房地产权行政登记应作实质审查
来源：中国法院网
作者：冉志明
　　【案情】
　　原告何某某在原重庆市石柱县南宾区河坝乡某某村某某组有上辈遗留的祖业土木结构房屋（未办理房地产权证）。 第三人马某某原系南宾区河坝乡某某村某某组，与原告的房屋相距较远，后在撤区并乡并村组后，才与原告成为现南宾镇河坝村某某组的同组成员。2012年8月左右，原告得知石柱县国土房管局在开展复耕工作，前往南宾国土所查询，发现被告将原告的祖业房屋初始登记给马某某，房地产权证为石柱县房地证2012字第124793号，原告认为被告的登记行为严重侵犯了原告的合法权益，原告先提起民事诉讼，民事诉讼中第三人将该房地产权证作为证据提交法庭，为此，原告故提起行政诉讼，请求法院依法撤销被告为第三人颁发的房地产权证。
　　庭审中查明，第三人马某某于日以“河坝村委会的土地房屋权属来源证明”为依据，向被告申请房地产登记。被告于当日受理、初审、复审和终审（无具体时间），其审核表中房屋四界的相邻户何家荣（元）的签字不属其本人的签名，对“河坝村委会的土地房屋权属来源证明”的真实性、合法性未严格审核，也未依法对有关事项进行公告，后于日为第三人马某某办理了房地产权证为石柱县房地证2012字第124793号。
　　【分歧】
　　本案对被告重庆市石柱县国土房管局在进行房地产权行政登记中，对申请人提供的材料是作形式审查，还是作实质审查存在两种不同的意见：
　　第一种意见认为：国土房管局在办理房地产权登记中，只需作形式审查，对申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以登记。
　　第二种意见认为：国土房管局在办理房地产权登记中，对房屋登记申报资料的形式和真实性、有效性均应当履行实质性审查职责，确保登记的准确、合法。　
　　【评析】
　　笔者赞同第二种意见，理由如下：
　　所谓形式审查，就是仅限于登记颁证行为作出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件，即提供的登记材料是否具备、齐全。所谓实质性审查，就是除了形式审查外，还要对申请人提供的登记材料的真实、合法、有效性作全面的审查。
　　《房屋权属登记管理办法》第十条规定：房屋权属登记依据以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要公告的登记。《重庆市土地房屋权属登记条例》（以下简称条例）进行登记。该条例第十条规定：土地房屋权属登记的一般程序：（一）申请受理。……；（二）权属审核。由土地房屋行政主管部门对申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核；（三）登记发证。……；土地房屋权属自土地房屋行政主管部门核准登记之日起生效。有关事项应当公告的，由土地房屋行政主管部门予以公告。该条例第十一条规定：符合下列条件的，土地房屋行政主管部门应予登记：（一）提交资料齐全；（二）权属来源合法，四至界限清楚明确；（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际现状一致；（四）权属无争议。该条例第三十一条规定：村民申请住宅的土地房屋权属登记，应提交宅基地批准文件、土地房屋平面图。《中华人民共和国土地管理法》实施以前修建的住宅，村民不能提交权属来源证明文件的，经所在地村民小组出具的证明，由土地房屋行政主管部门核准登记。
　　具体到本案中，被告在办理房地产权行政登记中，理应按照上述规定严格履行职责，不仅要对申请人提供的资料作形式审查，还要对其真实性、合法性进行实质审查，只有这样，才能符合立法的目的，才能达到上述办法和条例规定的资料齐全、权属来源合法、四界清楚明确、权属无争议的审查标准。而在本案中，被告为第三人马某某办理的房地产权证行政登记，从其提供的证据看，仅有“河坝村委会的证明”，该证明上的四界有涂改、无村民小组组长的签字确认，其房屋四界的相邻户何家荣（元）又否定其签字的事实，且证明的房屋系“马某某的祖业房屋”，在庭审中马某某予以否定，其证明的内容显然是不真实的，也是不合法的，被告仅作了形式审查而未对其进行实质审查，也未按照条例的规定予以公告，导致将有权属争议的房屋登记给第三人，存在缺乏房屋权属来源合法的主要证据，且被告存在违反法定程序的行为，依法属于应当撤销的情形，因此，被告作出的房地产权登记被法院依法判决撤销。
　　笔者建议，国土房管部门在办理房地产权行政登记中，对申请人提供的材料应当履行全面的实质审查职责，确保登记内容的真实性为限。一是审查登记手续、提供的材料等是否齐全、合法；二是审查登记手续和材料的主要内容的真实性和合法性； 三是对申请人提供的材料存在的疑点，应予以核实。
　　（作者单位：重庆市石柱土家族自治县人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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登记机构是否对土地使用权进行实质性审查？
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回复：登记机构是否对土地使用权进行实质性审查？
从楼主所说情况看，与房屋登记机构没有直接关系。属于当事人欺骗土地部门取出土地证，又欺骗了我们（没有告知土地有抵押）。不过，土地抵押了为什么不在土地证上注记？或者银行为什么不查阅土地登记簿？整个过程，只是个超值抵押的问题。主要责任还在于抵押人的欺诈和银行对抵押物的审核问题。
我因迁居，要重新安排生活，今天以后，将会离开论坛。多年来，在论坛学到不少东西，想各位同仁表示衷心的感谢！以前，我自己有不对的议论，也敬请各位批评、斧正。谢谢多年的受教！再见!
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某开发企业将一宗土地使用权在建行抵押贷款3000万，后该宗土地上房屋竣工办理了初始登记，又将该房地产在房管部门设立了抵押向工行贷款6000万，因企业到期不能履行债务，建行申请拍卖其房地产，价值为7000万，从而工行无法完全受偿。请问：房屋登记有无问题？谁应承担责任？（注：企业二次申请房屋登记（初始登记，抵押权登记）都申报了土地使用权证书，登记机构核原件，留复印件。案发后了解，该企业是通过关系，从土地部门借出土地证办理房屋登记，隐瞒了土地使用权抵押的事实）。
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回复：登记机构是否对土地使用权进行实质性审查？
本人认为：
登记部门办理登记时，以申请人提供的土地证原件为依据。登记部门程序合法，对提供的材料（原件）记载事项审核无过错，房产登记部门无责。
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回复：登记机构是否对土地使用权进行实质性审查？
当然需要现场踏看的，还是需要去现场的。
但楼主所提到的这个，就算去现场，也看不出来土地已经抵押。
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回复: 登记机构是否对土地使用权进行实质性审查？
按房屋登记办法办理的登记件自然没有问题，这个案例是典型的抵押人故意欺骗抵押权人和登记机构，而该地的土地管理部门也有脱不开的干系，土地抵押证书上应该有盖章注记，至于土地证书借出与否，问题不大，毕竟抵押后土地证原件没有必要保留在登记机构。
& && & 房地分设的地区最大的弊端就是容易造成房、地重复抵押，一旦有事，抵押权人往往又会转嫁风险，这样登记机构不得不面临司法诉讼甚至赔偿的风险。
& && & 建议房、地分设地区加强房、地登记机构的沟通，联手加强规范化管理，提高登记人员业务水平与风险意识，从而尽可能避免登记风险。
声明：本人观点只代表个人观点，只供参考，不具有任何指导性，引用本观点所引发的一切责任,与本人无关.
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回复：登记机构是否对土地使用权进行实质性审查？
土地证“附记栏”应有注记，我们要求申请抵押登记时必须提供土地证原件。为防止抵押人图谋不轨，我们要求其土地证、房产证办理完抵押登记时必须作为要件收执存档，从根本上解决了楼主所提问题的发生
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回复 6F xushouwei123 的帖子
收取人家的权属证书肯定没有法律依据的，人家要分期抵押或工商年检时都会遇到麻烦的。我们这里没有做这种做法，证载附记中标注抵押事项即可，利用计算机信息系统同步记载房、地他项权数据。
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知识产权庭法官 本刊专栏作者
“合法来源”在认定侵犯商标权中的作用
　　近年来，许多商标权人知识产权保护意识不断提高，为保护自身商标品牌声誉、维护商品销售体系，同时出于实现最佳的维权效果等策略性考虑，往往选择对各地销售商提起侵权诉讼。
　　根据《商标法》第六十四条第二款的规定，要追究销售商的侵权赔偿责任，一般认为需要满足两个要件：一是销售商存在主观过错，即知道所售商品侵犯他人注册商标专用权；二是没有合法来源，无法证明商品为合法取得并说明提供者。事实上，在知识产权领域，不论是商标法，还是著作权法，抑或专利法，对于复制品发行者、销售商都有类似的规定。之所以对销售商赋予一定条件下免除侵权赔偿责任，是为了确保正常稳定的市场交易秩序，不因销售商品而引发的知识产权侵权责任被打破，而影响商品流通和交易安全。
　　通常认为，销售商承担侵权法律责任的前提是所售商品为侵害注册商标专用权的商品。该前提不成立，销售商则无需承担法律责任。由于商标权人单独起诉销售商的案件日益增多，在销售商直接对所售商品为侵权商品作实质性抗辩相对困难的情况下，法院会关注该前提条件的审查。尽管&合法来源&是满足所售商品为侵权商品的前提下，销售商应承担赔偿责任的条件之一，笔者在审理了多起销售商被诉侵害商标权的案件中发现，一些销售商所售商品是否为侵权商品，这一前提在很多时候是存疑的。&合法来源&问题在一定程度上有助于查明该前提。本文对此问题进行简单分析探讨。
　　实践中，商标权人起诉销售商侵害商标权的案件，若注册商标所属类别与被控侵权商品相同或类似，按所售商品对商标的使用情况进行划分，主要可分为两类：第一类是商品中使用与商标权人注册商标近似的商标标识。此种情形下，只要能判断容易发生商品来源混淆的，一般情况下对该商品的侵权性质争议不大。比如，将&adidas&商标改换字母变成&a d i d o s&。第二类是商品中使用与商标权人注册商标相同的商标标识，根据销售商所售商品是否与正品&同款&又存在两种情形：一是不与&正品&同款，二是与&正品&同款。
　　在与&正品&不同款式的商品上使用了与商标权人相同的商标标识，该商品的侵权性质就非常明显。假如，&洞洞鞋&是Crocs品牌的主打款式，耐克品牌下没有该款式的鞋，有人销售标有耐克商标的&洞洞鞋&，该鞋十有八九是假冒耐克商标的鞋。与&正品&同款的商品，使用与商标权人注册标相同的商标标识。比如，同一电商平台上，某网店与耐克官方旗舰店一同销售标有耐克商标的&毛毛虫&童鞋，该网店经营者是否侵权？如何确定上文提及的&前提&，从而认定销售商是否应承担责任，这是实践中最难以判断被控侵权商品侵权性质的情形。本文主要就此种情形与&合法来源&相结合展开讨论。
　　下列情形下，如果被控侵权商品有&合法来源&，则不能简单认定该商品为侵权商品：
　　第一，商品做工粗糙，存在吊牌、保修卡缺失等质量问题。商品质量在很多情况下是判断&正品&和&仿品&的依据，但也不能唯商品质量论。正如马云在公开表示中被断章取义的内容&假冒商品质量比真品还要好&，且不论该言论所发表的背景和上下文真实含义，单就字面所传达的意思也在一定程度上符合客观现状。毫无疑问，商品在生产、运输、存储、销售过程中，会产生一定比例的残次品，或者经消费者购买后发生质量问题的退换货产品。如果卖家和买家在交易过程中没有留意质量问题，买家购买到存在质量问题的&正品&也属正常之事。
　　第二，价格明显低于&正品&售价。市场中，生产商、销售商会根据商品预计和实际销售情况对商品价格不断协商、博弈。在传统市场中，商品价格尚且无法完全稳定划一，再加入与其他商品、服务相结合的促销，特别是互联网电商等多种销售途径、营销手段的情况下，对于普通消费者而言，相当部分的商品销售价格的高低已经难以成为判断&正品&与否的依据。笔者认为，只要商品是正品，不论售价高低，商标权人都无权主张该商品侵害商标权，这也符合权利用尽理论。当然，如果销售商恶意低价销售正品，打击该商品正常的价格体系，是否能认定构成不正当竞争，则另当别论。
　　第三，不属于&正品&的销售渠道。有些商品采取直营、加盟等销售模式，商标权人对正常销售渠道以外的商品销售商起诉侵权的一项重要理由，就相关商品不满足&正品&销售渠道。当然，在现今网络销售异常发达的情况下，商标权人对其下游销售商的渠道管控效果如何，不取决于商标权人的一厢情愿。笔者审理的多起电商经营者被诉侵权的案件中，在查明商品来源时发现，经销商为了提高商品销售数量，违反了与商标权人不允许网络销售的约定，私自向某些电商经营者销售商品。商标法保护商标权人的权利，是防止他人未经许可使用注册&&&& 商标，引起市场混淆，但商标法没有给予商标权人有效管理自己商品销售渠道的功能。
　　第四，商标权人自行出具鉴定报告认定诉争商品为侵权商品。客观上，商标权人是最有权威对诉争商品是否为&正品&作出判断的。为何在诉讼中，商标权人自行鉴定的结论可能无法被法院采纳？最主要的原因在于对比检材合适与否。如果商标权人能出具可供比对的&正品&，据此指出诉争商品与之不一致之处，从而得出诉争商品为侵权商品的结论是可以接受的。但商标权人任意拿来的商品不是都能被定为适合与被控侵权商品进行比对的&正品&。笔者审理过的一起案件中，商标权人用于鉴定比对的是与被控侵权商品生产时间显示为同一时期的&样品&，未在任何第三方机构留存备案，只是自行留存的产品。而且，鉴定时间晚于被控侵权商品生产时间数月。与此同时，商标权人承认其产品在配方、包装等方面会定期进行调整，也表示在诉讼期间即使从其授权专卖店中也无法找到与被控侵权商品同一时期生产的产品，用于再次鉴定比对。无法认定被告所售商品为侵权商品而驳回原告诉讼请求。&&&&
&&&&&& 值得说明的是，尽管出现以上情形，但最终未追究销售商的侵权责任，其中重要的一点在于，销售商都能提供被控侵权商品的&合法来源&。正因为来源合法，我们有理由认为，包括质量、价格、渠道在内的瑕疵或差异，都是&正品&在生产、流通领域出现的情况。诉讼中，在商标权人无法指出具体的&防伪&标识信息的情况下，法院会认为商标权人未尽到对诉争商品为侵权商品的举证责任。
　　那么，何谓&合法来源&，这也是实践中争议较多的问题。有观点认为应当提供合法授权经销商的授权资质文件，以及发生真实交易关系的增值税专用发票、采购合同、货款往来凭证及银行交易记录等。也有观点认为，只要能证明存在上手销售商即可。从权利人角度，通常希望采用第一种观点，商品来源的证明和手续越齐全越好。但从销售商的角度，则希望采用第二种观点。
　　笔者认为，诉讼中，销售商应当尽可能提供采购商品的相关证据，说明诉争商品的上手提供者以及采购价格、数量等信息。当然，法院在对这些证据能否符合&合法来源&的判断中，会考虑因商品的具体情况所形成的当下市场交易习惯。越是价值相对高的大件商品，越应当有齐全的商品来源证明。但对于一些小日用品，同样要求提供上手销售商的授权文件、完备的采购合同、资金往来证明等，在当前的市场交易背景下，可能不太现实。以货款往来记录为例，有些权利人否认公司员工个人账户的汇款记录能代表销售商采购商品支付货款的行为，但矛盾的是，可查明该权利人对外销售&正品&也是通过公司员工账户结算。即使这样的货款结算行为不符合相关机构目前对企业财务会计制度的要求，但就企业双方交易行为而言，仍能作出肯定的判断。
　　当然，有商标权人提出，其下游销售商采购一数量的&正品&，但在实际销售过程中，将&正品&与相当数量的&高仿&混搭销售，在满足可提供商品合法来源&的情形下，销售与&正品&同款的侵权商品，似乎就很难证明该销售商所售商品侵权。笔者确实注意到该现实问题，但该情形在当前商品交易环节存在不签合同、使用员工个人账户流转资金等诸多不规范操作的情况下，难以通过商标维权诉讼的方式遏制。笔者建议，或者商标权人提升&正品&的防伪技术和水平，或者规范交易操作流程，严格录流通领域的商品数量、编号等识别信息，才能解决此问题。
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