二手房交易的详细流程及费用明细
16:10 &来源：妈网红房子 &作者： &我说两句()
& & 一、找房
购房者通过网络、中介公司等途径查找房源。
& & 二、看房
1.房屋：(1)看绿化(2)看结构及布局(3)看价格(4)看日照(5)看通风(6)看隔音(7)看私密性(8)看面积
(1)物业管理(2)环境(3)学位、商业、医疗、交通配套(4)地理位置(5)升值空间
1.业主出售原因；2.房屋以往经历
& &&三、查册（1工作日）
查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可以持身份证到房地产交易中心和房地产档案馆查阅。
查册所需资料：
(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号
查册费用：
(1)产权基本情况 30元
(2)抵押登记情况 40元
(3)查封情况&&&& 30元
注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。& &&四、签三方合同和网签合同（1工作日）
依据相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必须具备以下内容：
1.当事人：产权人、名称、姓名、联系地址、具体情况应确保真实准确。
2.标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。
3.价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。
4.履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
5.违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。
6.合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间；生效或失效条件；合同中止、终止或解除条款。
7.合同的变更与转让。
8.附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及还需签订有关的补充协议的约定。
注意事项：合同约定主要 产权；楼价；定金；付款方式；付款条件；履行期限；交楼时间；办理相关手续时间；违约方式；违约责任等。& &&五、公证& &&六、赎契& &&七、评估（1个工作日）
房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批；银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。
注意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。
& &&八、签房屋申请贷款合同（1工作日）：
购房者和业主去银行签存量房买卖合同，购房者打款（业主欠银行的抵押款）给业主账户。
贷款是指：贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价一定比率的款项用于购买房地产。
房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。如购房人不能按约定偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先受偿。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。
银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。
注意事项：利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等；双方备齐资料才能递交银行申请贷款。
房屋按揭贷款分类：
1.商业贷款（7-10个工作日审批）
个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房的个人发放的贷款；借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。
商业贷款资料：
(1)身份证（夫妻双方）
(3)户口本（夫妻双方）
(4)婚姻证明
(5)银行收款账号
(1)身份证（夫妻双方）
(2)户口本（夫妻双方）
(3)婚姻证明
(4)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）
(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）
(6)供楼存折或卡
(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明
(8)广州市房屋套数查册证明
商业贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
转按揭手续费：1200元/单（办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费）
注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年；贷款成数不得超过房价七成；利息较高；选择性大；流程快。
2.公积金贷款（10~15工作日审批）
个人公积金贷款是指以住房公积金为来源，公积金管理中心为本市住房公积金个人购房提供贷款，公积金贷款业务由市公积金中心委托本市商业银行承办，向参加住房公积金制度的职工发放的用于购买住房的购房按揭贷款且借款人购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的居住住房；但公积金贷款的借款人必须提供贷款人认可的担保。
购房者和业主到银行分别开户，业主的用于收款，购房者的用于还贷，然后找贷款按揭人办手续。上门评估，15天内出同贷书。
公积金贷款资料：
(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证(3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明(5)银行收款账号
(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）(4)婚姻证明(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表。
公积金贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)
保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣
注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元；公积金贷款流程慢，利息低。
3.组合式贷款（商业+公积金贷款）（10-15个工作日审批）
指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款；在借款人在购房时申请公积金贷款的额度满足不了借款人应该向银行的借款额度时，其差额部分贷款选用商业贷款的方式。
组合式贷款资料：
(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证(3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明(5)银行收款账号
(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）(4)婚姻证明(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表
组合贷款贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0．2‰×年限 贷款50万保险费2000；提前还款可以申请退部分。
注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成；公积金贷款流程慢，利息低。& &&九、银行同意贷款通知书（按贷种类审批通过1工作日出同贷书）
银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。
注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。& &&十、涂销和递件（1工作日）
涂销和递件最好同时申请，可节约时间。涂销抵押就是偿还银行贷款，然后取消房产抵押登记。
产权转移申请，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。银行通知业主拿房产证，打印网签合同（需提前网上预签约）后当天涂销和递件，出税单。
递件需要准备的材料：
1、身份证（夫妻双方）；2、房产证；3、户口本；4、婚姻证明；5、有关房子的其他资料（原发票等）
1、身份证（夫妻双方）；2、户口本（夫妻双方）3、婚姻证明；4、小孩的户口簿；5、未成年小孩的出生证明；6、非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明7、网签合同（当场打印）
注意事项：一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款，业主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。& &&十一、完税过户（1工作日）
递件申请审核成功领取回执，国家规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税、营业税、土地交易服务费、产权登记费，出购房发票，出回执（上面会写明出新证日期）
房管局缴交税种及费用：
a)管局报批价x1%&&& 首次购房面积90平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）；
b)管局报批价x1.5%& 首次购房面积90平方以上144平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）；
c)管局报批价x3%&& 二次以上购房或购房面积144平方以上；
2.个人所得税：
管局报批价x1%&&&& 房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征；
3.营业税：
管局报批价x5.6%&&&&&& 房产证满5年免征；
4.土地交易服务费：
房产证建筑面积x6元/㎡；
5.产权登记费：
个人产权50元二个人产权80元；
注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户；换取出新证回执。
& &&十二、出新证（7个工作日）
经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证。购房者带上身份证和按揭中介在交易中心，交5元印花税，盖了个印花税的章、核对身份证信息后，就把新房产证拿到手了。
出新政费用：5元印花税
& &&十三、归档（5个工作日）
交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用。购房者可用新房产证的登记号在房管局的网站查归档进度，查到了“档案处理完毕，可供利用”，说明已归档。
& &&十四、入押（1个工作日）
&&& 房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行，银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。购房者和按揭中介在交易中心，带上夫妻双方身份证及复印件、房产证、交80元的入押登记费，按手印，还有摄像留影，交易中心收下了入押的资料，出回执（上面会写明出押日期）。&
抵押登记费用：抵押登记费80元/套。
& &&十五、出押（7个工作日）
出押是指房地产抵押登记后出房地产他项权证。出押其实就是出房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。购房者和贷款银行的人到交易中心，交5元房产他项权证的印花税，房产证和他项证都让银行的人拿走了。放款后房产证还给购房者。
他项权利术语解释：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(抵押权)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
出押费用：房产他项权证的印花税5元。& &&十六、公积金放款审批（10-15个工作日）
公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款（商业贷款不需要公积金放款审批）。& &&十七、放款（1-3个工作日）
据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的帐户上。
购房者先咨询按揭中介是否放款，通知原业主已放款，公积金中心已经放款给银行，银行再放款给原业主账户中间有一个工作时间，但一般不超过3天。
注意事项：目前银行额度不足会适当推迟放款，推迟时间具体看各银行额度情况；公积金不受银行额度影响。十八、收房（1个工作日）
卖买双方交接房屋，钥匙，门禁卡；包括合约附带家私家电，维修基金等；办理附属房屋包括有水费，电费，煤气，有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。
去物管办理了水、物业过户需要提前抄好水电表读数；有线电视过户需要去省有线电视；电费过户需要到电力公司办理了下个月的电扣款的账号变更。
注意事项：水费，电费，煤气有线电视，管理费等费用要核实缴清。& &&十九、妈网网友案例
1、放款、收楼，我的二手房自主交易过程（委托公证、赎契、网签可报低价、公积金贷款
2、二手房交易流程（个人总结供参考希望帮助大家）
3、二手房购买经历，一步一脚印（历时两个半月完成交易！）
意向楼盘：
性&&&&&&别：
姓&&&&&&名：
联系电话：
&&|&&&&|&&
&&增值电信业务经营许可证：粤网安备案号：4 公安机关备案号：95Copyright
All Right Reserved版权所有房屋办理抵押登记后能否进行转让？
来源：中国法院网
作者：黄健
　　问：2013年4月，杨某因向某银行贷款30万，找我为其担保，并以我的一栋房屋做抵押，并进行了抵押登记。现在我想将房屋卖给王某，我将此事通知银行后，银行以杨某的贷款未还清为由拒绝同意该房屋转卖。请问，银行不同意转让抵押物后我还能否进行转让？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　河南桐柏 常某
　　答：我国《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
　　根据上述规定结合本案，如果在抵押期间抵押人也即你经过了抵押权人即银行的同意，转让房屋的则该转让行为才有效，待房屋办理过户登记手续后，抵押权人对该房屋便不再享有抵押权。如果银行不同意转让，就不能再进行转让，除非受让人王某同意代为清偿该抵押权债务，此时也可进行转让。
　　作者单位：河南省桐柏县人民法院
责任编辑：刘帆
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处于抵押状态的二手房交易谨记六个步骤
来源：房天下 &&发布时间：
在市场中存在这样一种情况，房主在尚有未还清的情况下想将房产进行出售。但由于处于抵押状态，房子无法取得完整产权，从而使交易过程稍显复杂。处于抵押状态的二手房交易主要有六个步骤。
第1步、实地看房 实地看房是购房者了解房屋真实情况的较好机会，因此应该多方了解，详细咨询。一般来说可以通过三个方面来观察。首先，查看房屋自身情况。包括户型、结构、、采光、透风、面积、质量等。第2，查看周边环境。包括物业情况（问题、安全问题等）和小区内外部环境（人员构成、配套等）。第三，查看情况。确认产权是否真实、有效、清晰、完整。 第2步、双方签订 房屋情况核验完毕之后，买卖双方可以进行合同的签订。其中需要注意的是双方要约定好交易过程中的各类细节，以免出现问题责任划分不清导致的纠纷。 第三步、卖方、取消 卖方准备好资金后就可以到银行提交提前还贷的申请，还清贷款之后携带、他项权利证、注销抵押登记申请书以及身份证就可以到管理核心办理房屋注销抵押。 卖方提前还贷需要准备充足的资金，资金来源往往有四种：第1种卖方自筹；第2种买方先行垫付；第三种通过银行办理转按揭；第四种通过第三方。对于购房者来说如果接受第2种方法需要承担较大的风险，需谨慎。 第四步、买方办理 如果买方需要办理的话，就应该提供贷款所需要的资料，然后在卖方的配合下到银行办理相关手续。 第五步、办理交易 买卖双方需携带相关证件原件亲自前往房管局办理过户手续。办理过户手续时，买方需向卖方支付首付款，且双方缴纳相关税费。 第六步、房屋交验 交房屋交验环节，需交接、电、燃气、有线电视费用等，另外买方需要注意卖方的户口是否按照约定进行了迁移。较后双方签署《物业交接确认书》，买方支付尾款。
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区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved二手房过户后，买方借故不办理抵押，银行不放款怎么办啊？
提问者:热心网友
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一般来说只要您是找的正规中介是不会存在这个问题的，因为中介有义务和责任在审贷款和过户这个环节把握好，如果真的出现了中介在明知没有审核通过就要求您去过户，而后买方不去办理抵押就直接起诉，双方同时起诉！如果中介告知过您，在过户是贷款是审核通过的，而买方单方不去办理抵押，可以先叫中介协助办理，实在不行就按照合同办理！
问题有点不全。为什么中介会提出在未审批通过之前去过户呢？其实您可以让中介给您写承诺。督促买方去办理抵押的。
建议办理所有流程还是按照流程走时比较安全的啊其次就是取证当天就应该去办理抵押腾房时间收齐尾款在交房的啊
当然不能抵押，只有过户后凭房产证才能办理按揭贷款手续。
应该是的,没错!好！
先协商，不行就走法律途径。
基本上没有风险了，这就是二手房的交易流程，唯一的风险就是，他提供虚假贷款信息，银行拒绝放贷，不过马上起诉，你不会有损失，因为你的房产证还在银行。放心交易吧。
1、沟通购房人，敦促办理手续；2、在沟通时收集购房人，恶意不配合办理抵押手续的证明；3、未得全款前，决不要腾房给购房者；4、法院上诉
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