我是通过中介买二手房。现在该交首付款了，中介要我把首付款打到他们与银行的合作账户上，合理吗？
提问者:热心网友
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中介是没有义务给你开据首付款的发票的，要是按5.5交税的话，那中介恐怕会赔死！！呵呵，中介在买房给付卖方部分房款的时候，是作为中间方、见证方的，以免以后卖方不认账！！所以要是想要给与卖方部分房款的证明，您可以让卖方可以给您写下收据另附：对于二手房子的买卖一般应该是没有地方可以给你开据发票的，对于二手象银行提交的是卖方的一些相关的东西，如产权证、卖方的身份证、户口本、结婚证等，这些就是证明房子的产权存在、真实的，所以不用出具首付发票，而且有些银行对于二手房，他们也会让卖方签署一些关于首付方面的证明的（对于中介，银行这方面会和中介房做沟通，因为一般中介在银行都会有保证金），另外我要说的就是银行对于一手房屋贷款才需要提供首付收据的！！
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中国证券报
&&& 3月1日，国务院出台房地产新政，要求“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。政策突然加码，让许多购房客措手不及，担心业主转嫁成本使买房梦破。
&&& “3月1日下午，我刚付完定金，晚上这条消息就出来了，我一个晚上没睡着觉。”北京刚需购房者王先生说。
&&& 去年12月以来，北京各区域二手房房价均不断攀高，王先生关注的大兴区旧宫附近某小区，在不到三个月时间内，房价平均每平米上涨了3000元左右。价格陡然飙升资金不足的王先生感到“不能再等了，借钱也得买了。”
&&& 年后一周内，王先生从亲戚处辗转借来小额首付款，并开始联系中介看房。“简直跟抢房一样，前一天看好的房子，想考虑一下，第二天就没有了。所以，我利用下班时间匆匆看了两天房[简介 最新动态]，碰到一套感觉还可以，就赶紧定了下来。这套房的建筑面积约为90平米，业主报价185万元，按目前规定加上所有税费，总共要花201万元。”王先生说，“3月1日，我刚向业主付了5万元定金，新政就出台了。我买的这套房子没有满五年，业主需要交个人所得税，但现在二手房交易税费实际都是买方承担，本来是按全额的1%收取，大概是2万元左右；如果赶上按差额的20%收，算下来，我得多承担10多万的税费，以我目前的财力，买房梦恐怕要夭折。”
&&& 由于目前新政刚刚出台，细则尚未拟定，这意味着如果赶在政策落地前办完交易手续，则有望按旧规定执行。“根据历史经验，新政策和旧政策的分水岭往往是网签的时间，但今年是否如此也不能确定。”某知名地产经纪商内部人士推测。
&&& “在政策明朗前，任何变数都有可能发生。我现在就希望中介能快点给我过户，就算是网签了我也不能安心。业主那边也对中介施压，要求在本月下旬一定过完户，在中介的系统里，我已经属于最优先过户级别的客户。”王先生说。
&&& 新政出台后，王先生所委托的链家地产某门店出现了二手房成交的小高潮，很多购房者都急于赶在政策明朗前完成网签甚至过户，场面颇为火爆。据王先生介绍，为了避免政策落地后，买方再无力购买而被迫违约，地产经纪人会请买卖双方在签约时签署补充协议，说明若因政策变动导致购房者无力承担原有房价而业主也无意降价的，双方无条件解约，业主和经纪商悉数无条件退还已付定金和中介费。
&&& 与购房者恐慌、焦急的情绪形成鲜明对比的是，业主对于新政颇为淡定。记者从多家房地产经纪人处获悉，新政出台后，大部分业主的态度均是无意负担这“差额的20%”的个税，更无意降低房价，即使房子无法成交也无所谓。更有甚者，坐地起价，另一位刚需购房者陈女士就遇到了这种情况。
&&& 据陈女士介绍，她看中了通州区某小区顶楼的一套小户型房，该房建筑面积为70平米左右，赠送阁楼和20平米左右的露台，原本报价180万，新政出台后业主提价至195万，陈女士愤然不已。
&&& “其实业主也情有可原，他是想卖了这套房然后在市区买一套，也就是说，他既是卖房者也是买房者。此前，他报价180万的时候就有提价想法，主要因为市区房价涨价太多，他的卖房得款尚不足目标房的首付。新政出台后，考虑到购房成本会再上台阶，只好提价。按新价卖不出去的话，可能就不卖了。”陈女士的房地产经纪人木女士解释说。
&&& 据多家房地产经纪人介绍，目前普通住宅二手房交易中涉及的税收，包括契税、营业税和个人所得税：契税，按住房面积和是否首套房划分，税率在房屋总价的1%-3%，免税条件为所购房为成本价房，但目前市场已极少有成本价房出售；营业税，北京地区税率为房屋总价的5.5%左右，免税条件为所购房已满5年；个人所得税的税率有两种，一为房屋总价的1%，二为差额的20%，买方通常选择前者，新政则统一按后者纳税，无疑增加购房者负担，免税条件为所购房已满5年且为家庭唯一住房。
&&& 业内人士认为，目前北京二手房市场供需不平衡，是卖方主导的市场，买方处于弱势，因此卖方能够顺利转嫁成本，但由于政策加码过大，买方承受能力有限，买卖双方短期或陷入僵持。
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二手房新政后百态：买方彻夜未眠 卖方坐地起价
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外地经验：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？
一、法律司法解释等对该问题的规定及简单分析1、新政不属于不可抗力。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……” 《合同法》第117条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”房贷新政导致首付比例提高，符合“不能预见、不能避免”两个要件，但是不符合“不能克服”这个要件。【注：限购属于不可抗力】2、新政属于情势变更。《合同法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号：“一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系……3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。　……”从上述规定可以看出，上海的房贷新政属于“情势变更”。但是，从上海法院的判决来看，几乎没有哪个法院直接适用“情势变更”原则或《合同法解释二》第二十六条来解除合同。这就是“实然”和“应然”的差距。二、上海法院及上海仲裁委的判决（裁决）在日后我办理了两个因为政策导致首付比例提高，买房人不能支付首付，要求解除合同并返还定金或首付款的案件。其中一个一审在徐汇法院【案号：（2016）沪0104民初20049号】，法院判决解除合同，卖房人返还定金。理由是买房人对于新政的出台不可预测，新政后贷款成数大幅减少加之房屋总价较高，客观上造成了履行的障碍，普通购房者无法自有如此大笔钱款。故双方当事人最终未能签订正式的买卖合同，系因不可归责于当事人双方的事由。一审后，卖房人不服，提起上诉。二审法院判决【案号：（2016）沪01民终11280号】驳回上诉，维持原判。理由和一审法院基本相同，即也认为新政导致首付比例提高，导致合同不能履行，属于不可归责于买卖合同当事人双方的事由。上海仲裁委的裁决【案号：（2016）沪仲案字第0968号】也认为新政的出台不可预测，签订合同的基础已经不存在，解除合同符合“因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的惯常做法。因此，上海仲裁委员会裁决解除合同并返还定金。当然，我们也注意到，关于这个问题有很多判决买房人败诉的案例，尤其是有“贷款不足，现金补足”条款的合同，很多法院都是判决买房人败诉——买房人无权要回定金或首付款。三、归纳总结关于政策导致首付比例提高，合同不能履行的问题，严格讲应当适用情势变更的规定。但是，上海高院并没有明确可以解除合同，返还定金或首付款。这就导致了有很多判决买房人败诉的案例。要想打赢这样的官司，需要当事人和律师良好的合作，针对每一个案件，找到有力的事实和法律依据及供法院参考的判例，从法理和情理上说清楚为什么要返还定金或首付款。案例一、买房人可以解除合同且不承担违约责任【返还定金】陈xx与吴xx房屋买卖纠纷案案情简介：日，吴xx（卖方）与陈xx（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：买卖双方出售及购入位于深圳市罗湖区xxx路xxx花园xxx阁21层D单位，该物业转让成交价为990000元。买方在签署本合同时向卖方支付定金20000元。房款主要以贷款的方式支付。陈xx（买方）第一次贷款失败是因为其为限购对象，在其符合购房条件之后再次向银行申请贷款，但因国家出台新的政策导致首付比例提高到五成，导致陈xx（买方）第二次贷款失败。裁判原文节选：一审【案号：深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第1298号】吴xx、陈xx签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。涉案合同签订后，陈xx依据合同的约定支付了定金义务。日，陈xx向广东发展银行田贝支行申请涉案房产的按揭贷款，由于陈xx并非深圳本地居民，且不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险证明，因此，广东发展银行田贝支行拒绝了陈xx关于涉案房产的贷款申请。此后，陈xx又向中国邮政储蓄银行提出涉案房产按揭申请【注：此时陈xx已经符合购房条件】，但吴xx、陈xx未能就涉案房产的首期款交付及按揭贷款达成新的一致意见，导致本案交易失败。在本案中，涉案房屋买卖合同中约定了买方以向银行按揭贷款的方式支付大部分购楼款项，依此可认定双方签订合同时存在符合当时房贷政策的合理预期，后因日银行贷款政策调整，买方无法在约定的时间取得预期贷款，可视为双方订立合同的基础丧失，合同不能履行不应归责任何一方，吴xx、陈xx双方均不构成违约，无需承担违约责任，吴xx作为买方已收取的定金2万元应予以退还。涉案合同已经不能履行，陈xx在广东发展银行田贝支行监管的首期款250000元已经没有监管的必要，吴xx应配合陈xx解除对该笔资金的监管。二审【案号：深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第1581号】陈xx依约支付定金后，于日向广东发展银行递交按揭贷款资料。国务院在日发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险证明的非本地居民作出了贷款限制，因当时陈xx在深圳市购买社保不满一年，不能获得广东发展银行的贷款审批，房产交易不能继续进行系不可归责于双方的原因造成。此后，双方虽共同向中国邮政储蓄银行申请按揭贷款，但对于首期款如何支付以及之前监管与广东发展银行的250000元首期款应如何处置未达成协议，且中国邮政储蓄银行工作人员也证明因新政影响，陈xx购买的涉案房产属于二套房，首付比例提高到五成。由此可见，陈xx未获得中国邮政储蓄银行的贷款审批系因政策导致首付比例提高以及双方当时人未就首期款的支付和转监管达成协议造成，并非仅仅是交纳社保的原因。因此，吴xx主张陈xx在2010年7月即已符合购买社保的贷款条件，并以此为由要求陈xx承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《二手房买卖合同》约定陈欣佳以银行按揭贷款方式支付大部分购楼款项，吴xx主张陈xx具备全额支付购房款的条件，拒不支付构成违约，与合同约定不符，本院不予采纳。综上，上诉人吴xx的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。评析：本案的案情和本文讨论的问题是最契合的，判决的结果也是最合理的。本文从“双方订立合同的基础丧失，合同不能履行不应归责任何一方”的角度判决合同解除，且双方互不承担责任，这是最公平的，也是最合理的。案例二、买房人可以解除合同且不承担违约责任【返还定金】傅某某与江甲房屋买卖合同纠纷案案情简介：日，原、被告在第三人处签订了一份《存量房屋买卖中介合同》，约定如因国家的金融法律、法规及政策的调整，造成按揭约定的变动，各方均不承担责任……。合同签订之日，乙方（原告）支付购房定金4万元整给甲方（被告）。后因《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的出台，导致原告购房的首付比例提高，原告无力承担，为此原告及时与被告及第三人进行了沟通，希望将合同的购房方变更为原告母亲，但被告没有协商诚意。裁判原文节选【宁波市江东区人民法院（2010）甬东民初字第807号】本案的争议焦点在于原告江甲是否因首付比例增加、贷款成数减少严重影响其履约能力而导致不能继续履行房屋买卖合同。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发［2010］10号文件所制定落实的房产新政属于国家宏观政策调控措施，虽不属不可抗力，但属于不可归责于当事人的事由。首先，根据原、被告及第三人签订的《存量房屋买卖中介合同》的约定，合同第十六条补充部分条款应系第三人作为中介方在第十六条承担违约责任项下的免责条款，其中针对因国家金融法律、法规及政策的调整，造成按揭约定变动的情形约定了明确的责任承担方式，即各方均不承担责任。作为第三人的免责条款或免责情形，该“各方”应包含合同的三方当事人，被告傅某某关于该条款仅限于原告和第三人的权利义务，不能约束被告方的辩称，缺乏相应的依据，故本院对此不予采纳。其次，《存量房屋买卖中介合同》的第二条虽约定了由原告江甲补足房款差额的内容，但结合第三人宁波××房产信息有限公司对该合同条款的解释以及第十六条补充条款的明确约定，本院对被告关于本案应适用第二条作为依据的辩称不予采信。第三，结合原、被告及第三人提供的证据及庭审陈述，因受到国家政策的约束，导致原告首付款比例增加、贷款成数减少，合同约定的原首付款仅为18万元，提高首付比例后涉及的款项大幅提高而间接提高了原告的购房成本，在一定程度上有违当事人在订立合同时的合意基础。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。评析：本案的案情虽然和本文讨论的问题有所不同（即本文的居间协议里有相应的免责条款），但是本文的判决还是很有参考价值，即：“房产新政属于国家宏观政策调控措施，虽不属不可抗力，但属于不可归责于当事人的事由……提高首付比例后涉及的款项大幅提高而间接提高了原告的购房成本，在一定程度上有违当事人在订立合同时的合意基础。”本判例也认为国家政策导致首付比例提高，提高了买房人的购房成本，使得房屋买卖双方订立合同的基础丧失，属于不可规则于双方当事人的事由导致的合同不能履行，合同合意解除且互相不承担违约责任。那么，在“沪九条”导致首付比例提高，买房人买房成本剧增的情况下，也应当认定为房屋买卖双方订立合同的基础丧失，属于不可规则于双方当事人的事由导致合同不能履行，合同可以解除且互相不承担违约责任。案例三、买房人可以解除合同且不承担违约责任原告李a与被告房屋买卖合同纠纷案案情简介：日，原告李a与被告签订《上海市房地产买卖合同》，该合同补充条款约定：1、被告方贷款以转按揭方式给付原告方，费用原告方承担；2、原告方购买“×××室”产权房一套，成交价为被告净到手668,250元，被告已收到原告方房款22万元，原被告方贷款已转按揭支付，贷款金额不足，以现金方式支付。上述合同签订后，原告李a向被告支付了房款22万元，并自2004年5月起每月向被告支付贷款本息2,368元，该款由相关中介公司转交被告。2005年12月，被告取得“×××室”房屋产权证。合同履行过程中，因国家政策原因，转按揭未能办理成功。为办理转按揭，双方经协商将原告李a的爱人杨a共同作为房屋受让方，重新签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同载明房屋转让价为74万元，首付比例提高到4成，但转按揭仍未办理成功。裁判原文节选【案号：上海市闵行区人民法院（2007）闵民三(民)初字第1789号】双方签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，但在合同履行过程中，由于因国家政策原因，致使买卖合同约定的付款方式转按揭无法履行。对此，由于双方对转按揭不成情况下如何履行未作约定，被告（卖房人）没有以现金方式完成还贷注销抵押的能力，原告（买房人）也没有以现金方式全额支付钱款，帮助被告（卖房人）还贷的能力，双方虽进行了协商，但终因资金问题没有结果，以致合同长期被搁置，无法继续履行。造成上述后果，原告认为是被告违约所致，事实依据不充分，本院难以认定。本院认为，造成目前合同无法履行，原、被告各自提供的证据均不能证明对方当事人存在明显的过错，故本院不能简单认定任何一方为违约。现买卖合同客观上无法履行，原告要求解除，本院应予支持。原、被告间的房屋买卖合同关系解除后，双方应当就各自因该买卖合同取得的财产返还对方，但原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。评析：这个判决书某些地方比较模糊，不能明确案件事实到底是什么样。但是，判决书中提到“原告（买房人）也没有以现金方式全额支付钱款，帮助被告（卖房人）还贷的能力……现买卖合同客观上无法履行，原告要求解除，本院应予支持。原、被告间的房屋买卖合同关系解除后，双方应当就各自因该买卖合同取得的财产返还对方”还是给了我们一些启示，即在“沪九条”导致首付比例提高，买房人也没有以现金的方式支付首付差额部分的能力，导致房屋买卖合同不能履行的情形下，也应当允许买房人解除合同并且不承担违约责任。案例四、买房人可以解除合同且不承担违约责任，但需承担公平责任原告蔡某某与被告李某某房屋买卖合同纠纷案案情简介：日，原告蔡某某与被告李某某签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》一份，约定蔡某某将杭州市下城区国都公寓4幢506室、建筑面积67.62平方米的房屋转让给李某某，转让总价1768000元，首付款为538000元李某某应于日前交银行保证金账户，其余申请省公积金组合按揭贷款。若李某某公积金按揭审批不能通过，则转商业按揭。如李某某在申请商业按揭审批过程中银行政策发生变动导致李某某按揭审批无法通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任。李某某未按约将首付款存入保证金账户。因合同约定的贷款银行（建行）按揭贷款首付款比例提高，不能办理按揭贷款手续，李某某提出更换贷款银行，蔡某某未予同意。裁判原文节选【案号：杭州市下城区人民法院（2011）杭下民初字第926号】原告蔡某某与被告李某某因房屋买卖所签订的一系列合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。现蔡某某主张解除双方的买卖合同，李某某也予同意，本院予以支持。合同解除后，李某某应将房屋返还蔡某某。本案中双方的主要争议在于，李某某在履行合同中是否存在违约行为，是否应承担违约责任。蔡某某认为李某某未按照合同约定支付首付款和申请按揭贷款，违反了合同约定。李某某认为系因银行贷款政策调整导致首付比例提高，其已无法申请按揭贷款，故不应认定其违约。本院认为，合同虽然约定李某某应于日前支付首付款，但根据建行浙江分行下发的通知，该行下属各分支行从日--即双方修订房屋买卖合同的当日--起已调整购买首套房的贷款首付比例，根据原李某某签订的房屋转让合同，李某某已不可能按照合同约定的首付比例办理按揭贷款手续。在国家对房地产市场加强调控的背景下，李某某在获知银行将提高首付款比例的情况下，未支付首付款也符合常理。如在贷款银行已发布相应的提高贷款首付比例的通知、已无法按照合同约定的首付款比例申请按揭贷款的情况下，仍要求李某某将首付款存入保证金账户，既不能促成合同履行，还会造成当事人更多损失。另外，在银行明确需提高首付款比例后，李某某也与蔡某某协商更换贷款银行等补救措施，可见李某某仍在积极促成合同履行。且对于不能取得贷款的情况，合同中也约定，若李某某公积金按揭审批不能通过，则转商业按揭，若李某某在申请商业按揭审批过程中银行政策发生变动导致李某某按揭审批无法通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任。可见，双方对因贷款过程中银行政策变化可能导致不能取得贷款是有预期的，并对该种情况下的责任承担作了约定。综上，双方之间的房屋买卖合同不能履行，是因为银行贷款首付比例的提高并将导致李某某不能取得按揭贷款，系不可归责于双方当事人的事由。因此，蔡某某认为李某某违约并主张违约金缺乏依据，本院不予支持。但蔡某某在庭审中明确，其主张的诉讼请求也包括因此而造成的损失。双方的房屋买卖合同系因李某某不能履行付款义务而导致解除，虽不可归责于李某某，但李某某仍应承担蔡某某由此产生的合理损失。综合合同履行情况、蔡某某因订立合同及交付房屋等产生的合理损失，本院酌情确定由李某某赔偿蔡某某损失20000元。评析：本判例明确“双方之间的房屋买卖合同不能履行，是因为银行贷款首付比例的提高并将导致李某某不能取得按揭贷款，系不可归责于双方当事人的事由。”至于判令被告李某某赔偿蔡某某损失20000元是法院基于公平的考量，由买房人适当赔偿卖房人的损失（公平责任），且赔偿数额和房屋总价或首付款相比，只是一个很小的比例。但是，这个“公平责任”却给买房人带来了不公平的后果，即买房人在房屋买卖过程中的损失没有得到卖房人的合理分担，而仅仅是买房人分担了卖房人的损失，这是不公平的。最公平的判决应当是房屋买卖双方各自承担各自的损失，或者（如果能够举证证明的话）卖房人的损失A和买房人的损失B由双方平均承担。
那么，在“沪九条”导致首付比例提高，买房人不能支付首付款，也不能申请银行贷款的情形下，也是因为不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行，买房人有权解除合同，买房人不需要承担违约责任。至于双方的损失，也应当是房屋买卖双方各自承担各自的损失，或者（如果能够举证证明的话）卖房人的损失A和买房人的损失B由双方平均承担。来源张春光