在向银行申请房贷时 收入证明不够该怎么办
发布时间： 12:50
向银行贷款买房时，需要提供个人收入证明，它能直接反映借款人的还款能力。通常情况下，银行要求月收入是月供的2倍以上，否则将少贷或者拒贷。那如果收入证明不够，购房者该如何补救？
&&一、与另一半共同贷款
&&夫妻共同贷款有助提高贷款通过率，同时也能减轻还贷压力。举个例子，小明月工资1万元，买房月供8000元，按照规定，小明提供的收入证明上的月收入要达到1.6万，才能通过银行贷款审批。在条件不满足的情况下，小明和妻子小杨可以共同贷款，月收入合计1.8万，收入高且工作稳定的小明作为主贷人，小杨作为次贷人。
&&二、适当降低贷款额度或延长贷款时间
&&为了将每月月供控制在月收入的1/2以内，可以适当降低贷款额度，提高首付比例，并尽可能的延长贷款期限。不过，在贷款期限延长的同时，总利息也会随之增加，具体看下图
三、提供兼职收入证明
&&目前很多银行在审批贷款时都认可兼职收入，法律规定不得兼职的职业除外，比如军人、公务员、国企职工等。
&&对于兼职收入的金额以及流水账单，不同银行规定不同。有的规定兼职收入不得超过主收入的50%，有的要求借款人提供半年内的兼职收入流水……对此要提前向银行咨询清楚。
&&四、找亲属担保贷款
&&一些银行接受亲属担保的贷款方式，但对担保人和借款人之间的关系有严格要求，例如只接受直系亲属间（父母或者子女）的担保，前妻、前夫以及其他第三方等无法参与共同还款并承担还款责任。
&&按照规定，担保人必须有固定经济来源，有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金，当借款人无法按合同进行还款时，担保人必须承担担保责任。
&&五、通过合力贷、接力贷买房
&&所谓接力贷，是指以父母作为所购房屋的所有权人，父母方的子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品；所谓合力贷，是指以子女作为所购房屋的所有权人，子女方的父母作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。
&&目前，上海部分银行已经叫停“接力贷”、“合力贷”业务，因为这很容易导致父母和子女之间因房屋产权发生纠纷。
无法开具收入证明的人如何贷款买房？
&&自由职业者：提供存款证明，或者前往有收入进账的银行办理流水账单，流水账单可以证明你有持续收入。
&&私营业主：没有收入证明，需要提供工商营业执照、税务登记证、完税证明(连续缴税时间各地规定有所不同)或近六个月的银行存款流水单等。
&&在申请银行贷款时，收入证明不达标较为容易解决，如果是个人征信有问题，那贷款难度就大多了，因为信用污点一时半会很难消除。建议大家一年至少查询一次信用报告，一旦发现信用污点，马上采取措施弥补。
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关于进一步规范城乡自主创业小额担保贷款工作的通知清人社〔号
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资质审查是信贷业务开展的关键
　　在开展信贷业务时，对借款人主体资格合法性审查是对借款人缔约能力判断的依据，是确保授信业务合法有效的关键环节。目前，关于借款人经营资格的具体规定主要散见于各类法规及政府规章中，由于缺乏系统、明确的法律规定，给借款人经营资格审查带来一定难度和不确定性。鉴于此，本文将分析借款人经营资格瑕疵对贷款业务的影响，并在此基础上提出相关措施建议。　　经营资格瑕疵的表现　　借款人经营资格是指借款人是否具有从事特定行业或者特定经营活动的资格，主要包括：从事特殊行业的，是否持有国家有权机关核发的合法有效的特许经营证明；实行资质等级管理的，是否取得行业主管部门核准的有效资质等级证书并按核准资质等级从事经营活动等。笔者认为，借款人经营资格瑕疵可视为借款人超越经营范围的一种行为表现。实践中，常见的经营资格瑕疵有：未取得有效行业特许经营证明、行业特许经营审批主体不适格、超越资质等级开展经营活动、资质等级证照未年检、已过有效期等。　　越权经营导致债务无法履约　　借款人经营资格瑕疵给银行业务经营带来的法律风险包括以下几方面：　　借款合同可能面临被认定无效。借款人超越经营范围订立的合同是否有效，是一个长期存有争议的问题。根据我国《民法通则》规定，企业法人应在核准登记的经营范围内从事经营，并规定超出登记机关核准登记的经营范围属于非法经营行为。而在《合同法》中，虽未规定超越经营范围所订立的合同效力问题，但却明确了违反法律、的强制性规定的合同无效。因此，根据上述法律规定可推断，企业超越经营范围的行为属于非法经营，其所签订的合同无效。因此，一旦借款人违反禁止性规定开展经营活动的，银行与其所签订的借款合同存在被认定为无效的风险。　　借款人因承担行政责任导致债务无法履行。借款人之所以要在取得特许经营证明或者资质等级证书后才能从事特殊的经营活动，是由于我国对特殊行业的经营行为实行行政许可制度的管理。对于借款人未经行政许可，擅自从事依法应取得行政许可的活动，根据《行政许可法》第81条规定，借款人除了要承担民事责任外，还要承担行政处罚，借款人有可能面临的行政处罚有：罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照等。一旦借款人受到行政处罚，将影响其正常经营活动， 从而影响债务履行，导致银行借款安全无法保障。　　银行因未妥善履行审核义务而承担过错责任。借款人经营资格瑕疵除了影响合同效力及债务履行外，还将导致银行承担审核不严的责任。根据《贷款通则》第24条、第65条规定，若银行在发放贷款前未妥善履行审核义务，银行及相关责任人员均可能受到监管部门的处罚。此外，一旦发生诉讼纠纷，司法机关还可能以违反监管规定为由判决银行承担过错责任。　　强化信贷审查是关键　　为有效防控借款人经营资格法律瑕疵，促进信贷业务持续健康发展，银行应采取如下风险防范措施：　　加强借款人资质审查，规避法律风险。首先要落实行政许可资格审查。对于从事特殊行业的企业，审查其是否取得国家有关行政主管部门核发的有效行业特许经营证明，该证明是否存在被吊销、注销和声明作废等情况；其次要落实资质等级审查。对于实行资质等级管理的借款人，审查借款人是否取得行业主管部门核准的有效资质等级证书，有无超越资质等级开展经营活动的情形，资质等级是否按照规定参加年审等。此外，银行还应审查资质等级的审批主体，是否符合法律规定或取得了有权机构的授权，若资质等级审批主体不适格，也将影响资质等级证书的法律效力。　　强化贷后管理工作，及时防范法律风险。为避免贷后借款人经营资格法律瑕疵对借款安全的影响，银行工作人员应采取下列措施：一是定期检查借款人经营范围与特许经营证明、资质等级证书是否匹配，借款人资格等级证书是否办理年检等情况。对于未经过年检的，要及时向借款人核实原因，督促借款人办理相关手续；二是监督借款人经营范围是否发生变更。一旦发生变更，督促借款人及时办理变更手续；三是对借款人可能发生影响借款安全或债务履行的情形，及时发出风险预警信号，可采取要求借款人落实债权保障措施、或者停止发放借款、提前收回借款等方式化解风险。　　加强业务知识积累，畅通信息渠道。日常工作开展中，银行应对行政许可的基本原则、立法原意有清楚的认识，并关注和积累哪些行业需要经过行政许可，不断归纳总结；另一方面银行应根据国家政策调整，结合具体业务实际，进一步核实确认行业特许经营、企业资质等级的有效性。此外，还应加强与相关部门的联系，构建畅通的信息渠道，以便及时获取信息，精准信贷投放。
（责任编辑：HN666）
08/27 11:3708/20 08:3008/19 01:14
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关于开展小额贷款保证保险试点工作的实施意见(鲁金发[2015]12号)
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　　山&东&省&金&融&工&作&办&公&室
　　山&&&东&&&省&&&&&财&&&政&&&厅
　　中&国&人&民&银&行&济&南&分&行
　　中&国&银&监&会&山&东&监&管&局
　　中&国&保&监&会&山&东&监&管&局
　　&&&&&&&&&&&&&&&&&
　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 鲁金发[2015]12号
　　&&&&& 关于开展小额贷款保证保险试点工作的实施意见
　　　 　&
　　各市金融办、财政局、人民银行（山东省）各市中心支行（含分行营业管理部）、银监分局、烟台保监分局，各银行业金融机构、有关保险公司：
　　为贯彻落实《山东省人民政府关于贯彻国发〔2014〕29号文件加快发展现代保险服务业的意见》（鲁政发〔2015〕9号），创新金融服务模式，缓解小微企业、&三农&和城乡创业者融资难、融资贵问题，不断增强经济发展内生动力，结合我省实际，制定本实施意见。
　　一、开展小额贷款保证保险试点的必要性
　　长期以来，由于缺乏抵押物、经营风险大、信息透明度低等原因，小微企业、&三农&和城乡创业者融资难、融资贵的问题严重制约了其生存和发展。开展小额贷款保证保险试点工作，有利于创新金融服务模式，有效控制和分散信贷风险，缓解小微企业、&三农&和城乡创业者抵押担保难问题；有利于发挥财政资金的放大和导向作用，扩大小微企业、涉农贷款信贷规模，对增强全省经济发展活力，加快转方式、调结构、惠民生、促和谐具有重要的现实意义。
　　二、指导原则
　　（一）政府引导，市场运作。小额贷款保证保险作为一项创新金融业务，试点期间应加强政府引导，创造良好的政策环境，并发挥市场在资源配置中的决定性作用，坚持市场化运作，实现社会效益和经济效益的统一，促进试点可持续发展。
　　（二）创新引领，互利共赢。坚持因地制宜、加强协作、探索创新，将小额贷款保证保险作为有效的担保增信措施，更好地配置金融资源，创新发展面向自主品牌、战略性新兴产业等小微企业和&三农&的金融服务，实现政、银、保、企四方合作共赢。
　　（三）统筹推进，分类指导。注重统筹兼顾，结合不同试点领域、不同金融机构自身特点，探索相适应的试点模式，防止一刀切，调动各方面的积极性，共同推进试点工作顺利开展。
　　（四）防范风险，稳健发展。金融机构开展小额贷款保证保险业务要严格遵守国家法律法规和金融监管要求，强化风险控制措施，发挥保险业风险管理的优势，优化风险处置流程，提高风险处置能力，强化责任追究，守住风险底线，持续稳定地服务小微企业发展。
　　三、运作机制
　　（一）险种定义。本实施意见所称小额贷款保证保险，是指小微企业、农业种养殖大户和农村各类生产经营性合作组织以及城乡创业者在申请流动性贷款时，向保险公司投保，银行以保单作为担保方式向投保人发放贷款，当贷款人未按合同约定履行还贷义务并在等待期结束后，由保险公司按照相关约定承担贷款损失赔偿责任的保险业务。
　　借款人意外伤害保险，是小额贷款保证保险的附属险种，投保人和被保险人均为借款人（或企业法人代表），受益人为银行；当发生意外伤害事故造成借款人无法按合同约定还款时，保险公司按照合同约定将保险赔款优先用于归还借款人所欠的银行贷款。
　　（二）参与主体。
　　1.试点地区。以地方自愿为前提，选择现代农业、养殖业、现代服务业发达地区，重点产业集群和商圈，以及信用体系建设较好的地区开展试点工作，先期在烟台、潍坊、泰安、济宁、莱芜、德州等市进行试点。青岛市可根据本实施意见自行组织开展试点。
　　2．贷款申请人。在试点市行政区域内，经营期1年以上，无欠缴税费、逃废债务、违法违纪等不良记录行为的小微企业、农业种养殖大户和农村各类生产经营性合作组织以及城乡创业者。具体条件由银行与保险公司共同协商确定。
　　3．试点金融机构。参与试点的金融机构要完善服务模式、优化业务流程、创新业务产品。各银行机构要积极向总行申请信贷额度开办此项业务，增加专项授权，缩短信贷审批时间，提高办理效率。试点期间，保险公司自主组建共保体，由市场规模大、服务能力强、承保经验丰富的保险公司担任主承保公司，搭建便利的投保平台，简化投保手续，为投保人提供&低门槛、低成本、易操作&的保险服务。符合条件的保险公司也可以独立开展承保工作。
　　（三）基本业务流程。承保主体与各银行机构建立&一对一&对接机制和运行模式；符合条件的申请人向承保主体或银行提出贷款申请；承保主体与银行分别对小额贷款申请人进行资信调查；申请人与银行签订贷款合同，同时与承保主体签订小额贷款保证保险、借款人意外伤害保险合同；银行在相关手续完备后向借款人发放贷款，承保主体按保险合同约定承担小额贷款保证保险责任、借款人意外伤害保险责任。承保主体与各银行机构要开辟绿色通道，优先审批小额贷款保证保险业务。鼓励承保主体和各银行机构结合实际，积极创新业务模式，提高小额贷款保证保险业务运作效率和服务能力。
　　（四）贷款期限与额度。贷款保证保险期限与贷款期限一致，最长不超过12个月。试点期间，小额贷款保证保险金额原则上单户不超过100万元，最高不超过300万元，具体由承保主体和银行机构按照风险管理研究确定。
　　（五）融资成本。借款人融资成本由银行贷款利息、保险费两部分组成，不得收取任何中介费用。试点期间，银行贷款利率最高不超过人民银行同期限贷款基准利率上浮30%，鼓励银行对信用较好的贷款户给予利率优惠，支持其经营发展。
　　保险费率以保险公司在保险监管机关备案或核准的费率为基础，试点期间年费率（包括小额贷款保证保险费率和借款人意外伤害保险费率）合计不高于贷款本息的3%，其中小额贷款保证保险费率不低于贷款本息的2%。如遇市场情况发生重大变化或中国保监会另有规定的，另行调整或从其规定。
　　（六）风险分担。承保主体和银行共同承担贷后管理责任。试点期间，承保主体与各银行机构协商确定贷款本息损失承担比例。
　　四、风险控制
　　（一）银保风险管控机制。承保主体和银行对小额贷款实施全过程风险管理，对每笔贷款实行独立资信调查，集中会商评议贷款风险，各自独立实施业务审批。承保主体和银行有一方否决的，贷款不得发放。银保双方在借款人申请受理、贷前调查、分析决策、贷后跟踪管理、逾期催收、损失追偿等各个环节中，实行信息共享和工作配合，实现联合风险管控。
　　（二）欠款追偿机制。保证保险小额贷款损失风险（承保主体与各家银行协商确定）发生后，承保主体在按约定比例向银行赔付的同时，与银行共同采取措施向借款人进行追偿，并对追偿回来的全部金额按合同约定的风险分担比例进行分配。对有恶意逃废金融债务行为的借款人，依法予以严厉打击，并采取有效措施推动追偿工作。
　　（三）业务叫停机制。在一个试点年度内，当承保主体在一个试点市所承保的小额贷款保证保险赔付率（赔付额/实收保费）达到150%时，应停止在该市开展此项业务。对于赔付率超过150%以上的部分，由试点市政府进行相应风险补偿。对于承保主体和银行疏于管理或违规放贷形成资金损失的，或承保主体无正当理由拒赔、拖赔等行为的，由相关金融监管机构按照规定予以查处。
　　（四）借款人失信行为通报机制。对经济发展形势和有关贷款企业的信息，做到政府、银行、保险公司共享。银行要将保证保险小额贷款发放及欠款等信息及时报送至人民银行金融信用信息基础数据库。借款人失信行为信息将依法向有关部门进行通报，对恶意逃债的个人与企业以适当方式予以曝光。
　　五、政策支持
　　（一）加大政策扶持力度。鼓励各试点市结合当地实际情况，积极探索以小额贷款保证保险为载体，建立&政府+银行+保险&多方参与、风险共担的合作模式，完善风险补偿机制，为试点提供风险保障，确保工作顺利开展。省级从省金融创新发展引导资金中对各试点市给予一定奖励,具体办法按照《山东省财政厅、山东省金融办关于印发的通知》（鲁财金（2014）25号）执行。有条件的地方可结合实际对符合相关条件的借款人给予一定比例的保费补贴或银行贷款贴息，具体办法由各地自行制定。
　　（二）适当放宽不良贷款容忍度。建立授信尽职免责机制，完善贷款风险管理，监管部门适当放宽不良贷款容忍度，发挥好差别风险容忍度对小微信贷业务的支撑作用。保证保险小额贷款不良率2%以内的，该项指标不作为当年外部监管评级和内部业绩考核的扣分因素。
　　（三）加强政策配套支持。各试点市要大力推进服务小微企业和涉农主体的信用体系建设，加强司法部门与金融部门联动，严厉打击恶意逃废债、贷款欺诈等行为。对于出现信贷风险的企业，地方政府要早介入、早协调、早化解，避免信贷风险进一步传导、扩大，确保不发生区域性、系统性风险，维护金融稳定。人民银行济南分行依法为承保主体查询贷款申请人信用状况提供便利。
　　六、保障措施
　　（一）加强组织领导。省金融办牵头，会同省财政厅、人民银行济南分行、山东银监局、山东保监局等单位建立全省小额贷款保证保险试点工作协调机制，加强对全省小额贷款保证保险试点工作的指导和管理。各试点市负责制定本辖区试点实施办法，并做好组织实施。各有关部门要加强联系沟通，形成工作合力，扎实有效推进试点工作顺利开展。
　　（二）明确职责分工。省金融办负责会同有关部门建立联合工作机制和信息统计制度，组织推进试点工作，协调解决试点工作中出现的问题；省财政厅负责对奖励资金使用情况进行监督检查；人民银行济南分行负责督导参与试点的金融机构及时、准确、完整地将借款人的信贷信息报送至金融信用信息基础数据库；山东银监局、山东保监局负责指导、监督试点金融机构积极稳妥推进试点工作，履行风险监管职责，适时开展业务检查。各试点市明确相关部门负责此项工作的组织推动和协调联系，按季度向省金融办报送试点工作的进展情况和相关统计数据。
　　（三）加强宣传引导。各试点市和各金融机构要加大宣传力度，普及小额贷款保证保险知识，营造良好的舆论氛围，引导小微企业、&三农&和城乡创业者积极运用小额贷款保证保险解决自身融资难问题。
　　（四）强化社会责任。各金融机构要把推动小额贷款保证保险试点工作作为支持地方经济发展、履行社会责任、强化小微企业金融服务、实现业务转型升级的重要任务，认真开展试点工作，努力提升金融创新和服务水平。
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责任编辑：市政府金融办银行不愿做个人房贷业务 大额房贷断供案例已现|银行|房贷|贷款_新浪财经_新浪网
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银行不愿做个人房贷业务 大额房贷断供案例已现
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　　本报讯(记者程婕)近年来，银行再贷款额度紧张，对按揭贷款不愿贷、拖延贷、涨价贷的情况，引起购房者的不满，也受到监管层的关注。前天，央行副行长刘士余主持召开了有15家商业银行代表参加的住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。
　　优先满足首套房贷款需求
　　会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出要求。
　　首先是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。其次要科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。同时，提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。此外，银行也要有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题及时给予回应。
　　不少银行不愿做个人房贷业务
　　房贷难、房贷慢和房贷贵的确已经是不争的事实。在北京地区，只有农商银行、农行、建行等少数银行可以对优质客户购买首套房给予基准利率下浮的优惠，大部分银行的首套房贷利率都是基准甚至上浮。还有不少银行将信贷重点转移到个人经营贷和小微企业贷款，个人房贷业务已经很少涉及或者主动大幅缩减。与此同时，银行放款时间明显拉长，也影响客户交易。中原地产首席分析师张大伟透露，目前北京等城市，二手房交易放款时间平均在3个月左右，相比往年拉长一个月以上，导致很多交易停滞。
　　楼市未来走势如何，是当前银行考量个贷业务风险的重要因素。从银行方面反馈的信息来看，目前还没有发生大规模的“弃房”现象；但大额房贷断供的案例已经出现。虽然因为抵押率低不会出现最终风险，但由于处置抵押房产比较麻烦，而首套房也不能强行赶走房客，所以银行对首套房贷依然谨慎。
　　央行窗口指导可能实际作用有限
　　央行此次发话后，银行是不是就会对个贷业务特别积极呢？专业人士普遍认为，这一会议只是例行的窗口指导，没有下发任何正式文件，对市场信心肯定有提振作用，但对市场的实际影响不大。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，“目前出现房贷难的主要原因是银行信贷成本的增加，所以这一会议更多只是例行讲话，对商业银行无任何执行影响，银行不可能冒着亏损风险放贷。而且目前看，很多银行提高了对房地产的风险认识，压缩房贷额度”。张大伟指出，除非大幅度降准，或者央行单独设立针对房地产首套房贷款的非盈利性机构，否则目前房地产贷款难的趋势将继续维持。
　　的最新报告也称，各银行表示不会因此调整房地产和按揭政策，执行层面会加强总分沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。
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