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棚改拆迁中，如何保护多数人的利益
由于耽误了同组90%居民的危房，一家“钉子户”被自己组内的邻居们集体表决，而后搬离家具、拆除旧房——强拆了。2011年，这一发生在棚改区的群众自发强拆“钉子户”的事件并非个案，提出了棚改拆迁中面临的一个大问题：如何更好地保护多数人的利益?对进行中的新一轮1000万套棚户区改造任务来说，顺利完成拆迁是确保任务完成的关键之一。棚户区成因复杂，居住着大量的困难群体，拆迁要求各异。如此大规模的改造工程要想顺利而非强制完成拆迁，从多省市调研情况看，几乎不可能。最佳途径是实现依法强拆。但新的《国有土地上》(下称“新条例”)出台后，依法强拆面临着相关司法部门谨慎介入且渠道不畅的现实困境。针对棚改项目拆迁矛盾主要集中在已签约的多数人与少数“钉子户”之间的矛盾，基层干部及专家认为，力求在法律的框架内化解利益冲突，亟需疏通“司法强拆”渠道。在立法上补充对“集体利益”的保护，以更好地保护“多数人利益”。“钉子户”被邻居“强拆”德阳市东湖乡凯江六组的居民一直生活在上个世纪80、90年代修建的“小二楼”里，缺乏城市基础配套、生活功能设施不全、私搭乱建严重，2008年汶川后，绝大多数住宅成为危房，大多数居民改造意愿强烈。2009年凯江六组启动城中村和棚户区改造项目。2009&年5月，根据德阳市“城中村”改造的规定，凯江六组通过提名选举、差额选举产生了由7名居民代表组成的业主委员会，并在市规划与建设局备案，代表全体业主与政府、开发商进行协商沟通、宣传政策和做群众工作。此后的一年多里，业委会在政府指导下，与开发商签订委托改造协议，同时制定出了90%以上居民签字同意的补偿方案，并完成了全部的过渡安置工作。业委会主任庞龙志说，大多数住户都期盼能早日改善住房环境，项目开始进展很顺利，直到几个“钉子户”出现，他们要求得到更高补偿，不同意集体通过的补偿标准，进展就慢下来。项目停了约两个月，期间已拆迁的大多数居民对“钉子户”的不满情绪开始增加。庞龙志压力很大，他说，一些拆迁的居民过来骂他，说“一直拖着是不是想给‘钉子户’糖吃，那我们也不干!”2011&年4月20日，凯江社区六组开全体业主会，居民们发起请求书，要求业委会出面对刘某的旧房进行“排危拆除”，100多户居民签字，超过总数的90%。5月&20日，业主委员会组织本组居民，总计约60人，将刘某家中家具等物品搬离出旧房，组织机械及人员对其旧房进行拆除，并进行了同程录像。接受采访的居民认为，自己签约同意拆迁，但是被“钉子户”一直拖延，损害了他们的利益。而且居民点改造安置是一个整体工程，少数个别人要搞特殊是对多数人的不公平，应该实行少数服从多数的原则。这样的情况在当地的改造中并非个案。另据了解，也曾有类似案例。同意拆迁的多数人与不同意拆迁的个别“钉子户”矛盾激化，最后多数人强拆了少数人。“多数人利益”谁来保护中国政法大学社会法研究所所长赵红梅认为，从情理上讲，占大多数的邻居强拆了确实有无理要求的“钉子户”，解决问题，属于情有可原。但本质上，邻居强拆是不合法的，不管是业委会还是大多数邻居都没有处置他人财产的权力，也没有司法机关赋予他们这种权力。长期关注与研究城市拆迁中司法问题的赵红梅分析，凯江六组及其他居民组的“邻居拆迁”存在一个基本前提：政府、业委会和开发商不折不扣按照国家进行改造，征收补偿合理合法且补偿到位。失去这个前提，“邻居强拆”的合理性就不复存在。事实上，新条例的出台改变了政策环境，类似于“邻居强拆”的现象发生几率增加。原因主要有两大方面。第一，“司法强拆”的途径不畅通，强拆矛盾有增无减。新条例出台后，“开发商拆迁”被立法禁止，要求净地出让，政府承担拆迁工作，但是&“强拆”必须由政府向法院申请，由法院进行“司法强拆”。但是法院在受理政府的“强拆申请”时，大多持“慎重介入”的态度，基本很少立案受理。负责棚户区改造的区房管局副局长吴绍富说：“新条例出台后，全国法院受理的强拆申请屈指可数，但是大建设背景下的‘钉子户’没有减少、强拆需求没有减少，这个僵局怎么解?”吴绍富给记者讲了个他遇到的例子。新条例中规定，征收拆迁项目要符合“国民经济发展规划”，法院每一次都以这一条不过关把政府的强拆申请拒之门外。“一条具体的街道要进行棚户区改造，不可能写进一个地方的国民经济发展规划。最多只是笼而统之写着要加快改善困难群众的居住条件，推进棚户区改造。但是没有这个文件，法院就不受理。”吴绍富说。连续七年负责市棚户区改造的武汉市青宜居公司总经理蔡延达也有同样的感受。新条例出台后，在合法合理补偿前提下仍有个别“钉子户”，政府向法院申请“司法强拆”的时候，法院基本上打回让政府继续做工作，基本不予受理，让政府跟拆迁户继续协商。第二，新条例中注重个体私利和公共利益，但是忽视了多数人的“集体利益”。通过梳理“邻居强拆”现象不难发现，拆迁改造中，尤其是涉及棚户区、旧城、城中村等公共改造项目，多数人与个别钉子户的利益冲突比新条例出台前更加凸显。“你钉在那里，我就没法搬进新房;你搬出说私有财产神圣不可侵犯，但是我楼下愿意拆了，你还能住在楼上吗?”这是大多数居民对“钉子户”最直接和朴实的想法。赵红梅认为，新条例侧重保护被拆迁人个体利益和地方政府所代表的公共利益，而多数被拆迁人的集体利益保护存在空白，带来权利不能平等博弈的问题。一般而言，现代房屋建筑不可能独家独户存在，建筑体是相关联的，土地是国有的，且70年租用权也是集体共有的。侧重保护被拆迁人个体利益，在实际工作中容易出现个人利益极度膨胀，从而损害被拆迁人集体利益与公共利益，并架空国家土地所有权以及导致土地“溢价归私”的现实，漫天要价的后果是让全社会纳税人买单。利益冲突亟需司法理顺上述德阳凯江六组“邻居强拆”事例中，被强拆人刘某后来将业委会和开发公司都告上了法庭，当地法院依法受理了案件。专家认为不合法的“邻居强拆”最终却赢了官司。德阳市人民法院的判决书中依据、物权法规定，驳回了原告刘某全部诉讼请求，案件受理费由原告全部承担。据介绍，海南那起类似的案例最后也对簿公堂，两案判决结果一致，被强拆的原告输了。一些基层干部认为，这个案例很典型地反映了当前征收拆迁的现实困境，也体现了“司法强拆”的尴尬：走正常程序，法院谨慎受理;逼出了这种非正常行为之后，法院又予以判决认可。蔡延达认为，不可避免的“强拆”已经成了不折不扣的烫手山芋，谁都不想碰。对此，接受采访的多个基层干部认为，“邻居强拆”的现象亟需杜绝，在现行法律框架下应当由“司法强拆”来解决拆迁难题，政府向法院申请受理的程序应当更加细化和清晰，责任和权力更加明确。“邻居强拆”背后暴露出多数拆迁户的利益诉求被忽视，集体权利表达机制欠缺等问题，专家认为，可以吸收“邻居强拆”中的基层民主内涵，在征收补偿环节充分听取民意，制定更加合理的安置补偿方案。赵红梅认为，当前国有土地上房屋征收补偿包含两个法律关系，政府与拆迁户之间的行政关系，拆迁户集体与拆迁户个体之间的民事关系。目前国际上的拆迁经验中不少利用后一种关系，通过法律渠道解决“拆不拆”和“钉子户”问题，多数人向个体提出民事诉讼，最后由法院判决执行。赵红梅说，中国虽有特殊实际，但是“多数人利益”如能在法律层面上参与到征收拆迁的博弈中，既可更好制约地方政府征收权为其“减负”，又可有效化解拆迁社会矛盾，还可杜绝“邻居强拆”这类违法拆迁，建立更能互相制衡的权利义务关系。最高院应该对新征收条例出台新的司法解释，明确禁止“邻居强拆”这种新的违法拆迁，同时增加对多数人集体利益的重视和保护，可成立建立在国有土地共同租用基础上的居民联盟，尽量内部化解矛盾，遇到极端“钉子户”，多数人可以告“钉子户”，以司法途径化解集体与个体的矛盾。(《瞭望》新闻周刊&黄艳)
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专业律师优质解答棚改痛点：53平米住三代16口人 拆了怎么买房？
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5月18日，在南京城北棚户区五佰村住了30多年的秦新宇搬家了，他把钥匙交给拆迁办，一家四口就此告别33.2平方米的老房子。今年全省计划新开工25万套棚户区改造。与老秦相似，很多棚户区居民房子太小，靠补偿款难以购新房，这些住房困难户如何安置，堪称新一轮棚改最大难点和痛点。
5月18日，在城北棚户区五佰村住了30多年的秦新宇搬家了，他把钥匙交给拆迁办，一家四口就此告别33.2平方米的老房子。今年全省计划新开工25万套棚户区改造。与老秦相似，很多棚户区居民房子太小，靠补偿款难以购新房，这些住房困难户如何安置，堪称新一轮棚改最大难点和痛点。 53平方米旧房， 住了三代16口人 五佰村距南京市中心新街口仅七八公里。5月12日，记者走进这里，只见三四十栋两层红砖房，每一栋都被密密麻麻的小棚箍住了。记者询问近10户，绝大多数居住面积二三十平方米，最大的也不足60平方米。 据南京市鼓楼区拆迁办提供的数据，五佰村共有1612个家庭及12家工企单位，房屋面积约7.3万平方米，户均居住面积不到46平方米。 五佰村21栋101室，是高家。两间平房，53平方米，住着三代16口人。63岁的高家老三高更荣回忆，1969年，他们全家下放泗洪县，10年后回到南京，此时，自家的私房早已换了主人。1980年，高家被安置在五佰村。两间房，最小的弟弟住一间，他跟老四分一间&&中间砌一堵墙，两家再各围着主房搭间小棚。半间房里搁张床，摆个，小棚用作厨房，这个没有窗户的家，他一住就是36年。后来有了儿子，又有了孙子，家还是以前的样子。老人说，两年前，儿子一家搬出去，这才宽松了些。 高老四高云更家真叫挤。记者看到，隔出来的半间房和小棚相连，床和饭桌挨在一起，床的上方挂满衣服，那就是衣柜。屋里只要有一个人站着，再进来一个就要侧着身。 高家兄弟姐妹七个，除了最小的妹妹嫁出去搬走，老二、老三、老四和老五成家后都在家附近搭棚住，五佰村是他们唯一能落脚的地方。&我家老二返城晚，找不到空地，只好在垃圾池旁搭个小棚安身。住在这里太受罪，进门出门要弯腰，洗澡用桶用盆。碰上大雨，阴沟水直往家里灌，&我跟老伴整夜往外舀水，做梦都想搬出去！&高更荣说。 8栋208室，是王明富的家。他告诉记者，五佰村现有住户里，有七成是当年下放户，这些下放户大多有了第三代。鼓楼区拆迁办主任梁卫国介绍，伍佰村绝大多数房屋建于1978年，是政府为下放回宁人员盖的简易安置房，房屋使用期限为10年。如今，38年已过去，这些老房屋远远超出使用年限，砖瓦风化、墙体开裂、电路老化，早就被鉴定为危房。 政府保障兜底， 棚改居民拆迁不慌 根据棚改计划，南京将在5年内完成全市棚户区改造，改造总面积达1500万平方米，涉及家庭近11.6万户。南京房产局安居工程管理处处长蔡熹蔚介绍，棚改不像城中村改造，城中村人均居住面积较大，尤其这一轮棚改地块，人口多，居住密度大，困难群体集中，政府改造难度大成本高。 今年全国两会上，住建部提出鼓励棚改货币化安置，此后多次强调以棚改货币化安置推动去库存。南京市鼓楼区、秦淮区拆迁办负责人均表示，当前南京房价高企，货币化安置难以解决棚改项目困难居民的住房问题。 以鼓楼区为例，未来5年，棚改总面积为30万平方米，涉及6578户，平均每户面积为45.6平方米。&货币化补偿，可在评估价的基础上再增加20%的补偿款，但即便这样，所有补偿款也难在市场上买房。&蔡熹蔚说，南京正设法筹集更多的房源，让拆迁户能在货币化补偿和征收安置房之间选择，市政府正为棚改安置房建设做前期准备。 鼓楼区副区长沈吉鸿介绍，此轮棚改惠民优先。在补偿上，评估价就高不就低，想尽办法拉高拆迁房屋评估价；在安置上，提供安置房源，从前期摸底看，超过九成住户希望住房安置。此外，对高龄、大病、低保等五类困难群体，区里再补助1万元至3万元。 伍佰村马路对面的鼎新工作人员介绍，周边成套住房建于上世纪90年代，每平方米价格约1.3万元。五佰村房子太破旧，按正常市场价，每平方米能评估到1万元，就不错了。梁卫国透露，五佰村拆迁评估价在1.6万元至1.8万元。对南京市安居集团提供的房源，鼓楼区还会在房价上再打折。这样，有房屋权证的住户不需贴钱，就能拿到房子。 还有相当比例的住户居住在自建的小棚里。梁卫国说，只要居民确实无住房，经济困难，一定会给予托底保障，途径主要有房和，绝不会让他们没地方住。&拆迁组长告诉我，我二哥可申请公租房，其他人可考虑申请共有产权房，一家人都有新房住。&高更荣说，这几天，自己的心稍稍安定了。 & 多几百元收入， 就不能享受住房保障？ 五佰村6栋106室的黄春兰最近很着急，她希望女儿能买上共有产权房。但女儿月收入为3500多元，超过3120元的申购最高标准。&她一个月拿三千多块钱，怎么可能买得起房子啊？&黄春兰问记者，就相差几百块钱，为什么就不能让女儿去买共有产权房？ 黄春兰的问题正是夹心层的焦虑。五佰村社区主任杨秀群说，五佰村几乎所有家庭的住房面积都达不到人均15平方米的最低保障线，但在收入上，不少人因为多几百块钱而被挡在城市住房保障之外。 五佰村杨定远一家五口，住房面积41.4平方米，此次棚户区改造，能分到两套房，一套65平方米，一套55平方米，一家人欢天喜地。但他们很快又犯愁了：买两套房，补偿款用完，还要再贴26万元。杨定远说，拆迁安置户银行不给贷款，他不知到哪去凑足这么多钱。 伍佰村24栋居民季冬美也为钱急得睡不好觉。她家住房26.8平方米，住着她和女儿、外孙，本可以分到85平方米的大套，可要补10万元的差额。&外孙是男孩，以后肯定要有自己的房间。我每年住院，家里实在没有余钱。&老人说，实在想不到办法的话，就拿65平方米的小套算了。 王明富房子里，挂着三家人的户口，姐姐一家住在棚子里。他说：&能申购到共有产权房当然好，但南京的保障性房源很紧张，2009年申请的还没安排呢。现在申请，不知哪年才能轮上？&
[责任编辑：胥大伟]
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更多选项更加灵活更高效率满足多样化需求
10:49&&&&&&记者 梁萍 通讯员 高远
梧州日报讯（记者 梁萍 通讯员 高远）当前，百花冲片区棚户区改造项目搬迁签约工作已进入尾声，截至8月10日，选择或意向货币化补偿方式的拆迁户占到总户数的99.6%。市棚改办有关负责人表示，这是我市棚改货币化安置实施意见推行以来取得的首轮成效，实施意见在棚改项目推进中发挥了重要作用。
货币化安置形式多选择多
今年，我市大力推行棚改货币化安置，出台了《关于大力推进城镇棚户区改造货币化安置实施意见》，鼓励房屋被征收人到市场上购买商品房，缩短安置周期，满足多样化居住需求。
根据实施意见，我市棚改货币化安置形式有三种：一是由政府直接将补偿资金支付给被征收人，被征收人自行通过房地产市场购买、租赁住房等；二是组织棚改居民利用棚改货币化安置房源信息平台购买商品住房（也可以购买其他商品住房或购买二手房）；三是政府集中购买存量商品住房作为安置用房，并以较市场售价优惠一定幅度的价格供棚改居民自愿选择购买。
万秀区棚户区改造工程指挥部有关工作人员指出，百花冲片区棚改项目是货币化安置实施意见推行后的市区首个重点棚改项目，指挥部迅速组织人员认真研究和把握好实施意见中的政策内容，并在此基础上出台具体实施办法，再全面深入拆迁居民中开展宣传和动迁工作。“实施意见中明确的多样性安置形式以及购房奖励措施，得到了拆迁居民的肯定和支持，大家普遍认为货币化安置可选择性更多，让利幅度大，政策较为优惠。”该工作人员说。
奖励政策促进房屋交易大增
实施意见明确，我市对选择货币化安置的拆迁户给予的购房奖励支持政策包括：一是对于被征收人在货币化安置征收补偿协议签订之日起12个月内（含12个月）购买商品房或二手房的，可按被征收房屋所在区位或同类地段新建普通商品住房同等面积市场平均价格，与被征收房屋市场评估总价值的差额给予购房奖励；被征收人不需要购买商品住房安置的，按购房奖励标准给予80%的奖励。二是被征收人在签订货币化安置征收补偿协议或产权调换安置协议书后，并按协议约定的时间内完成搬迁的，可享受签约奖励和搬迁奖励。三是被征收人除被征收房屋以外无其他住房的，其使用货币补偿款通过市场购买的住房视为首套住房，享受首套住房相关信贷政策及相应的税收优惠政策。
不少拆迁户就是依托这么好的奖励和优惠，实现了购房梦想。市房地产交易中心的数据显示，最近两周前往该中心办理房屋交易手续的棚改拆迁户数量大增，其中二手房交易备案量增加明显，每日接待量是平常的三倍，每周登报交易公示量是平时的四倍。据预计，近期将逐步进入拆迁户选购住房及商品房网签的高峰期，棚改货币化安置将对我市房地产市场去库存发挥较大促进作用。
据介绍，百花冲棚改项目之后，货币化安置实施意见还将继续用于指导我市富民路、工厂一路和新兴一路三大片区等重点棚改项目，推动我市棚改工作更加符合民意和现实需求。
编辑：钟笑莹 黄东莹
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济南将鼓励货币化安置为商品房去库存,探讨发行“房票”模式
日　　来源：生活日报
　　□记者　杨璐　　生活日报4月22日讯　22日的全市保障性安居工程建设工作会议印发了《济南市人民政府关于进一步加强国有土地上棚户区改造工作的意见》。意见提出,2015年到2017年,济南市本级计划改造国有土地上棚户区约2万户。房屋征收部门将根据项目实际情况,适当提高货币补偿奖励幅度,引导和鼓励被征收人选择货币化安置。棚改住宅要保证日照时间　　在国有土地上棚户区改造领域,济南将适当提高配套公建比例。上述意见提出,要在满足住宅回迁安置需求的前提下,允许棚改项目适当提高配套公建规划建设比例,地上配套公建面积(不含配套教育设施)不超过地上总建筑面积的15%；因用地条件和项目实际需要,地上配套公建比例超过15%的,按照混合用地确定规划用地性质。　　意见提出,国有土地上棚户区改造执行旧区改建日照标准。棚改项目可执行《城市居住区规划设计规范GB52年版)》确定的旧区改建日照标准,项目内住宅日照时数按照大寒日1小时控制,少数大寒日日照时间不足1小时的,可作为居住公寓。　　同时,科学确定建筑退让距离。因客观条件限制或项目实施需要,棚改项目内规划建筑确需减少退让道路红线、城市绿线等距离,且对交通和环境无明显不利影响的,可酌情减少退让距离。鼓励居民到市场上买房　　来自济南市统计局的数据显示,2014年济南的商品房待售面积为117.3万平方米,增长了15.7%。房地产市场面临去库存压力。从济南当前的房地产市场形势和保障性安居工程建设需要来看,推动“存量房转为公租房和安置房”,既能够减轻商品房库存压力,又有助于解决安置房和公租房筹措房源难、选址建设难等问题。年初,济南全市经济工作会上也明确提出要“把部分符合条件的存量房转为公租房”。　　具体如何操作?发行“房票”等措施写入意见中。意见明确提出,积极推行货币化安置。房屋征收部门要根据项目实际情况,适当提高货币补偿奖励幅度,引导和鼓励被征收人选择货币化安置,具体奖励标准在征收补偿方案中确定。符合条件的商品住房可作为棚改安置房。市房屋征收部门要在摸清底数的基础上,制定利用商品房实施棚改房屋征收安置管理办法,积极采取搭建购房平台、购买定制房源、发行房票等方式引导被征收人通过购买商品住房满足安置需求。国土资源、规划、城乡建设等部门要建立信息共享机制,认真做好房屋征收货币化安置服务保障工作。　　这样一来,济南市将根据城中村或棚户区项目的具体情况,逐步落实鼓励货币化安置的政策,让更多被安置居民选择到房地产市场上去买房,为商品房去库存创造更多需求。相关部门将研究存量房向安置房、公租房转化的办法和措施,探讨采取定制房源、发行“房票”等模式,打通存量房向安置房、公租房转化的通道。　低收入家庭物业费减免　　济南还将规范安置房建设管理。加强棚改安置房规划建设和使用监管,建立安置房源动态信息数据库,实现房源规范管理和充分利用。积极探索安置房联动模式,根据全市棚改房屋征收安置需要,统一调配使用不同主体实施的棚改项目安置剩余房源。　　安置房物业费标准,将考虑居民意愿和承受能力等因素确定。济南将在充分考虑安置居民意愿和承受能力的基础上,合理确定安置房小区物业服务等级和收费标准。意见要求,各区政府要严格按有关规定对符合条件的低收入家庭实行物业费减免,减免的安置房物业服务费,经审核认定后从安置房管理服务专项资金中列支,直接支付给物业服务企业。
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内容预览：棚改拆迁改造工作演讲稿&　　尊敬的各位领导、同事们：&　　大家好！&　　今天，我演讲的题目是《棚改工程--圆了百姓的安居梦》！&　　棚改惠民普新篇，旧城旧貌换新颜。棚户区改造工程是全力为民、立足解决困难住户住房问题为基点的德政和民心工程，是一项功在当代、利在千秋的大业。从2014年开始，上至中央、下至地方，都在大力推进棚户区改造工作。&　　说起棚改拆迁改造工作是令很多人都头疼的社会公认的老大难问题，有的拆迁住户可以坐地起价、漫天要价，这使得拆迁工作人员的工作很难开展，拆迁工作难上加难，工作推进难度很大，真正的惠民工程很难实施。特别是居住在棚户区的职工更是多年的困难弱势群体，家庭生活困难，工作难度异常艰难。&　　面对棚改拆迁工作我们都是大姑娘座轿头一回。但是面对困难我们没有回避与退缩！而是按照市政府天政发[2014]82号文《关于加快棚户区改造工作的实施意见》精神赋予的光荣职责，在公司的有力组织下，我们心系职工群众，面对困难住户，迎难而上，从服务住户出发，全力以赴解决实际问题，解决职工住房困难。我们首先认真学习天政发[2014]82号文件，把文件精神吃透，并融会贯通。对文件中有不懂的地方特别是房屋的产权性质和房屋的分类以及不同产权性质房屋补偿办法等问题进行反复咨询和小组讨论，做到把文件精神领会明白，这样就把握了拆迁政策方向；其次通过多次召开棚改住户代表大会把棚改的政策和优点及意义传达给各位拆迁户；最后在领导的指导下，以宣传的方式张贴该棚改项目的实施方案等……本文共1902字，网站会员可查阅、复制排版规范的全部文档新来的客人请【】查看文章已注册会员请【】阅读全文文秘热线--资深的文秘专业网，海量的写作范文库！[]
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