其限期整改。逾期不整改的经报告后，由物管主管部门录入物业服务企业信用档案，并公示。
随着居民对生活质量要求的不断提高和维权意识的增强，物业公司与业主之间因物业服务等利益冲突问题，纠纷不断。而业主拒交物业费的理由亦层出不穷，这些理由是否都能被法院所支持？或者是否属于法定的抗辩理由？安律师在近两年辽宁省内各法院公开的近千个判例中，筛选出较为典型的案例，结合自身办案实务，为大家解读业主拒交物业费常见的五种误区。
误区一：以物业公司服务质量不满意为由拒交物业费
案例：上诉人李女士与被上诉人沈阳宏发经龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷【（2016）辽01民终6036号】
宏发经龙物业公司诉李女士欠物业费，自日至日的物业费3，957元。
李女士辩称：因单元对讲门、园区车辆管理、房屋维修及墙长毛返水问题，所以不交物业费。
法院认为：物业公司的服务瑕疵不能成为业主拒交物业费的合理事由，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。
法院判决：李女士于判决生效十日内向宏发经龙物业公司支付物业费3，957元及诉讼费。李女士不服一审判决提出上诉，二审法院判决维持原判。
律师点评：
由于物业管理是动态的，长期的，是否存在物业服务质量问题很难认定。因此，物业服务不符合约定和服务质量瑕疵很难成为业主拒交物业费的理由，但可以成为物业服务企业减收相应服务费用的依据。由于物业公司仅对小区公共区域及公共设施存在维护义务，而且所谓“维护义务”，所指的也是一个过程，存在一定时间上的延续性，其履行或未履行绝非一张照片、一段视频可以简单证明，这就使业主难以向法庭提供足以证明物业服务瑕疵的有效证据。
本案物业公司已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。
如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,应该由小区业主委员会进行监督，通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以改聘其他物业管理公司来管理小区。
误区二：以未实际入住为由拒交物业费
案例：王女士与万科物业公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【（2014）沈中民二终字第353号】
万科物业公司诉王女士欠物业费，从日至日共拖欠18个月的物业费16,827.80元。
王女士辩称：王女士没有办理入驻手续，即王女士没有接受和享受到万科物业公司的任何物业服务，双方的服务合同根本没有成立。因而不欠任何物业费。
法院认为：王女士与万科新墅置业公司签订的《商品房买卖合同》，阳万科新墅置业公司与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。万科物业公司为王女士所在的小区实际提供了物业服务，王女士亦在《前期物业服务合同》上签字确认，因此王女士与万科物业公司形成了物业服务合同关系。现万科新墅置业公司已通知王女士办理房屋交接手续，但王女士一直未办理入住手续，因此王女士应向万科物业公司交纳日至日之间的尚欠物业费。
法院判决：王女士于本判决生效后七日内给付万科物业公司日至日物业费16,827.80元。王女士不服一审判决提出上诉，二审法院判决维持原判。
律师点评：
本案中，业主虽然未能办理入住手续，但是由于业主个人的原因，那么同样视为物业服务合同成立并生效，对业主和物业公司双方均有约束力，业主是否实际入住，不影响物业服务合同的效力。当然，如果业主未能办理入住手续不是由于个人原因，则另当别论。
从情理上来讲，物业费的缴纳不仅关系到某一具体的业主利益，更关系到物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；物业管理区域清洁卫生；物业管理区域绿化养护；物业管理区域秩序维护等等方面。如果允许某一业主因未实际入住拒交物业费，将会给其他正常缴费的业主利益造成损失。因此，从维护整个小区物业环境健康发展的角度出发，无论是否实际入住，只要购买了小区内房屋，办理了入住手续的，都应当按照物业服务合同的约定交纳物业费。
误区三：以房屋质量不达标为由拒交物业费
案例：上诉人周先生与被上诉人阳光壹佰物业公司物业服务合同纠纷【（2015）沈中民二终字第00161号】
阳光壹佰物业公司诉周先生欠物业费，自日起至日的物业费4373.6元。
周先生辩称：2012年8月，我家的玻璃幕墙突然自己爆裂，而物业公司的工作人员没有及时解决，没有尽到物业服务义务。
法院认为：周先生与阳光壹佰物业公司之间形成的物业服务合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司天津阳光壹佰物业公司履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主周先生享受了由天津阳光壹佰物业公司提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。另外，关于周先生提出的玻璃幕墙存在的问题系房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。
法院判决：周先生于本判决发生法律效力之日起十日内向阳光壹佰物业公司交纳其拖欠的从日起至日的物业费3，745元。周先生不服一审判决提出上诉，二审法院判决维持原判。
律师点评：
业主能否以房屋存在质量问题为由拒交物管费，不能一概而论。商品房存在质量问题系业主与开发商之间商品房买卖合同纠纷，而物管费的缴纳则属于业主与物业公司之间法律关系。因此，从根本上，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。故此，业主不能以开发商的房屋存在质量问题而拒交应由物业公司收取的物管费。但业主因为房屋质量问题无法入住所造成的物管费损失及其他相应损失、违约责任等，都可以依据法律或购房合同要求开发商承担。
误区四：以未签合同为由拒交物业费
案例：上诉人史先生与被上诉人锦州物业公司物业服务合同纠纷【（2016）辽07民终704号】
锦州物业公司诉史先生欠物业费，自2012年6月至2015年3月，共34个月，合计欠费2359.60元。
史先生辩称：该公司进驻南园小区，建设单位与其并未通过招投标方式选聘，也未能通过“议标”选聘，也未签订物业服务合同，故该公司并没有与业主形成真正的，合法有效的物业管理合同，因此，该公司进驻南园小区进行物业管理服务，并不合法。故所谓物业公司与全体业主形成了物业管理合同关系的说法并不能成立。
法院认为：该小区原为供电公司住宅，居住的大多为供电公司的职工，小区建成后一直没有选定物业管理单位，也没有成立业主委员会，原物业管理由锦州供电公司负责。在企业落实国家相关政策时，锦州供电公司将该小区的物业管理统一移交给锦州物业公司，此时小区业主并未成立业主委员会，无法通过业主委员会参与决策，在此情况下由实际负责物业管理的锦州供电公司将该小区物业管理移交给锦州市房屋管理处（锦州物业管理总公司）并签订的《物业服务移交合同》并无不当。
法院判决：史先生于本判决生效后10日内给付原告锦州物业公司2012年6月至2015年3月期间的物业管理费2346元。史先生不服一审判决提出上诉，二审法院判决维持原判。
律师点评：
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。可见，业主既是物业管理服务的享受者，又必须通过交纳管理费、遵守业主公约、业主大会的议事规则、业主委员会的决议来承担义务。因此，业主所称的未与物业公司之间签订《物业服务合同》，是不能成为拒缴物业费的抗辩事由，只要业主入住接受物业公司提供的服务，其双方就已经形成了事实上的物业服务合同法律关系。既然业主享受了物业公司提供的服务，理应为自己所享受到的服务买单。
误区五：以业主人身、财产遭受损害为由拒交物业费
案例：保利物业公司与李女士、宋先生物业服务合同纠纷【（2015）沈河民五初字第892号】
保利物业公司诉李女士、宋先生欠物业费，从日至日共计36个月，共计5，925.6元。
李女士、宋先生辩称：2012年春节，园区里放鞭，把我房屋的北阳台和窗户还有厨房窗户整个都崩裂了，屋里墙体都是黑色的火药，当时已经装修了，但没有入住。我多次找到物业给我修复墙体和玻璃，物业后来把屋里墙刮了大白，到现在为止，楼体外墙只修复了一部分。
法院认为：园区燃放烟花爆竹造成李女士、宋先生家窗户及装修破坏系燃放烟花爆竹的业主与受害方之间的侵权行为，物业公司并非侵权主体，且在侵权行为发生后，保利物业公司已为被告更换了玻璃，进行了维修，保利物业公司已尽到物业公司应尽的义务，故李女士、宋先生以此抗辩拒交物业费，依据不足。
法院判决：李女士、宋先生于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告保利物业公司物业服务费5，596元（日至日）。
律师点评：
&以业主人身、财产遭受损失为由拒交物业费主要包括第三方违约或侵权导致业主人身、财产受损，例如养狗、停车等相邻权纠纷及财物失窃、人身损害等第三人侵权纠纷。因为这些损害的赔偿责任与物业管理是两种法律关系，责任主体是第三方，若物业服务企业已按合同约定履行相关的监督、协助、安全保障等义务的，应当免责。而通常，物业公司的安全保障义务，是指物业公司应尽的合理注意义务以及应采取的合理预防措施，以保障业主的人身和财产利益不受侵害。但物业公司不是万能的，不可能防止一切损害的发生，我们不能苛求物业公司对这种不确定的危险承担义务。只要物业公司尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。即使有证据证明物业确实存在过错，也并不能成为直接抵扣物业费的合法理由。业主如果认为物业需承担相应责任，需要搜集好证据起诉物业公司。
沈阳法尚事务所 咨询╱合作
企业法律顾问/法律咨询/民刑案件委托/婚姻家庭/合同审查起草/非诉业务
联系电话：024-
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。