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低首付 实惠还是陷阱？
　　对于大多数的购房者而言，尤其是刚需者，买房难点并不是银行的按揭贷款，而是一次性要拿出几十万元的首付款。由此，开发商推出的“低首付”概念深得购房者的欢心。　　那么，这看上去很美的“低首付”究竟是货真价实的优惠还是炒作？“低首付”是不是真正降低了首付比例呢？　　探访　　分期首付低首付　　一般情况下，购房者与楼盘签订购房协议后，在一个星期左右时间内就要支付首付款并签订正式购房合同。对于大多数的购房者而言，尤其是刚需者，买房的难点并不是银行的按揭贷款，而是一次性要拿出几十万元的首付款。那么，当下开发商推出的“低首付”概念是否真正降低了购房者的首付比例呢？　　“首付两万元，购买90平方米的住房，是我们楼盘推出的一种分期首付活动。购买这种90平方米的住房，正常首付应在19万元左右。剩余17万元首期款，购房者须在一年半之内分三次付清，年底付到6万元，剩下的次年付清。”在某楼盘推出“低首付”的楼盘现场，通过售楼人员的讲解，大家终于弄明白，购买一套90平方米的住房，首付仅需2万元，原来就是通过分期付款的方式来实现的。　　另一家推出首付两成的公寓楼盘销售人员也表示，剩下的三成首付款，购房者可以通过分期方式在年底付清。　　从记者了解到的情况来看，许多楼盘推出的所谓“低首付”，实际上都是采取拆分首付的做法，并不是真正意义上降低首付款比例，提高银行贷款部分的比例。前期购房时，购房者只需支付很小一部分首期款，剩余部分则由开发商暂时无偿垫付，购房者只需在规定期限内（一般是一两个月，长则一年半）还清开发商垫付的资金即可。　　揭秘　　后期还贷压力大　　有业内人士表示，降低首付，虽然暂时起到缓解购房者资金压力的作用，但在短时间内消费者不仅要偿还开发商垫付的剩余首付款，同时还要偿还银行按揭贷款，购房者的负担不但没有减轻，相反还款压力更大。这种方式对收入稳定，但积蓄不多，的确需要的年轻人帮助较大。而对于经济收入不稳定或经济实力较差的消费者来说，面对低首付的诱惑，不仅要在购房前做好预算，而且要考虑自己今后是否有能力承担首期款和银行按揭贷款的双重压力。　　那么，拆分首付，对购房者来说将来的还款压力究竟会有多大呢？　　举例来说，假如目前推出2万元低首付的楼盘，如果购房者通过低首付方式购买一套总价为60万元的住房，按照银行首套房贷款首付三成规定，该房实际首付款即为18万元。而现在只要2万元就可以购买，剩下的16万元由开发商垫付。剩余的42万元办理银行按揭贷款。　　按照银行首套房首付三成、贷款利率执行基准利率计算，贷款42万元，贷款期限20年，月供为3144元。根据开发商规定，由其垫付的款项，购房者需在一年半时间内分三次付清，年底付到6万元，剩下的12万在一年时间付清。如果忽略年底这6万元不计，剩下的12万元未付完的首期款若平摊到明年的12个月中，即购房者每月还需准备1万元。也就是说，购房者在购房后的12个月里，每月需还款共计13144元。当然，如果购房者自身有一定储蓄可以用来支付剩余首期款则另当别论。　　提醒　　选择“低首付”还要量力而行　　河北易联行房地产经纪有限公司总经理李德兵认为，购房者还是要客观地评估自己的资金状况和偿还能力。如果还不上钱，房子还是会收回去的，这样购房者会面临信用的损失，还要做出相应的赔偿。所以不要盲目地因为零首付、低首付就去买房，应该谨慎。　　同策咨询研究部总监也提醒购房者，不能简单将开发商“垫首付”理解成一件好事情，其实，开发商“垫首付”也有一定的市场风险，也应该考虑开发商“垫首付”之后是否有陷阱。　　四招“搞定”低首付　　1.首套房付了首付一成或二套房首付六成后到底如何调整的问题。如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺首付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。因此，由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？这些也都是值得购房者思考的问题。　　2.开发商“垫首付”，购房者交了款项之后，要防止开发商“跑路”。　　3.开发商“垫首付”不是做亏本的买卖，“垫首付”的那部分资金对于开发企业来讲，也是一个有回报的金融服务产品。因此，购房者要合理评估“垫首付”的成本与市场（房价）变化情况，到底划算不划算，利弊都是自己承担。　　4.对于购房者来讲，如果遇到“退房退款”相关问题，由于购房者总是处于弱势地位，购房者要保留开发商提出的“垫首付”相关广告及文件，并且仔细推敲文件中是否有陷阱，如果没有，那么要合理判断购房成本及投资风险。如果一旦出现问题，就可以拿这些文件到相关司法部门维护自己的权益。　　文/本报记者王亚楠　　新闻内存　　“低首付”2009年后黯然退场“低首付”之风曾在2009年时盛行一时，但由于这种拆分首付的做法会加大购房者后期还款压力，最终黯然退场。
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零首付、低首付看上去很美 可开发商说了不算
10:56:46　来源：新乡房产网 点击:27701 次
　　&首付两万入住花园电梯洋房&、&租房不如买房，三万即可入住&&&在众多楼盘广告当中，&低首付&已经成功成为一种潮流促销，&零首付&&低首付&的楼盘更是吸引了不少购房者积极入市。
　　屌丝：买房从此不是梦;
　　白富美：买房付首付，吃喝玩乐不影响;
　　投资者：一部分资金买房，一部分用来做投资。
　　那么，&低首付&真的有购房者想象的那么美吗?
　　其实购房者贷款买房的首付比例并不是由开发商说了算的，是由相关政策规定的。通常情况房子首付要不低于房子总房款的30%。
　　以一套100平价值45万的房子为例，按首套算，贷款30年，月供大概为2000元。通过商业贷款按揭购买，按照正常的流程首付应该为30%，即15万。现在，购房者参加低首付活动，首付5万，然后从开发商处借10万，规定首付就凑够了。
　　当然虽说这10万是由开发商想办法，但并不代表购房者就能置身事外，因为这10万只是开发商暂时借给购房者的，规定的时间后还是要还的。一般情况下，还款期限为1-3年。
　　除此之外，购房者在还款的期限内还要每月按时还固定的月供2000元，半年12000元，一年24000元。
　　因此除非购房者1-3年至少能赚12-15万，否则就算现在只要低首付，到时候交不出那么多钱也会非常麻烦，除了要负担违约金外，还可能会出现&财房两空&的局面。
　　那么购房者具备了哪些条件才能轻松的使用低首付来买房呢?
　　1、至少要有开发商活动中提到的低首付资金；
　　2、保证每月有固定的资金来还月供。
　　3、半年、一年能赚到12-15万，或是有12-15万的储备资金。
　　4、预备一笔钱装修的费用。
　　PS：有的开发商借款可能包含一笔利息，因此在交付首付款前一定要问清楚。
　　看来目前市面上所谓的低首付、零首付也并不是所有人都能承担的起的，因此购房者在买房前一定要清清楚楚，不能只因为&低首付&三个字就仓促的定了房。
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开发商直接对购房者垫付部分首付款的法律风险
[文章摘要]实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍
　　讯& 根据2010年颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”；即国务院明确规定了购房者购房时需交付一定比例的首付款，此为国家对于购房首付款、限贷的政策性规定。
&&& 而在法律实务中，由开发商垫付首付款是否有一定的依据呢？实际上，垫付并非法律概念，法律上有借款合同、指示交付或债务承担等概念。垫付，根据文义解释，一般是为他人向第三方垫付，没有债权人为债务人向自己垫付之说。而开发商为购房者的垫付可能涉及三种类型的法律关系：①借款合同，即开发商借款给购房者、购房者再将借款交给开发商；②第三人代为履行，即开发商作为第三人根据购房者的指示将款项交付给自己，代购房者履行债务；③债务承担，即开发商作为第三方为购房者承担购房者对开发商的债务。
&&& 首先，对于借款合同，因开发商即是房地产买卖法律关系中的债权人，同时又向购房者借出部分首付，借出的款项又需要给开发商自己，因此，开发商名义上垫付首付，但实际上并未垫付。
&&& 因借款法律行为系实践性法律行为，需要实际交付借款才会产生借款合同生效的法律后果，因此，为实际交付借款的，借款行为并未生效。开发商所享有的债权，本质上还是房地产买卖合同所确立的债权。并不存在一个真实、有效的借款法律关系，也不存在所谓的垫付。其次，开发商根据购房者的指示将款项交付给自己，开发商不属于第三方，很明显不属于第三人代为履行的情形，不会产生实际履行的法律效力。换句话说，即实际上此时也不存在垫付，购房者没有付足首付。
&&& 再次，债务承担，是指在不改变合同的前提下，债权人、债务人通过与第三人订立转让债务的协议，将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。即必须存在一个独立于债权人、债务人之外的第三人，而开发商为购房者承担购房者对开发商的债务时，并没有一个独立的第三人存在，因此也不构成债务承担，不产生债务承担的法律效力。此时，所谓的垫付不成立，购房者仍然没有付足首付。
&&& 因此，开发商所谓的“垫付”仅仅是开发商以“垫付”之名义，让购房者先达到办理银行按揭贷款的条件，出具一份虚假的首付款足额交纳证明，进一步办妥银行贷款，以达到资金回笼的目的。而首付实际上并未依照国务院对于首付比例和限贷的规定付足。换句话说，开发商是以一种在法律上并不成立的“垫付”托辞，先与购房者签订房地产买卖合同，而实际上却规避了国务院规定的首付比例和限贷政策。
&&& 这种行为极有可能被司法机关认定为“以合法形式掩盖非法目的的无效行为”，而一旦认定为无效的，则合同自始无效，法律后果是开发商返还购房款、购房者退房。从银行的角度来看，这种行为还可能被认定为“恶意串通损害第三人利益的无效行为”。在购房者办理按揭贷款的过程中，因需要开发商出具购房者已付清全部首付款的证明，但由于开发商“垫付”的因素，购房者的首付款实际并未付清。如后期购房者未能按期偿付按揭贷款，银行除按照一般的程序拍卖抵押物外，还可以起诉开发商，要求开发商因开具虚假证明而承担连带清偿责任。
【莆田房产网】首付仅10%能买商品房 开发商帮垫2成打擦边球|青岛|半岛网
　　“均价7100元/㎡，最低10%，仅需3.7万，另外20% 将提供无息贷款，现房发售……”近日，城阳区某楼盘推出了“特殊”优惠政策，吸引购房者。该楼盘不是降低房价，而是在首付款上做噱头，首付最低10% ，开发商帮忙垫付两成，需要购房者两年内还清。然而根据调控正常规定，执行差异化的，首套房首付至少30% ，二套房则是六成。对于开发商垫首付的问题，深圳市已经叫停，但是推出首付折扣活动的开发商并未因此受到处罚。但购房者应该考虑自身实力问题，如果剩余首付无法还清，很可能违约被迫退房等。 　　目前城阳区新房供应量超过1万套，其中新建住宅有9647套，供应量处于高位。供应量压力之下，很多楼盘都推出了不同程度的优惠，9.8折、9.9折等。然而最近两年，城阳区房价也涨了上来，多数新楼盘价格在7000元/平方米左右，即使是首套房购房者，首付也得20万元左右，加上月供，很多购房者压力还是很大的。在此情况下，该区域的TAHA时区推出了“特殊”优惠政策，吸引购房者。该楼盘不是降低房价，而是在首付款上做噱头，首付最低10%，开发商帮忙垫付两成，需要购房者两年内还清。　　7月24日，记者以购房者的身份咨询了该楼盘售楼处。一位工作人员介绍说，首付最低10%，交了以后办手续，另外的20%开发商提供无息贷款帮忙垫付，但是购房者需要在两年内还清。　　实际上，早在去年的时候，青岛也曾出现过首付“打折”的楼盘。去年，龙湖临海叠墅释放首付55万元的信息，出乎很多人的意料。该区域内的另一家楼盘通过广告宣传，释放出首付30万元起的劲爆消息。据悉，该楼盘推出面积220～400平方米的湖景别墅全部都是独栋别墅，共36户，令人震惊的首付30万元实际上仅是一成房款，剩余首付也需要在规定时间内交清。　　“首付仅10%，金额确实很少。购房者如果手头紧张，一时间没办法支付首付款的话，购房者只要先与开发商签订一份垫付合约，便能由开发商帮忙来垫付20% 的首付款。如此一来，购房者就可以凭首付发票向银行申请贷款。但购房者需要在规定时间内把剩余首付款还给开发商。去年，在深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地这种首付打折的促销方式已经出现了。在楼市成交低迷的状况下，开发商垫付首付，目的就是为了促成交，快速回笼资金。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰向记者分析说。据介绍，由开发商先行垫付必须的首付款，等顺利拿到贷款后，购房者再一次性或分期将垫付的首付款还给开发商。开发商之所以愿意以垫付的方式减少购房者的首付款额度，就是为了成交。根据调控政策规定，首套房首付不低于30%，二套房不能低于60%。首付分期付实际上是打。　　去年本报也曾经报道因为首付分期付，后期无法及时兑付给楼盘款项，导致业主违约的新闻。当时是市北区一家楼盘推出的首付分三期，一名购房者交了部分首付后，随后由于资金不足，无法再承担剩余的首付，结果违约，只好和开发商协商退房的事宜。　　“首付10%只能算是个促销噱头。购房者在贷款购房过程中一定要客观估计自身的经济能力，对家庭收入作合理预期，切莫贪图开发商所谓垫付首付款的便宜，以免自食苦果。”　　记者了解到，目前，对于开发商垫首付的问题，深圳市已经叫停，但是推出首付折扣活动的开发商并未因此受到处罚。　　另外，购房者房贷方面，青岛新房和二手房的利率优惠都缩小了。7月24日中午，记者在太平洋房屋中介一位经纪人的陪同下看了市南区一套二手房。对方告诉记者，即使是首套房，现在贷款的话，利率优惠是9折，比以前收紧了，很难做到8.5折。随后，记者又咨询了城阳区一处新楼盘，得到的答复也是首套房利率优惠是9折，8.5折已经无法实现了。　　目前岛城银行住房按揭贷款利率都基本恢复到了基准利率，二套房房贷利率仍然是上调至少10%，还有银行已经弱化了房贷业务，并不主推。 记者 李晨 实习生 陈莹 （来源：半岛网-城市信报）
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