关于卖房人不是产权人本人与买房人签定了买卖合同是否有效?-非产权人代签房屋买卖合同有效
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关于卖房人不是产权人本人与买房人签定了买卖合同是否有效? 非产权人代签房屋买卖合同有效
关于卖房人不是产权人本人与买房人签定了买卖合同是否有效?
我一个朋友与产权人的岳父签定了房屋买卖合同,旦饥测渴爻韭诧血超摩合同上约定了签定合同的卖方须请产权人办理过户,如产权人不愿意配合,由签定合同本人承担法律责任和一切经济纠纷.但现在产权人觉得房价太低了,要涨价,买方肯定不愿意,请大家告诉我他们之间签定的合同是否有效,收取了定金的卖方能不能履行合同吗?&产权证是在收取定金本人那里&
首先，得明确，买方是不是很想要这房子。 其次。如果产权人的岳父是受产权人委托，处理房屋买卖事宜的，那么签订的合同对产权人具有约束力。 或者产权人的岳父事后经过产权人同意，处理该房屋买卖事宜的，那么合同对产权人也是有约束力。 那么作为买方，需要有合理合法的证据来证明他们之间存在委托关系。 否则，产权人旦饥测渴爻韭诧血超摩很有可能以未授予其岳父处理该事宜为由，拒绝签订合同。 这样，买方只能追究产权人岳父的责任。如果买方因此不想要房子的话。那么找个平台解决一下。要求对方返还定金的权利，还是有的。
应该是无效的，除非你手上有业主的委托书。
如果房屋产权人办理了委托，并且委托公证，那么是有法律效力的，否则是无效的，因为别人无权处理房产。　二手房交易中，应遵循一般的流程，买卖双方要先形成合意，即达成一致意见，再根据手续办理过户。具体来说，有以下几个步骤：1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
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你想问什么呢?没房产证是不能交易的
目前个人买房和卖房都要缴什么税?：
按照相关规范,整理出买房时所需要缴纳的各种税费的清单如下:
房产税是买房人交还是卖房人交?：
房产税是卖房人交的,按照卖房收入的一定比例上交。买房人只交契税和过户费。
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张辉，广东晋元律师事务所执业律师，毕业于北京大学法律本科。先后在北京、上海、广州等知名企业和上市公司从事法务；在合同、侵权、婚姻家庭等法律领域经验丰富。主要擅长：合同纠纷
以我之专业，解您之困惑！
张辉律师电话：
中顾高端访谈
现实生活中，很多朋友因为积蓄不够但又迫切想要买房，所以将目光房子二手房上，但是二手房交易手续相当复杂，所以一不小心就会出现合同纠纷。为了避免出现二手房合同纠纷问题，我们应该注意什么?出现合同纠纷之后我们又该怎么办?...
1、中顾法律网司南：非常欢迎您的到来，首先请张律师为我们简单介绍一下在现实生活中二手房买卖常见的几种类型?
张辉律师：近年来，随着二手房交易数量的增多，二手房屋买卖合同的纠纷也越来越多，笔者综合办案实践，就二手房交易过程中容易出现的纠纷简单总结为几种常见类型：一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同引起的纠纷;以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷;一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系;买方逾期支付房款;卖方逾期办理所有权转移登记手续;因中介行为引起的纠纷;房屋买卖合同对定金性质约定不明确;因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷;因房屋质量引起的纠纷;因&阴阳合同&引起的纠纷等等。
2、中顾法律网司南：二手房买卖交易不可避免的牵涉到过户的问题，那么房屋买卖合同签定后，迟迟未办过户，责任应当由谁承担?
张辉律师：房屋买卖合同签订以后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，卖方未履行办理所有权转移登记手续的，属于违反买卖合同约定义务的行为，卖方应承担相应的违约责任，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。
3、中顾法律网司南：一房多卖的情况已经变得很常见，尤其是在二手房买卖交易过程中，如果在一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，这种情况应该怎么处理?
张辉律师：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记;( 2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
4、中顾法律网司南：在二手房买卖交易过程中，经常看到这样的情形，买家以他人名义购房，此情形如果借名人与登记人之间发生的，应该如何处理?
张辉律师：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
5、中顾网司南：张律师上面讲了这么多，按照您多年的经验来看，在现实生活中二手房买卖交易签订合同时，作为买家应该注意哪些问题?
张辉律师：笔者认为，二手房屋买卖合同的纠纷的起因源于合同，一些纠纷可以通过买卖双方严谨的合同约定来避免，或可以通过合同约定使纠纷简单化，给遵守合约一方带来最大利益。
二手房买卖时，三个合同特别重要，第一个合同是中介委托合同，如果是通过中介买房，那中介一般不会让你直接见卖房人，他们会担心你会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让你跟他签一个中间合同。
第二个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。
如果买二手房时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。这种情况下，对于消费者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。
6、中顾网司南：如果在二手房买卖交易中，卖家违约，作为买家是否有权解除合同?应该怎么处理?
张辉律师：为了维护市场经济的交易秩序，合同解除权不能任意行使，即使卖方违约，买家要行使解除权仍需要具备合同解除权。解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权即双方协商一致在合同内约定的一方可以解除合同的条件，该条件具备时，一方可以通知解除合同。法定解除权即合同法规定的对方违约情况下的解除权，主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使己方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。在以上情况之一的，才可以解除合同。
7、中顾司南：关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?
张辉律师：定金在二手房交易中经常涉及，我就定金的相关问题简要补充几点：定金是指买卖双方在订立买卖合同或履行合同之前，为了担保合同的订立或履行而由一方向另一方支付一定数额的金钱作为订约或履约的保证金。《合同法》第八十九条规定&当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。&该条通常也称为定金罚则条款。
1)定金交付越多，是否赔偿越多?《合同法》第九十一条&定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。&以及最高人院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条&当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人院不予支持。&定金数额最多不能超过房屋价款的百分之二十。如果一方违反订金合同约定，多交的定金部分，另一方需要退还或不需要双倍返还。因此，超过法律规定数额的&定金&，不是法律意义上的&定金&，不适用定金罚则。
2)买卖合同未能达成一致协议，定金罚则是否适用?双方因买卖合同条款没有达成一致意见，而未能签订买卖合同，即使交付了定金，&定金罚则&也得不到适用。因此，不一定交付了定金，就一定能够合同的顺利签约，或适用定金罚则。在此，笔者建议：双方在签订定金合同或交付定金时，应先就买卖合同条款达成一致意见，并将买卖合同附于定金合同后;或将买卖合同主要条款在定金合同中列明;或将定金条款写进买卖合同内。以避免日后一方以买卖合同未能达成一致意见为由，不签订买卖合同，发生定金罚则条款不能适用的情形。
3)&定金&与&订金&的区别。&定金&与&订金&只有一字之差，&定金&是法律上的概念，法律对定金有明确的规定，具有担保性，适用定金罚则，但&订金&法律没有明确的加以规定，一般视为预付款，且不具有担保性，不适用定金罚则。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定&当事人交付留置金、担保金、金、订约金、押金或者订金等，但没有约定性质的，当事人主张权利的，人民法院不予支持。&笔者建议，双方在合同中应当明确所付款项为&定金&，并约定付定金的一方违约，无权要求返还定金，另一方违约，应双倍返还定金。
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来源：法制日报
　　买方认为：　　根据合同法的有关规定，双方当事人就合同的主要条款达成合意，合同即告成立，网签时填写的信息表上已对房屋总价、每平方米价格、支付方式等问题进行了约定，卖方也已在信息表上签字确认，因此网签信息表就是合同，应当具备合同的法律效力。
　　卖方认为：　　填写信息表进行网签，仅仅是达成了房屋买卖意向，网签仅仅是存量房买卖合同签订前的准备环节，本身不具备合同的法律效力。　　民生　　本报记者 李松 黄洁 本报实习生 徐伟伦　　“这个地段的房子价格应该在80万元以上，而他们买的时候却说只值39.9万元，幸亏发现得早，并没有跟她正式签约，现在要求她协助我们去办理网签注销手续，当然可以。”　　“当时房价低迷，近40万的价格并无不妥，既然买卖双方已经进行了网上签约，并且办理了房契完税，合同就应该有效，不能注销。”　　……　　8月28日，北京市首起房屋买卖网上签约注销案在朝阳区人民法院开庭，围绕“网上签约是否具有法律效力”，原被告双方“唇枪舌剑”。　　据了解，为了规范房地产市场，北京市建设委员会从2008年10月开始全面推行存量房网上签约。谁想到，这一利民政策却成了一些买卖双方发生纠纷的导火索。　　庭审过程中，原告―――房屋卖方网签后反悔，要求对方协助办理注销手续；被告―――买方则坚持认为网签就意味着合同生效，拒绝注销。　　买房卖房“临门一脚”突生变故　　故事的主人公沈某和安某原本是一对邻居，住在北京市较为繁华的朝阳区和平里地区。今年2月，安某想买一套二手房作为儿子结婚的新房。不久，沈某名下一套56平方米的房子进入了她的视线，双方协商达成一致后，以39.9万余元的价格成交。　　按照安某的说法，当时她本打算和沈某签上一纸协议，并支付一部分定金，但沈某表示“大家都认识，折腾这些没必要”。　　于是，双方直接按照北京市建委《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》的要求，到朝阳区房屋产权权属登记中心服务窗口填写了《存量房买卖合同信息表(自行成交)》，进行了网上签约。　　“当时觉得沈某挺爽快的。房款还没给他，他就把钥匙、电卡都交到了我们手上。”安某的儿子在法庭上表示，可就在办理完网签、纳税等相关手续后不久，沈某却突然变卦了，声称价格太低，房子不卖了，并要求安某和他一起去注销网签手续。　　说起变卦的原因，沈某的代理人表情立即严肃起来：　　“在和平里地段，这样的房子价格应该在80万以上。”他认为，最初商谈的39.9万元对于沈某明显不公，“当时沈某没有做市场调查，而是误信了安某的话，才以极低的价格与其去办理了网签手续。当了解到楼市的具体行情后，才知道自己差点损失了近40万元，所以要求安某协助自己去办理网签注销手续，但遭到了拒绝。”　　随后，沈某独自前往朝阳区房屋产权权属登记中心申请注销网签，但被告之网上签约10天后如果申请注销必须由买方申请，或者通过诉讼，手持生效的法律文书来注销。　　无奈之下，沈某只得一纸诉状告至法院，要求法院判令安某协助他办理注销手续。　　针锋相对卖方反悔买方反诉　　对于沈某提出撤销网签的请求，安某一方则不予认可。　　庭审过程中，安某的儿子表示，趁着今年2月房价下跌，家里买房准备给他结婚用，双方网签后，沈某没收定金，还把钥匙等交给他们，家里准备装修了，沈某却突然反悔，导致自己婚也没结成，前期装修费也损失了，同时“双方既然已经进行了网签，合同就依法成立”。　　据此，安某一方当庭向沈某提出反诉，要求他继续履行合同，并赔偿经济损失6万元。　　“填写信息表进行网签，仅仅是达成了房屋买卖意向，网签仅仅是存量房买卖合同签订前的准备环节，本身不具备合同的法律效力。”针对对方“网签就代表合同成立”的说法，沈某一方也是据理力争。　　沈某的代理律师随即表示，此案并非合同纠纷，而是信息表注销纠纷。诉讼的起因是安某拒绝配合注销信息表，导致了沈某无法对自己的房屋行使处置权。　　“合同可以有多种形式，不特指正式的书面合同。只要双方达成意思一致，且都是真实的意思表示，就应当受合同约束。”沈某一方话音刚落，安某的代理人便反驳道，根据合同法的有关规定，双方当事人就合同的主要条款达成合意，合同即告成立，网签时填写的信息表上已对房屋总价、每平方米价格、支付方式等问题进行了约定，沈某也已在信息表上签字确认，因此网签信息表就是合同，应当具备合同的法律效力。　　为了证明网签的合法性，安某的代理人还当庭拿出了一份房屋的完税证明，并指出，房契完税必须建立在房屋买卖事实发生的基础之上，当时沈某与安某一起办的完税手续，并在完税手续上签字同意。税务机关则通过房地产监管部门进行联网查询，确认房屋买卖手续完结后，办理了完税证明。　　而沈某的代理人则对这份证明表示质疑，他认为，没有正式的纸质房屋买卖合同，税务部门不能办理房契完税。因此，他要求法院调查契税的真实性和合法性。　　当日，因沈某需要对反诉准备答辩，法官宣布休庭，择日再审。　　相关规定“合同有效”指向表述不清　　对于庭审焦点―――网签是否具有法律效力，北京大学房地产法副教授张双根在接受本报记者采访时表示，他更倾向于肯定的观点。　　张双根认为，根据北京市建委公示的《存量房自行成交网上签约及办理转移登记流程》，买卖双方填写信息表时，需要对标的物进行确认，并明确价款、支付时限等内容，随后进行网签。因此，网签的内容属于房屋买卖合同的主体内容，对双方具有法律约束力。　　同时，张双根指出，根据政府公布的流程，买卖房屋在网签时双方需要签订整个房屋买卖合同的第一部分，涵盖了标的、价款等主要内容，随后双方还需要签署印刷版的房屋买卖合同第二部分，内容主要为产权承诺、房屋交付、违约责任等条款。　　但是，在翻阅该流程时，记者却发现了一处表述不明的“合同”问题―――流程第五步称，双方在印刷版合同上签字后，合同依法生效，然而此处表述的“合同依法生效”究竟是指网签的合同还是指印刷版合同第二部分，或者指整个房屋买卖合同，并没有任何解释或是一个统一的说法。　　“在此案中，如果那份完税证明是真实的，就应当把上面标注的"合同"理解为整个买卖合同中的第二部分内容。”对此，张双根称，这是由于按照交易流程，双方当事人在完成第五步后，需要持相关文件前往税务机关纳税，根据案情，既然当事人在并未签署纸质合同的情况下办理了完税手续，证明网签的合同效力得到了政府的认可，合同第二部分是否签署并不影响整个买卖合同的效力问题。　　何谓“网上签约”　　简单来说，就是将传统的二手房交易程序，通过网络来完成，即通过“存量房网上交易系统”来完成，从而免去传统交易中很多“亲自跑腿”的环节。　　具体流程是，房管局通过对经纪人进行资质审核后，核发一个近似于U盘的密钥，经纪人通过密钥登录网上交易平台进行房源录入。当购房者看中房屋准备交易时，经纪人将在网上进行合同录入，并点击签约。然后下载合同，经买卖双方、经纪人签字，并由中介公司盖章后，再送到当地房管局市场办公室盖章，此后仍然按照正常的过户程序进行。
09-08-19 10:40?
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07-04-29 09:31?
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06-07-12 16:38?
设为辩论话题
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