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房屋托管运营模式该如何做抉择
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3秒自动关闭窗口培育和发展住房租赁市场，如何建立稳定的运营、盈利模式
发表时间： 21:20:34 文章来源:
《培育和发展住房租赁市场，如何建立稳定的运营、盈利模式》是有达内教育网（）为你整理收集：
突围长周期存量市场工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源。然而改造存量房也面临房源来源合法性问题，以及如何建立稳定的运营、盈利模式。楼市屏息横盘的同时，存量房市场改造如火如荼。从国务院办公厅下发关于“培育和发展住房租赁市场”的39号文，到上月住建部公布《住房租赁和销售管理条例》草案，政策层面正在加紧推进租购并举的住房制度。作为盘活居住存量房的重点方向，长租公寓俨然成为新的风口。个人房东之外，机构房东正成为市场中的新角色。近两年来，开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌；具备管理经验的连锁酒店集团也进入这一市场；而在资本加持下，独立公寓品牌亦在大举扩张。对市场而言，盘活存量房资源显然有助于改善住房供需关系。然而改造存量房也面临房源来源合法性问题，以及如何建立稳定的运营、盈利模式。改造存量房在土地二元制的中国房地产市场，房屋属性出奇地复杂。用于居住的房源，有完整产权的商品房，也有半产权的经适房、安居房、限价房、老公房，还有集体产权的农民房、回迁房，政府所有的廉租房/公租房、商住性质的公寓等。与繁荣的房地产买卖市场相比，过去数年间，中国的居住租赁市场很不成熟。在这一领域，个人房东和中介二房东占据90%以上，机构房东则严重缺位。随着近两年政策鼓励租售并举，各路资本纷纷开始布局租赁市场。这众多机构房东，按其背景可分为开发商、房产经纪、酒店集团以及独立公寓品牌四类。他们如何盘活存量？以万科泊寓为例，主要通过租下厂房、农民房等闲置房源进行改造，租期一般超过15年。万科高级副总裁谭华杰曾透露，由于其房源大多来自工业或集体用地，因此需要批文才能改变物业性质。这意味着合规成本将大大增加。活跃于京沪穗深的无数个独立品牌公寓的房源也大概如此。深圳合屋提供的资料显示，其平台的品牌公寓所进行改造的存量物业包括老旧的城中村物业，以及由于产业升级被淘汰下来的大量工业厂房和工业宿舍。通过资本、公益运营商、设计师及装修服务商等多方力量切入，盘活低频效使用或彻底闲置的物业。合屋创始人罗凤鸣曾表示，柔化改造并不是暴力性拆除，而是在不破坏房屋本体的情况下，对房屋空间、格局、外观和公共空间进行优化。如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓等，其改造存量房与做酒店类似，也是与工业厂房、农民房等签订长租合同后集中运营。与开发商、独立品牌的集中式改造不同，房产经纪主要着力于整合分散的个人住宅房源。如链家旗下的自如公寓，就是先租下一般普通商品房进行改造，通常是将一房改为两房，两房改为三房等增加租赁空间，以赚取差价，弥补改造费用、房屋空置等所带来的成本。华泰证券指出，目前分散式公寓的前期装修成本较高，3到5年的签约包租到期后房东很可能不再续约，因此很难发挥规模效应。以自如为代表的机构房东目前已开始将装修转移给房东承担，以避免前期投入成本过大，转走轻资产的包租模式。华泰证券认为，B2C模式下的租赁企业，借助于破旧公寓楼、厂房等，以二房东模式开始发展，对于租户的保护更强、且租户对租期和租价的预期更加稳定，更容易建立起具备规模效应的租房市场。合规与盈利尽管市场空间巨大、相关政策加持，但存量房改造而成的长租公寓仍面临诸多难题。首先是房源的合规性。“许多长租公寓产权属性都有问题，用的是工业类或不可售的商业类土地”，中原地产首席分析师张大伟16日向21世纪经济报道记者表示。由于上述土地性质改变需要审批，租赁机构也要获得经营许可和办理工商登记，目前市场中存在很多不合规的改造行为，如群租房等。上海、深圳等地今年已连续发起多次针对长租公寓、租赁公寓的违规排查风暴。此前，住建部曾放松监管，允许将商业用房按规定改建为租赁住房、允许将现有住房按要求改造后按间出租。然而张大伟指出，尽管可以把商业类属性的土地改变为出租属性，能享受如水、电收费的政策红利，但这并不足以刺激可售的商业用地改变为出租用地。因此，工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源。此外，从集中式的万科泊寓，到分散式的链家自如，核心难题均直指盈利。作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务，机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。华泰证券指出，目前长租公寓行业仍处在无利润、投入大的阶段，能实现盈利的企业屈指可数。谭华杰年初向21世纪经济报道记者表示，在个人住房出租中，过高的土地成本大大降低了租金回报率，资产持有者很难从出租中赚钱。这是过去多年租赁市场无法发展的重要原因。伴随攀高的房价，租金回报率连年走低。以北京为例，伟业我爱我家集团数据显示，2010年以来，租金年投资回报率从2.13%一路下行，去年10月房价到达顶点时，租金回报率仅1.16%。而机构改造存量物业，仅靠租赁也很难赚钱。因为机构要交增值税、房产税、所得税，综合算下来几乎难以覆盖成本。在链家研究院院长杨现领看来，中国的长租公寓行业只有三类运营商可以存活下去：“第一类是在资金端、品牌端有综合优势的开发商；第二类是具备经纪优势和经验积累的中介；第三类则是具有大量资金，有长期的资金匹配需求，能够匹配租赁现金流和资产负债表的保险企业。”杨现领认为，公寓创业一哄而上的时段已过去，未来它们将走向不动产资产管理，这代表着真正的蓝海。谭华杰建议，长租公寓企业应结成联盟，并以联盟的形式成立一家合资公司，让合资公司来解决基础性、平台性的问题，可以采用不同于一般企业的管理架构，成果共享，最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定；未来最理想的资产持有人应该是REITs。
以上关于培育和发展住房租赁市场，如何建立稳定的运营、盈利模式的相关信息是达内教育网收集并且整理，仅为查考。
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　　证券时报网（）06月07日讯
　　伴随着一线城市房价的上涨以及政策文件的出台，长租公寓市场越来越受关注，万科等地产开发商或YOU＋国际青年社区等创业型企业，均在这一领域加速布局。
　　日前，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
　　实际上，长租公寓市场已经逐渐火爆。万科在去年年报中表示公司将向城市配套服务商转型， 目前，公司在长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、万科派、被窝公寓为辅的产品体系，长租公寓已开业数量超过1000间，此外还有超过2万间正在筹备开业。
　　对于长租公寓目前的市场需求，You+国际青年社区相关负责人介绍个案称，公司旗下上海石龙路社区去年9月开业当月基本租满，截至今年5月，按间天数测算，出租率达99.3%。
　　“在上海等土地饱和型城市，房产改造、城市更新蔚然成风，并带来了极高的投资价值。”一米好地人士表示。据悉，一米好地定位为房租投资平台，已有不少公寓品牌在一米好地进行融资。
　　前述《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
　　但房地产投资信托基金的试点和推进目前尚未形成规模。现实情况则是，不少长租公寓通过互联网金融平台、众筹平台等进行融资，解决资金问题。
　　据介绍，一米好地日前与You+国际青年社区合作上线了首个租约贴现众筹产品，提供与房产产权剥离、直接投资租金收益的产品。所谓租约贴现众筹产品，即公寓运营商租入一套公寓，已经签订了与租客的租约，将于未来一段期限内获得租金，但此时公寓运营商看中了更多房源，需要回笼现金进行房屋的租入、改造、再租出，公寓运营商可以用折扣价将已有公寓未来1年的租约卖出，进而回笼资金，投入到下一个公寓的建设。
　　实际上，房产租约的收益权转让本质上是应收账款转让，此类租约贴现众筹模式，意味着投资者向公寓运营商买断相关公寓未来一段时期租金的收益权，而公寓运营商给予投资者的年化收益在8%至13%不等。
　　目前的长租公寓模式是否支持超过8%的收益？一米好地人士表示，租约收益的可预测性强，承租人违约风险和市场风险由公寓运营方承担。她举例称，在月租金收入的分配中，YOU+，投资者和一米好地分别分配月租金收入的15%、82.875%以及2.125%，由此投资者的“安全缓冲范围”为17.215%。（证券时报记者 刘宝兴）
　　（证券时报网快讯中心）
如果生来就有基本工资做保障，人类将更有追求梦想的可能：最终选择的工作会更多的释放创造力，同样对社会有利。这就是选择工作的自由，也是瑞士人周日对“无条件工资”发起公投的初衷。
生产一件物品每支付1美元的成本，将该产品带到发展中国家消费者手中则需要2.19美元。相比之下，在高收入国家，这一成本更接近1.34美元：虽然大大低于发展中国家，但也有很高的附加费用。
目前，MSCI新兴市场指数的前向12个月市盈率/市净率分别为11.9倍和1.3倍，接近10年均值水平。医药生物和必选消费估值最高，前向市盈率接近22倍，前向市净率为3.4倍。能源、公用事业和金融估值最低，前向市盈率不足10倍，前向市净率低于1倍。
在嘈杂的政策争论中，我们甚至有点忘记了，只有真的改革，才是安度难关的良药。我们面临的所有的问题，都可以通过改革来解决的，只要改革事业没有终止，我们的希望就没有失去。