房价真的到顶了吗？这些数字揭露了真相……_凤凰资讯
房价真的到顶了吗？这些数字揭露了真相……
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仅2016年上半年，南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗，平均溢价率高达126.08%，较2015年大幅上涨116%。11月，深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市再度加码调控，有统计显示，自从9月30日开始，全国各地已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。
原标题：房价真的到顶了吗？这些数字揭露了真相&2016年即将过去。在这一年里，许多财经事件成为人们议论的热点，许多财经热词成为网络上点击最多的词汇，那么，在这些财经热词中，究竟哪个词汇最为牵动人们的神经？据某网站发布的2016年度搜索报告中显示，房价上涨成为2016年人们最为关注的财经关键词之一。那么，在2016年这一年里，楼市究竟发生了什么？2016年房价飙升地价上涨：京沪深率先领涨继2015年房地产开发投资降到最低点后，2016年年初，楼市开始回暖，京沪深三大城市率先领涨，深圳新房均价一举迈入5万元大关。随后，但一线城市周边地区房价也开始上涨。紧接着，南京、厦门、合肥、苏州等城市轮流引领房价上涨,到了8月，全国房价更是呈现同比普涨态势,在纳入国家统计局范畴的70个城市中,房价上涨的城市占比超过八成。一线城市涨幅连续三个月收窄后再次上扬,数据显示，从今年2月到8月，短短半年时间内，全国70多个主要城市中，近20个城市的房价涨幅超过10%，15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间。楼价上涨也极大地刺激了各路资本拿地的热情。仅2016年上半年，南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗，平均溢价率高达126.08%，较2015年大幅上涨116%。土地出让金方面，苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%，苏州涨幅更是高达867%。许多城市都开始上演，面粉价超过面包价的现象。房价真能涨到天上去吗?成为了很多人心头的疑惑。2016年2月-8月全国70多个主要城市近20个城市的房价涨幅超过10%15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间月南京合肥厦门苏州合计成交住宅土地75宗平均溢价率高达126.08%较2015年大幅上涨116%2016年11月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.6%相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势调控成下半年热词！半年24个城市出台50多次楼市新政自今年年初以来，房地产市场的火爆行情超出所有人的意料，如果说上半年热词是房价暴涨，那么下半年的热词，则毫无悬念的是调控政策出台。这一轮调整席卷了大半个中国的主流城市，而且这种趋势也在不断延续，丝毫没有减弱的迹象。最先出现房价快速上涨的一线城市，如上海、深圳等相继出台调控措施。此后，接棒房价上涨的部分二线城市，如合肥、厦门等地也相继推出新政，局部收紧楼市政策。但大量资金仍纷纷涌入房地产市场，9月，全国楼市再次触顶，北京二手房交易量也在年内第二次突破3万套。其他重点一二线城市的市场交易量价也再创新高。楼市调控不得不再度加码，北京9月30日率先开启新一轮楼市调控新政，随后的9天时间，20余个城市接连跟进，纷纷加码楼市调控，并掀起对房产商捂盘惜售、中介虚假宣传等行为的专项整治行动。11月，深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市再度加码调控，有统计显示，自从9月30日开始，全国各地已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。未配而随着各地调控政策的不断加码，调控效果也是进一步显现，据国家统计局公布的11月份70个大中城市房价数据显示，11月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.6%，相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势。与此同时，房价上涨的城市数量也在不断减少。15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温。2016年11月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.6%相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势2017楼市怎么走？是涨还是跌？今年房地产的很多数据，都创下了历史新高。据公布的数据显示，1-11月份，中国商品房销售面积达到13.58亿平方米，同比增长24.3%，前11个月的数据超过了2013年全年13亿平米的最高纪录；此外，前11个月销售额也是达到了10.25万亿元，增长37.5%。这是中国房地产历史上年销售额首次突破了10万亿大关。然而，在房地产的各项数据创下新高的同时，我们可以看到数据向上走势已经疲态尽显。那么，马上到来的2017年，房地产究竟会有怎样的表现。交通银行首席经济学家连平：我觉得现在提出建立这个长效机制，确实是中国房地产市场上一个长远的大计，也是一个具有积极重要的规划含义的目标和政策，但总的来说我们房地产市场的税收的结构和体系是很不完善的，有很多税该收的没有收，那么税种创新这些方面都需要很多探索，希望能够尽快推出。易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱：现在北京跟上海这种情况差不多二手房交易量是一手的三倍到四倍，就整个交易市场的交易主体已经去到了一个二手交易量市场，如果大家觉得北京上海说二手房交易已经很火了，实际上跟国外市场来比是还不对的，因为在美国来讲，长期的话，存在二手跟一手来比是8:1，就是说从现在北京跟上海可能先走了一步，但是跟成熟市场来比的话，它二手市场整体占比的还会有一个比较大的上升的空间，这总体来讲，毫无疑问是全国一个大的趋势，因为房子在不断新盖的过程中，存量会越来越大，那将来交易的主体会是存量房，所以从将来整个市场来看，房价的走势，市场的变化，可能会越来越多的稍微把眼光从新楼盘那边抽出来，更多去关注到现在存量的市场变化。长远来讲还是要多一些供应量来才能真正解决这些普通老百姓能够买上自己满意房的问题吧。
[责任编辑：熊如梦 PN040]
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中国房价到顶了吗
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从2021年开始，城镇化速率大幅下降，并且每年下降的人口数量会逐渐增加。到2030每年减少的人口数量将超过500万，一二线城市房价，并且这种人口大幅下降的状况会持续40年左右，会比现在大幅下降达到三分之一左右。事实上，还能维持几年的好光景，如果以汇率大幅贬值来缓解房价下跌，中国人口开始小幅下降，到2020年。如此长时间大幅的人口减少，因为人口暂时还有流入的原因，因为适婚人口大量减少，三四线城市房价...
从2021年开始，城镇化速率大幅下降，并且每年下降的人口数量会逐渐增加。到2030每年减少的人口数量将超过500万，一二线城市房价，并且这种人口大幅下降的状况会持续40年左右，会比现在大幅下降达到三分之一左右。事实上，还能维持几年的好光景，如果以汇率大幅贬值来缓解房价下跌，中国人口开始小幅下降，到2020年。如此长时间大幅的人口减少，因为人口暂时还有流入的原因，因为适婚人口大量减少，三四线城市房价已经没的涨了，恐怕没有那个城市的房价能幸免。当然，中国房地产的刚需，其他物价都飞天了。到2040年每年减少人口数量达到1000万左右，所以在大城市的商品房需求也会明显减弱，那么到时候就不是房价降不下来。但是可以预见<
不知道下面这条知识能否帮助到您
虽然一直有人讨论房价升还是降,但真实情况是房价一直就是在升的。价格终究是经济理论可以解释的,终还是由供求决定。
解密中国房地产:房价为啥这么高
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中国房价到顶了吗？万科副总裁万字长文解析走向
　　从美日以及其他很多经济体的经验来看，从大周期转向小周期的原因主要是“城市化”。在城市化基本完成后，一般经济高速增长会结束，住房需求基本得到满足，新增住房需求减少，存量交易、二手交易成为不动产市场的主流。如果从定量分析来看，日本分界点（1992年）的城镇化率是77.6%，而美国分界点（1982 年）的城市化率是74%，非常接近（考虑到日本的最新城镇化率高于美国，二者之间的差异就更小），也就是说，75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。因此，许多在小周期内有效的逻辑，对这么一个一次性的大周期阶段并不适用。
　　以日本 年地价增速为例，这20年间日本地价基本年涨幅都超过10%，平均在20%左右，部分年份超过35%，远远超过了同期日本人均GDP、人均收入的增速。
　　为什么不动产价格增速可能在一定时间内远超经济、收入增速呢？原因有二。首先，在经济高速增长之前，房价往往有一个“唤醒期”，一开始国内居民不会意识到未来房价可能出现大幅增长，而导致房价涨幅低于经济增速，这些累积的落差，在之后都会被补齐。其次，在经济高速增长刚刚结束的时候，房价仍会保持惯性上行。（关于后一个因素，在下一段我们可以分析得更深入一点。）
第二个论述则是“房价收入比、房价租金比（租金收益率）有一定的稳定、合理区间”。
　　对于小周期阶段，这个逻辑基本是成立的。我们先来看房价租金比（租金收益率）。比如说，当不动产市场进入稳定阶段后，理论上，房价租金比（租金收益率）不会太高也不会太低。如果房价过高，导致房价租金比过高或者租金收益率过低，那么会产生两个市场反应：（1）出租房屋的供应方无法达到必要收益率，会售出房屋（增加房价市场的供应）、结束出租（减少租金市场的供应）；（2）出租房屋的需求端，本来打算买房的家庭会觉得租房比买房划算，从而选择停止购房（减少房价市场的需求），转向租房（增加租金市场的需求）。反之亦然。这个矫正机制，会让房价租金比（租金收益率）保持在相对平稳的水平上。
　　从下图可以看出，从年，日本东京地价继续下跌了30%多，但房价租金比则始终保持稳定。同样的，从1982年到2015年，美国新房价格涨幅有频繁变动，但租金收益率却相当稳定。
　　但是，这一规律在大周期阶段并不适用。以日本为例：在年期间，日本房价租金比指数在100到200之间，有接近一倍的变动幅度。其变动方向，与地价指数基本保持一致。
　　理解了房价租金比（租金收益率）变动规律的，我们就能理解房价收入比，也是同样的逻辑。很多人将“房价收入比”作为衡量一个地区房价是否合理的最好指标，这个理解是有问题的。
　　首先，房价收入比并不是一个经济学指标，或者不动产市场指标，而是一个社会学指标，可理解为“购房痛苦指数”。房价收入比越高，意味着城市居民要获得一套自有住房就越困难，需要在其他方面做出的牺牲就越大。
　　其次，房价收入比和房价租金比是类似指标。租房是一种消费，家庭收入中可用于租房的比例是有合理上限的。预算约束会使得收入对租金构成有效限制。因此，房价租金比越高，一般房价收入比也就越高。这两个指标是重复的。
　　再次，从数据质量来看，房价收入比远不如房价租金比。房价的测量对象是房屋，而收入的测量对象是家庭。由于房屋的面积、质素有很大的差别，使得统计房价收入比较为困难。而房价租金比的测量对象，分子分母都是房屋，基本可以过滤掉房型的差异。因此，如果能够观察房价租金比，就没有必要去观察房价收入比。
责任编辑：海竹
共青团中央主办　共青团中央网络影视中心承办　版权所有：中国青年网任泽平：房价何时到顶？短期关键看金融！
来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
原标题：房价何时见顶？这位首席的一句话回应亮了
整理自方正证券首席经济学家任泽平8月下旬-9月初在北京、上海、深圳方正首席研究框架培训会上的演讲。
文章仅反映其研究和学术观点，不代表见闻立场，不构成投资建议。
什么决定房价？
这个问题很重要，决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么？可以实战！
我们要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌，什么时候会涨，什么时候会跌，这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。
那我来问大家，什么决定房价？
你会发现，在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因。
我研究了10年房地产，把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，大家记住这句话就行了。
我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。
人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。
这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。
中期看土地，如果这一个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。
短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。
非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。
未来中国人往哪里流动？
人流入的地方，房价持续看涨，你买入并持有就好了，那么未来中国人往哪里流入呢？
有人说往大城市流动，有人说往小城市流动。我跟大家说，中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变：
“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路。
未来中国人口往哪里流动呢？
我们研究了十几个经济体，美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因，我就给大家介绍日本和美国，一个是人地关系紧张，一个是人地关系不紧张。
这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势？不断上升，日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。
日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，所以你看它的大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入。
有人会说，日本、韩国人地关系紧张，所以人去了大都市。
看美国，这是过去将近一百年，美国人口流动的趋势，美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势？
也是不断上升的，有没有逆转过？回到小城镇去？没有。
美国人地关系不紧张，国土面积跟中国差不多，美国有3.2亿人，中国13.8亿人，人不断往大的都市圈流入。
你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。
为什么？因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想。
这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的。
中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年仍然如此。
房价什么时候见顶？
下面这张图就是我预测房价最核心的一张图，在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨，答案很简单，人口流入的，库存低的，政府不供地的。什么地方房价涨不动？人都跑了，政府还在拼命的供地，房价能涨得起来吗？
又有人会问，任博士，你2015年预测一线房价翻一倍，为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍？
下面这张图回答了这个问题，货币的超发。
蓝色的线是广义货币供应增速，绿色的线是居民收入增速，红色的线是名义GDP增速。
2014年以来，货币供应是向上的，GDP增速是向下的，什么概念？
货币超发，引发了广义资产价格轮番的上涨。
拉长来看，不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年，货币一直在超发，M2、广义货币供应量年均增长20%，没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。
大家还记得北京上海十年前的房价吗？一万，十年十倍。
什么叫有钱人，80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱，万元户在北京可以买两套四合院。
放在历史的长河中，货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王，所以我说现金为王是个坑，而且这个坑很大。
1998年到2016年，全国房价涨了不到四倍，货币供应量涨了将近15倍，究竟是房价涨多了还是货币发多了？
又有人会说，房价什么时候见顶，你能告诉我什么时候货币不超发吗？
一线控制人口，房价不涨了？
又有人跟我讲，任博士，现在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房价是不是就不涨了？
我们来看，东京圈3700万人，基本同样的面积，比北京2200万人多。
首尔圈只是北京面积的一半多，首尔圈2500万人，人家的人口密度比我们大，人比我们多，为什么人家的大城市病没我们严重？我们的大城市究竟出了什么问题？
我来给大家看两张图，这是北京的轨道交通，大家都很熟悉，稀稀拉拉的，看不出来稀稀拉拉的？
这是东京的，东京圈3700万人，人均轨道交通里程是北京的4倍，
我们的城市规划太简单粗暴了，车多了限号，人多了控制人，问题的关键是完善城市规划。
日本东京人均GDP高达4万多美元，以坐轨道交通出行为主，我们呢？小汽车、出租车比例太高。
为什么过去我们一线房价涨幅这么高？
就是因为我们在“控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下，土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚。
所以导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高，这是根本的原因。
咳咳！壹地产近日又诞生一篇十万＋啦！好开心耶！想要查看的小伙伴，链接在这里哦！罗湖旧改新政：全区统一补偿标准；120天内没有100%业主同意旧改，晾你5年再说
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今日搜狐热点胡伟俊：房价周期欲见顶 买房时机何时到_网易财经
胡伟俊：房价周期欲见顶 买房时机何时到
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（原标题：【首席对策】专访胡伟俊：房价周期欲见顶，买房时机何时到？）
本期《首席对策》专访麦格理集团大中华区首席经济学家 中国首席经济学家论坛理事:。胡伟俊先生作为美国加州大学的经济学博士，本科和硕士分别就读于复旦大学世界经济系及北京大学光华管理学院应用经济系，他曾在美国银行美林证券和中金公司从事中国经济以及全球经济的研究工作。在2015年《机构投资者》中国区经济学家排名，以及彭博通讯社的中国经济预测排名，均名列前茅，今年，他的研究及调研兴趣聚焦于房地产市场及中国的债务问题，观点得到业界及学界的广泛认可。近期地王频出，还会涨么，房子还能买么？中国的房价在过去15年上涨了接近10倍，保持了房价只涨不跌的不败神话。但从价格看，当前多个主要城市的房价上涨已经明显趋缓，房价周期顶部已现。胡伟俊就房价趋势的问题对《首席对策》表示：本轮地产周期接近顶部，回调可期，明年房地产可能会进入一个下行的周期。但是我觉得从结构性角度来说，对中国经济来说更重要的是解决一个是土地供应失衡的问题，另一个是金融产品供应不足的问题。房价上涨也跟中国的金融产品供应不足有关系，老百姓没有地方去投资，这个是更加重要的。平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。全国房价普涨的背后，不同城市的上涨逻辑存在结构性差异，但历年房价波动呈现出明显的周期性趋势，第一，我们知道虽然现在房价还是在涨，但是房价的环比上涨速度是在放缓的，第二，根据历史经验，看到每当地王频出的时候，往往是这一轮快要结束的时候。政治局会议提出“抑制资产泡沫”，苏州、南京等推出新的房地产调控政策，上海9月有望出台新政，不谋而合的是，有机构研究预测：2016年四季度至2017年一季度，部分城市房价即将停止上涨，转而进入回调期。从开发看，房地产资金来源收紧，开发速度亦明显放缓，行业即将迎来新一轮调整。以下为《首席对策》专访实录：一财& 李策：您之前提到过一个观点，中国房价没有泡沫。但从我们普通老百姓对房价的感知而言，房价不可谓不高。此外一种流行的说法是，货币宽松导致房价虚高。您能否再为我们阐明房价没有泡沫的逻辑？首席 胡伟俊：我说中国房地产市场没有泡沫，我觉得这个是要分时间点的，比如说我们讲今年之前房地产的价格，从全国来说，它可能泡沫不是很大，因为我们看到全国性过去十几年房地产价格涨了八九倍，老百姓的收入也涨了八九倍，所以从这个角度来说，收入等于慢慢把它的高的价格抵消掉了，所以从这个角度来说可能泡沫不是很大。但是你说最近一段时间，我们看到最近拍出的地王，这些比较像泡沫，但是你说它最后是不是泡沫，还关键取决于在于最后老百姓的收入能不能跟上来，我觉得这是重要的。我在讲中国房地产没有泡沫，我更想强调的是中国房地产的价格过高，泡沫是一个需求的现象，什么叫泡沫？泡沫就是说我觉得它价格未来会更高，所以我现在买，所以大家把这个价格买上去了，所以这个预期就实现了，所以这个叫泡沫，这个是需求因素。但是我认为中国房地产市场，最大的问题在于供给面，供给面的意思是说中国在比如像上海这样的地方，它有很多人口流入，它的供应是不足的，所以它的价格很高很高，因为有太多的需求追逐太少的供应。但是在中国很多三四线城市，它的供应是过剩的，所以它的问题在于它的需求是不足的，但是供应太多，所以它有高库存的问题。所以我想中国有没有泡沫这个问题，可能都不是最主要的，最主要的对于房地产的问题在于中国的供应是失衡的，这个我觉得是非常重要的问题。甚至另外一方面，我觉得中国房地产价格最近上涨很快，另外有一个很大的原因，我想大家也看到了，中国的金融产品供应是不足的，对老百姓来说可以买什么？他很多时候钱多只有买房地产，他缺少很多金融产品的供应，这个也导致了房价在上升。所以我认为房价是一个非常复杂的因素，它既有泡沫这种心理上的因素，又有供应的因素，又有金融产品缺位的因素，所以它是一个综合的因素，我们很难说它这个时候有没有泡沫，或者没有泡沫。一财& 李策：我们看到今年以来一线房价又出现从一波猛涨，上涨趋势有向二线城市轮动的势头。并且7月新增居民中长期贷款超过新增贷款总量，上海静安中兴地块又出现了新的地王，您认为这是房市最后的狂欢，还是新一轮上升通道的开端？首席 胡伟俊：我认为在这段时间，比如我们看一个短周期，未来一两年的时候，我甚至觉得这一轮房地产上涨的高点都差不多，快要到，甚至马上要过去，为什么这么说呢？第一个我们看房价的环比上涨，我们知道虽然现在房价还是在涨，但是它的环比上涨速度是在放缓的，这是第一。第二，我们看历史上的时候，你看到每当地王频出的时候，往往是这一轮快要结束的时候。所以我认为接下来这一波可能未必说接下来房价继续会有一个特别大的上涨，但是您也提到了，最近地王的很多新闻，其实我也蛮忧虑的，其实对于开发商来说，我相信他们自己也有一些赌博的成分在里面，因为对他们来说，如果他们现在不去拍这个地，他手下的人可能就没有工作做。但是他如果去买这个地的话，他又觉得，像你刚刚说静安区那个楼面价都卖到10万多，可能他最后保本的售价可能达到15万，这个对他来说是一个很大的问题。虽然我说这一轮房价上涨的大周期可能快要走到尽头了，可能到明年房地产可能会进入一个下行的周期，但是我觉得从结构性角度来说，对中国经济来说更重要的是解决我刚刚说的，一个是供应的问题，就是说你怎么在供应不足的地方增加供应，供应过剩的地方减少供应，这个是按照中国的土地制度、户口制度，这个很重要的。第二方面，我刚刚说到，房价上涨也跟中国的金融产品供应不足有关系，老百姓没有地方去投资，你这个怎么在金融方面有一些突破？我觉得这个是更加重要的。一财& 李策：您提到很多房地产商，目前他们也存在赌博的心理，认为这轮的房地产周期已经快到头了，但是就您来看，您觉得明年会不会有一个下跌的趋势？首席 胡伟俊：第一方面，中国房地产很难讲一个全国的趋势，你需要讲每个地方的情况是不一样的。第二，这一轮其实跟上一轮不太一样，现在政府对房地产态度也是比较矛盾的，一方面我们知道今年2、3月份的时候刚刚放松过，它其实真的不希望房地产下滑太多。另外一方面，现在我们看到房地产地王频出，现在的政策，特别是货币政策开始慢慢往中性走，跟前两轮力度比较大的打压还是不一样。但是房地产现在可能是一个最热的时候，我相信接下来一段时间会慢慢降温。一财& 李策：因为没有一样东西是只涨不跌的，既然我们的土地供应有问题，供给侧结构性改革能否在土地供应方面做些改善？首席 胡伟俊：我觉得这个相对来说是比较困难的，因为我们知道供给侧改革本质上就是比较小型的国企改革，它主要现在处理的是一些产能过剩的行业，那些亏损的国企，对于亏损的国企来说，你要改革它是比较容易的。但是比方说你要改革中国的土地供应制度，那可能是比较困难，因为土地供应制度不是它一个东西，它牵涉到中国的户口制度，牵涉到中国的社保制度，牵涉到中国土地制度，农村和城市建设用地这些分配，这是一个非常复杂的系统。所以我觉得在短期内，这方面的改革可能需要一段时间。一财& 李策：今年以来一线房价又出现从一波猛涨，上涨趋势有向二线城市轮动的势头。有知情人士称，上海市政府近期将召开会议，考虑调整土地和住房政策，以抑制近期上涨的房价和地价。9月或出台新政。此外有消息称上海银监局8月早些时候已与银行开会沟通，讨论调整房地产政策。有知情人士称，上海市政府近期将召开会议，考虑调整土地和住房政策，以抑制近期上涨的房价和地价。9月或出台新政。此外有消息称上海银监局8月早些时候已与银行开会沟通，讨论调整房地产政策。首席 胡伟俊：我觉得是这样子的，就像你刚刚说的是非常对，现在慢慢从一线到二线在蔓延，很大程度上是因为大家一方面看到一线城市涨的很快，蔓延到二线，一方面很多人不能买一线，比方他没法买上海，他去买苏州，他去苏州对冲一下房价上涨的风险。我觉得调控是在那边的，但是我觉得可能更加重要的是你接下来这个土地的供应怎么让一线的城市增加一些供应，比方说人口流出的地方，你可以减少一些供应。我觉得这个可能是对于中国整个经济来说是比较重要的。一财& 李策：我们看到中国股市近十余年来的整体表现远逊于美英等发达国家，甚至也比不上巴西、印度等发展中国家。从外汇占款和银行结售汇数据来看，资本净流出趋势尚未消退，并且您认为，中国作为投资目的地，在全球范围内是否还具有竞争力？首席 胡伟俊：我觉得这个问题是两方面，因为我对香港、海外的资本市场比较熟悉，你看香港股市其实是远远跑输其它的发达国家市场，甚至其它的新兴市场国家的，但是这个问题是这样的，如果你把香港的中国的企业分成两部分，一部分是国企股，一部分是民企股，你不投国企，只投民企，你的回报是不错的，不比其它地方差的。关键是香港股市大部分都是中国的国企，国企这几年，中国当然有结构性的压力，我认为也有海外投资者对中国经济的特点不了解的原因，导致了整个中国的，包括银行，包括其它大的国企，他们的估值在不停地下移，就导致了整个中国的股市表现不如其它的国家。我认为接下来如果你要说从大的宏观面来说，让中国的股市对其他国家的投资者更加有吸引力，那你最重要的是更有竞争力的民企在慢慢起来。我给你举个例子，比方说福布斯五百，里面差不多有20%，就是100家左右的公司是中国的企业，里面民企可能只有10%，大概9-10家民企，其它全是国企，而且中国在里面的民营企业也不够大的，你把中国最大的民企跟韩国前三比，可能韩国更大，如果接下来中国这些大的民营企业可以慢慢做大，比方说韩国有3家大的企业，中国有30家大的民营企业，整个对于海外投资者的观感就完全不一样了，我觉得这是第一个，最重要来说，中国经济的增长落实到的是公司上面，因为投资者不可能买一个股票，他可能去买一些公司，你有没有这样好的公司起来，有竞争力的公司起来，这个对海外投资者是最最重要的。我觉得第二个，比较短期的就是人民币的贬值预期，因为现在中国债券市场的利率比全球要高，全球30%的债券其实是负利率，是负的，为什么海外投资者仍然不愿意去买中国的债券呢？我认为最大的原因，对他来说就是有一个贬值的预期，这个问题可能需要一段时间，让大家慢慢来消除这个疑虑，我认为过去六个月，海外市场对中国人民币贬值预期已经大幅削减了，但是你仍然需要更多的时间让大家慢慢放下这个疑虑。一财& 李策：今年10月1日，人民币将正式加入SDR货币篮子。您认为人民币加入SDR是否能缓解人民币贬值压力？官方说我们要维持人民币的稳定，您认为接下来包括人民币纳入SDR，还有G20、美联储加息的预期，对于的稳定有什么样的影响？首席 胡伟俊：我们第一方面看到中国最近房价涨的很快，有资本外流的压力，当然对人民币有压力。但是另外一方面，我们也要看到，其实现在全球经济也都没有增长，其它国家都在负利率，相对来说对人民币汇率有一个支撑的作用。虽然我相信现在在国内还是有很多人觉得人民币有贬值的预期，但是我个人认为这个问题其实是不一定的，很难说接下来人民币每年都是贬3%到5%，我非常不认同这个观点，我甚至觉得，如果你看三年的话，人民币兑美元升值的可能性更大。这是第一个，第二个，但是你在市场上要消除人民币的贬值预期也是比较困难的，我觉得有两部分是比较困难的，一部分从国内的老百姓来说，他确实看到房价涨了很多，他看到房价涨了很多的时候，他觉得我这套房子就值100万美元了，在上海很容易就值100万美元了，这样的话他觉得人民币会贬，这是中国老百姓普遍的想法。但是从海外投资者来说，他就看图嘛，你看图的话，人民币从2014年到现在基本上在一个贬值的区间里面，这时候你跟他说人民币不会贬值，他也未必会相信。所以我觉得从这两点来说，你要慢慢消除大家对人民币贬值的预期，一方面房地产不一定是泡沫，房地产价格快速上升，可能需要什么时候可以慢慢慢下来。第二，人民银行可以在市场上让人民币有更多的波动，慢慢消除大家一个单向贬值预期，因为你现在看图的话，它明显还是有一个贬值的趋势在那里，你要把这个趋势去掉。我认为这个是非常重要的，为什么这么说呢？我们看到最近中国民间投资也是比较弱，国有企业投资比较强，我认为民间投资弱其实跟人民币贬值预期都是有关系的，因为我接触到很多民营企业家，他跟我说，他觉得人民币每年贬3%到5%，从这个角度来说，你可能未必想在国内投资，你不想有国内的人民币资产，你想投到海外去，因为人民币贬值就给你5%的收益了，你海外随便投什么，投个2%、3%的收益，也有7%、8%了，在国内是比不上的。所以我觉得现在从货币当局的角度来说，怎么消除大家对人民币贬值的预期，我觉得这是一个挑战。一财 李策：虽然“去杠杆”这个词语常见于官方文件中，但我国债务率仍然不断上行。根据社科院数据，中国债务率已达到250%。在GDP趋势下行，国企造血能力不足，地方政府偿债压力增大的情形下，您认为我国目前债务率是否合理？未来债务率将呈现何种走势？未来爆发债务危机的可能性有多大？
首席 胡伟俊：其实这个问题是海外投资者对中国最关心的问题，我一直认为单纯讨论中国的宏观债务率，现在可能大家都说250%，我也同意，但是我认为这个意义不是很大的。因为中国的债务结构，主要是一个结构性的问题，它跟海外不一样的。第一，中国的企业债非常高，但是中国的企业债务80%都是国有企业的债务，国有企业后面有政府的隐形担保，这跟西方市场经济国家债务的问题是不一样的。第二，在西方国家，它如果债务出现问题，它真的会出现银行挤兑的，但中国的话，我们知道特别是大的银行都是国有的，不太可能会出现银行挤兑的情况。所以我认为对中国来说，讨论宏观债务负担有多重，甚至讨论中国债务危机可能性有多大，我认为其实意义并不是特别大，我觉得更有意义的是包括中国债务为什么这么高，我认为中国债务之所以这么高，就是因为中国第一个，它的金融体系是有问题的，它金融体系主要就是银行融资，银行贷款嘛，这是一方面。另外一方面，中国的储蓄率非常高，中国储蓄率为什么非常高？可能最后牵涉到老百姓要存钱去买房，他要存钱去养老，考虑到一系列中国国有企业的垄断，最后导致了这个国家老百姓消费很少，储蓄率很高，你储蓄率很高，你这个金融体系又是完全是银行来主导的，就是债务融资，最后当然债务就很高了。这个我觉得是中国债务高最关键的本质的原因。
本文来源：第一财经日报
责任编辑：杨泽宇_NF6036
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