&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房地产估价的内容有哪些，诉讼中涉房屋评估需提供哪些材料
房地产估价的内容有哪些，诉讼中涉房屋评估需提供哪些材料
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一、房地产估价的内容有哪些房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。（一）房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。（二）估价目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。如是为了买卖、租赁还是为了、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。（三）估价原则估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。（四）估价程序一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。（五）估价方法科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1、参照类似房地产近期的市场交易价格；2、参照重新建造类似房地产所需要的费用；3、依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论二、诉讼中涉房屋评估需提供哪些材料随着房地产市场交易频繁，房屋价值攀升，无论是自住房还是商业用房领域，均出现大量涉及民生类经济纠纷。在法院审理的大多数案件当中，为了评估房屋价值，需要委托专门机构对房屋价值进行评估，有不少当事人反映，房屋评估过程中需缴纳材料种类繁多，手续较为繁琐，下面是房屋评估中需提交的材料种类：(一) 对于农村私有房屋项目评估应提交的评估资料；1、《农村土地建设用地使用权证》；2、宅基地上准建房屋的批示手续；3、村委会提供的宅基地取得时间、宅基地使用人的证明。(二) 对于住宅项目评估应提交的评估资料1、《房屋所有权证》；2、《国有土地使用权证》(如有应提交，如未分别办理可不提供)；3、《他项权利证》；4、《合同》；5、《协议》(目前为租赁状态的应当提供)。(三) 对于成套商业、办公用途项目评估应提交的评估资料1、《国有土地使用权证》(如有应提交，如未分别办理可不提供)；2、《房屋所有权证》；3、《他项权利证》；4、《房屋租赁协议》；5、《房屋测绘报告书》或各分层建筑面积说明。(四) 对于工业用途项目评估应提交的评估资料1、《房屋所有权证》；2、《国有土地使用权证》；3、《他项权利证》；4、《国有土地使用权出让合同》及地价款缴纳凭证。以上材料是一般情况下房屋评估应提交的材料，具体情况应以法官及鉴定机构要求为准。以上便是房地产估价的内容有哪些，诉讼中涉房屋评估需提供哪些材料的具体内容，希望能够对您有所帮助，当然，在实践中，有更多关于这的问题，如果您想要了解更多关于这方面的法律问题，请具体联系我们律师，我们会根据您的具体情况，为您进行专业的法律分析。&
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一、房地产估价的方法（一）市场比较法市场比较法也叫市场买卖实例比较法。或市场资料比较法。房地产价格市场比较法，就是以市场已经成交的房地产的价格为依据，然后比照待确定估价的房地产价格的一种估价方法。市场比较法是房地产估价的一种基本方法，特别是......
一、工业房地产的特点（一）工业房地产的特点，主要有以下几个方面：l、涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此，进行工业房地产估价时，首先应该了......
南昌房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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法邦网免费法律咨询热线：┊┊┊┊┊┊┊┊【文件题目】扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则
【实施日期】【颁发文号】 扬政房〔号【】　
关于印发《扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》的通知
市拆迁管理办公室，各区房管（建设）局，各拆迁实施单位、拆迁评估实施单位：
现将《扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》印发给你们，请认真贯彻执行。 &
二九年十一月三日 &
抄送：市政府办公室，各区人民政府(管委会)，市各有关部门 &
扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则 &
一、扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则
第一章 拆迁评估总则
第二章 住宅房屋拆迁评估
第三章 非住宅非营业用房拆迁评估
第四章 营业用房拆迁评估
第五章 其他拆迁评估问题处理
第六章 拆迁评估报告
第七章 拆迁评估工作准则
第八章 拆迁评估工作资料存档
第九章 附则
二、扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件
附件一、被拆迁房屋分类及其说明
附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明
附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明
附件四、住宅房屋实体因素（K，K）修正说明表
附件五、住宅房屋区位因素（K）修正说明表
附件六、成本法评估说明
附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表
附件八、营业用房评估的收益法应用说明
附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表
第一章 拆迁评估总则
制订依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》（市政府令第58号）、《房地产估价规范（GB／T）》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，参照《城市房屋拆迁估价指导意见》制定本细则。
第二条 适用范围：在扬州市区行政区域内的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。
第三条 估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的扬州市城市房屋拆迁评估机构名录。
第四条 估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。
第五条 估价对象：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。
第六条 估价目的：统一为“房屋拆迁补偿估价”。
第七条 估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。
价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值（含政府根据公开市场价值所确定并公布的拆迁补偿保障标准和优惠标准），不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。
拆迁区位分区：根据扬州市城市房屋拆迁区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区主城区和经济开发区划分为三类拆迁区位及分区分等，作为拆迁补偿评估依托的技术基础。
房屋拆迁评估价格构成：是被拆迁房屋（含一般装修）拆迁补偿的房地产市场评估价格，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。
评估程序：1.接受评估委托，明确基本事项；2.验收查产资料，开展前期调查；3.拟订作业方案，进行现场勘察；4.按照技术细则，进行评估测算；5.确认测算结果，撰写评估报告；6.汇总相关资料，提交评估报告；7.现场咨询答疑，评估材料存档。
评估结果表达：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估，作为拆迁项目补偿资金总额概算依据；二是房屋拆迁分户补偿金额评估，作为被拆迁房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第十三条 估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
&第二章& 住宅房屋拆迁评估第十四条& 住宅房屋分类：住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类，一般住宅又划分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括单元住宅与独门院落，上述分类的相关界定标准参见附件一。第十五条& 高档住宅房屋拆迁评估方法：高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。第十六条& 一般住宅房屋拆迁评估方法：一般被拆迁住宅房屋的界定参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件三。其计算公式为：基准价格&=
&××××Vs―可比实例价格，n为可比实例的个数；―交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；―交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；―可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件四；―可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套单元住宅、独门院落、非成套住宅三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：
，，j＝1，2，3其中Ｖo1为成套单元住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；4.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。其计算公式为：被拆迁住宅评估价格&= 标准样本住宅分类基准价格&×
Ki31─标准样本住宅实体因素修正为被拆迁房屋实体因素的修正系数，系数确定参见附件四。第三章& 非住宅非营业用房拆迁评估第十七条& 非住宅房屋分类：非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等，具体界定见附件一。第十八条& 非营业用房评估方法：非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六。第十九条& 成本法评估技术路线：1. 测算土地重新购建价格（PD）：根据被拆迁非营业用房的占地范围，可采用市场法、基准地价修正法求取该土地的重新购置价格，也可采用成本法求取该土地的重新开发成本；2. 测算建筑物重新购建价格（PJ）：根据被拆迁非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格；3．测算建筑物折旧（C）：现场勘察对照附件七所示的《房屋完损等级评定标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额；4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被拆迁非营业用房的拆迁补偿价格V为：Ｖi＝PD＋PJ－C。&
第四章 营业用房拆迁评估
第二十条 营业用房分类：营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、其他类等六类，具体界定见附件一。
第二十一条
营业用房评估方法：营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。
第二十二条
收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。采用收益法评估被拆迁营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到拆迁评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：
Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。第二十三条& 营业用房商业街区基准价格修正法评估：被拆迁营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其拆迁补偿价格经过商业用途修正、街道商业路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：被拆迁房屋评估价格
―商业街区基准价格；Kxy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；Km─街道商业路线因素修正系数，具体数据的选用参见附件八；K─为被拆迁房屋实体因素修正系数，参见附件八；&第五章& 其他拆迁评估问题处理
　第二十四条& “地大于房”的评估：对被拆迁住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：1.“地大于房”面积S＝合法土地面积－合法房屋建筑面积2.“地大于房”土地单价 ＶW= （ＶO- PJ×g）KjＶO―该拆迁项目标准样本住宅基准价格；PJ―该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六；g―该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；Kj―分类基准价格调整系数，参见附件三。3.“地大于房”补偿金额＝ＶW×S
第二十五条 产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的住宅房地产，对被拆迁房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。
第二十六条
非住宅房屋划拨土地评估：拆迁评估时涉及的被拆迁非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除，该出让金数额按扬州市人民政府关于国有划拨土地使用权处置办法等文件的规定执行。
第二十七条
装饰装修评估：房屋拆迁评估中，装饰装修部分为独立的专项评估，评估结果作为拆迁当事人双方协商的依据。装饰装修部分专项补偿价格的评估可以按照下列公式进行：
装饰装修专项补偿价格＝各单项装饰装修项目总金额×装潢综合成新率
测算中涉及的装饰装修工程费用单价以及装潢综合成新率等指标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件七、九等的规定选取。
第二十八条
其它评估：房屋附属物补偿价格可对照本规范附件九的规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。 &
第六章 拆迁评估报告
第二十九条　出具报告要求：拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具拆迁评估报告。
第三十条　签名盖章：拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。
第三十一条 报告装桢：房屋拆迁评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第七章 拆迁评估工作准则
第三十二条
评估委托：被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁评估委托协议，并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。拆迁评估委托协议中应约定本次拆迁评估操作程序的时间安排。
第三十三条
评估技术负责人：评估机构必须确定受委托拆迁评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。
第三十四条
现场勘察：所有拆迁评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有拆迁评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察。现场勘察记录资料是拆迁评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。
第三十五条 评估到户：评估人员应佩戴由房屋拆迁管理部门统一监制的拆迁评估上岗证逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项。
第三十六条 内部审核评议：拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。
第三十七条 报告提交：拆迁评估机构在评估委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁评估分户报告。拆迁评估分户报告需经项目评估技术负责人签字认可。
第三十八条
报告解释与答疑：拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告技术问题，接受拆迁当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估技术委员会报告和答复技术质询的义务。
第八章 拆迁评估工作资料存档
第三十九条 整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档：
（1） 评估委托协议；
（2） 拆迁许可证；
（3） 评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（4） 评估对象的实地查勘记录、照片等资料；
（5） 标准样本房屋的实地查勘记录、照片等资料；
（6） 可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
（7） 确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
（8） 其他涉及评估项目的必要资料。
第四十条 保存期限：完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留六年。
第四十一条 资料证据保全：评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。 &
第九章 附 则
第四十二条
细则附件：本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。
第四十三条
特种业务：凡房屋拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
第四十四条
范围外拆迁评估：城市规划区外国有土地上的房屋拆迁评估以及城市规划区内集体土地上的房屋重置价格及装饰装修、附属物等的拆迁评估，可参照本技术细则实施。
第四十五条
实施时间：本技术细则自日起执行。 &
扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件
附件一、被拆迁房屋分类及其说明
&㈠住宅房屋分类
&㈡非住宅房屋分类1、营业用房分类2、非营业用房分类&附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或邻近的房屋；2.可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构；4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；5.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。&
附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明
㈠标准样本住宅设定要求及说明
住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：
应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；
应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；
房屋为中等套型，成新为七成新或八成新（已使用15年或10年）；
每一拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。
住宅标准样本房屋设定说明表
是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套二室半一厅混合多层310年或15年一室朝南　　　　　　　　　
6．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M以上，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况；
首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，如无法满足要求，再根据具体情况，可从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述要求在拆迁项目范围内设定虚拟“标准样本住宅”。
㈡ 住宅房屋评估中可比实例选择要求
1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或邻近的住宅房屋； 2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；
3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；
4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型； 5.可比实例的交易价格应是正常市场交易价格；
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例； 7.
采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。 &
&㈢分类基准价格调整系数分类成套独门院落非成套分类调整系数Ｋj98－102105－11090－94分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房”情形下，Kj的取值为：成套住宅为100，独门院落为108，非成套为92。　附件四、住宅房屋实体因素（K、K）修正说明表&㈠成套住宅房屋实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表系数取值113-117108-112103-10798-10293-9788-9297-10192-9687-9179-8374-782.住宅房屋成新因素修正系数p2表&&&& 待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数（八成）73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108系数（七成）75-8580-8785-9590-9895-102100-107105-1153.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。4.住宅房屋层次因素修正系数p4表楼层数楼层系数(%)&所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一98999897969595二&999999989797三&&98100100100100四&&&929798100五&&&&909395六&&&&&9293七&&&&&&86上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。&㈡独门院落住宅实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表系数取值113-117108-112103-10798-10293-9788-9297-10192-9687-9179-8374-78&2.住宅房屋成新因素修正系数p2表&&&& 待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数（八成）73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108系数（七成）75-8580-8785-9590-9895-102100-107105-1153.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表套型等级一等二等三等四等五等系数取值101－10398－10095－9792－9489－91住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：&&& 等级内容一等二等三等四等五等说明设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱内部功能布局凌乱，房间比较分散 不满足上述要求的独门院落& ㈢非成套住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因素修正系数p1表系数取值113-117108-112103-10798-10293-9788-9297-10192-9687-9179-8374-78&2.住宅房屋成新因素修正系数p2表&&&& 待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数（八成）73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108系数（七成）75-8580-8785-9590-9895-102100-107105-1153.住宅房屋檐高因素修正系数p3表檐高＜2.62.6-2.72.8-2.93.0-3.13.2-3.33.4-3.53.6-3.73.8-4.0＞4.0系数取值9497100102104106108110113-115上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为±0.5－1.5的变动。4.住宅房屋功能因素修正系数p4表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。套型等级一等二等三等四等五等系数取值101－10398－10095－9792－9489－91住宅功能因素等级说明表如下：&&&&& 等级内容一等二等三等四等五等说明通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适通行较为方便，一室朝南设施不全，无朝南房间内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不便不满足上述要求的非成套住宅房屋&㈣有关说明1．K、K的取值范围应该界于80～120之间；2．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。3. 实体因素修正系数采用计算方式为：
&&　附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表（一）住宅区位因素修正调节系数评分表以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等
㈢ 住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明：1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q＝；其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。2.可比实例区位因素调节系数为QS，标准样本住宅区位因素调节系数为QO，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数K32＝。附件六、成本法评估说明（一）非住宅非营业用房的成本法评估应用1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。2.成本法评估的基本公式：拆迁补偿评估价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧3.土地重新购建价格可分为土地重新购置价格或土地重新开发成本，可采用市场法、基准地价修正法求取土地重新购置价格，可采用成本法求取土地重新开发成本。土地重新开发成本包括土地取得成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。4.本细则中的建筑物重新购建价格是指建筑物重置价格。建筑物重置价格通常采用成本积算法求取，建筑物重置价格包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，可通过对建筑安装工程费、专业费用的估算来求取建筑物建设成本。5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。（二）住宅房屋重置价格（元/M2）结构类型钢筋砼（框架）一等钢筋砼（框架）二等砖混一等砖混二等砖混三等砖混四等平房砖木简易结构一等二等三等重置单价960820700630540350-450600470270-370160（三）非住宅房屋重置价格（元/M2）结构类型钢筋砼（框架）一等钢筋砼（框架）二等砖混一等砖混二等砖混三等砖混四等平房砖木一等二等重置单价1020910760690610520600470注：1、住宅、非住宅用房（不包括工业及仓储用房）所列房屋的层高为:钢砼结构3.6米,砖混结构2.8米，砖木结构2.8米。房屋层高每增减0.2米,重置价格相应增减2%,房屋层高为室内地坪面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。2、房屋的结构、楼地面和设备状况等相应等级有较大差异时，重置价格可适当增减。&（四）单层工业厂房重置价格（元/M2）扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%1、层高檐高调整系数说明表层高及檐高调整调& 整& 值钢筋砼结构，层高在3.6M以上(不含3.6M)每增加0.2M，建筑物重置价格增2.5％单层厂房及仓储用房檐高在9M以上调增,4.5M以下调减每增减0.3M，建筑物重置价格增减2.0％砖混结构，层高在5.5M以上调增, 4.5M以下调减，每增减0.2M，建筑物重置价格增减2.0%2、钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表跨度(M)1218(15)24跨数123修正系数4%0-8%修正系数0-10%-15%（五）住宅房屋建筑等级说明表1.钢筋砼结构多层住宅房屋类别等级分部项具& 备& 条& 件2.砖混结构多层普通住宅房屋类别等级分部项具& 备& 条& 件3.砖木结构房屋类别等级分部项具& 备& 条& 件4. 草房、披房及简易房（六）非住宅房屋建筑等级说明表1.钢筋砼结构房屋类别等级分部项具备条件2.砖混结构房屋类别等级分部项具备条件3.砖木结构房屋类别等级分部项具& 备& 条& 件&&附件七、建筑物及装潢的成新因素确定表&= 1 \* GB4 ㈠房屋成新评定等级及说明表完损等级成新评定说明新旧程度折余率&&= 2 \* GB4 ㈡房屋成新上限表（限值）结构房屋类别超过40年36～40年31～35年26～30年21～25年16～20年11～15年10年以内　　　　　　　　　　&&= 3 \* GB4 ㈢装饰装修综合成新评定上限表（限值）&附件八、营业用房评估的收益法应用说明&= 1 \* GB4 ㈠收益法应用总说明1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照3%～6%的限值数额选取。3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。&= 2 \* GB4 ㈡商铺类营业用房的典型样本房设定1.每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房；商铺类原始样本商业用房设定条件：&= 1 \* GB3 ①位于分区内商业用房集中区域；&= 2 \* GB3 ②门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等等；&= 3 \* GB3 ③砖混多层建筑物之底层，房屋七成新；&= 4 \* GB3 ④单开间，临街店面宽约5米，宽深比≤；&= 5 \* GB3 ⑤一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；&= 6 \* GB3 ⑥临分区内街巷。&= 3 \* GB4 ㈢被拆迁营业用房的评估公式1. 基准价格ＶO商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：　2.被拆迁营业用房评估值Ｖi收益法测算按下面公式计算：　其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，K为商业用途修正系数，K为商业街道路线修正系数，K为商业用房实体修正系数。3.商业用途修正系数K表　　　　　　　　上表中，样本营业用房（y），待评估营业用房（x），表中数值的比例关系可以理解为，即K4.商业街道路线修正系数K表商业街区基准价格的商业路线修正系数区类范围基准价格修正系数备注：对于其他不临街巷的商业性用房，其基准价格调整系数统一为0.5。&5.营业用房实体状况因素修正系数K表&= 1 \* GB2 ⑴商场类商业用房实体状况修正系数商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。建筑面积ＳS≤4000M24000 M2＜S≤10000 M210000 M2＜S≤20000 M220000 M2＜S≤30000 M230000 M2＜S≤40000 M2S＞40000 M2K8085909510097&= 2 \* GB2 ⑵商铺类商业用房实体状况修正系数商铺类商业用房的实体状况主要考虑门面临街状态和正面临街宽度因素。临街状态两面及以上临街正面临街宽度≤3M正面临街宽度3M―5M正面临街宽度5M―7M正面临街宽度7M―10M正面临街宽度≥10MK102939597100101&= 3 \* GB2 ⑶商务类商业用房实体状况修正系数商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。&= 1 \* GB2 ⑴平房或多层商务办公楼（楼高7层及以下）层次因素修正系数层次总楼层一二三四五六七一95&&&&&&二9595&&&&&三9210092&&&&四909510092&&&五909510010090&&六87901001009588&七8590100100989585&= 2 \* GB2 ⑵小高层（楼高8－18层）商务写字楼层次因素修正系数以第6层为基准层其层次系数取值100。每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1；每上升1层的系数值为在其下一层系数值上加1；底层系数取值90，顶层系数取值92。&= 3 \* GB2 ⑶高层及超高层（楼高19层以上）商务写字楼层次因素修正系数以第13层为基准层其层次系数取值100。小于13层的楼层，每下降1层的系数值在其上一层系数值上减0.8；大于13层的楼层，每上升1层的系数值在其下一层系数值上加0.8，至33层时止；34层及以上楼层系数值按33层楼层系数值计算；顶层系数取值92，顶层下一层取值96。&= 4 \* GB2 ⑷餐饮类商业用房实体状况修正系数餐饮类商业用房的实体状况也主要按餐饮店的建筑面积规模考虑。建筑面积ＳS≤200M2200 M2＜S≤1000 M21000 M2＜S≤5000 M25000 M2＜S≤10000 M210000 M2＜S≤20000 M2S＞20000 M2K9093951009896&= 5 \* GB2 ⑸娱乐类商业用房实体状况修正系数娱乐类商业用房的实体状况也主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。建筑面积ＳS≤500M2500 M2＜S≤1000 M21000 M2＜S≤5000 M25000 M2＜S≤10000 M210000 M2＜S≤20000 M2S＞20000 M2K9093951009896&= 6 \* GB2 ⑹旅馆类商业用房实体状况修正系数旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。星级档次普通招待所准星级三星级四星级五星级K8590100104106&附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表（一）装饰装修及附属物评估价格参考表序号装修分类装修项目装修等级单位备注　1.1地面木地板ABCDE元/m2B：中档免刨免漆实木地板　　2201559040C：企口地板或水泥地上铺设高档复合地板（铜条压边）　D：杉木地板、水曲柳地板、中档复合地板和普通企口地板　E：简铺木地板或低档复合地板　1.2地砖130100704830元/m2A：高档玻化砖（100×100）　B：中档抛光镜面玻化砖（80×80）　C：优质正品地砖（60×60）　D：普通地砖　E：次质地砖　1.3水磨石8065　　　元/m2A：彩色水磨石（铜嵌条）　　B：单色水磨石（玻璃嵌条）　1.4红缸砖、马赛克45元/m2　　1.5大理石、花岗岩　2301509235元/m2B：国产高档大理石、花岗岩　C：国产中档大理石、花岗岩D：低档大理石、花岗岩　E：碎大理石、花岗岩　1.6塑料纸地板15元/m2　　1.7晴纶地毯20元/m2　　1.8107胶地坪12元/m2　　2.1天棚板平顶　　785029元/m2C：优质板平顶　D：夹板、纤维板、纸面石膏板平顶　E：简易板天花　2.2艺术、凹凸顶&1109059　元/m2B：优质板艺术顶　C：优质板凹凸顶　D：普通胶合板凹凸顶　2.3扣板　1388545　元/m2B：优质铝扣板　C：普通铝扣板　D：塑料扣板　2.4镜面、玻璃平顶　13080　　元/m2B：镜面玻璃平顶　C：普通玻璃平顶　2.5天棚格栅平顶55元/m2木格栅，塑料格栅平顶　2.6阴角线　156　　元/mB：实木阴角线　C：石膏阴角线　2.7泡沫天花10元/m2　　2.8硅钙板天花50元/m2　　2.9石膏纤维丝板天花12元/m2　　3.1墙面大理石、花岗岩　2571507545元/m2B：国产高档大理石、花岗岩　C：国产中档大理石、花岗岩　D：低档大理石、花岗岩& 　E：碎大理石、花岗岩　注：1，圆柱面加乘1.6系数；2，按照实贴面积计算　3.2瓷砖　87724532元/m2B：优质瓷砖（含瓷砖腰线）　C：普通有色瓷砖　D：普通白方块瓷砖　E：次质瓷砖　3.3木墙裙　806520　元/m2B：优质板木墙裙C：普通板木墙裙D：简易木墙裙　3.4墙纸　2715　　元/m2B：国产中档墙纸　C：低档墙纸、发泡墙纸　3.5软包装846525　　元/m2A：高档丝绒质　B：合成革　C：简易软包　3.6锦砖外墙面45元/m2　　3.7镜面玻璃　1259464　元/m2B：装饰框镜面玻璃　C：有框镜面玻璃　D：普通镜面　3.8马赛克60元/m2　　4.1门窗　门套300　150100　元/樘A：宽套边、优质板制作　B：宽套边、夹板制作，普通套边、优质木板制作　C：普通套边，夹板制作　D：简易门套　4.2&窗套　200　　　95　65　　　元/樘　A：宽套边、优质板制作　B：宽套边、夹板制作，普通套边、优质木板制作　C：普通套边，夹板制作　D：简易窗套　4.3门窗窗台板1858560　　元/mA：高档大理石　B：中档大理石　C：低档大理石　4.4窗帘盒35元/m　　4.5纱门、纱窗1209045　　元/m2A：优质木纱门、木纱窗（按照纱门窗框外围面积计算）　B：铝合金、塑钢纱门窗（按照纱门窗框外围面积计算）　C：简易纱门窗（按照纱门窗框外围面积计算）　4.6防盗门12001012320230　元/樘A：品牌防盗门（有纱门扇）　B：品牌防盗门（无纱门扇）　C：方钢管防盗门（带摇头）　D：方钢管防盗门（无摇头）　4.7不锈钢管防盗门220180　　　元/m2A：优质不锈钢管防盗门（带纱）　B：普通不锈钢管防盗门　4.8不锈钢管防盗窗100元/m2　　5.1其他防盗栏　1801306040元/m2B：铁艺栏杆　C：不锈钢防盗栏　D：铝合金、铁防盗栏　E：次质防盗栏　5.2浴缸　1200960400　元/套B：品牌浴缸　C：中档浴缸（1.6m-1.8m）　D：普通浴缸　5.3座便器　1100890450　元/套B：品牌座便器　C：中档座便器　D：普通座便器　5.4瓷面盆45027015010070元/套A：含洗面台高档面盆　B：含洗面台普通面盆　C：不锈钢钢池（单斗），双斗350元/套　D：普通面盆　E：搪瓷水池　5.5吊柜、固定矮柜　49031012060元/mB：高档品牌吊柜、固定矮柜（H&80cm、深度&60cm）　C：中档吊柜、固定矮柜（H&80cm、深度&60cm）　D：自制吊柜、固定矮柜（H&80cm、深度&60cm）　E：次质吊柜、固定矮柜（H&80cm、深度&60cm）　5.6其他固定组合橱柜　30224518580元/m2B：优质板固定组合橱柜（按照正立面投影面积计算，深度&60cm）　C：普通板固定组合橱柜（按照正立面投影面积计算，深度&60cm）　D：夹板固定组合橱柜（按照正立面投影面积计算，深度&60cm）　E：次质吊柜、固定矮柜（按照正立面投影面积计算，深度&60cm）　5.7花架、博古架　14095　　元/m2B：花式优质花架、博古架（按照正立面投影面积计算）　C：花式普通花架、博古架（按照正立面投影面积计算）　5.8不锈钢扶手150元/m优质不锈钢扶手、铁艺扶手　5.9钢化玻璃隔断198元/m2　　5.10阁楼12010585　　元/m2A：钢筋混凝土板阁楼　B：预制板阁楼　5.10C：木板阁楼（含木楞）　5.11铁爬梯85元/m2　　6.1附属物围墙110907525　元/m2A：24整砖实砌水泥粉刷　B：24整砖空斗水泥粉刷C：12整砖或24乱砖水泥粉刷　D：土坯泥或砖土围墙　6.2大灶300元/眼（含灶台瓷砖贴面）　6.3水井　900450300　元/口B：土井深度在6m以上　C：土井深度在3m以上　　D：洋井　6.4砖砌窨井60元/只　　6.5牲口圈舍　18012060　元/m2B：24砖墙水泥内外粉刷、水泥地坪、平瓦坡屋面、层高2.0m 　C：12砖或空斗勾缝、砖地坪、平瓦坡屋面，层高1.8m　D：乱砖或土坯泥墙，石棉瓦屋面　6.6厕所　25017050　元/m2B：24砖墙水泥内外粉刷、水泥地坪、平瓦坡屋面、层高2.0m 　C：12砖或空斗勾缝、水泥地坪、平瓦坡或平屋面，层高1.8m　D：简易材料墙体维护、石棉瓦屋面　6.7化粪池320元/m3按立方计算，含化粪池预制板盖　6.8附属物瓷蹲式便器60元/只　　6.9高位冲水水箱100元/套　　6.1案板　25020015080元/m2B：大理石台板（含砌体）　C：汉白玉台板（含砌体）D：瓷砖台板（含砌体）　E：水泥台板（含砌体）　6.11镜面不锈钢门　750450　　元/m2B：双面不锈钢皮　C：单面不锈钢皮　6.12铝合金卷帘门　230130　　元/m2B：电动铝合金卷帘门（含电机）　C：普通铝合金卷帘门　6.13砖砌花坛　6540　　元/mB：瓷砖贴面砖砌花坛（H&45cm）　C：水泥粉刷砖砌花坛（H&45cm）　6.14镜面120元/m2　　6.15砖砌门墩450元/m3水泥粉刷　6.16铁门230180145　&&&&&&& 元/m2A：粗钢管铁门　B：白铁皮双包铁门　C：白铁皮单面铁门　6.17水泥地坪30元/m2　　6.18砖地坪18元/m2　　6.19道板砖面层40元/m2　　6.2湖石假山600T湖石堆砌假山　6.21水泥道路　12065　元/m2混凝土加厚带钢筋道路，厚度&25cm　普通混凝土道路，厚度&16cm　6.22雨蓬（石棉瓦、玻璃瓦）40元/m2　　6.23金鱼池85元/m2地面金鱼池（池壁12砖墙、深度&70cm）　60屋顶金鱼池（池壁12砖墙、高度&60cm）　6.24喷灌1500元/亩　　6.25菜地大棚元/亩钢管、砼　2000竹、林简易大棚　6.26沼气池600元/只　　6.27河、鱼塘护坡70元/m2石护坡　90水泥板　200元/m3石驳岸　注：1、在评估时遇新型装饰材料，应按照新型装饰材料市场价格结合施工工艺水平综合评估其市场&&&&&& 价格。 &&& 2、使用劣质材料和简单施工工艺装修的，评估人员应根据实际情况对以上标准作相应下浮。　　&（二）树木和花木补偿评估价格参考表&&