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房地产融资渠道
房地产融资渠道 第一：金融产品化，金融属性将决定未来市场的命运，金融产品是房地产市场进一步发展的热潮。 第二：企业规模化。政策的调控，市场环境的变冷，导致大企业的收购、兼并和重组。 第三：产品复合化，把以往的以住宅为主体功能的房地产产品打造成溶融住宅…官方微信：【zjjsks】 浙江教师招聘考试之教育目的知识点归纳及强化练习题 教育目的 一、概念：是指教育要达到的预期结果，要及规律，对受教育者的总的要求，规定了把受教育者培养成什么样的人，规格标准，同时也反映了教育在人的努力方向和社会倾向性等方面的…阳泉煤业集团盂县温泉疗养院 消防安全管理制度 为了加强疗养院的消防安全管理，保护宾客、员工和公共财产安全，以预防为主，杜绝重、特大火灾事故的发生。做好应对各种突发事件的准备，减少火灾损失，根据有关法律、法规，结合疗养院实际，特制定本制度。 消防安全教…
房地产融资渠道 第一：金融产品化，金融属性将决定未来市场的命运，金融产品是房地产市场进一步发展的热潮。第二：企业规模化。政策的调控，市场环境的变冷，导致大企业的收购、兼并和重组。第三：产品复合化，把以往的以住宅为主体功能的房地产产品打造成溶融住宅，即商业消费等各个需求在一起的产品；最后是产品专业化，旅游地产，工业地产等产品需要更加功能化业态分布的策划和定位。 面对融资困境的房地产业的主要应对策略尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，今后房地产商应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。 1、调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。121号文件的出台一夜之间击碎了房地产商的梦想----要取得银行信贷资金不是那么容易了！阵痛之后应该尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施。可以说，在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。 2、买壳上市是我国房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，房地产企业与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：不因出身是“房企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，对比之下，完整的一个IPO上市计划预计最快也要耗3－5年。买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状况，保持良好的融资渠道，可以向社会公众筹集发展资金，通过向持控股地位的购买优质资产，既可以使上市公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能，又可以使房地产企业获得宝贵的发展资金，积极开拓市场，迅速发展壮大自身实力。经过不完全统计，从1997年以来，在国内买壳上市的房地产企业达到了40多家，并且还有继续增加的趋势。我国房地产企业通过买壳上市的方式大举进军国内资本市场，在证券市场上已经成为一道亮丽的风景线。在买壳上市过程中，要注意把握好以下几点：（1）谨慎选好“壳资源”公司；（2）探明“壳资源”公司里的隐藏“地雷”，以免“触雷”，主要是指公司的诉讼、贷款、担保等隐性风险；（3）合理的转让壳价；（4）制定好良好的资产重组方案，保证经营业绩；（5）从买壳到实现融资，有一个过程，不可急于求成，要在经营中规范自己的企业行为，树立良好的市场形象。 3、房地产信托----以资金成本降低时间成本的新型融资方式所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。从现有的操作模式来看，使用信托方式为房地产融资主要采取债权式和股权式两种方式：（1）债权式房地产信托计划，即信托公司通过信托产品融集资金借贷给房地产企业。其优点是操作简便，管理简单，收益比较稳定；其主要问题，一是由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险，而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行，因此，使信托公司面临着较大的风险，将严格对项目的基本素质的要求；二是这种模式受到总额不超过二百份、每份不低于五万元的限制，资金的募集范围与数量均受到了制约，规模比较小。（2）股权式房地产信托计划。这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的（因为银行不能进行实业投资）。 这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。121号文件规定，房地产企业自有资金（所有者权益）必须达到30%，银行才能给予贷款。一般来说房地产企业的所有者权益都非常小4，很难达到30%的要求。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。总体而言，从未来的发展看，中国的房地产信托融资将有很大的发展空间。但是，由于房地产信托融资是一种新的方式，需要改进和创新的地方也比较多，在设计信托产品时要充分衡量几个风险因素后谨慎确定：（1）债权式融资还是股权式融资方式的选取；（2）融资对象、规模与金额的确定；（3）信托公司平台的选择；（4）风险控制，融资对象如果是信托投资机构和分散的投资者，开发商不可能得到象银行信贷一样，可以申请追加融资，一旦陷入困境，很容易产生恶性循环。 4、其他的融资方式除了上述的买壳上市、房地产信托的融资方式外，解决融资困境可以使用的办法还包括：发行企业债券、合作开发、回租融资、回买融资、租赁融资等多种方式；还有一种叫“前沿货币合约”的，是一种非常美国化的高比率房地产融资方式，即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式，与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。总之，希望与困难同在，机遇与挑战并存。在目前的宏观大背景下，房地产行业的资金来源渠道正在迅速实现新的转变。为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，对比融资成本和可能，认真研究策略，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。 房地产企业如何融资主持人:下面我们有请莫天全先生为我们作房地产投资融资与企业重组的演讲主题,莫天全先生是美国亚洲开发投资公司ADF执行副总裁,搜房资讯控股有限公司总裁兼首席执行官,中房指数秘书长.1990年硕士毕业于清华大学经济管理学院.那么他运作的搜房网已经成为大中华地区最大的房地产专业网,那么我们现在就由请莫天全先生为我们作房地产企业如何投资融资方面的演讲.莫天全:谢谢大家来光临我们这个第二届房地产学院派的论坛,刚才在底下和我们的新闻媒体,还有我们的学员一起有个简短的交流,大家觉得孟晓苏博士讲得非常精采,现在在开发界或者是在我们的产业,慢慢的从简单的开发已经向一个高度或者是一种深度开始来想问题,不是简单的一个概念或者是一种做法就能够带来我们一个开发项目完全的成功,这也是我们作房地产学院派的一个目的,一个原因,因为总感觉到这个产业在进步过程当中,这种扎扎实实的以经济理论为基础的一些东西还是相当的重要,要想求得一个长期的稳定的高速的发展的话,还得把理论和实践很好的结合起来,就是抛掉我们一些最基本的经济规律或者是生活尝试来做一些房地产项目的话,这个时代也许就会过去了,这是房地产学院派的目的.刚才孟晓苏博士讲了很多新的观点,在两个星期以前他就把讲稿给了我,他要利用这个机会发表一些新的观点,和同业们探讨,所以今天我在后面听了一些,还是很受启发.这个东西和房地产开发稍微有一些距离,或者是抛开了具体的开发来谈我们房地产业发展的问题,这个话题就是投资融资和企业重组.最近特别是从去年下半年开始,我们觉得这一块已经成为一个热点或者说大家非常关注的一个话题,总而言之,实际上我们说的是这个叫房地产投资银行业务,这块在美国,我知道的也就是美国现在还是相当的发达,投资银行对我们大家都不是很陌生了,这主要就是在几个方面,比如说上市,还有融资,还有收购兼并等等方面,有很多的作用,包括了直接投资,包括了我们这些所谓世界富人这种个人的管理,包括我们的股东高盛就是世界上最大的投资银行,三个最大投资银行之一了,也是最有名的投资银行.那么国际上知名的还有东方广场,李嘉诚有跟大的都是量,包括华远,现在是华润,当初也是高盛参与了直接投资.这个话题延伸到房地产业是一样的,就是从房地产业来说,我们现在已经从简单的小规模的房地产开发已经上升到一个上一个层次或者上规模,从长远方面来考虑这种开发,所以我也是借这个机会和大家交流.上一次在我们去年年底的时候,我们做了一次非常大的年会,那时候我也是简单的和大家交流了一下,得到了很多的反馈,所以在这个基础上,我也作了一些修改,在此再和大家作一些交流.刚才说到房地产投资银行这块就包括了很多方面.但是,今天我主要要讲的就是股权投资或者是融资,这块也可以叫做直接投资,说得简单一点,就是我们要把我们的企业的一部分卖给别人,让别人我们是要找股东,股东拿什么成为股东呢 就是拿他们的资金成为我们这个公司或者是项目的股东.从四个方面:一个是股权投资的来源,一个是股权投资的方式,还有相当重要的,也就是我们能够把握或者说在这当中技巧性很强的,就是我们获取这些股权投资的步骤和技巧,最后非常简单的让我们自己知道,也让我们投资方知道的,也就是我们的回报.第一方面就是投资的来源,这块非常的重要,实际上大家都知道,就是找有钱的股东,开发早期的,这种空手道的做法还能做,但是好象越来越少了,所以这时候资金实力的介入,成了我们做房地产项目,特别是做大项目非常关键的一环,所以这块就是我们从股权投资方面来考虑,和银行借款是一方面,但是直接的融资投资也是非常关键.那么股权投资我们开玩笑说叫不用还的钱,那么他成为你的股东,你亏了赚了都是他的,这是不用还的钱,一部分就是我们经常做的,就是要还的钱,就是我们贷款借款要还的钱,除了还他的本金以外还有就是利息,还有一种就是可还可不还的钱,当中还有很多的条件,借贷这块也可以转成股权转成股权以后就可以不还了.那么股权这块也有条件,就是说希望几年之后出去,他不想成为股东了.那么这就是中间阶段可还可不还的,那么我们经常的就是不用还的钱的资金.来源是四个方面,一个方面就是金融结构,我们经常所接触的,银行,保险和证券,证券公司就是我拿高盛来举例,投资他们投资的包括华远,包括东方广场,银行这块的投资,我想在大陆,在中国这块已经不是一个陌生的事情,保险公司也会介入这块,特别是在国外做法,因为作为一个资产管理或者资金管理这块,为了分散风险的话,总会有一个比例,10%左右是投在房地产业这块,通过不同的方式.所以这是我们一个非常大的资金来源.第二个是我们投资基金,投资基金现在在国内还是在一个比较早期的阶段,大家还在探索或者说要做哪些事,非常小规模的在介入,从市场的分量来说,还没有到一个非常大的一个量.但是,这块越来越重要,越来越明显.我是昨天晚上从香港赶回来,也是为了今天的会,非常简单,一个感觉就是海外,包括美国,包括欧洲的资金都想介入大陆这一块,为什么呢 中国这一块是在整个世界经济当中发展最稳定,在过去十几年当中保持一个高速的发展,也是非常看好的一个产业.房地产业又是在一个好的大环境里经济当中一个领头的产业,所以大家对这块非常的看好.但是他们看好的是什么 比较高档一点的,长期的回报,对他们来说有一个10%的回报就已经很满足了,我接触的在香港两个非常简单的五星级的饭店,一个在上海,一个在北京,上海差不多是3.5个亿美元还没有完成,但是要完成的一个项目,他们准备全盘的收购,北京这个刚刚出了地面,也是在做这个调查阶段,所以这个资金的介入,我们怎么把握它,怎么把这个来源掌握,还是非常的重要.因为在这个当中有一个距离,因为有钱的人,他那个钱在手上有点烫手,不花出去这个钱的话,如果是几千万,几百万就报了,那么如果是几十亿,几百亿的话,真是值得我们探索和寻找的资金来言.第三块是我们的房地产企业,我们国内开发商很多,几万家,很多开发商手上有地,但是资金不足,还有一些开发商他手上有钱,但是他没有地,所以这是一种能够很好的组合起来,有地的出地,有钱的出钱,通过这种股权的方式,能够得到双方都有一个发展,这是一种很现实的,实际上在我们操作过程当中经常发生的事情.第四个来源就是我们非房地产的这些大企业,像我们最近上市的这些,前两年上市的什么中华,中油有的是钱,好多钱,他们总得投,投房地产他们不一定现在就很清楚,很懂,中远是花了几年时间来研究房地产,来探索,那么这是非常好的资金来源或者资金拥有的这些实体.简单来说就是这四个方面,我们传统的金融机构,我们投资基金,包括有通用的投资基金,专用的投资基金,有的投资基金是专门投资房地产,北京有一个比较有名的项目叫香江花园,这是一个别墅项目,但是实际上里面有公寓,欧洲的资金叫(英文),香港也有资金好几个人,但是花了一个亿美元买了一百多套房子,他就追求的长期的回报,因为社保基金也好,养老基金也好,他需要稳定的长期的回报,这是我们说的专项的基金.第三就是房地产企业,还有就是我们大型的非房地产的企业.股权投资这块方式.第二个问题就是这个我们怎么来投了,我们总结是三个方面来做,一方面是纯粹的股权投资,这个和回报实际上是结合在一起的,就是我们通过做股东分红,比如说搜房,搜房实际上就是我为什么谈股权投资这块,搜房就是有整个的过程和整个的运作,所以我们对这块是相当的清楚,比如说搜房的两大股东,包括高盛投资银行还有IDG,美国两大一流的公司了,他们投资搜房就想是从分红或者说以后上市这个渠道来得到他的回报,这我们就叫做纯粹的股权投资这块,这块适用于包括我们的项目公司,也包括我们长期发展的房地产公司,项目公司就是做一把,项目完了就完了,我们说的是公司型的,做了第一个项目之后还要做第二个项目,比如说华远,以前的华远现在是北京的华润,那么就属于投资性公司. 第二种形式就是叫股权投资兼贷款,这种投资特殊一点,他给你两千万,给你五千万,但是他还向你要一个利息,也许这个利息会比正常的银行利息低一点或者是差不多,他成了你这个股东以外,你这个公司还得每年给他5%或者百分之几的利息,这是一种比纯粹的股权投资这块更加严厉的一种投资方式,但是具体每个投资到底怎么样,还有待于具体分析.第三种投资方式叫做股权投资加期权,期权就是给他一个将来的权益,这块就是我们经常说管理层的期权或者是投资的期权说得很简单,比如说一个项目需要一个亿,如果投资方先投了两千万,但是这两千万是按照现在一个亿的价格来投的,他就占20%,他希望给他一个期权,在一年之内或者是两年半之内再给他投资的权利,如果他再把这三千万投进来的时候,那相当于这个故群是50%,50%了,就谁也不控股了,这当中就股权投资加期权,期权的作用相当大,也许我们现在觉得反正进来的都是钱,但是虽然都是钱,但是今年进来和明年进来的有很大不一样.那么我们分三大,一个是纯粹的股权投资,很简单,最后就是公司分红或者是公司出售得到收益.第二部分除了分红以外还有一部分还款,还有一部分利息;第三个模式就是这种股权加齐全.获取股权投资的步骤与技巧,说起来大同小异,但是这个过程当中还是相当的有它的做法,而且就是说我们去融资,我们去找钱,我们去跟投资方谈,是不是成功呢 很大情况下决定于就是我们这个怎么去找这个钱,用什么方式方法,或者是怎么包装我们这个产品出去,就跟一个公司上市一样,很大一部分在包装方面要作准备.我给它分成七个方面来作这个准备,第一个方面,就是我们作这个股权投资的时候,目标一定要明确,我们为什么做这个,我们要比较我们这个股权投资让人家来占股,还是我们去借款,我占股有什么好处,我借款有什么好处,因为股权投资进来的话,会对我们的操作,对我们的管理会有干预,会有介入,起码从董事会的角度来介入这一块.所以从这个角度来说,我们要进行股权投资的时候,我们这时候一定要非常的清晰,我们要的是股东,股东就是我们的老板,所以我们要的是老板,所以这点要有心理准备,别到时候老板进来以后心里不舒服,而且在这个过程当中也能体现出来,我们要的是老板,我们尊敬我们的老板,我们是为我们的老板服务的.这是一个.第二个方面,股权这一块是让别人控股,还是不让别人控股 这个要非常非常的清晰,比如说我们出去卖掉公司的20%,25%,还是卖掉公司的50%,75%,所以这个也是相当关键,因为在国内来说,我们很多不希望把控股权丢掉,我觉得这是对的,因为作为一个公司,特别是不是很成熟的公司,早期的公司的话,如果聒噪的把控股权丢掉的话,是非常非常危险的.所以投资方也有不同的投资方,比如说我们刚才说的四大类资金来源的投资方,对投资资金还有金融机构的钱来说,他们一般来说并不希望控股,但是对房地产公司来说,很多情况下他们希望控股,这个就是看看我们如果目标明确的话,如果我们不希望他们控股,那就是我们找资金的方向已经很明确,我们就找金融机构,找投资基金,找非房地产的大型企业,如果说我们有心理准备,准备把我们的股权让出去的话,甚至把控股权让出去的话,我们不妨找一些房地产公司的钱,所以目标一定要明确.第二个准备要充分,这实际上和我们文件的包装是包括在一起,准备充分当中非常重要的一块就是市场分析和定位,我们做什么,这个企业做什么,一定要非常非常的精细,我就拿搜房做比喻,搜房从诞生一直到现在它的定位都非常明确,就是我们为这个产业提供各种各样的服务,提供各种各样的工具,来支持这个产业买卖双方能更有效的工作,这就是搜房的定位,它定位的是服务型的企业,这样他就不能去做开发,写不能去做交易,保证他的中立性,这个产业才可以做下去.那么从这一点来说,我们企业要想出去,这一块定位要讲明确,你必须说清楚,否则的话什么都想做就什么也做不称.具体包装这里面有几个步骤,第一块是目标和原点,有时候我们用一句话就把我们的公司,把我们的项目说清楚,我们的项目就是要做成北京市最大的商场,我需要的是20个亿人民币,或者是80%,70%是商场,还有20%是办公楼,所以这些东西一定要经过调查的情况下要非常清晰,目标和原则,所以我们通常说我们想做什么.在定位情况的前提下我们就得从各个方面来促进到达我们这个.市场复杂很重要,这一点给我们的投资方,特别是我们比较大的机构方要有一种说法,如果市场很小的话,是谁也不敢进去的,市场必须足够得大,让人家看到发展空间,如果太小的话,像大的机构,一年给他挣100万,500万人民币的话,他一点都不感兴趣,因为这100万,500万人民还不够他大费用,要做就是这块市场要充分有根据的引证他是有潜力,有发展的.第三个方面是我们产品的描述,我们这个产品在房地产业就是我们的项目,我们的房子,不管是办公楼也好,商场也好,还是我们的住宅也好,我们的产品到底是怎么定位,是定位在高档的公寓还是我们普通的住宅,还是商场,还是我们的厂房仓库,这个要很清楚,不仅仅这个定位清楚,而且和这个产业里边同类的产品,同类的比较是怎么一个状况,为什么我们要选这个,这一点要非常的有理有据的用数据来支持.我们在市场和目标远景确定的情况下,相当关键的一点就是我们怎么切入来运作,这个目标这个项目我们怎么里运作,得让潜在的投资方或者出钱的人明白我们这个项目运作怎么样,因为很多的投资方投了钱以后并不想介入很多的管理,像搜房最多的是从董事会来介入管理,他也不怎么管你到底怎么操作运作,因为他们也不懂,但是你得让他们懂.那么特别是房地产这方面要相当的侧重,就是我们到底怎么来做这个项目.所以这块我们在座的也有很多专家懂得营销策略,然后在我们这次论坛里面也有一批专家来专门讲这个营销策略.这是前面四个方面都是就我们业务方面来说,就公司定位方面来说.从管理方面股权投资是相当重要的环节,或者有时候是他最重要的环节,做什么还其次,我们说做这个对象就是人的问题,特别是早期的公司人的问题比做什么都重要,像搜房这样的公司我们早期的时候更多的是从我们的团队,从我们的公司架构各方面来考虑他的投资的可能性,做到一定程度以后,有一定的市场占有率以后,这时候业务的分量会越来越高.所以这块要让我们的投资方放心,我们这个公司架构是怎么个状况在于董事会的运作,那么因为人家投了权得给人家董事的权益,那么团队就是班子,那么这个一把手特别的重要,我们领头的一定要是一个一把手,不能是两个一把手,如果是两个一把手的话就会出现问题.那么这个团队独裁是相当的重要的,那么所以这个管理班子要搭配的相当的合适,特别是对外资来说,外商来说这个管理班子是非常的重要,比如说搜房的这个管理班子,我们管理班子搭配实际上是三分之一:三分之一:三分之一的家就,三分之一的人是具有国内国外的教育经历,三分之一的人是来自于我们的房地产业,要对这个房地产业,还有三分之一的人来自于信息技术产业,因为搜房毕竟有相当重的分量是在信息技术这一方面.包括现在我们开展的投资银行业务,这一方面有一部分人就是从投资银行业务方面过来的.所以这个管理班子是起到决定性的作用就是在这儿块,有时候为了需要我们还得搭配管理班子,有一个很好的领头的,有没有一个操作性的人,有没有懂过程,开发过程的人,都得有一个很好的搭配,让我们的投资方放心,就是投给这么一个团队是不会有什么很大的风险.就是这些人是信得过的,如果说大的环境不好,来一个亚洲金融危机或者来一个911有一些因素控制不住的是没有办法的.接下来就是我们要给我们投资方看到五年之内,如果是一个项目少于五年的话,一个项目整个做完整个过程他的投资回报,我们的支出在什么地方,我们的收入在什么地方,按道理来说,每年有一个预算,当然在我们投资融资之前,我们应该有一个五年预算,这一块要非常的清楚,如果作为公司来说五年的财务计划前两年还要相当详细到每个季度,每个季度你的收入是怎么样,你的支出是怎么样,什么时候能够持平,从公司的角度来说,从项目的角度来说,那就是说你这个进程是怎么样,投资在哪儿个阶段,收入在哪儿个阶段,支出和收入大概都是多少,虽然说财务分析和预测在操作过程当中会有很大的调整和变化.但是解决在目前,在你投资融资的时候,投钱的时候,在目前这种状态下会是一个什么情况,一定要有充分的说明力,你算出来回报是3%谁都不会投,那么你算出来50%会打一个大大的问号,50%当然很好,但是你要有足够的论据来支持它是50%.最后就是在这所有的文件准备好以后,就是一个股权结构,这个很简单,就是谁出多少钱,占多少股.从这几个方面,目标,市场,行情到营销策略,公司结构,管理班子,然后财务分析,最后股权架构这些方面,整个文件肯定全部要准备好的,你就用这一两页纸拿几千万块钱的话,大概比较难,那么这块我们里面有相当多的不规范的地方,因为这一块我们坦率的说是比较弱的,因为整个的房地产业也是比较弱的地方,那么很多的东西我们都是做了,为什么香港,台湾那些做房地产的人经过他们手的包装做出来的就不一样,经过我们手各可能就卖不出去,所以这是非常重要的,香港,台湾这些就成了我们和外资结合的一个桥梁,但是现在这个慢慢在改变.国内这块已经有很大的变故,而且国外也回来了相当大的一批有海外经验的一批人.这就是文件包装这一块.再下来,文件包装完了之后就是我们怎么来把它让我们的投资方理解,让我们的投资方接受,这一点很重要,就是我们这里要做演示,要做讲解,大家坐下来要谈,我告诉你我想做什么,我为什么要这么做,我得到的回报是什么,这一点非常重要,我们说这个也是和谈恋爱一样,第一次见面非常非常重要,往往很多事情都是在这15分钟之内基本上有个确定,而且大家有没有感觉,我记得当初搜房和高盛投的时候,我们就是一个早晨大家坐下来吃一个早餐,就是谈一谈投资的事,产生基本上确定,然后剩下来的事情基本上就是印证,你说的是不是那么一回事,会后我们有一个专门的我们叫做技术的队伍来跟你了解情况,是不是那么回事,如果真是那么回事,就基本上确定了.那么演示了讲解这部分要相当的注意,要讲清楚,而且要非常的有信心,我们坐下来和潜在的投资方谈信心是非常非常的重要,说什么就是什么,哪怕你还不是很确定,你一定要有百分之百的心情来说,否则的话你自己在那儿都是打鼓的,都没有信心的话,你让方怎么办,投资方怎么会给你信心.所以这方面讲解有很多的技巧,信心这一块我是觉得除了我们第一给人的印象以外,非常重要以外,第二块就是信心一块在谈判过程中非常的重要.你坐下来就得让投资方感到放心,他给你一个亿,你能给他赚回来1.2个亿,所以这一点非常重要.有时候保证我们全世界的首富比尔盖茨先生当初搞和IBM谈的时候,他的软件实际上什么都没有,谈完以后,一回头就把人家的软件拿回来卖给IBM,哪怕你还没有,有些地方还没有百分之百的把握的时候,但是你在谈的时候,这个技巧还是非常的重要,这也就是我们过程当中的一些心得体会吧.演示与讲解这一块整个过程完了,如果大家都觉得可行的话,谈下来就是一个我们说的核心条款的确定,核心条款的确定就是一两页纸非常简单,我们叫它(英文),这块会把关键的条款在里面罗列出来,投国家钱,占多少股,有没有利息的说法,有没有期权,管理权是怎么回事,对总经理有没有否决权这些东西,一般的做法是过了我们核心条款之后,那就是律师的事情,该谈判的业务的谈判基本上完了,就把这两页纸给我们的律师,律师会按他的做法,会按照常规的做法起草出来一百页的文本,这一百页当中实际上重要的就是那一两页纸,就是这个核心条款这块是我们谈判的最主要的内容.然后,律师这块只是走程序,保证投资方,保证现在的股东方利益,保证他们符合各个地区的法律,香港要符合香港的,北京要符合北京的,美国要符合美国的,这是律师起到的作用,同时又有很多的保护条款.所以核心谈判条款完了以后就是协议,最后就是比较简单,就是资金到位,一般来说我们比较大规模的或者是成型的投资商签了协议以后问题都不大,资金都会很快,我记得我们和高盛签协议,今天签明天就可以一次性的到位,这些都是比较放心的.但是还是有说法,在这个过程当中有很多人说我有钱,他有钱,但是有些甚至签了协议,特别是在国内,签了协议这个钱也迟迟不到,这种情况不是一个案例两个案例,坦率的说还是挺普遍的,所以资金不到自己的帐户上还是不算,所以说这一点要在过程当中非常的强调,因为有时候大家浪费了很多的时间来做工作,最后时间不到位大家都困难了.所以这一点在找投资方的时候要比较有选择性的找,要找这些有信誉,而且有历史这样的一些公司.简单来说,投资方的钱是不一样的,一个投资方的钱一块钱和另外一个投资方的一块钱是完全不一样的,在我们的过程当中我也是经历过这个过程,我是记得因为IDG是我们比较早的股东,高盛是我们第二轮进来的股东,在我们第二轮子时候就有相当多的投资方,因为当时的情况非常好,有很多投资方追着我们,包括香港,包括台湾国内外很多的资金都想介入我们的搜房,但是作为我们的操作者也是非常的需要钱,那么这个协议书就等着董事批准,那么我们的董事就是IDG数据集团卡得非常的严,那么说我们一定要去找世界上第一流的金融机构来投,这是我在香港,美国我们打电话吵了两个小时吵不下来,因为就等着我来签字这个事情,香港的上市公司,最后就是说我们还是放弃了这个,然后就找的高盛,包括当初的摩根士丹利,这些大的金融机构都非常愿意介入.因为当初那时候很痛苦,因为有的钱不要,还要再去找新的投资方,那么现在看起来非常的好,高盛对我们整个业务的发展,还有对全球的网络信息服务这一块关系方面起了很大的作用,所以这之间我们要谁的钱要慎重选择,如果有选择的话,或者说哪怕稍微再难度大一点,下一点力度也要寻找好的投资方.刚才是整个步骤跟过程了.如果钱进来以后那就是做事情的方法,对于我们投资方来说怎么给他们回报,所以这块谈到投资这一块,我们觉得是不倾向于投资方来介入管理.具体来说,不倾向于投资方派人做这个公司的副总,或者做这个公司的财务总监,这样的话我是觉得会带来一系列的麻烦事情.所以从这个方面来说,我们要的这个投资方应该从回报方面来考虑的比较多,而不是从这个过程当中来考虑得过多.回报方面和我们刚才谈到的投资方式实际上关系很大,我们只能从三个方面来给我们的投资方来取得回报:一个是分红,我们的项目利润非常好,做完一个项目大家来分,赚了钱来分,按照股权来分,这是最传统的做法;第二块就是出售股权,这个公司我有20%的股权,我发觉这公司已经转向了,把这20%的股权转让给其他的投资商,自己把增值的部分和原来的部分都赚回来,那么这是给我们投资方的回报.第三种方式就是上市,上市以后成为公众股以后就可以自由的交易来取得回报,所以对于房地产来说,我想分红也许是最大的一种方式,然后出售股权上市也是最次要的一种方式.但是对于像搜房这种增长快的公司来说,因为它的市场占有是他最主要的目标,带刚开始上市,给股东分红是最好的一种回报的方式.刚才简单的花了这点时间把我们股权投资和融资这块的整个过程作了一个总结.在这块我们现在感觉到国内这种需求,我们开发商的需求越来越大,实际上一方面是我们需求资金越来越大,因为这些房地产的开发需要的钱资金到位这种急迫性越来越强,这是我们的一个感觉,因为我们的钱已经花了,必须得把楼盖了卖掉,那么这是我们的感觉,那么我们也要寻找一些海内外的一些投资方.那么同时不是说我们开发商着急这块,实际上有钱的资金方也着急.刚才我说非常偶然的两个基金,要买五星级的饭店跟公寓这一块,他们要求得一种长期的回报,他们很难找,因为对中国产业也不熟,当时都看好中国的发展,从这方面来说,就是说不仅仅是我们这边着急,而且有钱的一方也着急,我们怎么把这个桥接起来,让双方都达到双方的目的.那么这也是我们提出来房地产开发投资的一个目的,一个根据.这是我今天讲的主要的过程.说到这儿,我就再提一下有关企业重组的问题,企业重组我们也是从去年下半年开始就感觉到我们房地产业在发生一些很大的变化,从两个方面来谈企业重组:一方面是我们比较好的企业,已经到了一个台阶,已经到了一个市场占有,比如说在某个城市已经到了前三名,前五名,或者是一些上市公司经过了一些调整,需要明确性的发展方向,这时候这个企业总是涉及到战略发展,搜房中房指数系统搜房研究院这一块,已经从三年以前开始,就是为一系列的公司,为他们的战略发展规划作了顾问,从我们三比较大规模的从中远到北辰,一直到成运股份,这是我们的上市公司,一直到沈阳,哈尔滨的其他的城市,这是我们说下一步怎么做,是以一个产业为主,还是渗透到其他的产业.要发展是以北京为主,还是以上海和重庆,这是五到七年的发展,五年左右的发展是怎么样.这一块不仅仅是我们在涉足干预,然后我们同时和国务院发展中心专门搞企业研究的顾问共同探讨这些问题,我们是有一种感觉,房地产业发展到今天二十年过去了,我们企业发展到今天我们需要来试探下一步的发展,早期的模式是不是还适合于我们下一步发展的模式,这是从发展方面来考虑.第二方面就是我们企业重组方面更多的我们谈的好象是这种债务重组,我们有一些开发商各个地方都有,做得还都是不错的,但是后面支持的资金都是要还的钱,这些要还的钱压力很大,你今天不还多一天利息就会给你涨一天,最后我们给我们的债主,我们的银行打工,然后还欠一屁股债,所以债务重组我们也碰到了一些案例,我们现在也在做一些案例,包括我们现在手上有的一个客户,一个例子是一个城市的开发商他就是基本上在做这个项目,做房地产的开发做了好几年了,资产也有一点几个亿了,就是一个中小型的公司,但是他负债到了两个亿,他说怎么办 我说打死你在十年之内都还不清,除非有什么绝招,所以这个企业就要重组,实际上不是我们房地产业要重组的问题,我们的银行,我们的四大银行为什么成立这么多的资产管理公司,如果让这些银行背着这些坏资产他就得破产.一样的,我们一些房地产公司,资金压力大的公司,如果让他们还是背着这些债务一起来发展肯定还是死路一条,所以这时候为了盘活这个资产,一定要剥离一些坏的资产,那么剥离好的这块一定要让它有新的发展,一定要有新的资金,新的运作,让它好起来,最终让我们好的补偿坏的这一块,所以我们资产重组这一块,我们是感觉到企业的升级过程当中已经碰到的非常棘手的问题,这也是我们从我们做的过程当中了解到的一些情况.这一块实际上很多公司通过一些重组,通过一些剥离,能够取得很好的回报,实际上是非常好的公司,为什么就是最近包括高盛,包括摩根士丹利,他们都大举进入中国几家资产管理公司的坏资产,因为这些坏资产是可以盘活的,盘活了他们的回报是比其他的金融回报多得多,那么这就是我们房地产企业特别是一些中型规模的企业发展到一定程度碰到的一些问题,而且是现在必须要解决的一些问题,我们天津的一个客户现在就是在这个过程当中,我们找到一个很好的方式,通过我们国内国外引资的方式,就是通过资产收购,资产合并的方式,能够让他走上一个非常健康发展的方向.所以这是跟我们房地产投资融资,还有企业重组这块相关的话题.因为企业重组过程当中肯定会涉及到投资的方面,融资的问题,也涉及到股权置换的问题.所以在此我们搜房研究院的体系也是在摸索的过程当中,中国的房地产投资业务基本上我们还提都没有提,或者是刚刚提这个概念,我们希望和大家一起能够摸索出来一条路,在房地产业能从简单的早期的开发能上升到一个全过程从资本资产到卖房子结合起来的一种做法.房地产融资新途径探讨同济大学经济与管理学院 郭光联系方式:, (0)(M)绪 论房地产行业是一个资金需求量比较大的这样一个行业,尤其它的资金运用又是在很短的时间内需要大量的资金,所以一定会和金融企业打交道,需要从金融企业筹集资金.大家以前可能更多的是和银行打交道,就是说从银行取得贷款,取得开发贷款,然后进行房地产开发.但是从号到今年4月27号这短短不到一年的时间里,中央银行和国务院等监管机构频繁出台针对房地产市场的调控政策(附录),近期更有升息的呼声.而这些政策的着力点主要在金融和土地上.金融上主要是控制信贷规模,抬高信贷门槛等;土地上主要是停止协议转让,暂停农业用地转建设用地的审批,用半年左右时间清理整顿土地市场等.但是由于房地产企业都有自己的土地储备,政府的土地储备部门都还有相当存量土地可供出让,因此针对土地市场的政策暂时还不会对房地产企业产生明显的影响.而对信贷的控制就不同了,我国目前的房地产企业自有资金比例很低,以往进行项目开发所需的超过半数以上的资金直接或间接来自银行贷款,据调查这个比例是79%,即使是实力较强的房地产上市公司,据调查其平均资产负债比例也超过80%.所以新政出台后,很多规模较小房地产企业无法达到或者暂时达不到其规定的要求,银行不可能向其发放贷款,因此资金链必然出现问题,此时他们纷纷把目光转向信托,以及利率较高的典当和委托贷款.在上海等地甚至有一些小房产商开始向规模企业抛售手中囤积的土地以解燃眉之急.一些大型房地产企业如顺驰,三盛等也试图通过与信托投资公司合作以开辟新的融资渠道,改变过去一条腿走路的局面.新政的出台必然有助于房地产企业的洗牌,改变目前企业规模参差不齐,开发水平相差甚矣,市场相对混乱的局面,一部分资金规模小,管理水平差的企业必然会淘汰出局.我们苏嘉集团下面也有苏嘉房地产,目前发展势头比较好,据我所知盛岸花园三期的销售状况非常不错,当然这些成绩的取得是离不开苏嘉集团的支持,所以苏嘉房地产要比一般的房地产企业多一个融资渠道,那就是来自集团公司的资金支持.但是苏嘉房产今后肯定要发展壮大,房地产又是资金密集型行业,对资金需求量大,今后不可能也没必要完全依赖集团的资金支持.为了能够提升企业的竞争力和抗风险能力,我们有必要对房地产融资途径的问题进行研究.今天我主要谈谈信托,委托贷款和土地典当,其中重点和大家谈谈信托,因为三者中它的融资规模最大.由于本人研究的时间不长,准备的时间仓促,难免发生一些错误,希望大家在我讲完后能多提宝贵意见.信 托国际上通行金融四大支柱产业包括银行,证券,保险和信托,我们国家以往是银行和证券相对大家熟悉一些,近两年保险大家也初步认识了,尤其是在人寿保险行业这一块,可能在座的很多人包括你们的家人都购买了这样的产品,信托应该说是最近两年大家才刚刚认识和了解,我国信托业虽然在改革开放初期就成立了,从国外引进这样一个信托制度,但是我们国家相应法律法规一直没有建立和健全,一直到前年我们国家才颁布了信托法,央行公布了信托公司管理办法和信托资金的管理办法,信托才有了自己的法律法规,才能够按照国家的法律法规来办理一些信托业务,所以信托业务的发展应该说刚刚两年的时间,时间很短,可能有一些人对于信托并不是十分了解,在这里我想先介绍一下信托.一,信托基本知识信托的起源信托植根于私有财产制度的土壤,信托的起源于古希腊或古罗马的遗嘱之执行.遗产的继承与管理,其关系之密切,是公认无疑的.当人类的劳动力还不能产生超出维持其本身生命的物质财富,新增加的物质财富还归希腊氏族或罗马氏族公有的时候,并无遗产的继承与财产的保存问题的发生.只有当财富的迅速增加并变为个别家庭私有时,财产的保存与继承才发展起来,才有存立遗嘱以分配和处理财产的需要.所以,遗嘱托孤实为"信托之起源"(朱斯煌:《信托总论》第 3页).私有财产要做到代代相传,遗嘱是最适用的手段.而这种手段就已内涵信托的萌芽.现代信托及其含义随着人们生活水平的提高和个人财产的不断积累,人们在日常消费之余开始追求财产的保值增值,考虑养老和子女抚养等问题.但并不是每一个人都有能力和专业知识去管理自己的财产,即使有也不见得有足够的时间和精力,这就需要托付一个值得信赖的个人或专门机构为他们提供理财服务,这就是信托.信托是建立在信任基础上的一种财产管理制度,也就是我们通常所说的"受人之托,代人理财".信托的定义依照我国信托法第二条的规定,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为.简而言之,信托为一种财产管理制度,是由财产所有人将财产移转或设定于管理人,使管理人为一定之人之利益或目的,来管理或处分财产.因此,信托定义主要包括四方面的含义:委托人信任受托人.委托人对受托人的信任,是信托关系成立的基础.委托人将财产权委托给受托人.信托是一种以信托财产为中心的法律关系,信托财产是成立信托的第一要素,没有特定的信托财产,信托就无法成立.所以,委托人在信托受托人的基础上,必须将其财产权委托给受托人.受托人以自己的名义管理,处分信托财产.委托人将信托财产委托给受托人后,对信托财产没有直接控制权,受托人完全以自己的名义对信托财产进行管理或者处分,不需要借助于委托人,受益人的名义,这是信托的一个重要特征.(4)受托人为受益人的最大利益管理信托事务.正是因为受托人受到委托人的信任,一旦受托人接受信托,就应当忠诚,谨慎,尽职地处理信托事务,管理,处分信托财产,即所谓的受人之托,忠人之事.对于违背这种信任的受托人,信托法规定了严格的责任.信托关系的当事人根据我国信托法第三条的规定,信托关系的当事人应包括委托人,受托人和受益人.相关信托关系中的角色定义及权利和义务:(1)委托人:是信托的创设者,他应当是具有完全民事行为能力的自然人,法人或者依法成立的其他组织.委托人提供信托财产,确定谁是受益人以及受益人享有的受益权,指定受托人,并有权监督受托人实施信托.我国信托法特别强调委托人的监督权,明确规定:委托人有权了解信托财产的管理,处分及收支情况,必要时有权要求受托人做出说明;有权查阅,抄录或者复制与信托财产有关的信托账目和处理信托事务的其他文件;受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背职责,处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的,委托人有权申请人民法院撤消该处分行为,并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿;受托人违反信托目的处分信托财产或者管理,处分信托财产有重大过失的,委托人有权依照信托文件的规定解任受托人,或者申请人民法院解任受托人等.(2)受托人:承担着管理和处分信托财产的责任,应当是具有完全民事行为能力的自然人或者法人.受托人必须恪尽职守,履行诚实,信用,谨慎,有效管理的义务;必须为受托人的最大利益,依照信托文件和法律的规定管理和处分信托事务.由于受托人实际地控制着信托财产,很容易利用信托财产谋取私利,所以,信托法既赋予受托人相应的职权,更着重对受托人施加了严格的义务:受托人除依信托文件的约定收取报酬外,不能从信托财产上获得其他任何利益;必须将信托财产与其固有财产分开;除信托文件另有规定或者不得己事由外,必须亲自处理信托事务;必须保存处理信托事务的完整记录,定期将信托财产的管理,处分及收支情况报告委托人,受益人,并依法予以保密;受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背职责,管理信托事务不当致使信托财产受到损失的,必须恢复信托财产原状或者予以赔偿等.(3)受益人:是在信托中享有信托受益权的人,可以是自然人,法人或者依法成立的其他组织,也可以是未出生的胎儿.公益信托的受益人则是社会公众或者一定范围内的社会公众.受益人按照信托文件的规定享有信托利益,有权放弃其信托受益权.除法律,行政法规和信托文件有限制性规定外,信托受益权可以依法转让和继承;受益人同委托人一样,对受托人实施信托享有监督权.信托财产信托财产就是信托关系中,由委托人移转所有权予受托人的财产.信托财产种类繁多,可以是动产(如:金钱,有价证券等),也可以是不动产(如:土地,房屋等),甚至也可以是无形财产权(如:专利权,著作权等),但如果是专属于委托人一身之权利者(如:继承权);或受托人依法不得受让该财产之所有权时,该财产或财产权就不能作为信托财产了.(1)信托财产的范围:受托人因承诺信托而取得的财产是信托财产.受托人因信托财产的管理运用,处分或者其他情形而取得的财产,也归入信托财产.法律,行政法规禁止流通的财产,不得作为信托财产.法律,行政法规限制流通的财产,依法经有关主管部门批准后,可以作为信托财产.(2)信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别:在设立信托后,委托人死亡或者依法解散,被依法撤销,被宣告破产时,委托人是唯一受益人的,信托终止,信托财产作为其遗产或者清算财产;委托人不是唯一受益人的,信托存续,信托财产不作为其遗产或者清算财产;但作为共同受益人的委托人死亡或者依法解散,被依法撤销,被宣告破产时,其信托受益权作为其遗产或者清算财产.(3)信托财产与属于受托人所有的财产相区别:信托财产与属于受托人所有的财产(以下简称固有财产)相区别,不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分.受托人死亡或者依法解散,被依法撤销,被宣告破产而终止,信托财产不属于其遗产或者清算财产.(4)信托财产强制执行的限制:除因下列情形之一外,对信托财产不得强制执行:设立信托前债权人已对该信托财产享有优先偿的权利,并依法行使该权利的;受托人处理信托事务所产生债务,债权人要求清偿该债务的;信托财产本身应担负的税款;法律规定的其他情形.(5)对于违反前款规定而强制执行信托财产,委托人,受托人或者受益人有权向人民法院提出异议.(6)信托财产抵消的限制:受托人管理运用,处分信托财产所产生的债权,不得与其固有财产产生的债务相抵消.受托人管理运用,处分不同委托人的信托财产所产生的债权债务,不得相互抵消.5.信托的特性(1)所有权与利益权相分离.即受托人享有信托财产的所有权,而受益人享有受托人经营信托财产所产生的利益.(2)信托财产的独立性.信托一经有效成立,信托财产即从委托人,受托人和受益人的自有财产中分离出来,而成为一独立运作的财产.委托人一旦将财产交付信托,便丧失对该财产的所有权;受托人虽取得信托财产的所有权,但这仅是形式上,名义上的所有权,因为其不能享有信托利益;受益人固然享有受益权,但这主要是一种信托利益的请求权,在信托存续期间,其不得行使对信托财产的所有权.即便信托终止后,信托人也可通过信托条款将信托财产本金归属于自己或第三人.信托财产的独立性主要表现在以下三个方面:(a)信托财产与受托人(信托机构)的固有财产相区别.因此,受托人解散,被撤消或破产,信托财产不属于其清算或破产的财产.(b)信托财产与委托人或收益人的其他财产相区别.受益人(可以是委托人自己)对信托财产的享有不因委托人破产或发生债务而失去,同时信托财产也不因受益人的债务而被处理掉.(c)不同委托人的信托财产或同一委托人的不同类别的信托财产相区别.这是为了保障每一个委托人的利益,不致使一委托人获得不当之利而使其他委托人蒙受损失,保障同一委托人的不同类别的信托财产的利益,不致使一种信托财产受损失而危及他的其他信托财产.(案例)比如说民营企业的业主经过一段时间的原始积累,有百万身价,千万身价,但是他肯定还要继续发展,他为了自己的子女,家属有很好的生活安排,可以把其中一部分财产设置成为信托财产,这部分财产指定受益人就是你的子女或者是亲属,剩余的财产指定用于管理投资等等,一旦由于你剩余的财产投资失误等等财产会丢失,但是你设定为信托财产这一块可以充分保障你的家人和你的子女衣食住行和保证起码的高水平的一个生活条件不会受到损害,因为这一块财产即使你作为委托人已经破产了,但是这一块财产设为信托财产之后,是独立于委托人其他财产,它也是受到法律保护,也就是说你的债权人是没有权利追索这一块信托财产,在信托合理合法存续期间内这一块财产是独立的,不属于委托人自己的,所以债权人对这一块财产没有权利追偿,这也是很大的特点,也就是说它既独立于信托投资公司,同时又独立于委托人,这一点是很重要的一个特点.(3)有限责任.主要体现两方面:一是受托人以信托财产为限对受益人负有限清偿责任,也就是说,信托财产有损失的,在信托终止时,只将剩余财产交给受益人即可.但是,受托人违反信托目的或者因违背管理职责,管理信托事务不当致使信托财产受到损失的,受托人应当予以补偿,赔偿或恢复原状.二是受托人因信托事务处理而对外发生的债务只以信托财产为限负有限清偿责任,即债务人无权追溯受托人的其他财产.但受托人违背管理职责或者管理信托事务不当所负债务及所受到的损害,要以受托人的自有财产承担.(4)信托管理的连续性.信托一经设立,信托人除事先保留撤消权外不得废止,撤销信托;受托人接受信托后,不得随意辞任;信托的存续不因受托人一方的更迭而中断.6.信托的目的和功能(1)财产的独立性信托财产是将权利名义人与享受利益人分为不同的权利主体,换言之,信托财产虽以受托人之名义登记,实质上,并非受托人之自由财产,是为信托财产具独立性.(2)财产的安全性保障财产不受政治,经济,外汇管制,债权诉讼,子女或收益人管理不善等因素影响,免于财产被没收.信托财产的债权人对信托财产不得请求强制执行或拍卖;再者,信托财产不属于受托人破产财团的范围.另外,信托财产的债权,不得主张与不属于信托财产的债务抵消.(3)弹性灵活运用信托设计可依据委托人的不同要求和目的来设计.信托如同一个法人,可延续至身故为止,也可随时要求终止;可将信托的财产重新分配,也可更换受益人,可作任何投资其中包括不动产买卖,可将原资本财产重新分配,也可更换受益人,可作任何投资其中包括不动产买卖,可将原资本部份提出,且可因政治变化的需求转移至另一国家.(4)公益目的有些特殊的家庭,希望设立慈善基金,而达成此目的最理想的方式即是成立信托.(5)节税遗产的移转在很多国家均须课征遗产税,如美国,加拿大,香港,英国等,税率一般都在50%左右,而且此税必须在财产移转前付清.因此,财产所有人避免被课税最理想的方式便是一成立信托,透过信托的设立信托财产不受信托人的死亡影响,并可在合法管道下,省下可观的费用.7.信托的优越性与类似的法律制度相比较,信托是一项更为有效的进行财产转移与管理的制度设计.在国外的实践中,信托显示了自己独特的优越性,主要表现在以下几个方面:(1)家族保障.信托可对家庭提供保障,并保护资产不受侵害:·使资产不会落入挥霍无度的后代手中·使资产不会被为了财产而与家庭成员结婚之人士有机可乘·使资产不会落入可能将家庭财富挥霍殆尽之无能后嗣之手(2)继承安排.信托是安排财产继承的有效方法,让您可依照心愿,预先安排资产分配与各家庭成员,亲友,慈善团体及其它机构.在一些有继承限制的国家,信托可助您弹性安排资产继承,您的财富更毋须受到复杂冗长的遗嘱认证程序影响,让您指定的受益人能尽快继承应得资产.(3)绝对保密.由于您的资产已转移至受托人名下,大多数的法定管辖区域均无关于公开披露的规定,而且信托契约无须任何政府机构登记,亦不公开供公众人士查询,因此受益人的个人数据及利益均绝对保密,直至信托终止为止.此外,信托通常具有可充当公司股东之用,更可进一步隐藏公司实益拥有人的身分.(案例)信托公司现在做了很多股权信托业务,充分利用这样产品的特点,比如说大家现在可能会发现一些企业在并购,重组或者说作MBO的过程中,由于各种各样的原因不便于把真正的股东暴露出来,在一段时间内可能需要隐藏在幕后,可以利用保密条款,利用信托公司做一个股权信托,名义上是某一家信托投资公司是这家公司的股东,第一大股东或者是控股人等等,实际上在信托的背后是真正的投资人,而这个投资人签订保密协议不披露出来,这样既控制一家公司,又可以隐藏在信托公司的身后.(4)资产保障.在法律许可的情况下,成立信托可使您的资产获得长期保障,此资产在法律上登记于受托人或指定人名下,而非您居住或设籍的国家,因此亦可保障您的资产免受债权人索偿.(5)资产统筹及管理.信托可助您将遍布全球的资产归纳入同一个架构之下,简化资产管理及统一财务汇报.(6)税务规划.成立信托可减轻甚至豁免下列税务负担:·所得税·资本利得税·赠与税·财产税·遗产税就规划的角度而言,此项优点正可提供您处理家族之全球税务的考量.当信托对受益人执行资产分配时,受益人所在地的税法将决定此等分配是否应课税.建议您于资产分配前,事先寻求适当之税务咨询.(7)灵活运用.信托契约中可保有适度的弹性(尤其是全权委托信托),以确保受托人随外在环境的变迁,仍能为受益人谋求最佳的福利.以下列举的方式,皆可让信托本身具有相当的灵活度:·信托是可被撤销的·受托人可以辞职(或被撤换)·若基于政治或其它情势之考量,而有较为谨慎之必要,信托设立及执行之地点可以移转至其它法定管辖区域 ·信托财产的行政管理及操作,分配可随时更改契约中与您切身相关的条款,常会受不同因素影响,其中包括您财产规划的目标,您所选择的信托法定管辖区域与居住国之法律,以及您所要求的信托灵活度等.二,信托业信托机构与信托从业人员合法的信托机构应具备的条件:设立信托投资公司,应当申请中国人民银行批准,并领取《信托机构法人许可证》.申请设立信托投资公司应当具备下列条件:(a)有符合《中华人民共和国公司法》和中国人民银行规定的公司章程;(b)有具备中国人民银行规定的入股资格的股东;(c)具有信托投资管理公司规定的最低限额的注册资本(不少于三亿人民币,经营外汇业务的不少于1500万美元); (d)有具备中国人民银行规定任职资格的高级管理人员和与其业务相适应的信托从业人员;(e)具有健全的组织机构,信托业务操作规则和风险控制制度;(f)有符合要求的营业场所,安全防范措施和与业务有关的其他设施;(g)中国人民银行规定的其他条件.设立的信托投资公司应当接受中国人民银行根据经济发展需要和信托市场状况对申请进行审查.(2)合法的信托从业人员应具备下列条件 :中国人民银行对信托投资公司的信托从业人员实行信托业务资格考试制度.考试合格的,由中国人民银行颁发信托从业人员资格证书;未经考试或者考试不合格的,不得经办信托业务.2.信托业的基本功能(1)财产事务管理功能.财产事务管理功能亦称财务管理功能,是指信托业受委托人之托,为之经营管理或处理财产的功能,即"受人之托,为人管业,代人理财",这是信托业的基本功能.现代信托业所从事的无论是金钱信托还是实物信托,都属于财产事务管理功能的运用,其理论支持是现代产权理论.在该功能下,信托业作为受托入,必须按委托人的要求或其指定的具体项目,发放贷款或进行投资,为委托人或受益人谋利,而不能自主决策,背弃契约约定追求自我行为目标的实现.(2)融通资金功能.是指信托业作为金融业 的一个重要组成部分,本身就赋有调剂资金余缺之功能,并作为信用中介为一国经济建设筹集资金,调剂供求.由于在商品货币经济条件下,财产有相当一部分以货币资金形态存在,因此对这些信托财产的管理和运用就必然伴随着货币资金的融通.该功能主要反映在长期资金营运上,同时也表现在对外引进资金,先进技术和设备上.(3)协调经济关系功能.它是指信托业处理和协调交易主体间经济关系和为之提供信任与咨询事务的功能.因其不存在所有权的转移问题,所以有别于前二种功能形式.在现代经济生活中固有的信息不完备和交易主体内存的机会主义行为倾向,使得交易费用越发昂贵.因此,为降低交易费用,弱化交易对方的机会主义行为,交易主体通常都要了解与之经营有关的经济信息,如经济政策,技术可行性,交易对方资信,经营能力,付款能力,经营作风,市场价格,利率,汇率以至生活习俗等.信托机构通过其业务活动而充当"担保人","见证人","咨询人","中介人",为交易主体提供经济信息和经济保障.(4)社会投资功能.是指信托业运用信托业务手段参与社会投资活动的功能.信托业务的开拓和延伸,必然伴随着投资行为的出现,也只有信托机构享有投资权和具有适当的投资方式的条件下,其财务管理功能的发挥才具有了可靠的基础,因此,信托机构开办投资业务是世界上许多国家的信托机构的普遍做法.信托业的社会投资职能,可以通过信托投资业务和证券投资业务得到体现.(5)为社会公益事业服务的功能.是指信托业可以为欲捐款或资助社会公益事业的委托人服务,以实现其特定目的的功能.随着经济的发展和社会文明程度的提高,越来越多的人热心于学术,科研,教育,慈善,宗教等公益事业,纷纷捐款或者设立基金会,但他们一般对捐助或募集的资金缺乏管理经验,并且又希望所热心支持的公益事业能持续下去,于是就有了与信托机构合作办理公益事业的愿望.3.信托机构的经营规则根据我国《信托投资公司管理办法》,信托投资公司接受信托,应当采取书面的形式.书面形式包括信托合同,遗嘱或者法律,法规规定的其他书面文件.信托投资公司接受信托的书面文件,除法律,法规另有规定外,应当载明以下事项:(1)委托人,受托人及受益人的姓名或者名称,住所;(2)信托目的;(3)信托财产的范围,种类及状况;(4)信托当事人的权利和义务;(5)信托财产管理中风险的揭示和承担;(6)信托财产的管理方式及信托利益的分配方式;(7)信托投资公司的报酬;(8)信托财产税费的缴纳和有关管理费用的核算;(9)信托期限和信托的终止;(10)信托终止时信托财产的归属;(11)信托当事人的违约责任及纠纷仲裁方式;(12)委托人和受托人认为需要载明的其他事项.信托投资公司应当以受益人的最大利益为宗旨处理信托事务,并谨慎管理信托财产. 信托投资公司不得以经营资金信托或者其他业务的名义吸收存款.信托投资公司经营信托业务,不得有下列行为:(1)利用受托人地位谋取不当利益;(2)将信托财产挪用于非信托目的的用途;(3)承诺信托财产不受损失或者保证最低收益;(4)以信托财产为自己或他人债务提供担保;(5)将信托资金投资于自己或者关系人发行的有价证券;(6)将信托资金贷放给自己或者关系人;(7)将不同信托账户下的信托财产进行相互交易;(8)以信托资金购买自有财产或者以自有资金购买信托财产;(9)法律,法规和中国人民银行禁止的其他行为.信托投资公司依据信托文件的约定,并以公平的市场价格进行交易的,不受前款第(7)至(8)项的限制.个人财产交付信托的目的以财产管理为目的:委托人经由订立信托契约将财产权移转予受托人,为藉重受托人之专业管理,经营能力管理其财产.以资产增值为目的:经由信托契约将财产权移转专业受托机构,由专业人员依契约做投资管理以达致富目的.以税赋考虑,照顾遗族或颐养天年为目的:我国赠与税或遗产税虽然还没有,但迟早会制定,根据国外相关法律,两者税率最高均达50%,若能利用信托规划,受益人享有信托利益,就能达成合法节省赠与税及遗产税之目的;财产交付信托后可避免因继承而强制分割,遗产亦得以委托人之意思分配给继承人,继承人无须为争夺遗产而伤和气,而能有效照顾遗族;而将现有财产或退休金经过信托规划亦可为颐养天年作准备.以公益为目的:信托法第六十条:为了下列公共利益目的之一而设立的信托,属于公益信托:救济贫困 ;救助灾民;扶助残疾人;发展教育,科技,文化,艺术,体育事业;发展医疗卫生事业;发展环境保护事业,维护生态环境;发展其他社会公益事业.个人或法人得经目的事业主管机关之许可设立以公益为目的之公益信托.其目的在依赖信托业专业之运作能力及信托监察制度,保障公益信托财产之永续性.成立信托的优点一个妥善成立的信托是公认为保障财产的最有效方法.整体而言,成立的优点可概括如下:·减少或延迟税务责任;·简化或省却委托人或受益人逝世后分配遗产时所牵涉的法律手续;·受托人若被赋予适当程度的酌情处理权,则该信托可因应环境的变化作出调整;·提高私隐程度:信托与遗嘱不同,它是一种私人文件,由财产授与者在世时所订立的信托纯属一项私人安排; ·享有贯彻性的优良管理:机构信托人并不会受疾病,年老,逝世或其他个人因素所影响;·加强财产免受社会经济风险的保障,避免资产被临时冻结,限制使用或甚至被充公;·在资产被转移地域时,财产可以获从新分配及得到保障.信托的理财优势作为金融业四大支柱之一的信托业,与银行,保险,证券相比,与个人单独理财相比,在个人理财方面有着其独特的优势.第一,当前我国对银行,保险,证券实行的是分业经营,分业监管的制度,三者之间有着严格的政策约束.而信托投资的经营范围却较为广泛,可以涉足资本市场,货币市场和产业市场,是目前惟一准许同时在证券市场和实业领域投资的金融机构,投资领域的多元化可以在一定程度上有效降低投资风险.第二,信托公司可以根据客户的喜好和特性,度身定做非标准产品,通过专家理财最大限度地满足委托人的要求.这种投资方式和产品的灵活性是券商和基金公司所缺乏的,也是目前所无法提供的.第三,信托财产把委托人,受托人和收益人的权力和义务,责任和风险进行了严格分离.信托契约一经签订,就把收益权分离给收益人,而把运用,处分,管理权分离给了受托人.信托契约对信托财产的运用,管理,处分有着严格的现定,委托人只能按照契约圈定的范围和方式进行运作.这种机制固定了当事人各方的责任和义务,确保了信托财产沿着特定的目的持续稳定经营,与公司制相比,是一种更为科学的制度安排.第四,与个人单独理财相比,专家理财,省时省心,风险低收益高.通过信托集中起来的个人资金,由专业人才进行操作,他们可以凭借专业知识和经验技能进行组合投资,从而避免个人投资的盲目性,以达到降低投资风险,提高投资收益的目的.三,房地产信托1.概念房地产信信托,一般是指信托投资公司以发行信托受益凭证的形式向投资者募集资金,对募集资金实行多元投资组合策略,投资于不同类型的房地产项目和业务,获得的净收益分配给广大投资者,信托投资公司则获得相应的管理费的一种投资形式.房地产信托,可满足房地产业发展的需要,为房地产企业拓展新的融资渠道,同时,其作为金融产品,又为信托投资公司提供了新的业务方向;并且,依托房地产信托,投资者可以通过资本市场,投资房地产领域,增加了新的投资渠道.所以,开展房地产信托,可以形成房地产业、信托业和投资者多赢的局面.信托产品已成为我国房地产资金供给的重要渠道在银行收紧房地产项目贷款的同时,房地产信托资金成为房地产行业资金供给的重要渠道.房地产信托产品的出台使得房地产业和信托业互动发展,对于我国房地产企业而言,引入信托资金自然是一种进步的表现.目前监管层有意收紧银行房地产信贷,给信托企业提供了一个发展房地产信托业务的好机会.2002年以来,随着重新获准登记的信托公司逐渐增多,信托产品创新逐渐进入高潮,到2003年5月份,重新获准登记的信托公司有52家,已投向市场的信托产品有57个,吸引了市场大批投资者.市场上57个信托产品中募集资金投向房地产行业的高达19个,募资总额超过27亿元,其中2002年发行的产品5个,募集资金10.3亿元.目前信托资金投向房地产行业的比例不断增加,据中国信托业2004年第一季度报告称,2004年第一季度共有39家信托公司发行了74个集合信托品种,募集资金总计65.15亿元,与去年同期相比保持快速增长,其中投向房地产行业的29个,额度32.41亿,资金比重已经达到49.7%.房地产新政的实施,加快了房地产信托的快速发展.无疑意味着房地产信托市场的广阔前景.从长远发展看,信托资金对房地产业的融资需求是一个很好的补充:首先,相对银行贷款而言,房地产信托融资方式可以降低房地产企业整体的融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,有利于房地产公司的资金运营和持续发展,在不提高公司资产负债率的情况下优化公司结构.其次,信托可以提供多种方式的资金供给,比如为房地产企业本身运营需求或项目针对性强的资金信托,以贷款模式介入房地产,以股权投资模式介入房地产,市场供需双方的选择空间较大.第三,信托产品的流动性和证券化发展空间大,可以在一定程度上缓解系统风险,为多类型投资者提供新的投资产品,并在贷款证券化上做有效尝试.第四,信托产品集合的是民间资金,一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资,进行拆迁等前期投入,节约时间成本,同时也可分流部分银行储蓄,减轻银行系统的经营负担.房地产信托业务兴盛的原因房地产信托之所以成为目前最主要的信托产品之一,主要因为以下原因:(1)房地产信托业务相对其他信托业务,是一项市场运做比较成熟,成本较低,同时需求市场旺盛的业务.一方面,旧信托公司由于股权投资导致房地产信托资产不良率过高的经历,给重新登记的信托公司一个很好的警示作用.目前房地产信托业务能够在行业整顿以后迅速发展起来,信托公司在房地产业务上积累的经验功不可没.另一方面,房地产行业的持续发展预期也是房地产信托业务被重视的一个重要原因,据国土资源部统计,到2002年底,全国累计收取土地出让金达7300多亿元,个人购房增长了93.6%,预计全国商品房销售总额2003年还将增长25%以上.目前开发热点是北京,上海等中心城市,未来20年,中国城市化水平要达到47%的世界平均水平,需转移1.5亿农村人口,达到与中国工业和经济发展相应的水平,则要转移2.5亿农村人口,需要建设1000万人口的城市20座(或100万人口的城市200座).城市化建设伴随的房地产开发热将逐步扩散到以省会城市为主的二三线城市和地县级城市,房地产业的持续发展动力和增长机遇将不断吸引不同性质资本的竞相介入.(2)从目前市场供给情况看,信托融资渠道面临一个较好的发展机遇.一方面,房地产业的发展预期隐含房地产大量的融资需求短期内不会减弱的信息;另一方面,央行2003年6月发布的121号文及后来的一系列调控政策,对银行房地产信贷资金供给形成较大的负面影响,而房地产信托的融资门槛相对较低,很多达不到银行要求的企业开始转向信托投资公司.(案例)如重庆国投"世纪星城股权投资信托计划", "世纪星城"项目预计总投资8.99亿元,项目前期已经投入2.8亿元,并已取得一期土地证和建设用地规划许可证,还需要取得开工证和建设工程规划许可证,只有四证齐全才可向银行申请贷款.但121号文的执行,使得项目开发商北京顺华房地产开发有限公司,凭借自身1.5亿元的注册资本,不能满足30%的最低限(1.5/8.99=16%〈30%〉),这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境.在这一关键时刻,重庆国投扮演了"白衣骑士"的角色,通过股权信托的方式筹集2亿元资金对北京顺华进行增资,使其自有资金达到3.5亿元,并以此资金直接用于项目的开发,保证工程顺利获得开工证和建设工程规划许可证,从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持,实现2005年项目竣工销售的预期目标,实现融资各方的利益.4.房地产信托融资现实运作模式房地产信托投资运作模式图(1)传统的贷款方式.这种方式和传统商业银行贷款一样,如北京CBD土地开发整理项目,北京经济适用房项目三环新城.这种方式的具体操作方式可分为以下操作步骤:第一步,房地产公司就项目融资与信托投资公司达成一致;第二步,就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;第三步,面向广大投资者公开发行信托凭证;第四步,信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;第五步,信托公司回收资金.这种模式的优点是,管理比较简单,收益比较稳定,其主要问题是,由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险,而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行,因此,使信托公司面临着较大的风险,将严格对项目的基本素质的要求.(2)信托公司以股权的形式向房地产企业注入资金.这种方式是信托公司在集合资金后,以增资的方式,向房地产企业注资,持有房地产企业部分股权,房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购,这种方式实质是阶段性股权融资的方式.这种方式发挥了信托的特色,是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资).在这方面最早做的是重庆国投,例如其所运作的世纪星城项目.这种方式的一般运作模式是:第一步,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金.第二步,信托投资公司以股权投资的方式向房地产公司注入资金.第三步,信托投资公司获得房地产公司的股权,但该等股权的性质类似于优先股,即对于公司的日常经营,人事安排等没有决定权(可能具有建议权,知情权,否决权等其他有限的权利).第四步,信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理,同时,与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议.为了确保回购协议的履行,双方可能需要有一些担保条件(例如,重庆国投的世纪星城项目是使用开发商所持有的全部股权作质押;杭州工商信托所运作的浙江水泥项目,是由第三方提供担保).第五步,房地产公司运营开发项目,获得现金流.第六步,关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金,回购股权,信托融资过程结束.(这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金,促使房地产企业达到银行融资的条件.最新的规定,房地产企业自有资本金必须达到35%,银行才能给予贷款.一般来说房地产企业的资本金比例都非常小,很难达到35%的要求.信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念,只要求在阶段时间内取得一个合理回报,并不要求与开发商分享最终利润的成果,这样既满足了充实开发商股本金的要求,开发商也没有丧失对项目的实际控制权.)鉴于这种模式应该说是信托投资公司独有的房地产开发模式,因为银行是不能够做的,所以在这里想重点谈谈.这种模式的特点就是这样,开发商通过信托融资之后,不是以贷款的方式,而是以股权的方式来进入,也就是说信托投资公司以增资扩股的方式变成房地产开发企业其中一个股东,充实企业的资本金,实际上这种模式就是最大限度满足新政对房地产开发企业资本金比例的硬性要求,因为很多企业已经拿到了四证,但是房地产开发公司注册资金就是1000万,2000万,3000万,5000万,现在房地产开发项目月来大,以前20,30万平米就算一个大项目,现在涌现出很多上百万的项目,其投资总投资怎么也得10个亿.这种情况下,如果按照投资规模的35%的资本金,很多开发商达不到这个要求,达不到这个要求就不可能从银行拿到开发贷款,而如果你不能从银行拿到开发贷款的话,我相信很多房地产开发企业是没有能力独立用自有资金建这么大的项目,这肯定不太现实的.因为房地产开发一定是短时间内运用大量资金,一定要有一个资金的融通,完全用自有资金做是少数,也不能说没有,但是肯定是非常少的.因为正是由于它有一个硬性的规定之后,很多企业达不到这个要求怎么办 就通过利用股权信托的方式,通过信托投资公司募集资金之后,以增资扩股的方式作为房地产企业股东的方式,往往都是开发公司的第一大股东,因为本身注册资本金不是很大,如果增资扩股1亿的话,信托公司就会是第一大股东,这样其就保持对这个项目的实际控股权.这样一种方式之后,就符合新政的要求,你就达到35%的要求,这样银行的开发贷款就可以进来,而且股权融资这一块资金可以定向交纳土地出让金,这样土地证就拿到了,35%的资本金也符合了,你的地段比较好,产品不错,销售前景比较好,很多银行就会抢着给你贷款,因为你符合所有的条件要求,同时你项目前景很好的话,现在大家知道很多银行在抢按揭业务,只要你项目销售好的话,按揭业务银行都在抢这个业务,因为这一块是属于比较好的业务,只要你的开发条件比较好的话,银行也会抢着给你贷款,通过这个方法为房地产开发企业融资.很多房地产开发企业一开始并不认可这个办法,因为房地产开发企业属于高盈利行业,虽然不能叫做暴利,但是社会平均回报率是非常高的,尤其按照自有资金这样的标准来衡量的话,回报率非常高,所以很多房地产开发企业不愿意让别人以增资扩股的方式进去分享投资回报.因为大家都知道尤其在以前做房地产的时候,拿到一个项目是非常困难的,可能前期工作要花费80%的精力,一旦项目确定下来,按照以往的开发模式,后续就是怎么把资金从银行拿来之后,顺利开发销售,后面的工作可能就是20%,但是这一块投资回报是很可观的,所以很多开发公司不愿意让你增资扩股进去分享这一块利润,如果你愿意的话,很多社会个人机构也愿意进去,他也知道这一块投资回报很好,但是原因在于两者很难真正协调起来.因为你本身拿这个项目,这个项目怎么运作,怎么开发,怎么运作你有一套很好的思路,如果别人拿来资金进来之后,可能是会有问题的.这样人家要是变成第一大股东,可能就按照他的思路操盘,对你来说你是非常不愿意的,一个是本身大家知道房地产操盘非常重要,即使同一块地,由于不同的职业经理来操盘的话这一块地产项目将来的盈利以及销售情况也会大不一样.一块地同样的,比如万科或者顺驰来做,可能会卖得很好,价格也高些.而同样在它边上,比它的位置相对要好一些,几乎就挨着同样一块地,给一家不知名房地产开发企业做的,可能就会做的相对差一些,所以同样的地盘由于不同的操盘手操作效果是不一样的,你好不容易拿到一块地,按照别人的思路去做你肯定不愿意的,你如果愿意的话通过这种融资方式是很容易的,但是很多房地产开发是不愿意的.利用信托可以做到这一点,因为信托公司是一家金融企业,对房地产本身的开发并不在行,它毕竟是一个金融企业,你说融通资金,资金的运作可能要比开发企业要好一些,但是对于房地产开发来讲,肯定不是一个专家,是一个外行.那么他进入之后,又是第一大股东,但是它在这里面第一大股东和真正拿自己钱进来当第一大股东是不一样的.所以一般来讲信托公司只要求对项目掌控几点就可以,一个是对项目的融资信托一定要进行掌控,比如说我作为第一大股东进来以后,你如果要从银行,从其他人再融通资金的话,就是要发负债就要控制,因为我作为股东进来要对发债务要负责任,虽然是有限责任,你再投入债券我将来是要负责任的,所以我要控制你对外发债;再就是对外担保,如果信托不同意你不能对外担保,这一块要控制.就是信托不让你再增加新的负债.如果你为了开发从银行贷款开发,信托会同意的,但是这笔资金借来以后不允许你融通资金进来做其他的项目,这是不允许的,目的就是你融来的钱在这个项目尽快把这个项目建成,销售完以后大家都高高兴兴把自己的钱拿到,这一块是我们要控制的.再一点控制就是说所有进入这个项目的资金信托要掌控,就是它的流向要掌控,如果资金交土地出让金,拆迁补偿费,交工程款,购买设备这些都没有问题,但是防止你把资金移出这个项目之外,这肯定是不允许的.因为大家商定好,就是信托以股权的方式进入以后,大家不管怎么样,齐心协力把这个项目做好,这是大家共同的目的是一致的,所以他只控制这两块,就相当于把你的财务外包给信托投资公司,我帮助你掌控现金的安排,不允许你把现金移到项目外面,至于你项目请谁施工,谁来销售,这个项目做写字楼,别墅还是什么那是你开发公司来做,委托带代理销售等等营销里面,信托不会影响你项目的基本运作.另外还有一个更大一点就是通常来说信托公司的股东是仿造国外优先股进入的,这一点很重要,就是说我并不是投入1个亿或者是2个亿做成股东之后,倒时候就有自有资金,我是第一大股东占90%,所有利润我拿90%,剩下那10%归你,那这样谈不好,这样没有意义,而信托公司以股东的身份进入以后,通常要求的是固定回报,就是仿效国外优先股,就是有优先分配权,而且不管项目是否盈利,按照实现约定8%或者是10%给投资回报就可以了,他不要求分享你整个项目的投资利润,这是以这种股权投资方式的一个很大的特点.既然你既融通资金,又以固定回报这一块融入资金,又符合新政要求,顺利从银行拿到贷款,这样通过信托以股权投资的方式进入,使得你资金链顺利连接起来,使得项目尽快开发,这是这样一种股权方式,最终信托公司退出的方式就是由原有的股东来把这个股权买过去,通过这种方式信托公司拿回自己的本金返还给投资者,你每年承诺的投资回报也分给投资者,就是把社会闲散资金吸引进来,以股权的方式进入开发公司,使得你的项目顺利开发下去,这是目前只有信托投资公司可以做的事,因为信托投资公司本身可以做投资,这是银行或者是其他的金融机构所不能做的,目前来看央行和银监会的官员也非常认可这样一种方式,就是你利用信托这样一种融资方式,为房地产开发企业拓宽融资渠道,政策是鼓励的(当然要注意风险),而且通过融资扩大你的资金的时候,这时候银行贷款风险也降低,不像98%的资金都是银行的资金,感觉风险肯定很大,如果你投入3.5亿资金,银行再配6.5亿资金,风险就小得多,因为从你投入资金量越大,你对项目关心程度就越大,银行为什么卡你35%可能就是从这个角度来思考.运作模式也是发行一个资金信托,以股权投资方式增资扩股到房地产开发企业,然后这一笔投资一般是按照仿造优先股有一定的回报,像这样一般的项目投资一年,通常两年是比较合适,这个项目按照运作周期资金上就没有问题,把股权溢价回购,通过这种方式,就没有到最后跟你分割这一块蛋糕.那么这种安全担保方式一般是对溢价回购本身提供一个担保,就是说肯定有人能够把这一块股权收走,不然的话,你一直到最后你也不愿意,信托公司也不愿意,因为到期要把资金偿还给投资人,这是第二种融资模式,而且我相信这一种融资模式是信托投资公司将来在业务中会更多体现出来,而且也完全符合国家的政策法规的要求,也迎合了政府的监管部门要求降低过分单一依靠银行资金的这样一个风险的一个有效手段.第三种模式是交易方式的信托产品.例如,北国投推出的法国欧尚天津第一店信托计划,这是中国房地产市场上第一个推出的类似房地产投资基金的项目.这个产品是通过发行信托投资计划,募集近1亿元资金,在天津中环地区投资一个综合性商业物业并与法国欧尚公司签下40年租约,北国投通过信托资金将这一商铺买下来,每年的租金回报约1200万元,扣除税费和折旧,这一信托计划给投资人的回报能达到6%,信托公司收取一固定的管理费用.但这种产品最大的缺陷是流动性不好,甚至连柜台交易也没有.从美国市场来看,与这个信托产品相近的RITS产品,在美国金融市场的20年平均收益率要高于其它金融产品,因此,如果能够解决流通问题,特别是上市流通问题,则是一种很有发展前途的信托产品.从实际运作来看,日至日共发行了信托计划166个,主要运用方式为贷款,股权投资或受益权,证券投资三种.按所发行的信托计划个数来计算,贷款占56%,股权投资或受益权占16.3%,证券投资占16.3%,三者的合计占88.6%,其中贷款运用方式占较大的份额.按所发行的信托计划规模来计算,贷款占49.2%,股权投资或受益权占26.3%,证券投资占15.3%,三者的合计占90.8%,其中贷款运用方式占较大的份额.房地产信托融资的局限性房地产信托产品虽然火暴,但是制约我国房地产信托业务发展的一些根本性问题尚未解(1)信托公司自身的制约因素:第一,我国社会经济环境制约厂信托业的发展.信托业的产生与发展需要一定的社会经济条件,其中必备条件包括:一是完善的市场经济体制;二是完备的信用制度和产权制度,私有财产受到保护;三是社会经济发展中对信托业务有现实的需求.第二,中国信托公司存在治理结构方面的缺陷.信托投资公司在治理结构方面的显著缺陷,容易形成依附于政府的,"官办"的融资窗口.第三,我国信托业在人员素质,经营管理,规模等方面也存在诸多不足.(2)信托产品融资额度的限制:从信托融资角度看,存在以下两个限制:第一,信托合同不超过200份.《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中明确规定,信托投资公司集合管理,运用,处分信托资金时,接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份),每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元);第二,信托产品不得做广告宣传.以上两个规定限制了信托客户只能是机构,这大大降低了信托融资可能额度,这与房地产行业对资金有巨大需求形成矛盾.2003年第二季度,房地产行业通过信托融资11.16亿元,以此计算,全年约44.64亿元而这只相当于2002年房地产行业资金来源11,200亿元的0.36%,相当于从银行获得资金来源的0.52%,信托业对房地产业的资金贡献,只能说是杯水车薪.(3)运作模式的限制:房地产信托投资是指信托投资公司(有房地产开发经营权)运用自有资金和稳定的长期信托资金,以投资者的身份:自接参与对房地产的经营开发的投资行为.房地产信托包括资金信托和不动产信托两大类.资金信托是有关机构或个人委托信托机构运用和管理房地产信托基金,包括普通信托存款,特约信托存款和特约信托贷款.不动产信托是信托机构对房屋及不动产进行管理或经营的信托业务.与此对照,从目前我国现有的信托品种来看,尚有诸多问题:一是将短期资金长期运做,带来巨大的偿付风险.这也是我国信托业屡遭失败的一个重要原因,从2002年开始的新房地产信托品种来看,期限种类较多,从半年开始一直到4年,但多数都在3年以内,这种期限也仅仅能满足一个小型房地产开发项目,根本无法满足那些规模较大的开发项目,更无法满足那些开发自有物业的房地产项目,而大型房地产项目及自有物业的开发才代表了我国房地产行业的发展方向,也是将来房地产业中对资金需要最大的地方.二是严重缺乏"代人理财"的专业能力,而房地产投资本身又是一个专业化很强的领域,只有钱没有人最终将以失败告终.三是现有信托与房地产行业需求脱节,对行业内实力强的房地产公司来说,对资金的需要量很大.显然目前信托融资额度不可能满足其需要;对小型房地产公司来说,信托融资额度能满足其需求,但由于信托要求采取一个或多个非常有保证的手段,来降低产品的风险,比如财政支持,资产抵押,第三者担保,贷款保险,银行信誉和信托公司自身的信誉等,但如何获得这些保证,对一家小型房地产企业来说比登天还难.四是内部转让方式使现有信托产品流动性不足.金融产品的流动性是衡量一个金融产品的重要标准.由于信托产品本身的非标准型,它的市场流动主要依赖受托人——信托公司来维持,根据信托合同,"受益人可转让信托受益权,但不得分割转让."尽管信托产品具有一定的流动性,但较之于其他标准化的金融产品,信托产品的流动性仍然不足,表现为转让对手必须自己寻找,增加了转让成功的难度,转让的交易成本较高.房地产信托融资的创新信托介入到房地产的融资过程中,从目前情况来看,因为受到政策等多方面的限制,需要进行更进一步的创新.第一个需要创新的地方在于信托资金的来源问题.从理论上看,信托产品集合的是大量民间资金,因此,在资金的募集上有着充足的发展空间.但从目前的政策限制来看,受"接受受托人的资金信托合同总份数不得超过200份(含200份),每份信托合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)"的限制5,大大地制约了信托资金的募集,尤其是制约了信托机构吸纳个人资金的能力,因而使集合资金信托计划的发展受到了根本的限制.因此,信托机构需要开阔思路,开辟新的信托集合渠道.第二个需要创新的地方在于信托资金的流动性.如果将信托资金的来源定位于机构投资者,则一个重要的创新是解决信托产品的流动性问题.例如,如果资金来源于企业,则需要使企业能够将资金的使用与所获得的利益相匹配.因此,一方面,需要使企业能够获得购买信托产品的收益,另一方面,也需要使企业能够有灵活的资金运用机制.从中国的发展来看,需要一个金融资产证券化的良好环境.第三个需要创新的地方在于信托产品的风险与收益相对称.目前的信托产品强调风险,因此,采取稳健的投资手段,其收益也不高,不能推出一些符合市场需要的新品种.一些伞形信托产品力图在此方面做出创新,但没有本质上的突破.第四个需要创新的地方在于信托资金用途的创新.例如,大量的信托产品专注于房地产项目而不是房地产企业.在对于房地产企业缺乏良好的监控措施的情况下,如果忽视对于企业的监控而强调对于项目的考察,可能会导致负面的后果.一个重要的方法是将拟投资的企业固定下来,然后进行定期的考察,一方面能够减少对于企业的考察成本,另一方面能够降低风险.第四个需要创新的地方在于需要一种灵活的基金式运作模式.这种灵活的方式包括资金来源的灵活性,资金运用的灵活性,项目评估的灵活性.灵活性可能是信托相对于其他金融机构或金融产品的最大的优势.从已有的一些信托产品来看,信托公司在产品的创新方面还是下了一些功夫.例如,杭州工商信托设计的湖盐线海盐段公路改建工程集合资金信托计划是一种类似伞型基金的信托产品.该信托产品将通行的贷款提前偿还和投资者对投资的不同期限和收益偏好结合起来,下设三类不同期限和预计收益率的信托,供投资者选择,丰富了信托产品,增加了信托产品的吸引力.而北国投所设计的"苹果社区优先购买权信托计划"将房地产销售与融资结合起来,具有一定的新意.其操作模式