中国人购买美国房产购买流程可以贷款吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-09-18 01:36 标签： 如何购买美国房产
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中国人现在在美国买房合适吗？
特约供稿人：范海涛
随着美国房地产市场的复苏，中国买家也迅速跟进，2013年3月前的一年购买了总值123亿美元的美国房产，仅次于加拿大买家。中国人在美购房已从观望转变为迫切的需求和行动，现在的问题是，在美购房要注意什么，在哪买，怎么买？
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现在在美国买房合适吗？
　　中国人该不该在美国买房？越来越多的中国大陆人在美国看房，也有很多华人在提出这个问题，笔者咨询了在纽约、华盛顿地区的房地产经纪公司，发现美国的房地产市场确实是在攀升。而从中国大陆专程去看房的人也越来越多。到日为止的一年，中国买家总计购买价值超过123亿美元的美国房地产。
　　美国房地产市场迅速复苏
　　笔者查阅数据发现，过去两年的美国房产市场复苏带来了很多区域大幅的房价上涨。那些被华人买家特别看好的地段更是涨的飞快，2013年纽约曼哈顿地区每平方米房价上涨超过11%，加州湾区的最热门地段甚至达到60%。
　　“未来一两年房价上涨是一定的，可能趋势略缓。但今年春季一定会迎来一个特别的爆发，因为除了传统上春夏季是房屋买卖旺季之外，华人投资最多的学区房也会是在春季交易最多。此外今年冬季太冷，多雨雪，市场上的房屋销售也有很多被搁置了。”纽约21世纪不动产(Century 21 American Homes)的资深卖家李淼这样对笔者说。
　　美国开始重视贷款发放流程
　　根据高盛公布的数据，在金融危机前的2005年，只有19%的房产交易使用全额现金，而这一比例在2013年最高峰时曾上升至57%。而现在美国贷款买房的买家都是经过严格的贷款流程审批的，这和前些年贷款银行睁一只眼闭一只眼乱发贷款的情况完全不同。
　　李淼对笔者透露，“最近我的每个贷款买家都感觉走了这个流程下来跟高考一样不堪回首。从今年1月10日开始美国消费者金融保护局颁布的新的贷款条例开始实施，这个条例的管理下贷款的流程更加严格正规，这都是次贷危机付出惨痛学费换来的经验。因此这次房价的上涨，比起之前05年前後的泡沫，让人更有安全感。”
　　笔者咨询了几家房产经纪公司，明显感觉到在纽约的曼哈顿、皇后区法拉盛、布鲁克林等房屋交易热门的地区现在的买方需求旺盛，房源非常紧张， 尤其上涨快速的地段是学区房和大学附近可出租的房屋。国人现在很多意识到了“以房养学”是一件非常划算的投资。孩子入学时在学校附近投资一套出租房，四年大学念下来，自住连同出租，算算账，孩子的学费甚至都可以挣出来了。
　　中国买家年购逾百亿美元美国房产
　　笔者查询了大量数据，中国人投资美国房产，从2013年开始最大的变化在于从观望转化为迫切的需求和行动。根据全美不动产协会(NAR)数据，到日为止的一年里，中国买家总计购买价值超过123亿美元的美国房产，占当年外国人在美购房总额的18%，仅次于加拿大。这一数字在2007年还仅为5%，增长是爆炸性的。而这种投资海外房地产的主要动力来自于与中国国内环境问题、教育上的需求、当然也有分散投资这样的考量。
　　从整体的美国移民环境上来看，未来一定会是对中国投资客越来越友好的。海外人投资美国房产，特别是不涉及贷款的现金交易手续非常简便，美国政府在税款、居民权益等问题上对待持有美国房产的外国人与美国公民一视同仁。再有随着国际化的经济环境越来越完善， 海外移民在国外开拓事业的舞台和十几二十年前不可同日而语。近些年中国经济的快速增长让中国人在类似美国这样的西方发达国家的竞争力增强了很多。
　　中国买家需要注意什么？
　　在美国买房需要注意什么？笔者认为，在决定投资美国房产之前，国人还是应该做好功课。先要搞清楚自己的需求，是纯投资还是兼自住？
　　美国房屋质量普遍很好，现在的价格有优势，而且是永久产权可以世代持有。但因为要缴交房产税(地税)- 这一年缴费用通常在房屋市场价的1%到3%左右，因此房屋持有成本高。房屋用来自住当然没问题，出租的话只要选择的地段好也是会有稳定的收益。但如果延续国内“屯”房子的思路，等着房价上涨，“炒”出回报，就要好好考虑了。当然这样的可能性不是没有，只是需要投资者有特别敏锐的眼光。
　　另外投资美国房产还要扭转几个和投资国内房产不同的思维方式。例如美国人生活方式中的城与乡的概念，这就涉及到了房屋地段的选择。再有比如国内的人都喜欢新房子，而实际上美国新建屋占房屋市场的比例很小，很多房屋都是几十年历史甚至上百年的也不鲜见。那麽美国的“旧房子”和中国的“旧房子”有什麽不同，这都是需要买家自己亲身体会的差异。再有国内人对于房屋保险的概念也和美国不同，那么这一需求和费用成本都是应该在买房之前了解的。
　　通常在美国买房子买卖双方都有代表自己利益的经纪人、律师，有些还需要会计师和贷款中介人。这些专业人士的存在最大程度上保护着两方的利益不被侵犯，也就是说即使你对美国房产不是太熟悉，如果找到可以信任经纪人、律师，交易的安全性还是有保障的。因此投资人和经纪人、律师联络的过程中也应该仔细考察对方的资质、专业素质、经验和口碑。优秀的经纪人既了解国内投资客的需求，又对美国房屋市场运作熟悉，能最大程度的保护买家的利益。
　　(作者简介：范海涛[]：哥伦比亚大学口述历史专业毕业，《世界因你不同-李开复自传》作者，目前任新浪驻美前方观察员)
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是任何人都可以在美国买房吗？去美国投资房产有什么要求，需要注意什么？
Li Carly，CFA, MBA,《给你1天72小时》上架啦：） /.html
理论上来说在美国买房对外国人没有什么资格限制，但是买房人需要在美国申请一个交税人的帐号(Individual Taxpayer Identification)。
在美国买房至少要注意下面几点：
如果外国人不在美国工作或者在美国没有收入，在美国买房大都是得不到贷款的。需要现金买房。如果外国人在美国工作 / 有收入贷款买房要提供收入证明和签证护照复印件。
2. 每年房产税 / 物业管理费 / 房屋保险费：
美国买了房以后，每一年还要交房产税(property tax), 以房屋估价乘以一个税率计算，房产税根据不同地区不同学区税率会不同，平均下来大概是 0.5-1.5%左右。
如果买的是 condo, 就是有社区公共管理物业的话，每个月还要交物业管理费，一般中等的 condo 每月物业管理费大概几百。
买了房子还必须购买房屋保险，价格不等。每年从几百到几万都有。一般是房屋价值的 0.4%。
在一些易发地震或者洪水的地方会有附加的保险。
3. 投资房：
投资房的租金收入是要报税的，租金收入和美国的工资收入是一个税率。如果把房子卖了则是资产增值税，相对税率低些。
4.中介手续费：
外国人美国交易房产一般还是要通过中介，买卖手续费一般 6%，怎么和交易对方分摊不固定。
还有就是美国买房目前是没有绿卡的。

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