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前华润营销总告诉你,写字楼这样设计租不出去
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阅读，只需一秒。精彩，尽在掌握！酒店、写字楼混居使用率低下、采光差、难以布局这张图是位于香港尖沙咀东部地区的国际金融中心(IFC).在这栋大厦设计之初我...
在上篇《华润写字楼为啥被500强抢着要？设计太细致了！》一文创下40000+点击量后，明源君再次邀请作者丁丁（原华润置地（北京）公建营销总监），为26万粉丝再分享一篇——写字楼设计配置的八大误区。酒店、写字楼混居使用率低下、采光差、难以布局这张图是位于香港尖沙咀东部地区的国际金融中心（IFC）。在这栋大厦设计之初我们曾建议：在限高和容积率能够满足的前提下，尽量不要把酒店和办公楼做在同一侧楼里。 国际金融中心的高区是香港的丽思卡尔顿酒店，低区和中区是办公楼。如果把酒店和办公楼两种业态混在一栋楼当中，就难以避免低使用率的问题。 因为，即使是这种超五星级酒店，它的标准房间设置（套房除外）一般就在35平米左右。考虑到下面写字楼的面积要求，酒店就得在满足35平米的情况下，将进深变成12米左右，那这个酒店的房间就会变成窄而细，采光又差，然后难以布局。 但如果反过来，低层的写字楼为了迁就高层的酒店，把进伸做的很浅，采光倒是好，布局也没问题，但是整层的核心筒所占面积过大，导致本层的使用率和综合使用率都会降低。 所以，由于酒店与办公楼有不同的需求：进伸需求、采光需求，导致它们若设计在同一栋楼里面，确实难以兼顾。 这个国际金融中心在高区设计上已经对外筒进行了一些收敛，说白了就是缩减了进深。但这个楼很难进行实质性的缩减，只是象征性的，实际上对使用率的提高也比较有限。外立面随意调整平面布局不方正，核心筒不能过于居中这张图片是北京财富中心二期的一个标准层平面图，我发现它有几个问题。 1.由于他们的老板非常信风水，让风水大师把这个楼进行了一个外立面调整，导致它内部的平面布局曲曲折折，非常不利于平面布置。 2.这里面的柱子是圆形的，圆形柱子旁放的桌子却是方形的，圆与方之间产生矛盾也导致布局困难。 3.这个楼的北侧采光较差，但南侧采光好、风景也好，可核心筒却是在南北居中的位置，甚至北边进深还多一些。那么，在设计时为什么没有考虑到将核心筒适当北移，加大南侧通风好、采光好的优质面积？这是它在设计上存在的问题。电梯设计不方便通行、展示型差上面这张图有几个问题。首先，有一些电梯不是服务于本区域的。比如说这个区域是低区，下侧是高区电梯，它并不在本层开门，而上侧的电梯是在本层开门的，服务于本区域的。考虑到了电梯开门后只有一个方向，如果这张图是上北下南的话，人流只有朝西走，然后分流至南、北两个方向。但这样一来，就会导致有一些单元，比如右下角的07号单元就非常不方便，要绕很远的一圈才能到达本层区域电梯口。 另外，还有一个问题在于它没有利用两侧电梯开门使本层可以有两个单元正对电梯，这样就无法做好展示形象。 在这方面，北京的盘古大观就做了一个很好的示范。它有一栋写字楼在龙头位置，设计得非常好。它让电梯厅排布在一个中心点，开门就能看到四个开口方向。客户无论租到哪个单元，站在十字交叉点处，都有机会让您公司的logo被访客看到，这就非常好。 当然这可能有一点不利，就是使用率相对会降低，不过可以通过控制楼道的宽度，解决一部分问题。暖器口最好设在靠近窗口和幕墙处上面这张照片是北京的世界金融中心，我在内部拍的。我发现它的天花上将冷热空调都排布好了出风口、回风口，虽然这种设计使得它的景观不会受任何遮挡，但冷气比较重，而暖气比较轻，如果在风量和扇页能量不够的情况下，暖气是很难吹到地面或者吹到桌面高度的。而坐在靠窗口位的人，在冬天时就会感觉到很冷，因为仅靠本层从天花上面下来的暖气、暖风是不足以解决窗口位置所遭遇的冷辐射效应。
所以，有一些大厦在靠近幕墙的地面处设置了上图中的暖气机。暖气机从地面上一个不高的高度把暖气推出来，然后暖气自然沿着玻璃幕墙向天花方面移动，形成一道天然的屏障，类似一个风幕，使窗口位的人感觉到温暖。但它可能会对景观有一定的遮挡。为解决这个问题我们有另一个更好的方案，我给大家看一张图（如下图）。 在靠近窗口和幕墙的位置，设置了一个暖气，从底下将热源和暖气、热气由地面的位置吹散出来，而并不遮挡任何风景。因为它把暖气管和一些扇页位置藏在了网络地板下，这样一来，无论是景观还是工位摆放都不受影响，对使用率也没有任何影响。首层设计多考虑银行客户，最好将一二层打通大家请看这张平面图，来自于德国的一个写字楼的首层平面设计，它存在一些什么问题呢？ 首先，任何写字楼主要考虑银行客户，写字楼一楼若临主路有展示面的话，无论租金还是售价都非常高，所以在设计时要尽量保证这种优越位置的良好发挥，为银行所青睐。本图的情况在于，这个首层是三角形平面，它偏右上角的位置宽度略有不够，而下面有一个细长条的商业区域，我不知道它能怎么用，非常的细长。 另外，无论是上端那个三角形上边的角，还是下面这一排狭长的位置，都有一个问题，就是柱子很多，密密麻麻。银行大厅里肯定不希望这种柱子的出现，它一定希望两边的柜台可以清晰地被这些储户看到，视野能比较好。 而且下端这种狭长的一字形肯定不被银行所青睐，最多可以做一个自助银行ATM机，或者做一些花店、旅行社、机票代理，或者包括7-11便利店这样的业态。但这种业态租金是比较低。 其实在对首层整体设计时，完全可以对核心筒和区域布置进行一个比较大的调整，使上面银行的位置区域更加宽阔，加大一些进深，而下面则尽可能把狭长的一字形地段消除一部分，比如消除一半。进行这种改良之后，就可以提高这种优质高租金、高售价的位置的面积。 另外在有银行设置的区域，尤其是首层，尽可做到一层跟二层联动，二层不设办公区，做成高挑空，比如10米层高。如果有银行选择了这个区域，它可以把一层设为6米，加一层楼板，变成一个类似于loft的格局，然后一层和二层通过楼梯连通，二层设置它的办公区域，或者这些VIP区域，VIP贵宾室。经过这种联动之后，二层变成一层的辅助区域，使用率得到极大提高，远比我们把二层作为办公室单独租出去的租金要高。地暖设在写字楼办公区域不安全上面这张图是个地暖图，通常用于中高端住宅，但有些写字楼开发商为了博噱头，把这种地暖也采用到写字楼的办公区域之内，这是件非常滑稽的事情！ 如果把地暖设计在家庭内部，它是由承建商总体做精装修时已经设计好的，它的强度、耐久性都是有保证的。 而地暖如果设置在办公区域，比如地板下面。如果是网络地板可能还好一些，因为网络地板承重性比较好。但写字楼有一些区域，比如说大型客户的老板间区域或前台区域，它往往会设置一些大理石地面，大理石地面由于承重限制，它底下用的是陶粒混凝土。什么叫陶粒混凝土呢？是混凝土中间搀杂陶粒。陶粒是什么？我们在养花的花盆里就能看到，像黄豆那么大一粒一粒的，很轻但很硬，属于轻质陶瓷。 混凝土跟陶粒结合在一起达到了相对高的强度，但如果在陶粒混凝土中间加上地暖的热水管，安全性就不保了。因为经过长时间踩踏后，陶粒混凝土会变形，比如水泥会有缩减，陶粒会有损坏，这会挤压到下面采暖的地采暖管。地采暖管可能会发生破裂、漏水，那下一层的用户就比较惨。所以在优质写字楼里，这种地采暖设施其实根本就是华而不实。 另外，如果你买的管子不是高档管而是普通管道的话，这种地采暖设施在5-10年会出现一些问题，比如说水管会出现腐蚀。倘若是高级管，保养要求高，又会推高成本。大堂闸机花钱多、占地方，形同虚设这张图片是大堂的闸机，很多的高端写字楼里都有，基本成为一个标配。但是闸机也有它的一些不足之处。 第一，有一些高档写字楼的闸机是假的，访客连身份证都不用，只要登记你是谁，写个电话号码就上去了，这就让闸机形同虚设。 第二，有些闸机标榜自己有预设功能，但在早高峰时段，大量人员堵在首层电梯区，没等你挤到预定的电梯口，电梯门已经关上，访客就不知道去哪个电梯才能到达他的楼层，这种设计其实很不可取。 第三，设置闸机不但花钱多，而且占地方。每个闸机口至少有3米的长度进深，1.5米左右的宽度。三个闸机大概占到大堂差不多15-20平米。虽然整体感觉不大，但把大堂的进深挤小了。另外，在早高峰时需要一个人一个人刷闸机，实际上降低了人员的通行率。所以，是否安装闸机还是要看大厦本身的定位。如果是定位的高端金融大厦，对安保要求非常高，那么就设置闸机并让它充分发挥效能。双轿厢电梯成本高、负担重、客户体验差大家现在看到的这张图是一个双轿厢电梯的演示图。双轿厢电梯就好像我们坐的双层巴士一样，除了一楼还有二楼。在同一竖井不增加的前提下，能够保证两个轿厢在同时运送客人，提高竖向运送能力。 但它有很多不利，比如说，双轿厢的上层是去双数楼层，下层去单数楼层，但会出现问题：双数楼层，比如说上轿厢在一层停靠接送客人，那对不起您那个单数楼层的下轿厢上客人的时候就要在第一层上，也就是说先坐一个扶梯下到第一层才能上。那这样的话，很多客人在买楼或者租楼的时候都愿意选双数层，单数层租售会相对较慢，因为大家都不愿意下一层楼。 另外，如果我是单轿厢电梯，我只在7层停，那么我就在7层停，8层没人下，我就开7层一次门，我再一次开门的时候就是9层。但是做成双轿厢之后就变成一个问题，我7层没有下客人，但我的上轿厢8层有人落客，无形中就增加了一次开门，浪费了时间。 对于外来访客，如果到第7层他不下，电梯却停下来了，这会造成一定的恐慌，还需要一些物业人员给他们做解释。而且，双轿厢的成本要远高于单轿厢，实际上增加了大厦的成本和负担。 现在双轿厢电梯又发展了新的一代，所谓的子母梯，在同样的竖井之内。其好处是极大的解放了开门次数，下客频率较低的现象。但是它可能唯一有一个问题就是我是顶层的住户，我只能选择在上轿厢下来的时候到一层的时候，我上到一层的上轿厢里面，如果是下轿厢，我上去的话我只能到次顶层，最后一层我可能要爬消防楼梯，这是不方便的一方面。另外子母轿厢电梯的安装和采购成本还高于上下轿厢固定硬连接的电梯，高的还是不是一点半点，所以好倒是好，但是也有它的问题。 总的来说，写字楼的配制各有千秋，最核心还是结合本地区市场，结合本地区未来10年的市场发展形态和客户的需求发展水平，因地制宜，采取一个比较适中而实际的设计方法。当然，在某些销售卖点当中，可在成本不大幅增加的情况下，尽量多设计一些卖点，也都是可取的。作者： 淘楼地信息咨询（北京）有限公司执行董事丁丁（原华润置地（北京）公建营销总监），编辑：刘芳，来源：明源地产研究院。更多好文推荐分享，请添加副主编个人微信kiwi520122000元入社9场互联网+地产创新演讲免费听。与研习社同行，感受“互联网+地产”大佬磅礴大智。点击【阅读原文】，查看往期热文《华润写字楼为啥被500强抢着要？设计太细致了》↓↓↓
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前华润营销总告诉你，写字楼这样设计租不出去
酒店、写字楼混居使用率低下、采光差、难以布局这张图是位于香港尖沙咀东部地区的国际金融中心（IFC）。在这栋大厦设计之初我们曾建议：在限高和容积率能够满足的前提下，尽量不要把酒店和办公楼做在同一侧楼里。 国际金融中心的高区是香港的丽思卡尔顿酒店，低区和中区是办公楼。如果把酒店和办公楼两种业态混在一栋楼当中，就难以避免低使用率的问题。 因为，即使是这种超五星级酒店，它的标准房间设置（套房除外）一般就在35平米左右。考虑到下面写字楼的面积要求，酒店就得在满足35平米的情况下，将进深变成12米左右，那这个酒店的房间就会变成窄而细，采光又差，然后难以布局。 但如果反过来，低层的写字楼为了迁就高层的酒店，把进伸做的很浅，采光倒是好，布局也没问题，但是整层的核心筒所占面积过大，导致本层的使用率和综合使用率都会降低。 所以，由于酒店与办公楼有不同的需求：进伸需求、采光需求，导致它们若设计在同一栋楼里面，确实难以兼顾。 这个国际金融中心在高区设计上已经对外筒进行了一些收敛，说白了就是缩减了进深。但这个楼很难进行实质性的缩减，只是象征性的，实际上对使用率的提高也比较有限。外立面随意调整平面布局不方正，核心筒不能过于居中这张图片是北京财富中心二期的一个标准层平面图，我发现它有几个问题。 1.由于他们的老板非常信风水，让风水大师把这个楼进行了一个外立面调整，导致它内部的平面布局曲曲折折，非常不利于平面布置。 2.这里面的柱子是圆形的，圆形柱子旁放的桌子却是方形的，圆与方之间产生矛盾也导致布局困难。 3.这个楼的北侧采光较差，但南侧采光好、风景也好，可核心筒却是在南北居中的位置，甚至北边进深还多一些。那么，在设计时为什么没有考虑到将核心筒适当北移，加大南侧通风好、采光好的优质面积？这是它在设计上存在的问题。电梯设计不方便通行、展示型差上面这张图有几个问题。首先，有一些电梯不是服务于本区域的。比如说这个区域是低区，下侧是高区电梯，它并不在本层开门，而上侧的电梯是在本层开门的，服务于本区域的。考虑到了电梯开门后只有一个方向，如果这张图是上北下南的话，人流只有朝西走，然后分流至南、北两个方向。但这样一来，就会导致有一些单元，比如右下角的07号单元就非常不方便，要绕很远的一圈才能到达本层区域电梯口。 另外，还有一个问题在于它没有利用两侧电梯开门使本层可以有两个单元正对电梯，这样就无法做好展示形象。 在这方面，北京的盘古大观就做了一个很好的示范。它有一栋写字楼在龙头位置，设计得非常好。它让电梯厅排布在一个中心点，开门就能看到四个开口方向。客户无论租到哪个单元，站在十字交叉点处，都有机会让您公司的logo被访客看到，这就非常好。 当然这可能有一点不利，就是使用率相对会降低，不过可以通过控制楼道的宽度，解决一部分问题。暖器口最好设在靠近窗口和幕墙处上面这张照片是北京的世界金融中心，我在内部拍的。我发现它的天花上将冷热空调都排布好了出风口、回风口，虽然这种设计使得它的景观不会受任何遮挡，但冷气比较重，而暖气比较轻，如果在风量和扇页能量不够的情况下，暖气是很难吹到地面或者吹到桌面高度的。而坐在靠窗口位的人，在冬天时就会感觉到很冷，因为仅靠本层从天花上面下来的暖气、暖风是不足以解决窗口位置所遭遇的冷辐射效应。
所以，有一些大厦在靠近幕墙的地面处设置了上图中的暖气机。暖气机从地面上一个不高的高度把暖气推出来，然后暖气自然沿着玻璃幕墙向天花方面移动，形成一道天然的屏障，类似一个风幕，使窗口位的人感觉到温暖。但它可能会对景观有一定的遮挡。为解决这个问题我们有另一个更好的方案，我给大家看一张图（如下图）。 在靠近窗口和幕墙的位置，设置了一个暖气，从底下将热源和暖气、热气由地面的位置吹散出来，而并不遮挡任何风景。因为它把暖气管和一些扇页位置藏在了网络地板下，这样一来，无论是景观还是工位摆放都不受影响，对使用率也没有任何影响。首层设计多考虑银行客户，最好将一二层打通大家请看这张平面图，来自于德国的一个写字楼的首层平面设计，它存在一些什么问题呢？ 首先，任何写字楼主要考虑银行客户，写字楼一楼若临主路有展示面的话，无论租金还是售价都非常高，所以在设计时要尽量保证这种优越位置的良好发挥，为银行所青睐。本图的情况在于，这个首层是三角形平面，它偏右上角的位置宽度略有不够，而下面有一个细长条的商业区域，我不知道它能怎么用，非常的细长。 另外，无论是上端那个三角形上边的角，还是下面这一排狭长的位置，都有一个问题，就是柱子很多，密密麻麻。银行大厅里肯定不希望这种柱子的出现，它一定希望两边的柜台可以清晰地被这些储户看到，视野能比较好。 而且下端这种狭长的一字形肯定不被银行所青睐，最多可以做一个自助银行ATM机，或者做一些花店、旅行社、机票代理，或者包括7-11便利店这样的业态。但这种业态租金是比较低。 其实在对首层整体设计时，完全可以对核心筒和区域布置进行一个比较大的调整，使上面银行的位置区域更加宽阔，加大一些进深，而下面则尽可能把狭长的一字形地段消除一部分，比如消除一半。进行这种改良之后，就可以提高这种优质高租金、高售价的位置的面积。 另外在有银行设置的区域，尤其是首层，尽可做到一层跟二层联动，二层不设办公区，做成高挑空，比如10米层高。如果有银行选择了这个区域，它可以把一层设为6米，加一层楼板，变成一个类似于loft的格局，然后一层和二层通过楼梯连通，二层设置它的办公区域，或者这些VIP区域，VIP贵宾室。经过这种联动之后，二层变成一层的辅助区域，使用率得到极大提高，远比我们把二层作为办公室单独租出去的租金要高。地暖设在写字楼办公区域不安全上面这张图是个地暖图，通常用于中高端住宅，但有些写字楼开发商为了博噱头，把这种地暖也采用到写字楼的办公区域之内，这是件非常滑稽的事情！ 如果把地暖设计在家庭内部，它是由承建商总体做精装修时已经设计好的，它的强度、耐久性都是有保证的。 而地暖如果设置在办公区域，比如地板下面。如果是网络地板可能还好一些，因为网络地板承重性比较好。但写字楼有一些区域，比如说大型客户的老板间区域或前台区域，它往往会设置一些大理石地面，大理石地面由于承重限制，它底下用的是陶粒混凝土。什么叫陶粒混凝土呢？是混凝土中间搀杂陶粒。陶粒是什么？我们在养花的花盆里就能看到，像黄豆那么大一粒一粒的，很轻但很硬，属于轻质陶瓷。 混凝土跟陶粒结合在一起达到了相对高的强度，但如果在陶粒混凝土中间加上地暖的热水管，安全性就不保了。因为经过长时间踩踏后，陶粒混凝土会变形，比如水泥会有缩减，陶粒会有损坏，这会挤压到下面采暖的地采暖管。地采暖管可能会发生破裂、漏水，那下一层的用户就比较惨。所以在优质写字楼里，这种地采暖设施其实根本就是华而不实。 另外，如果你买的管子不是高档管而是普通管道的话，这种地采暖设施在5-10年会出现一些问题，比如说水管会出现腐蚀。倘若是高级管，保养要求高，又会推高成本。大堂闸机花钱多、占地方，形同虚设这张图片是大堂的闸机，很多的高端写字楼里都有，基本成为一个标配。但是闸机也有它的一些不足之处。 第一，有一些高档写字楼的闸机是假的，访客连身份证都不用，只要登记你是谁，写个电话号码就上去了，这就让闸机形同虚设。 第二，有些闸机标榜自己有预设功能，但在早高峰时段，大量人员堵在首层电梯区，没等你挤到预定的电梯口，电梯门已经关上，访客就不知道去哪个电梯才能到达他的楼层，这种设计其实很不可取。 第三，设置闸机不但花钱多，而且占地方。每个闸机口至少有3米的长度进深，1.5米左右的宽度。三个闸机大概占到大堂差不多15-20平米。虽然整体感觉不大，但把大堂的进深挤小了。另外，在早高峰时需要一个人一个人刷闸机，实际上降低了人员的通行率。所以，是否安装闸机还是要看大厦本身的定位。如果是定位的高端金融大厦，对安保要求非常高，那么就设置闸机并让它充分发挥效能。双轿厢电梯成本高、负担重、客户体验差大家现在看到的这张图是一个双轿厢电梯的演示图。双轿厢电梯就好像我们坐的双层巴士一样，除了一楼还有二楼。在同一竖井不增加的前提下，能够保证两个轿厢在同时运送客人，提高竖向运送能力。 但它有很多不利，比如说，双轿厢的上层是去双数楼层，下层去单数楼层，但会出现问题：双数楼层，比如说上轿厢在一层停靠接送客人，那对不起您那个单数楼层的下轿厢上客人的时候就要在第一层上，也就是说先坐一个扶梯下到第一层才能上。那这样的话，很多客人在买楼或者租楼的时候都愿意选双数层，单数层租售会相对较慢，因为大家都不愿意下一层楼。 另外，如果我是单轿厢电梯，我只在7层停，那么我就在7层停，8层没人下，我就开7层一次门，我再一次开门的时候就是9层。但是做成双轿厢之后就变成一个问题，我7层没有下客人，但我的上轿厢8层有人落客，无形中就增加了一次开门，浪费了时间。 对于外来访客，如果到第7层他不下，电梯却停下来了，这会造成一定的恐慌，还需要一些物业人员给他们做解释。而且，双轿厢的成本要远高于单轿厢，实际上增加了大厦的成本和负担。 现在双轿厢电梯又发展了新的一代，所谓的子母梯，在同样的竖井之内。其好处是极大的解放了开门次数，下客频率较低的现象。但是它可能唯一有一个问题就是我是顶层的住户，我只能选择在上轿厢下来的时候到一层的时候，我上到一层的上轿厢里面，如果是下轿厢，我上去的话我只能到次顶层，最后一层我可能要爬消防楼梯，这是不方便的一方面。另外子母轿厢电梯的安装和采购成本还高于上下轿厢固定硬连接的电梯，高的还是不是一点半点，所以好倒是好，但是也有它的问题。 总的来说，写字楼的配制各有千秋，最核心还是结合本地区市场，结合本地区未来10年的市场发展形态和客户的需求发展水平，因地制宜，采取一个比较适中而实际的设计方法。当然，在某些销售卖点当中，可在成本不大幅增加的情况下，尽量多设计一些卖点，也都是可取的。作者： 淘楼地信息咨询（北京）有限公司执行董事丁丁（原华润置地（北京）公建营销总监），编辑：刘芳，来源：明源地产研究院。【地产企业家关注】 中国经济整体下行，其严峻性历史少有，房地产开发商面临尴尬处境。行业领导者们纷纷寻求全新的突破口！如及万科&万达、正荣&小米、华远&360、方兴&腾讯的合作，恰恰反映了以制造业为主的传统房地产开发模式宣告结束。同时房企靠快速高周转的开发模式走到尽头，今天的房地产开发已经正式由刚性的制造业转向服务消费者需求的服务业，“互联网+”新时代大战略下，商业地产、文化旅游地产、养老养生地产、休闲农业地产等项目如何以电商、互联网金融等模式“去地产化”，通过资本市场新三板提升项目整体金融价值，进行轻资产运营？
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