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罢免业委会要向当地街道提交什么材料？流程是什么
来源：房天下 &&发布时间：
业委会是为了业主的而存在的是为业主而服务的，在担任期间，业委会发生了侵犯业主利益的问题时可以请求罢免。那么罢免业委会要想当地街道提交什么材料呢?罢免业委会流程是什么?今天小编就来说一说。
罢免业委会需要提交什么材料?
1、根据《物业管理条例》第十二条规定:业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。只有这一个条件，只要全体业主所持投票权2/3以上通过即可解聘物业公司。 2、根据物业管理合同找到物业公司违约证据，业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年。业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。 3、业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举。 罢免业委会的流程是什么? 1.业主提案程序一般是20%以上的业主代表首先应将联名报告递交业主委员会,要求业主委员会在15日内召开业主大会或给予答复。 2. 经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，对罢免业主委员会主任的事由由业主大会会议作出决定。作为居民委员会、房产办事处或街道办事处，应当对业主委员会进行必要的指导和监督，协调好小区业主关系,从而稳定社区环境。 3. 召开业主大会，罢免业主委员会主任可以采用书面征询意见的方式，但参加的业主达到50%以上;如果同意罢免业主委员会主任的数量达到参加征询的业主半数以上，则罢免成功。业主大会应该公布业主大会表决结果，并向主管部门备案。 对于罢免业委会需要提交什么材料，流程是什么？小编在上文做了详细的介绍，业主需要明确自己的权利，避免自己的权益受到损害。
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业委会主任不召开业主大会通过物业服务合同,私自与服务签订合同。合同合法吗？
业委会主任不召开业主大会通过物业服务合同,私自与服务签订合同。合同合法吗？
你好，程序不合法，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。
律师回复区
你好。1、业主委员会的职责，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。　　《物业管理条例》规定:　　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（四）监督管理规约的实施；　　（五）业主大会赋予的其他职责。2、业主委员会可以行使此权利。
未经业主大会通过，业委会也未通过，主任私签的，也可以？
根据《物业管理条例》的规定:业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。
你好，擅自选聘物业服务企业并与之签订的物业服务合同并不必然属于无效合同，应当根据合同的实际履行情况来确定合同效力。
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业主委员会运作中的冲突现状与法律规制
作者：上海法院&&发布时间： 13:49:24
(本文获2007年上海法院系统学术论文二等奖)
□ 杨　俊　韩　峰　张晓频
论文提要：
　　业主委员会是全体业主基于建筑物区分所有权，依照法律法规规定，通过业主大会选举产生，维护全体业主在物业管理活动中合法权益的社区自治组织。成立业主委员会等类似组织代表建筑物区分所有权人的共同利益，实现对区分所有建筑物共有部分的共同管理权已经为各国立法和实践所普遍肯定。我国自1994年颁布施行《城市新建住宅小区管理办法》，要求在新建住宅小区逐步推行社会化、专业化的管理模式，并成立住宅小区管理委员会(业主委员会前身)以来，涉及业主委员会的各类法规规章以及《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)先后出台，但由于尚未形成完善的规范体系，加之业主委员会自身运作不尽规范，监督体系不够完备等，实践中业主委员会与业主、业主大会、物业管理企业、居民委员会等的关系难以有效协调，产生了诸多冲突和矛盾。本文拟在综合分析我国业主委员会存在现状的基础上，结合系统的司法案例统计和数据分析，研究业主委员会所涉各类冲突的类型、成因以及裁判情况，分析冲突反映出的实质问题，并进一步提出整合社会资源，健全对业主委员会实际运作及纠纷解决的立法、司法、行政和内部规制体系的建立。
　　一、业主委员会的存在现状
　　(一)实际运作
　　在我国，业主委员会是随着单位制的消解[1]和住房体制的改革而产生的。上世纪90年代我国出台“由国家、集体和个人三方建设住宅以推进住宅商品化”的政策，统一的单位福利分配住房制度逐渐式微，住房产权日渐多元化，其中以房屋产权私有化为主。在房屋的管理上，主体也从单位的房管机构变为专门管理社区物业的独立法人机构——物业管理企业。成立业委会代表业主选择和监督物业管理企业，维护私人业主们的权益，实现城市社区自治也成了必然的趋势和要求。上海市的业委会起步于90年代中期，从日上海成立第一个业委会以来，至今已有业委会6100余个，分布于各个物业小区，占全市符合成立业委会(业主大会)条件小区的82.9％，组建比例居全国之首。从实际运作情况中可以发现业委会具有以下特征：
　　第一，民间性。业委会由小区业主选举产生，受政府指导和支持，但不属政府机构亦非由政府直接领导工作。第二，自治性。业委会作为业主大会的常设执行机构，由业主通过该自设的组织实现自我约束和保护。第三，权利有限性。业委会系基于业主让渡的部分权利产生，其处理事务的范围限于特定物业管理区域内涉及业主物业公共利益的事宜。第四，非营利性。业委会是公益性组织，即使在一定时期内积累了收益，也必须使用于团体使命所规定的工作中，而非用于组织内成员的分配。[2]第五，志愿性。业委会的成员由全体业主在业主大会上推举产生，通常是由热心公益的业主自愿、无偿地担任。
　　(二)关系定位
　　1、与业主、业主大会的关系
　　在物业区域内，业主作为房屋产权人是最基本的权利主体，全体业主组成业主大会，通过会议形成内部决议，代表业主的整体利益。为了工作便利，业主大会通过选举成立业委会作为执行机构并对其行为进行监督。但实践中业委会未经业主大会授权，擅自决策、行动的情况常有出现，侵害业主权益，引发了诸多矛盾。
　　2、与物业管理企业的关系
　　业委会与物业管理企业以平等的合同主体身份签订物业服务合同，物业管理企业受托对物业实施管理，向业主和使用人提供服务并获得相应报酬，其与业委会是具有工作目标一致性(在努力建设好小区方面)、各自职责差异性、双方地位平等性的两个主体。但目前部分业委会与物业管理企业由于各种原因产生工作矛盾，甚至处于对立状态，影响了物业管理的效果。
　　3、与居民委员会的关系
　　居民委员会被认为是地方政府体系由行政向自治转变的雏形，具有行政与自治的双重功能与职责[3]，而业委会是拥有房屋产权居民的自治组织，未包括全体居民。依照法律法规，业委会应支持和配合居民委员会开展工作，并接受居民委员会的指导和监督，业委会作出的决定应告知居民委员会，听取后者的建议。尽管从法理而言，两者的属性、设立标准、服务对象等有一定的差异，但由于在地域、职责、功能上确实存在交叉、重叠，实践中的冲突屡屡发生。
　　4、与房地产开发企业的关系
　　业主大会召开之前，房地产开发企业履行前期物业管理职责，业委会成立后该职责随之转移，故两者存在管理职责交接及产权归属确认的关系。但实践中由于前期物业服务合同与正式物业服务合同缺乏衔接，导致同一小区内并存两个物业管理企业，又或房地产开发企业不及时移交物业资料、维修基金和物业管理用房，或将共用部位所有权、使用权单独转让，侵害了业主权益。
　　5、与房地产行政主管部门的关系
　　房地产行政主管部门与业委会之间存在行政监督和指导的关系。如业委会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；业委会作出的决定违反法律法规的，房地产行政主管部门应责令其限期改正或撤销其决定等。但实践中一些房地产行政主管部门执法主动性尚不够，有关规定难以得到全面落实。
　　(三)法律制度
　　在我国，涉及业委会的各类规定多见诸于物业管理方面的法律、法规、规章、文件等。1994年4月，建设部颁布施行《城市新建住宅小区管理办法》，要求在新建住宅小区逐步推行社会化、专业化的管理模式，明确“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”此处的“住宅小区管理委员会”虽然具有较强烈的行政管理色彩，但已初步具备了业委会的形态。之后，深圳、上海、浙江、重庆等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例和办法，对业委会的成立、职责、运作等作了相对详细的规定。不过在2003年以前，尚缺乏专门、系统规定物业管理包括业委会等内容的法律和行政法规，这与当时全国已经普遍推行物业管理的状况不相符。2003年6月，国务院正式公布了《物业管理条例》，作为我国第一部物业管理行政法规，《物业管理条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主大会及业委会、物业管理服务等方面作了明确规定，具有一定积极意义。但在当时《物权法》立法前景尚不明朗的背景下，《物业管理条例》的出台难免带有一点过渡性的意味，其规定较为原则，操作性亦不强，实践下来的效果不甚理想。在此之后，建设部《业主大会规程》、上海市《住宅物业管理规定》等配套部门规章、地方法规相继颁布，显示了政府“重视和做好业主大会和业委会的组织建设工作……通过规范业主大会、业委会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益”(见建设部《关于宣传、贯彻〈物业管理条例〉的通知》)的政策导向。2007年3月，各界期待的《物权法》终于公布，对业主的建筑物区分所有权基本原则和部分内容作了规制设计，初步建立起了我国的建筑物区分所有权制度，但其并未如数次审议草案一样明确业委会的主体资格、法律地位， 多多少少有些出人意料。纵观上述规定，一方面系统性还不够强，在协调、互补方面相对较弱， 尚未形成科学、 系统、完善的体系；另一方面，规定重叠或空白依然较多，相关主体法律地位不明确，权利义务、 法律关系不够清晰， 不少热点、难点问题尚难以解决。
　　二、业委会运作中的冲突现状
　　(一)司法数据统计
　　为了对业委会运作中的冲突现状有更为直观的了解，笔者以上海市第二中级人民法院历年审理案件为基础作了专项调研。经统计，2001年1月至2007年5月，该院审理涉及业委会、业主大会的案件共计163件(不包括执行案件和请示案件)，基本情况如下：
　　1、历年审理案件数量
　　在年间，涉及业委会、业主大会的案件数量以平均每年＋55.8％的速度不断增长，在2004年出现了案件高峰，当年该类案件数量是前三年数量总和(35件)的142.9％，这和《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定的相继颁布实施有一定的联系。在2005年案件数量有了较明显的回落，并在之后的一年半中保持相对平稳的增长趋势。
　　2、案件所属类型
　　上述163件案件中，民事二审案件占了72.4％，居首位。其次是行政二审案件，占14.7％，第三位是各类监字号案件，占9.2％。受终案件(涉及是否受理的二审案件)、民事一审、商事二审案件数量很少，各占了2.5％、0.6％、0.6％。
　　3、案件基本案由
　　上述163件案件中，物业管理纠纷、财产权属纠纷分列案由的前两位，各占总数的38％、27％。其余相邻类纠纷(主要是要求小区外的主体排除对业委会所在小区的妨碍等)、财产损害赔偿纠纷、租赁合同纠纷、商品房预售合同纠纷等民事案由数量较少，共计22件，占总数的13.5％。行政城建、规划纠纷占12.9％，列第三位，房屋行政登记以及其他小类纠纷各占总数的4.3％。
　　4、业委会及业主大会的诉讼地位
　　在163件案件中，原告(除了初审案件中的原告外，包括终审、监字号案件的一审原告，下同)为业委会的案件共计122件，原告为业主大会的共计9件，合计131件，占总数的80.4％。被告(除了初审案件中的被告外，包括终审、监字号案件的一审被告，下同)为业委会的案件共计32件，占总数的19.6％。在163件案件中的终审、监字号案件中(共162件)，上诉人以及申请再审人为业委会的案件共计81件，为业主大会的有3件，合计84件，占总数的51.9％。被上诉人及未申请再审人为业委会的案件共计72件，为业主大会的有6件，合计78件，占总数的48.1％。由上述数据可见，业委会及业主大会主动提起的诉讼占了全部案件的4/5，继而上诉或申请再审的超过相关案件的1/2。
　　(二)裁判情况
　　上述163件案件的基本裁判情况如下：
　　1、业委会及业主大会诉请的主要类型
　　在131件业委会及业主大会为原告的案件中，主要诉请包括：要求房产商交付合格的物业管理用房、业委会用房，要求前任物业公司移交上述房屋(该类诉请占25％左右)；要求房产商交付物业维修基金、停车费、相关利息等及要求物业公司公布费用收支使用情况(23％左右)；要求前任物业公司撤出小区并移交物业档案资料和有关财务帐册等(12％左右)；要求拆除违章建筑、对不当装修等承担赔偿、恢复原状等责任(10％左右)；要求房产商履行约定提供小区会所、设施、绿地、车位等(7％左右)；要求行政部门撤销加油站、变电站、新增建筑等的建设工程规划许可或其他改建行为的规划许可等(21％左右)；其他诉请，主要有小区自建建筑物引发的工程款纠纷、租赁纠纷、权属纠纷以及业委会内部意见分歧导致的物业管理纠纷中的相应诉请(8％左右)。以上诉请合计比例超过100％的原因在于部分案件涵盖了多个不同诉请。
　　2、业委会及业主大会被诉的主要类型
　　在32件以业委会为被告的案件中，主要诉请包括：房产商等要求业委会停止对车库的无偿占用并支付车位费，停止擅自出租有关房屋并返还不当得利；广告公司要求业委会按约履行安装广告牌位置租赁合同以及赔偿违约金等；业主因更换物业管理企业产生分歧要求业委会履行职责；业主因物业管理中产生的矛盾以名誉权受损为由要求业委会赔礼道歉并赔偿经济和精神损失；物业管理企业以业委会提前终止物业委托管理合同要求赔偿违约金等。
　　3、案件裁判结果
　　上述163件案件中，驳回上诉，维持原判计97件，占总数的59.5％。驳回上诉，维持原裁定(起诉及管辖方面)计24件，占总数的14.7％，前述维持原裁判的共占74.2％。改判计9件，发回重审计1件，撤销原裁定，指令审理计3件，改发率为8％。调解计3件，撤诉计18件，调撤率为12.9％。裁定不予受理3件，驳回再审申请4件，一审裁判1件，各占1.8％、2.5％、0.6％。
　　4、业委会及业主大会诉请或意见得到法院支持的情况
业委会等诉请或意见支持与否示意表
　　上述163件案件中，业委会及业主大会的诉请(其为原告)或意见(其为被告)得到支持及部分支持的共计88件(终审、监字号案件以最终确定的裁判内容统计)，占总数的54％。不支持的占41.1％。其他(包括管辖、受理等情况)结果占4.9％。
　　(三)存在问题
　　调查分析业委会与相关主体的各类纠纷，该制度运作中主要存在以下问题：
　　1、业委会法律主体资格不明晰
　　《物业管理条例》仅对业委会的组织方式和运作作了一般性的规定，《物权法》亦未明确业委会的法律地位，立法和理论上业委会的法律主体资格问题一直悬而未决。最高人民法院在对安徽省高级人民法院请示的复函中认为，业委会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业委会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。该批复虽然认为业委会符合“其他组织”条件，却仍将其起诉限定在一个狭窄的范围内，对层出不穷的新纠纷实践中依然存在不同认定标准。有的认定业委会可直接以自己名义参加诉讼；有的认定业委会作为执行机构不具有诉讼主体资格，应由业主大会参加诉讼；有的认定业委会可直接提起诉讼，但必须取得业主或业主大会授权；还有的认定涉及业主公共利益事项的，应由业主共同提起诉讼。认定上的分歧导致对同一事项，业委会、业主大会、业主群体分别起诉，重复起诉，矛盾不断。而且“公共利益”如何界定，对业委会的授权司法上应如何审查，是形式审查还是实质审查等问题等均未得到明确。
　　2、业委会自身运作方式不健全
　　一是缺少内部章程。业主公约和业主大会议事规则对业委会的规范十分简单，操作性不强，业委会重要的议事、表决规则，主任及委员分工、经费来源等问题缺乏专门章程规范，运作中无约可依现象突出；二是专业化程度不高。大部分业委会成员不具备物业管理要求的专业理论知识，且成员兼职的特征决定了其不可能有很多时间和精力处理事务，工作效果难以保证。有的成员更缺乏为业主服务的思想，甚至利用担任业委会成员的机会徇私舞弊，谋求私利；三是未将自身定位于“执行机构”。按照规定，物业管理重大事项应由业主大会讨论决定，业委会具体执行。但部分业委会或不召开会议便擅自使用业主大会印章对外运作或不规范操作，架空业主大会，大权独揽，完全违背了立法本意。
　　3、业委会职责范围模糊不清
　　根据《物业管理条例》，其职责包括：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与物业管理企业签订物业服务合同并监督、协助后者履行；监督业主公约实施并及时了解业主、物业使用人的意见和建议等职责。由于规定过于原则，导致实践中业委会的职责范围相当模糊，进而引发诸多纠纷。比较有代表性的有：一是业委会管理行为与业主权益产生矛盾。如业委会将停车位出租给非业主使用人获取收益，该行为看似利用共用部位为众人谋福利，实际上却侵害了业主的优先使用权；二是业委会管理行为与居委会的社区管理行为发生冲突。如前所述，由于两者的职责存在重叠与交叉，不时因权责之争引发纠纷；三是业委会与物业管理企业难以有效互动。如有些业委会委员本身为物业管理企业人员，监督名存实亡；有些业委会任意干预物业管理企业开展工作；有些业委会维权方式不当，如在物业服务微小瑕疵的情形下即鼓动业主拒交全部物业管理费等。
　　4、业委会所受监督不到位
　　由于缺乏对监督内容、程序、方式的具体规定，对内尽管业主和业主大会都有监督权，但最终却是“人人监督、人人无法监督”。对外，相关职能部门同样难以将对业委会的监督落到实处，大多数业委会仍处于自发、自律状态，区、县房地产管理部门除对其进行备案外，缺乏系统的监督、管理和指导。同时由于未赋予房地产管理部门相关裁决和调解权，其执法主动性受到限制。从司法角度而言，由于法院主管范围的局限，对部分涉及业委会的纠纷(如业主与业主大会、业委会之间因内部管理行为发生的纠纷)一般不予受理，导致相关权利人难以通过诉讼途径获得救济，成为规制盲点。
　　三、解决问题之规制建议
　　(一)立法规制
　　首当其冲的莫过于业委会的法律定位，《物权法》草案(三次审议稿)中规定，对侵害业主共同权益的行为，对物业服务企业等违反合同发生的争议，业主会议经2/3以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。草案四次审议稿规定，经专有部分占有建筑物总面积超过半数的业主或者占总人数超过半数的业主同意，可以以业主大会或者业委会的名义提起诉讼、申请仲裁等[4]。但正式颁布的《物权法》中删除了有关业主大会和业委会享有诉讼主体资格的规定。对此，笔者认为，要对业委会的法律地位有合理的认识，有必要先从以下几个方面对业委会制度进行考察：(1)设立目的。业委会基于维护特定小区内全体业主的共同利益而生，当全体业主合法权益受到侵害时，业委会作为业主共同利益的代表却无法请求司法救济，不能说是完全符合其设立本意的。(2)交易便利。团体人格的建立是以社会与经济效率来考量的。业委会以自己的名义对外为一定的法律行为，与其他主体的法律关系更加明确，在取得权利及订立合同方面具有更大便利性。(3)诉讼效率。业委会具备法律主体资格后可直接起诉或应诉，便于其及时主张权利，解决纠纷，亦可体现诉讼效益。应当说，与业主群体起诉、诉讼代表人起诉等方案比较，业委会以自己名义诉讼是最有效率的。(4)借鉴经验。如前文所述，大多数国家或地区无论是否赋予管理团体以法人人格，一般都肯定其能以自己的名义参加诉讼。该做法业经实践检验，具有合理性。
　　对于业委会法律地位的界定，鉴于我国现状，宜采取审慎务实的立场，即在我国法学理论界和实务界大多认同业委会为“其他组织”的基础上，首先明确其为非法人组织，进而确定其内涵和外延。非法人组织是对不具备法人资格但又能以自己名义独立进行一定民事活动的组织体的总称。作为一种特殊的民事主体，其特征为：(1)它是依法成立并具有一定目的的组织体，是全体成员实现该组织体目的和利益的法律形式；(2)它是具有一定稳定性的组织体，有自己的名称、组织机构和规则；(3)它是具有相应民事权利能力和民事行为能力的组织体，但这种能力受到一定限制；(4)它是不能完全独立承担民事责任的组织体，因其所支配财产的非独立性及民事责任能力的不完整性，需要由与其有法定责任关系的单位或个人负补充连带责任。与自然人或法人相比，非法人组织的法律主体资格虽然存在不完整性、不独立性的特点，但其同样可享有一定民事权利、承担相应民事义务。从业委会的特征分析，其成立合法，组织机构稳定，有争议的主要在于其是否具有独立支配的财产及能否独立承担民事责任方面。
　　在财产支配方面，由于业主对物业共用部位、共用设施设备等虽享有所有权，但该所有权并非单一所有权，而是特殊的复合型所有权，按照建筑物区分所有权规则，实际由业委会代表全体业主行使对财产的占有、使用、收益和处分权利。因此尽管上述财产的真正所有人是全体业主，但在理论上可成为业委会相对独立支配的财产，由其代表全体业主具体行使各项权能。在民事责任方面，业委会既然有可相对独立支配的财产，也就相应具有一定的承担民事责任的能力，但由于它和业主存在一种独特组织体与成员的关系，因此在民事责任方面，业委会不足以承担的部分将由全体业主共同承担，即全体业主对业委会负补充连带责任。至于业主以业主大会或业委会名义从事违法活动，则应由相关业主承担民事责任，构成犯罪的，依法追究相关责任人的刑事责任。综上，笔者认为将业委会定位于非法人组织是比较合理的。
　　此外，在明确业委会定位的基础上，应进一步完善相关配套规定，包括细化业委会各项基本制度，如组成结构、委员资格、行为规范、监督体制、奖惩制度，通过制度设计理顺与其他相关主体的关系等。还应进一步完善非讼程序，除了《物权法》规定的业主可以请求法院撤销损害其合法权益的业主大会或业委会决定的司法途径之外，对于业主与业主团体之间的内部管理纠纷，可通过设置街道办事处的调解制度、房地产行政部门的裁决制度来填补司法救济的空白，同时在立法上设置相应程序，规范上述调解和裁决行为。
　　(二)司法规制
　　1、确立司法价值取向
　　一是维护业主权益。业委会从组织到运作的所有目的，是为了业主生活、居住、工作的方便和舒适。因此，业委会为维护业主正当权益提起诉讼的，法院应当支持；业主因业委会侵权提起诉讼的，对业主权益应侧重保护。二是维护业委会对外活动的有效性。对业委会与相关主体订立的合同，法院应将其纳入《中华人民共和国合同法》的调整范畴，尽量维护其法律效力及履行安全，除法律上严格规定无效的情形之外，不轻易认定合同无效或判决解除合同。
　　2、明确案件审理原则
　　一是主体资格审查原则。业委会作为原告提起诉讼的，法院应当审查其起诉是否经业主大会会议或其他合法方式形成决议，是否经过大多数业主同意。同时，应注意业委会是否具有诉的利益，即是否涉及小区业主物业公共利益。二是合同效力审查原则。对业委会签订的物业服务合同，就出租场地签订的租赁合同，就维护、修缮共用部位签订的施工装潢合同等的法律效力应依职权进行实质审查，根据合同订立主体资格是否成立、当事人意思表示是否真实、合同内容是否合法等因素判断合同效力。三是违约责任审查原则。业委会作为合同方应当按约履行义务。目前一些业主委员会以合同系其前任签订、不具有法律效力为由拒绝履行合同义务。对此法院在审理中应当认定合同具有延续性，业委会内部换届等行为不能否定对外的合同效力，现任业委会拒绝履约应认定为违约并承担相应责任。四是侵权责任审查原则。 业委会侵害业主权益主要涉及两个问题，其一，侵权责任与违约责任发生竞合时， 应告知当事人只能选择一种请求权主张； 其二，侵权行为的构成要件与违约行为不同，除不法行为外，还应具备侵权人主观过错、受害人受有损失、不法行为与损失有因果关系等要件，对此应注意审查。
　　(三)行政规制
　　1、房地产行政主管部门的职责
　　房地产主管部门应认真指导、监督和考核辖区内住宅小区的物业管理活动。将对业委会筹建、换届及日常工作的指导和监督落到实处，通过执法检查、业主举报、社会反映等途径对业委会的违法行为责令限期改正或者撤销其决定。建立受理并解决辖区内物业管理活动中的投诉、纠纷的裁决机制，及时有效地解决社区矛盾。此外，可在市一级的范围内设立业委会联合会或者业委会协会等行业自律组织，在房地产主管部门的指导、帮助下，充分发挥行业优势，从专业化角度为业委会提供指导和咨询等服务。
　　2、居民委员会的职责
　　可明确将居民委员会定位为业委会的监督、指导和咨询机关，有机整合业主、业委会、物业公司和居民委员会形成综合力量，共同管理小区事务。国外业主团体通常都有监督、咨询性机关并由专门组织担任，对区分所有建筑物的顺利营运贡献显著。考虑我国业主自治的意识和能力，类似组织的存在有其必要性。而居民委员会事实上已或多或少地承担了上述职能，通过对业委会这一较为松散的组织进行监督指导并提供咨询服务，具有便利性和及时性。且居民委员会通过地位的设定有助于其摆脱对小区事务“事必躬亲”的状态，也便于其与业委会职责范围的区分。
　　(四)内部规制
　　1、自治公约规范化
　　由于业主公约大多为房产商出售物业时自行拟定，因此业主大会成立后，应根据物业的实际情况及时加以修改，将物业基本情况、共同事务管理、权利义务设定等纳入其中，充分体现业主意愿。目前的自治公约示范文本大多缺乏法律责任方面的条文，严重削弱了公约的实际作用，因此必须在自治公约中规定违反公约应承担的责任。同时鉴于现行制度中关于自治公约地位、效力的规定并不清晰，在改进制度设计时应加以明确。
　　2、人员组成专业化
　　物业管理是一个涉及诸多专业知识，实践性很强的行业，要求参与者具备包括房地产、管理、经济、法律、环保等在内的各项专业素质。目前业委会成员全部由业主无偿担任的做法已经暴露出越来越多的缺陷，应当考虑改造制度，逐步实现业委会的专业化。如业委会可聘任具有物业管理专门知识和专业技能的执行秘书，实行主任、副主任的定期培训制度，对其工作支付相应报酬，提高其履职意识和能力，设立科学的考核机制等。
　　3、内部监督机制化
　　对业委会的内部监督包含业主大会监督和业主监督，目前可作如下尝试：完善业主大会议事规则的程序和内容，设定对业委会的约束条款，对于利用业委会委员身份损害业主利益的委员，业主及业主大会可以提出事实和证据，按议事规则予以罢免。对工作优秀的业委会给予相应奖励；要求业委会及时公布各种与业主利益相关的事宜，不应局限于按月、按季度公布的模式，以切实保障业主的及时知情权，加大业主对业委会的监督力度；借鉴公司组织模式，设立监督委员会等专门监督机构，由综合素质好、专业能力强的业主以及居民委员会代表组成，并可外聘法律、财务、审计等方面的专业人员，定期审计业委会经费使用情况，监督业委会重大决定，受理业主投诉及对有重大工作失误的业委会成员提交业主大会进行弹劾等。
　　注释：
[1]刘安著：《社区业主委员会的发展与城市社区自治》，载《社会学研究》2006年第1期，第11页。
[2]费梅苹著：《业主委员会与中国的市民社会》，载《华东理工大学学报(社科版)》2001年第2期，第62页。
[3]刘娅著：《居委会自治性质的重新探讨——居民委员会与业主委员会的自治性比较》，载《中国行政管理》2005年第5期，第51页。
[4]最高人民法院物权法研究小组著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第267页。
(作者单位：第二中级人民法院)　　
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