最近有一则消息在朋友圈里转的火热，就是小区停车位属于业主共有无需交费！　　听起来让人热血澎湃，但事实果真如此吗？　　本律师告诉您，这是不可能滴，就让本律师慢慢道给您听。　　《物权法》第七十四条对车位车库规定有三款：　　1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。　　2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。　　3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。　　对于第1款车位、车库如何首先满足业主需要的问题，本律师将另起文章告诉您。　　我们先看第2款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这里所谓的“当事人”，显然是开发商，也就是说属于规划部门规划批准的车位、车库，产权是开发商的，开发商可以出售给业主，也可以出租给业主，甚至可以买房赠送给业主，具体哪一种开发商说的算。如果业主拥有了车位车库的产权，自然就不存在交费的问题（但可能涉及缴纳物业费）。大家所关心的其实是开发商没有出售，仍在开发商名下的车位车库，既然车位车库是开发商的，开发商不可能免费给您用对吧，因此按日按月或者按年出租给您用，你说要不要收费呢？答案是不言而喻，八九不离十要收费，由谁来收费呢？基本上由物业公司来收。收费标准如何，下文再具体说。　　我们再看第3款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”如何理解这一规定？通俗的说，从规划部门的规划图纸上看，这些地方是没有停车位的，在规划图纸上是绿地、或者道路。在这些绿地、道路上如果开发商、物业公司开辟出停车位，这些停车位就属于业主共有，我们不妨称之为公共停车位。既然是业主共有，不管是开发商还是物业公司当然无权单方擅自收费。但话又说回来，由于公共停车位属于小区全体业主共有，部分人免费使用，对另外一部分人是不公平的。因此呢，由业主表决决定如何收费并委托物业公司来收取停车费则是比较合理的。再次强调，在没有业主表决之前，物业公司和开发商都不可以收取任何费用。　　现在我们可以总结小区停车位权属的情况：　　1、开发商未出售的规划车位车库；　　2、业主通过买卖或受赠的规划车位车库；　　3、全体业主所有的车位、车库（占用小区公共场地）。　　接下来的问题，开发商名下的车位车库出租给业主用，以什么标准来收费？　　国家计委《机动车停放服务收费管理办法》对机动车停放服务收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价３种定价形式：　　1、具有自然垄断经营性质的机动车停放服务（机场、码头、车站、旅游景点、住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务）收费，实行政府指导价或政府定价。具体定价形式由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门根据本行政区域内机动车保有量和停放服务供求关系确定。　　2、非自然垄断经营性质的机动车停放服务（商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等建筑物的配套停车场等停放服务）收费，实行市场调节价。　　像我们住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务，实行政府指导价，因此这个价格不是开发商或者物业公司说得算。以海口为例：对住宅区的小轿车停车位车库，分4种情况收费：　　12座以下　　临时位 固定位　　露天停车场 3元/辆.次 90元/辆.月　　5元/辆.夜 　　简易棚停车场 3元/辆.次 120元/辆.月　　5元/辆.夜 　　架空(地面)停车库 3元/辆.次 180元/辆.月　　5元/辆.夜 　　地下停车场 3元/辆.次 210元/辆.月　　5元/辆.夜 　　物业公司收费还有一个前提是实行政府定价或政府指导价的车辆停放服务费实行收费许可证管理，经营者应持有效证件，向价格主管部门申领收费许可证，亮证收费。无证收费就是非法。　　小区停车位到底要不要收费，我说完了，不知道您看懂了没有？
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　　道理我都懂。。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)小区露天停车位停车 每月拟收100元占道费_网易新闻
小区露天停车位停车 每月拟收100元占道费
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南都讯 记者李健　因小区目前停车费过低，导致小区停车压力增大，经业主代表大会讨论，拟对小区停车征收道路占道费。从今日开始，白云区金沙洲城西花园开始进行为期9天的全体业主投票，以决定该动议是否通过。
城西花园占地面积达10万平方米，建有76栋居民楼，共住有居民2900多户，小区原配有200多个私家车位。近年来为解决停车难问题，围着小区的公共道路边专门腾出约250个停车位，但车位配比仍十分低，仅为0 .17。
“我们小区没拒绝临保，但很多时候临保占了月保的位置，又导致月保乱停，对行人出入造成一定的影响。”城西花园业委会主任余碧芬向南都记者表示，早在2009年开始，就有业主提出，小区停车压力增大，是小区停车价格过低导致。
据余碧芬介绍，小区露天停车位是由物价局定价的，“月保150元/月，临保1元/小时，24小时封顶才6元。这个价从(上世纪)90年代定下来后一直没升过了！”而这次业委会提出，将针对月保车每月多收100元道路占道费，临保车则从原来每小时1元涨至2元，24小时封顶涨至10元。
余碧芬告诉南都记者，拟增收费用的定价，是去年下半年召开的业主代表大会，超过50%的代表在会上动议提出的。“依照法律规定，小区道路属小区全体业主共有。征收停车占道费须经小区全体一户一票投票决定。有超过2/3的业主同意，这个动议才能执行。”至于增收的费用，余女士强调，管理处除去合理的费用支出外都交给业委会处理，主要用于维修和增设小区的公共设备设施。
据南都记者了解到，城西花园周边的住宅小区，月保停车费起码都在400元以上。所以即使城西花园涨价后，每月250元的月保费还是较低的。
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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小区露天停车位收费引业主不满，物业称“有法可依”
　　4月8日，刘先生因为自己被打的事情没有得到满意的答复，将自己的黑色轿车堵在了圣华名城小区门口。本报记者邓昊摄
　　4月8日，圣华名城小区的消防通道有一半被物业公司划成停车位。本报记者邓昊摄
　　红网株洲4月11日讯（长株潭报记者 肖帅 于寒）“按理说，小区保安应该保护我们业主安全，他竟然还动手打人。”说起不久前的不愉快经历，家住株洲市石峰区圣华名城的业主刘先生现在仍然气愤难平。因为发生口角，4月7日傍晚6时多，他和小区保安发生了肢体冲突，自己的嘴角、脖子和手腕上至今都留下了多处淤青和伤口。
　　保安和业主起争执引出停车问题
　　“当时我开车出去买菜，到了小区出口，他要看我的停车卡，我不想给他看，两句话没对上号，他就要冲出岗亭跟我动手。”刘先生回忆，自己先前才从岗亭经过回家没多久，再出去又要看卡，很生气。由于两方都不示弱，刘先生称对方一把抓住自己脖子开始扭打，最终双方被带回响石岭派出所调查。
　　为什么刘先生不想给保安看自己的停车卡，原因还得往前一点说。最近部分业主不满圣华名城小区内露天停车位要收停车费，这些天小区大门总会有业主将车停在车道入口以示抗议。“小区车道一再被堵，物业却一直不作为，这样的物业凭什么看我的停车卡，审核我有没有权利停车？”刘先生一气之下，从前日晚上和保安发生打斗事件起，干脆将自己的小车停在小区出口，同样以示抗议。
　　物业公司针对小区露天停车位收费的做法，让业主们不满已有一段时间。“小区内的地上车位本来就是全体业主的公共区域，物业公司怎么能用业主的东西来向业主收费呢？”业主吴女士还告诉记者，就在本月初的一晚，自己也因此事和保安发生过冲突，“看刘先生说的，还就是同一个保安。”
　　物业称露天停车位收费“有法可依”
　　和保安起争执一事，刘先生说并没有看到物业主动出面和自己协商处理。4月8日，记者上门询问了该小区物业主任何贞，她表示自己也是在前一天上班才得知此事，“目前我们也正在配合派出所调查，现在谁先动手还不清楚，但如果我们有问题，物业会承担相应责任。”
　　至于因小区露天停车位收费频发堵门，何贞称，由于目前圣华名城还没有全部交房，他们作为前期物业代管小区，现在物业公司所收的停车服务费仅针对1~8栋的业主。“因为现在这几栋入住率已经达到80%，小区内停车管理问题频发。”何贞说，正因如此，物业方才决定出租停车位，并禁止未交停车位租金的车辆进入小区。
　　何贞认为，作为物业方，收取停车位费用，并没有“违法违规”。她告诉记者，根据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第十二条，“在图纸规划上面的车位和车库，我们物业公司是有权去出售或出租。”在去年底，物业还就针对本次收费进行过公示，“当时并没看到反对意见。”
　　□律师说法
　　业主共有场地建车位属全体业主
　　本报株洲讯（记者肖帅于寒）何贞说的这一条例有道理么？本报法律帮帮团顾问之一、湖南中航律师事务所合伙人律师李南欣提出不同意见。
　　“单就物业而言，不存在拥有小区车位所有权。”李南欣说，根据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”也就是说，小区内的露天车位属规划时的专有车位的为建设单位所有，未予销售的车位通常都是利用业主的共有场地建设，其归属应属于全体业主所有。物业只有在经由建设单位或业委会获得授权的情况下才有权对相关车位进行出租管理，且并收取的费用应当用于小区管理，全体业主才是法定的受益人。
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小区道路旁的露天停车位可以买吗
路过，看到俩人在某小区道路旁的露天停车位比划着，好象在谈多少钱等。是不是类似下图的小区露天停车位可以个人买断的？
如可以，那这些露天停车位是属于开发商的了。但业主们冲着“花园式小区”去的，如果小区里如停车位等被卖出去，那可能“小区”的含金量就会大大折扣了。
如果您已购房，公摊面积中有详细注明是在电梯或其它地方承担大家分摊的面积吗？
放大来说，到底怎么样的“小区”才算是小区？如公共活动面积或人均多少公共活动面积才算达到？
没房没车的路过
本来小区就不大，还停满了车，况且这是公摊面积，业主本来就出了钱，现在又被开发商卖出去，不是赚了又赚，这些开发商不得好死
和平人龙少 发表于
没房没车的路过
没房没车的路过
开发商真的是太过分了。业主们要示威
这些车位有些业主想买都买不到呢我去问过,他们的人就说价格还没出来我9楼的都有人买了他们是不是只买给做官的不肯买给百姓呀
之前我去问时开发商说要过段时间等入住率达到多少才会卖，以示公平，但是春节前却又看到很多车位都写上“私人车位”了，搞不懂？
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关于住宅小区车位车库的权属问题
来源：zf：日期：
&&&&住宅小区里的车位车库产权是谁的，在物权法公布之前，一直是一个争议很大的问题。物权法公布，应当说为这个争论划上了句号。但问题并没有完全解决。物权法规定，车位车库应当首先满足业主需要，对此如何理解，又是众说纷纭。此外，关于人防车位的产权、关于露天车位的产权、关于车位的登记、关于政府作出的车位权属的规定有何效力等，都存在不同认识。本文拟通过物权法、最高人民法院关于区分所有权纠纷的解释等法律，分析与车位权属有关的一系列问题，希望抛砖引玉，求教于方家。
一、车位的所有权是谁的
车位车库，除去机械车库属于机械设备外，均属于不动产的范畴。用法律语言表述，属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施（露天停车位）。不动产的原始产权，产生于制造。物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，权利人是建造人。物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外：
一是法律另有规定，如物权法规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有，等等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。
二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料，表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权自然转移到受让人手中。
除了这两种情况外，车位的所有权都是建设单位的，认为它属于全体业主或者政府有权支配，都没有法律或者合同的依据。
现实中，关于车位的产权，流行过种种错误认识。
一是成本决定车位权属。有人认为，车位成本已计入房价，故开发商卖了房子就等于卖了车位，再卖车位就是卖第二次，所以车位属于买了房子的全体业主，开发商无权独立销售。这种观点错在把成本作为所有权的依据。成本是会计学概念，其意义只在于计算收益，与所有权无关。所有权取得的各种方式中，没有支付成本即取得所有权的方式。建设单位的成本如何分摊是个经营问题，与所有权没有任何关联。我过去曾经用“卖豆腐模型”来说明成本与所有权无关：杨白劳用50元成本制作了100斤豆腐，卖了80元，就是说，已经收回了全部成本，还有30元的盈利，那么这时他还剩下10斤豆腐，这是谁的？如果按成本决定论，这10斤豆腐就应当属于当天买豆腐的全体顾客，现实中谁会这样主张？所以，成本与所有权无关。成本如何分摊，车位有无开发建造成本，都不是判断所有权的依据。
二是功能决定车位权属。有人认为，车位是为住宅配套的，住宅是主物，车位是从物，根据从物随同主物转移的原理，车位的产权应随房屋一起转移，而不能单独作为交易的标的。对此我要说，功能不决定所有权。最简单的例子，就是住宅小区中的IC卡电话，它显然是为小区业主的生活配套的，但它的所有权是独立的，属于通讯运营商。关于从物与主物，也是一个相对的概念，凡能单独作为交易标的的物，就是主物。比如买一个手机，有时会有一个原装的护套，这是从物；但也有单独卖的护套，这就是主物。车位有独立的构造，独立的功能，能够单独作为交易的标的，这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性&，而不是房屋的从物。
三是容积率决定所有权。有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现所有权。容积率是规划指标，本质是行政许可，是一定面积的土地上允许建造多少房屋，它只约束建设行为，与所有权无关。过去以至目前，规划部门在计算容积率时都不将车位计算在内，是因为政府控制的主要是房屋建设的规模，而不是车位的数量。不计入容积率并不意味着车位没有独立的产权。就以房屋而论，如果超过了政府核定的容积率，产生的只是违反行政管理的后果，可能导致整改、拆除、罚款甚至没收，但不可能因为超出容积率，就归业主共有。
四是业主的利益决定车位权属。有人认为，如果允许开发商处分车位，其势必损害业主利益，故从维护业主利益的角度，应当将车位归属于全体业主。这更是无稽之谈。同为一个市场上的民事主体，业主的利益要保护，开发商的利益就可以损害吗？合法的利益，都应当得到保护。目前车位的矛盾突出，但这究竟是由于开发商有权处分而导致，还是供需不平衡所造成？一个500户的小区，只有100个车位，无论由谁分配，资源都是紧缺的。即使法律规定业主共有，业主如何合理分配，仍然是一个困难的问题。稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。即使车位全部为业主共有，也不可能任人无偿使用。
综上所述，住宅小区的车位，原始所有权只能是建设单位的，业主只是基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为，继受取得车位的权利。
二、车位是专有还是共有，以什么为依据？
从物权法的规定看，住宅区中的车位有“专有”与“共有”两种不同的权属。专有的车位，建设单位有权处分，共有的车位，属于全体业主。那么，哪些车位属于专有，哪些属于共有？如何区分这两种不同权属的车位？
《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
本条文第一款我们在后面讨论，注意它的第二款与第三款，分别规定了车位的两种权属。第二款规定，规划内的车位，建设单位有权出售、出租、附赠，表明这部分车位产权是属于建设单位的；而第三款规定的共有车位，没有“规划用于”的字样，也就是说这指的是规划外的车位。这一点，从最高人民法院《区分所有权纠纷司法解释》第六条中也得到了印证：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”&由此可以得出一个明确的结论：规划内的车位，产权属于建设单位，规划外的车位，产权属于全体业主。
判断一个车位是规划内的还是规划外的，只能依据规划文件，主要是《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位；附图上未标示的车位，是规划外的车位。
规划内的露天车位，是专有的还是共有的，实务中分歧很大。几乎所有的城市，都不认可露天车位的转让，也不办理产权登记。普遍认为，露天车位没有任何构造形式，也就是说建设单位并没有投资，只是在地上划一个位置，而小区内的土地使用权都被业主分摊了，开发商并无份额，所以露天车位应当属于业主共有。对此，首先看法律规定，物权法、司法解释都只强调了规划内与规划外，并未区分车位的形态，规划内的车位属于建设单位，并未规定露天车位除外；其次，没有墙壁、顶盖，并不等于说没有投资，只是投资多少的问题；第三，只要是专有部分，就如同房屋一样是分摊建设用地使用权的，不存在土地权益都由房屋业主享有，露天车位无土地权益的问题。所以，露天车位与其它形态的车位一样，应当以规划为产权划分的标志，规划内的，开发商享有所有权。
最高人民法院《区分所有权纠纷解释》在制定的过程中，曾经有过一个条文“第八条【车位、车库】　物权法第七十四条第二款规定的‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库’，是指位于建筑规划红线内，经规划文件批准建造的车位、车库，包括独立车库以及设置于露天、架空层、地下等部位的车位。”&这个条文虽然后来删除了，但可以看出当时起草人的初衷，确实是把露天车位包括在内的。
三、人防车位的所有权
住宅建设中，通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。关于人防车位的产权，也有一些认识上的误区。
一是认为人防车位属于国防资产，因此人防车位的产权属于国家。《国防法》第三十七条规定，“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”由此可见，国家投资是国防资产的前提。人防车位是建设单位全额投资，政府又未加征收，怎么就成了国防资产？
二是认为人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务，产权属于人防部门。《人民防空法》第五条规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”。既是“鼓励、支持”，就不是强制性要求，更不是法定义务。&即使政府作为规划要求，也并不改变产权的性质。房屋也是按照规划要求建的，难道产权也成了政府的？
从法律关于所有权的一般规则来看，谁投资，谁所有；建造人是原始所有权人；建设用地使用权人享有建筑物、构筑物及附属设施的所有权；从特别法规定来看，“谁投资，谁受益”（人民防空法第五条），也没有对社会投资的人防设施的所有权作出特别规定；再从物权法及相关司法解释规定来看，所指的都是“规划用于停放汽车的车位车库”，并未区分形态，没有规定地下的具有人防功能的车位除外，那我们就没有理由把人防车位从物权法第七十四条的规定中排除出去。
从实务情形来看，目前上海、广州、重庆都规定人防车位可以转让，可以办理登记，这是贯彻物权法的正确做法。这种情况下，人防车位与一般车位不同的地方，只是它多了一个战时防空的功能，在产权明晰的情况下，人防设施的功能也会得到有效保护，一旦发生战争，随时可以被国家征用转作防空设施。但在更多的城市，都规定人防车位不能转让，只能移交给人民防空部门。而车位转交给人防部门后，多由人防办转手出租，未见发挥什么国防效益。并且，这种涉及改变所有权的规定是否合法，也大可商榷。
四、地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位的权属
不少地方，通过出台地方性法规或者规章，甚至政府规范性文件，规定住宅小区内的车位产权归谁、如何利用、禁止或限制转让等。这些规定涉及到改变和限制所有权，涉及到人民重大的财产权利，是否有效，值得探讨。
谁投资，谁所有，这是民法的基本原则；建设用地使用权人建设的建筑物构筑物及附属设施属于建设用地使用权人，这是物权法的明确规定。要改变这些原则与规定，只有法律才可以。立法法规定，关乎民事基本制度的事项，只能制定法律&。所有权就是涉及民事基本制度的问题，也是人民最重要的财产权利，通常只能由基本法律规定，如民法通则、物权法。如果给地方性法规、规章甚至规范性文件留出干涉所有权的空间，势必使法律的尊严与人民的权利受到损害。因此，地方性法规、规章、规范性文件都无权改变与限制所有权，也无权界定、限制车位的所有权。
最高人民法院制定的《区分所有权纠纷司法解释》体现了这个重要原则，第十八条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”这里明确排除了地方性法规、规章与政府规范性文件干涉所有权的效力，这是对物权最有力的保护，也是这个司法解释中最大的亮点。
五、如何落实“首先满足业主需要”
《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”如何理解与落实这一规定，存在不同认识。
从逻辑上看，“首先”满足业主需要，就意味着“其次”可以另作安排。于是，有人理解为在一定期限内，只能向业主销售或者出租，之后，就可以处分给业主以外的人；也有人理解为，在同等价格条件下，业主有优先购买与承租的权利，但业主以外的人也可以购买、承租。这两种观点在最高人民法院制定《区分所有权纠纷解释》过程中也有体现。日的征求意见稿第二条写道“物权法第七十四条第一款规定的‘应当首先满足业主的需要’，是指开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年之内能够购买或者租赁一个车位或者车库，但业主在购买房屋时已经受赠的除外。”日公布的征求意见稿第四条写道“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’规定的情形。”这里我们看到，保障业主车位权利的期限由一年延长到了四年。而在最终公布的解释中，又变成了“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”这里已经没有了期限的规定，意味着业主在任何时候，都有权利要求建设单位按照规划配置比例，向其提供车位，这就是“首先满足业主需要”。据说，这是全国人大法工委的意见。
按照目前的法律规定，“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例，将车位处分给业主。既不能处分给业主以外的人，也不能超过规划配置比例，集中处分给业主。比如说，某住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8：1,那么，每套房屋的业主只能购买或承租一个车位，不能有两个。更不允许业主或者非业主投资性的购买。这种要求的初衷当然是好的，但现实中能否行得通，值得研究。建设单位追求的是经济利益，是尽快消化车位，周转资金；而业主希望用最低的代价使用车位，法律越有保障，他越不急于购买。而有投资车位意愿的业主又想多持有一些车位，建设单位在车位难以消化的情况下，把车位售给投资业主，就成了很难避免的选择。这样就产生了下边的问题。
六、处分车位未“首先满足业主需要”的法律后果
如果建设单位把车位卖给业主以外的人，或者超比例处分给业主，这明显不符合“首先满足业主需要”的要求，这时的法律后果是什么？在《区分所有权纠纷解释》起草过程中，这个问题经历了一个变化过程。在日公开征求意见稿上，写道“第五条&建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。”&到了2009年4月的一稿中，改为“第六条【车位违规处分无效】　建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将车位、车库处分给业主以外的人，按照配置比例未能购买或者租赁到车位、车库的业主，请求确认建设单位与特定第三人之间的买卖、赠与等合同无效或者终止租赁合同的，应予支持。/建设单位超出配置比例将车位、车库处分给特定业主，按照配置比例未能购买或者租赁到车位、车库的业主，请求确认相关合同中超出配置比例的部分无效或者终止其履行的，应予支持。”而在最终公布的文本中，这个违规处分无效的条文被删除，使此行为的法律后果变得不确定。
但权威观点仍认为，建设单位违规处分车位的行为可认定无效，理由是违反了法律的强制性规定。《法律适用》2009年第7期发表的《最高人民法院&关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释&、&关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释&的理解与适用》，作者杜万华、辛正郁、杨永清，杜为最高院民一庭庭长，辛、杨为这两部司法解释的起草执笔人，他们的解读应当具有最高的权威。他们在文章中说：“我们认为，《物权法》第74条关于车位、车库‘应当首先满足业主的需要’的规定属于《合同法》第52条规定的强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。”相信这也代表了人民法院普遍的观点。
问题是，关于法律的强制性规定，最高人民法院公布的《合同法解释（二）》有明确的界定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。（第十四条）”而效力性强制性规定，学理通说为“法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。”&向非业主处分车位，或者向业主集中处分车位，法律并未规定合同无效，也很难说这种合同将损害国家利益和社会公共利益，因此，认其为“效力性强制性规定”，似缺乏说服力。
此外，用无效的法律后果来制裁，并不具有可行性。一是起诉的业主要请求确认建设单位与第三人的合同无效，必须掌握该合同的内容，做到有的放矢，而这对于起诉的业主来说，是相当困难的；二是如果违规处分的车位已经再次转手（这种可能性是很大的，因为法律对业主车位权利的保护是无期限的，业主可能在入住十年后才需要车位），就涉及到对受让人善意取得的保护；三是如果违规处分的车位已经办理了登记，轻易改变显然不利于财产秩序的稳定；四是即使认定了原合同无效、注销了登记，起诉人是否必须购买？他不买怎么办？五是如果起诉人愿意购买，价格如何确定？是以当时价格还是现在价格？价格协商不成怎么办？这些问题，都是合同认定无效后，很难处理的问题。
从保护业主车位权利，同时也有利于财产秩序稳定的角度，不妨借鉴承租人优先购买权受到损害的救济方式。过去很长一段时间，都规定未保障承租人优先购买权而转让房屋，承租人有权请求认定该合同无效&，但后来发现实务中问题很多，且与物权法冲突，遂废止了这一解释&。新的司法解释&规定，“第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参考这一方式，车位权利受到损害的业主，可向建设单位要求损害赔偿，这时他只需要证明规划配置比例与自己未获得车位的事实，无须再举证建设单位向谁违规处分了车位，法院可以酌情判决赔偿。这样既对开发企业随意处分车位形成制约，也促使业主及时购买车位，避免让业主误解自己的车位是在法院上了保险的，任何时候都可以行使车位的权利。
七、建设单位转让“车位使用权”与长期租赁车位的隐患
目前，许多城市的登记机构不予办理车位车库的产权登记，几乎所有的城市都不办理露天车位的产权登记，这反映出登记制度不适应物权保护需要的状况。在此背景下，许多企业无奈以转让“使用权”、长期租赁等方式变相销售，这又留下新的隐患。
“使用权”不属于物权。物权必须是法定的，物权法中没有“使用权”，该权利也不可能登记。而长期租赁的方式，因车位价款须转换为20年租金，必然导致租金畸高，在车位租金实行政府指导价的地方，又给业主提供了一个投诉维权的口实。
最大的问题还在于，转让“使用权”与长期租赁都没有转移所有权，那么所有权属于谁？难道还在开发商手里？一旦车位灭失，损失算谁的？如需要维修，费用谁承担？业主能否再转让？如果将来具备了登记条件，业主如何办理产权？开发商再将所有权转让第三人，是否有效？这些都是日后难免争议的问题。
这种合同表面上虽然是转让“使用权”或者长期租赁，但双方的真实意思是车位买卖。所以如果产生纠纷，我认为还是应当以买卖合同来处理，方为客观公允。
从定分止争出发，开发企业既有合法的所有权，就应当与业主签订车位的买卖合同。即使由于登记机构的原因，暂不能登记过户，这个合同仍是有效的，双方的意思表示是真实的，双方的权利义务是明确的。这样，在将来具备了登记条件时，业主可以直接凭买卖合同去申请登记。
现在开发商不敢签买卖合同的重要原因，是无法解释：既然你卖产权给我，为什么不能登记？——害怕业主要求它办理登记，追究它不能登记的责任。这个风险确实存在，但可以通过合同加以规避。合同中可以实事求是地说明：“出卖人保证本车位属于规划内的车位，开发建设手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前车位不能办理产权登记。出卖人承诺，自车位交付之日，一切权利义务均转移给买受人。待登记机构可以办理车位产权登记时，出卖人为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担。”这样一份合同，对于业主而言，是吃了一颗定心丸，知道这个车位的产权是自己的了；而对开发商而言，是卸下了名义所有权人的负担，不再承受任何风险与维护的义务。
八、消除车位纠纷的关键是明晰产权
当前车位的纠纷已经成为房地产纠纷的常见节目。物权法专门规定车位这样一个具体财产，显示车位问题是多么重大。但人们普遍认为车位矛盾的关键在于开发商，似乎只要开发商稍有良心，或者法律规定车位归业主共有，车位矛盾就消失了，这又是一个天大的误区。
车位的建造是需要成本的，如果车位不能体现市场价值，开发商就不会有多建车位的动力。而在车位配比较低的情况下，供需矛盾是必然的。一个500户的小区，只有100个车位，就算是法律规定全部为业主共有，也无法满足业主的需要。
有一种说法相当普遍：开发商为了牟利，不愿意卖车位给业主，而要高价卖给外人。对此，稍作分析，就发现这是一个伪问题。车位的价格只能是市场价，市场价不是由哪一方决定的，而是在市场上形成的。如果开发商定价10万元，外边的人都愿意买，说明这就是市场价值，不能算高价。如果业主愿买，开发商岂有不卖之理？业主的想法是在市场价格上大打折扣，只肯出三万五万，心情可以理解，道理难以成立。
为什么业主不愿意接受市场价格？很重要一个因素，在于行政之手的不适当干预。在深圳，政府不认可车位的买卖，对车位既不做初始登记，也不给办转让登记。开发商卖车位时，只要出现业主“维权”，政府主管部门就会“叫停”开发商。另外，政府对住宅区内的车位租金实行指导价，规定露天车位每月不超过100元，地下车位每月不超过250元，这样便宜的租金，谁还肯买车位？而在深圳中心区，公共停车场或者商业写字楼的停车场每月租金高达千元，这才体现出了真正的市场价值。扭曲的价格误导了市场，一方面车位是稀缺资源，另一方面开发商投资车位又不能得到合理回报，只好尽量少建，满足规划最低要求即可，这样一来，车位不足的矛盾更加突出，形成恶性循环。
我们在某些城市看到这样一个奇怪的现象：车位交易与登记，符合物权法的规定，但政府不认可；车位租金政府定价，没有法律依据，政府却乐此不疲。1998年出台的《价格法》，第十八条规定“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；(二)资源稀缺的少数商品价格；(三)自然垄断经营的商品价格；(四)重要的公用事业价格；(五)重要的公益性服务价格。”显然，政府管制住宅小区内停车位租金标准，不符合《价格法》的定价范围。看来政府真正做到依法行政，而不是凭自己的喜怒好恶制订政策，还有很长的路要走。
解决车位纠纷的关键，是明晰产权。产权人能够得到合理的回报，自会提高投资的积极性。至于价格高低，应当由市场去调节。
九、开发企业预防车位风险的措施
从事商品住宅的开发，车位问题是无法回避的。建设的车位不及时消化，会成为低效资产，不但影响资金的周转，还可能形成业主的群体性事件，直接对经营产生困扰。对于如何处分车位资产，避免经营风险，个人有如下建议：
（一）合理配置数量，取得规划依据。车位的需求往往滞后于住宅，是逐渐旺盛的，因此过高的配置比例，在车位不能完全实现市场价值的地方，容易造成资产沉淀，故规划配置上，以能较快消化为度。规划是车位产权的依据，只有规划内的车位开发商才有权处分，故必须十分重视车位的报建，做到准确无误。
（二）谨慎确定价格，回收资金为上。对开发企业而言，资金周转的利益更为重要，故车位定价不宜追高，以能迅速回收资金为宜。
（三）明晰合同条款，确定权利义务。不要采用转让“使用权”、长期租赁等方式，只要是合法的车位，就应当订立买卖合同，明确转让的就是车位所有权。
（四）尽早推出销售，避免夜长梦多。很多开发商在卖房子的时候，不是同步销售车位，而要在小区交付后才卖，这就非常容易引发冲突。因为业主已经适应了小区里的一切，认为自己是小区的唯一主人，当然不认可开发商卖车位的行为。有的小区，业主自主成立的业主大会解聘了原来由开发商聘请的物业公司，自行聘请了物业管理人，拒不承认开发商在小区内的任何权益，宣布小区内的车位全部属于业主共有，这种情况下，开发商连小区的门都进不去，更不要说管理自己的车位了。在车位不能登记的地方，这种风险很大。因此，开发企业应当通过合理定价、优惠促销，尽快把车位转让给业主，不要把车位作为可以长期持有的资产。
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