?高三的学生看向这里?一个高考状元的时间安排表 【最后一年拼了。。。】(仅供参考。慎重考虑~)
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?高三的学生看向这里?一个高考状元的时间安排表 【最后一年拼了。。。】(仅供参考。慎重考虑~)
?高三的学生看向这里?一个高考状元的时间安排表 【最后一年拼了。。。】(仅供参考。慎重考虑~)
对于学习来讲，除了要对一年以来高考复 习的时间要统筹安排外，合理安排每日时间，最大效率得提高复习效果尤为重要。以下每日学习计划安排，考生可以参考进行。早上6点-8点：一日之计在于晨，对一般人来说，疲劳已 消除，头脑最清醒，体力亦充沛，是学习的黄金时段。可安排对功课的全面复习。早上8点-9点：据试验结果显示，此时人的耐力处于最佳 状态，正是接受各种“考验”的好时间。可安排难度大的攻坚内容。上午9点-11点：试验表明这段时间短期记忆效果很好。 对“抢记”和马上要考核的东西进行“突击”，可事半功倍。正午13点-14点：饭后人易疲劳，夏季尤其如此。休息 调整一下，养精蓄锐，以利再战。最好休息，也可听轻音乐。但午休切莫过长。下午15点-16点：调整后精神又振，试验表明，此时长 期记忆效果非常好。可合理安排那些需“永久记忆”的东西。傍晚17点-18点：试验显示这是完成复杂计算和比较消 耗脑力作业的好时间。这段时间适宜做复杂计算和费劲作业。晚饭后：应根据各人情况妥善安排。可分两三段来学习， 语、数、外等文理科交叉安排；也可作难易交替安排。以下是一位高考优秀考生的每日作息时间表，可供参考：每天6：00起床， 6：30-7：30复习英语，7：40-9：40复习数学，9：50-11：50机动安排；中午 午休；下午2：00-4：00复习化学，4： 10 -6：10复习物理；晚上2个小时复习语文；其余时间机动。在每一门课的复习中，不同阶段以不同内容为主，多看课本或多做习题，要掌握好。总之，在总体计划的基础上，注意小块的时间安排，既要抓紧时间，又该有张有弛，这样才能以一 个较好、较正常的心态去参加高考，才能考好！高三复习计划制订一个切实可行的学习计划，把自己的假期安排好，不要急于求成，要脚踏实地，只有这样才会 有成效的。把高三的复习计划分为三大阶段。每个阶段有不同的任务、不同的目标和不同的学习方法。第一阶段，是整个高三第一学期时间。这个阶段时间大约五 个月，约占整个高三复习的一半时间左右。这高三文科复习四忌一忌抛开考纲，盲目复习。高考各科都有《考试说明》，学 生首先应该依据《考试说明》，明确高考的考查范围和重点内容，再有针对性地进行复习。二忌急于求成，忽视小题。有些学生认为文科需要背诵的知 识点太多，而在高考中基础知识题的分值不高，所以索性就放弃了。他们不知道解决好基础知识，正是提高文科成绩的关键所在。
三忌支离破碎，缺乏系统。有些学生认为与理科相比，文科 知识缺乏系统性和逻辑性，可以随意捡章节进行复习。其实文科复习应兼顾知识、能力、方法三个层次。四忌浮光掠影，只重皮毛。有些学生只重视知识的背诵，缺 乏专题性反思，不知道自己的涨分点在哪里。个阶段可以称为基础复习阶段。学校里每一个科目都在逐册逐章节地进行复习，我们自己也应该和 学校的教师步伐一致，进行各科的细致复习。我们要充分利用这五个月，把每一科在高考范围内的每个知识点都逐章逐节、逐篇逐段，甚至农字逐句地复习到，应做 到毫无遗漏。这个阶段，复习中切忌急躁、浮躁，要知道“万丈高楼增地起”，只有这时候循序渐进、查缺被漏、巩固基础，才能在高考中取得好成绩；只有这时候 把边边沿沿、枝枝杈杈的地方都复习到，才能在今后更多的时间去攻克一些综合性、高难度的题目。这个阶段，还有一项重要任务，这就是高三第一学期的期末考试。这次考试十分重要，它既可以检 验自己一学期来的复习效果，又可以查找自己急待解决的问题漏洞，还可以向你提出新的挑战。因此，我们把它戏称为一次“小高考”。这次考试还有一层特殊的涵 义：它是高校招生中保送、推荐、评选市级三好学生的重要依据。我这里，特别提醒学习较好的高三同学，要格外重视这次考试。第二阶段从寒假至第一次模拟考试前，时间大约四个月。这 个阶段是复习工作中的最宝贵的时期，堪称复习的“黄金期”。之所以这样说，是因为这个时期复习任务最重，也最应该达到高效率的复习。也可以将这个阶段称为 全面复习阶段。我们的任务是把前一个阶段中较为零乱、繁杂的知识系统化、条理化，找到每科中的一条宏观的线索，提纲挈领，全面复习。这个阶段的复习，直接 目的就是第一次模拟考试。第一次模拟教育是高考前最重要的一次学习检验和阅兵，是你选报志愿的重要依据。一模成功，可以使自己信心倍增，但不要沾沾自喜； 一模受挫，也不要恢心丧气，妄自菲薄。应该为一模恰当定位，在战略上藐视它，在战术上重视它。第三阶段从一模结束至高考前，时间大约两个月。这是高考 前最后的一段复习时间，也可以称为综合复习阶段。随着高考的日益迫近，有些同学可能心理压力会越来越重。因此，这个时期应当以卸包袱为一个重要任务。要善 于调节自己的学习和生活节奏，放松一下绷得紧紧的神经。古人云：“文武之道，一张一弛”，在此时，第天不必复习得太晚，要赶快调整高三一年紧张复习中形成 的不当的生物钟，以保证充沛的精力。另外，这个时期不必再做过多的过量的习题，更不应死抠难题和偏题，应该做少而精的练习。比如，花些工夫研究研究历年高 考的题目，因为这些题目既是经过千锤百炼的精品，又是高考命题人意志的直接体现，可谓字字珠玑。在复习中，我们中做题应先易后难，选择题拿不准也不要放 弃，选一个最可能的空填上等等。以上我介绍的是我在高三时的复习计划和体会。我想，我们在复习中，更重要的是从一点一滴做 起。“千里之行，始于足下”，我们也应该重视日常每天每周的复习安排。在高三一年的复习中，我们应该注意合理安排每一天的复习时间。在紧张的复习过程中，每天可供 我们自己利用的时间并不多，其中最长的一段时间大约就是每天晚饭后至睡觉前的三个多小时时间。能否利用好这段时间，是高三复习成败的关键。在这方面，我的 体会是不要在一个晚上把五科全复习到，这样做只会不分主次、自找麻烦。试想，仅仅是不足四小时的短短的一段宝贵时间，怎么能经得起五科的轮番轰炸呢？因 此，我建议大家在一个晚上专攻一门到两门，抓住重点，集中精力，以争取达到较高的学习效率。我在高三每天晚上复习时，周一定为数学日，周二定为英语日，周 三定为物理日，周四定为语文日，周五定为化学日，每晚集中精力复习一门功课，长期坚持，效果不错。很多人在考试时总考不出自己的实际水平，拿不到理想的分数，究其原因，就是心理素质不过硬， 考试时过于紧张的缘故，还有就是把考试的分数看得太重，所以才会导致考试失利，你要学会换一种方式来考虑问题，你要学会调整自己的心态，人们常说，考试考 得三分是水平，七分是心理，过于地追求往往就会失去，就是这个缘故；不要把分数看得太重，即把考试当成一般的作业，理清自己的思路，认真对付每一道题，你 就一定会考出好成绩的；你要学会超越自我，这句话的意思就是，心里不要总想着分数、总想着名次；只要我这次考试的成绩比我上一次考试的成绩有所提高，哪怕 是只高一分，那我也是超越了自我；这也就是说，不与别人比成绩，就与自己比，这样你的心态就会平和许多，就会感到没有那么大的压力，学习与考试时就会感到 轻松自如的；你试着按照这种方式来调整自己，你就会发现，在不经意中，你的成绩就会提高许多。
TA的最新馆藏[转]&[转]&2016年法国打折季时间确定 攻略看这里
来源于：欧洲时报
摘要：一年两度的法国打折季就要在1月6日拉开帷幕啦。
一年两度的法国打折季就要在1月6日拉开帷幕啦。剁手党们又要开始迎接新的战斗任务啦。记住，是从1月6日开始的，直到2月16日呀。
2016年法国冬季打折季日期为1月6日-2月16日，夏季打折季日期为6月22日-8月2日。
打折季去哪里买东西？
除了著名的四大百货公司Galeries Lafayette老佛爷百货公司、Printemps春天百货、Le Bon marche百货公司、BHV百货公司。还有这些你不得不知的商业中心或购物大街，Aux Trois Quartiers、Forum Des halles、Maine Montparnasse 蒙巴纳斯购物中心、Haussmann奥斯曼大道、Place Vend?me旺多姆广场、Faubourg Saint Honore圣&奥诺雷街、Saint-Germain圣日尔曼区、l&Avenue Montaigne蒙田观光大道、Quartier Latin拉丁区购物大道、Champs Elysees香榭丽舍大街、OPERA歌剧院观光大道，简直就是数不胜数啊。
当然，接下来就要就总体形势进行一下介绍了。
第一周第一轮，尺码较齐全，折扣也少。适宜抢购大牌包包、化妆品、电器，还有非要不可的服饰。
第二周或第三周开始第二轮，折扣增加，选择性少一些了，畅销款第一轮就被抢光，可要可不要的建议第三轮再出手。
第三或第四周开始，也有商家最后一周才最后一轮。这时候码子已经断了，要使劲淘，多逛逛，碰到白菜价又美貌的，别犹豫啦。没找到号码的建议换家试试，惊喜不断。 具体第几周打第几轮，是商家和老板说了算，估计是看他们的库存和销售业绩来决定。
打折第一天绝对是个力气活
商家啊都会早点开门的，具体时间大家可提前在官网查询。按照往年的情况，如果你想买到好看的打折包包，去的晚的话，什么都木有了。怎样抢Gucci等名牌包包，比的就是速度。
享法妹往年就有朋友，打折季第一天早早跑去老佛爷门前等着，买完想要的东西才跑去上的班。。。
打折之前的应战
打折前一到两个星期去店里试穿，顺便准备好心理价位。其实每次打折季开始前两周左右， 很多店家、网站网店会有各种Vente Privil&ge、Vente Priv&e，是针对那些老顾客、会员什么的，具体时间、参加活动店铺等相关信息，他们会以发邮件和手机短信sms的形式通知大家。想要得到这样的机会，一般是购物的时候加入会员，或者在那些商家的官网注册。这段时间购物享受折扣价，但人少多了，可以慢慢挑。
打折初期，就是要有抢非要据为己有的东西的魄力。
名牌包包是大目标，最开始就要去抢，不然就没有啦。另外，想抢购化妆品的话一定要早去，越早越好，晚了就木有了。打折的时候很多品牌会推出促销礼盒，算算价格，合算就可以出手，是回国送人的上好选择。
同样的道理适用于家电、厨房用品。各大超级市场会有一些打折的家电，如果想买这类电器的话，一定一定要打折第一天一大早去。好的电器基本上第一天就会被抢完，因为大件电器一般只有一两件，等周末去，那啥也没有了。
打折中期，沉住气、不漂亮不便宜不买
秉承一个原则，衣服类可以慢慢挑，只会越来越便宜，不用急。当然特别喜欢、不买睡不着的几款除外。这样的煎熬有两个星期左右，PROMOD、NAFNAF、KOOKA?、123、ETAM、ZARA 、H & M等等日常的牌子，你就尽管看着它的价格往下降吧。
打折末期，就去偏僻冷门的商场
离打折结束还有10天的时候，是个无所顾忌、任意妄为的时期，只要有时间、够体力，任何地方都有新发现。准备好体力和鞋子就行啦。把以前逛过的店全重新扫描一遍，可以淘出很多配件、包包、饰品。
打折末期也不要错过。
如果没有时间，推荐LES HALLS、La D&fense、Cr&teil这几个商场，Centre Commercial Tour Montparnasse，Op&ra和Champs-&lys&es也要复习。
很多牌子在打折结束后还会挂有少许的打折款，通常是堆在一个角落，没事的时候逛逛、翻翻，往往会有惊喜。
不过还是要提醒一下广大剁手党，在血拼购物，头脑被冲昏的时候，需要冷静下来注意的几件事。
1、折扣是一波波加大的，疯狂程度超乎想象，越到最后折扣越大，但伴随着也有可能是尖货早已被抢走，所以不必太过纠结，见到真心喜欢的就下手吧！可买可不买的就可以再等等。
2、虽然一般来说好货都在第一周就被人扫光，但经验而谈，往往在打折季的最后几天会有惊喜出现，也就是商家还会拿出部分精彩的货品，这些折上折的好货如果抢到手，那就太完美了！所以要把握好打折季的最后时光。
3、除了实体店，网店也是重点扫货点儿，而且同样品牌网店还有可能比实体店便宜，计算好免邮的起订量，放心踏实买吧！
4、打折季人多事多，结账时一定看好价格，法国人的数学大家也都是有目共睹的，所以算错账并不是什么函件的事儿！看清楚商品价格是折扣前，还是折扣后不要在最后结账的时候吃了亏。
5、最后再提醒大家，巴黎实在不太安全，巴黎贼多这个事情也不能掉以轻心，很多歹徒会在名牌店附近盯上&有钱&的顾客，等他们走出商店的时候，就下手抢劫。所以最好不要太过招摇，名牌袋子外面套了普通袋，或者就干脆用个破袋子。
猜&你&喜&欢
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“扫一扫关注微信”
“扫一扫关注微博”一年中什么时间最便宜优惠最大?为什么?我想买车.
呵呵，前几天刚跟一个朋友跑的4S，这些JS今年认为完成的好，
说实话优惠也就是一般般，没有太大的，除了那些销量不佳的牌子，比如长安马自达。。。剩下还都可以的。
我觉得年底前买比较好。
其他答案（共5个回答）
，就像股市一样，大家都去买就抬高了，反之都不买就要跌。只要到自己的心理价位即可出手。
这个要分车型，一般金九银十是适用于汽车市场的。也就是这俩月相对来说优惠会大一点。如果这俩月的销售预期没有达到一般商家会在年底冲量。也就是说越畅销的车年底优惠幅度...
节前贵一些,节前会涨价.如果是11月就便宜,年前由于运输还有一些其他因素,会涨价.不过一般到了年后价格还是会降回来.所以建议你年后买最好3月低4月买,年后会有一...
优惠力度最大的车一般来说车型都不是太好.
年底比较好。因为年底车和保险都在跑量，这2个刚好是购车最大的2笔钱。
汽车行业有一句话叫金九银十，意思是每年的九月十月是卖车的高峰期。那也就是各大汽车厂商打价格战的时候。所以这个时候买车是性价比最好的时候（真心为你解答问题，愿你在...
锡林浩特私家车怎么接机？
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这个不是我熟悉的地区2014年房地产估价师考试《案例分析》讲义：旅馆房地产的估价 - 中华考试网()
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2014年房地产估价师考试《案例分析》讲义：旅馆房地产的估价
编辑:stone
　　第四节　旅馆房地产的估价
　　一、旅馆房地产及其估价特点
　　(一)旅馆房地产及其特点
　　1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点
　　(1)产权式酒店
　　产权式酒店由“时权酒店”(TIMESHARE)演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。对开发商而言，通过分单元出售酒店产权的形式，可尽快收回投资，减轻投资风险;对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报;对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利;二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅;三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
　　(2)酒店式公寓
　　酒店式公寓，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。我们可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多数用于投资。严格来讲，酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商务区，其使用客户大多为外来的高级白领阶层，其销售价格都比较高。
　　2010年教材删除，如位于广州珠江新城(广州的CBD)的爱丁堡大厦，其销售价格达到了20000元/㎡左右
　　(3)分时度假
　　分时度假就是把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。顾客在购买了一个时段(可以是20年、30年、40年或更长的时间)每年的使用权(如一周)之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。
　　(4)经济型酒店
　　经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。它主要从商务旅游顾客需求角度出发，重在提供物超所值的客房产品，它不同于传统的星级酒店标准，是对星级酒店的创新。经济型酒店以“务实”为服务理念，一般没有豪华的大堂，简化甚至取消一些配套设施，例如：餐厅、会议室、康乐等，但是它特别讲究客房的舒适度，除了室内装修质地优良、独具风格外，房间的睡床从床垫到床上用品都是按照三星级以上水平配置，并提供免费宽带上网，其房价水平相比传统三星级酒店要低15%～30%。它还提供卫生、便捷的大众式早餐(如面包、咖啡之类)以及其他外送洗衣、商务等综合性服务。
　　2.旅店、招待所及其特点
　　旅店、招待所一般是以客房居住功能为主，兼有小规模的餐厅、饭堂，经营规模都比较小，一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自于床位收入。
　　(二)旅馆房地产的估价特点
　　旅馆房地产的估价特点除与商业房地产类似外，其还具有以下特点：
　　1.转让少且一般为整体转让
　　旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。与之相应要注意的是，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。
　　2.功能多样
　　旅馆房地产往往具有多种功能，级别、档次越高的旅馆房地产其具有的功能越多，如五星级酒店一般具有商场、餐饮娱乐健身、商务会议、客房等功能，其收益主要体现在不同功能的经营能力和水平，其功能是否多样、经营水平的高低对其物业的价值影响较大，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估价。
　　3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大
　　旅馆房地产中的酒店，特别是一些大型酒店房地产，其一次性投资比较大，特别是装修及其各种设施设备的投资很大，而酒店房地产主要是通过经营获取回报，因此投资回收期较长，在经营期内将可能遇到宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规等因素的变化影响，尤其是供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大，经营风险较大。
　　4.价值主要体现在接待客户的类型及其能力
　　旅馆房地产功能主要是接待各种类型的客户，如会议客户、经商客户、度假客户等。不同类型的旅馆房地产其接待的客户类型、层次不同，其体现的价值不同。对同类型旅馆房地产而言，其价值主要体现在接待能力的大小，因此旅馆房地产的房间价格(或床位价格)、房间数(或是床位数);入住率等指标，常常可以作为估价的指标，即以床位数或房间数作为比较因素，根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格，然后乘以总的床位或客房数，即可得出旅馆的总价。
　　二、影响旅馆房地产价格的主要因素
　　(一)影响旅馆房地产价格的主要区位状况
　　1.交通条件
　　这是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。
　　2.周围环境
　　周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的，交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用者和评价者——旅客，往往也会理解这一点，会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。
　　(二)影响旅馆房地产价格的主要实物状况
　　除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外;影响旅馆房地产的重要实物状况有：
　　1.设备设施和用具
　　除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的主要考虑因素。正因为如此，旅馆的设备设施和用具的更新速度往往很快，远远快于设备设施和用具的自然寿命。我们往往以看到这样的情形，有的旅馆由于经营不善，无力更新设备设施和用具，导致无客问津，最终导致恶性循环。
　　2.经营管理
　　旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能 够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。
　　三、旅馆房地产估价方法的选用
　　旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、市场法等。
　　(一)收益法
　　酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。
　　(二)市场法
　　由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。
　　四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理
　　(一)星级酒店不同功能用房收益的测算
　　星级酒店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益。一般星级酒店的功能分布、经营方式主要有：
　　(1)客房。客房服务是星级酒店的主要功能，一般设有各种类型的客房，如标准单人房、豪华单人房、双人房、商务房、一般行政套房、高级行政套房等。客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。
　　(2)商场。星级酒店的一、二层一般都设有各种形式的中小型商场，如工艺精品店、鲜花店、服装店等。商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用市场法获取。
　　(3)餐饮。星级酒店一般设有中餐厅、西餐厅，其经营的方式主要有出租经营、自主经营。出租经营餐厅的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营餐厅的收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等，并根据座位数量求取。
　　(4)商务会议。星级酒店的商务主要包括各种服务商务，如外币兑换服务、票务服务、旅游服务等，星级酒店通常拥有不同面积、不同功能的各种的会议厅。商务、会议厅一般采取自主经营，经营方式按小时时间段收取使用费用，不同时间段收取费用一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。
　　(5)娱乐、健身。星级酒店一般都具有各种娱乐功能，如设有交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、游泳池、保龄球场、网球场、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其经营的方式主要有出租经营和自主经营，出租经营的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。
　　(二)星级酒店净收益的求取
　　酒店房地产作为一种能直观获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是大中型星级酒店，由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产估价的难点之一，这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用。此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。
　　[案例2-4]
　　××市××镇××路某酒店房地产抵押估价结果报告(节选)
　　一、委托人：(略)
　　二、估价机构：(略)
　　三、估价对象：
　　本次评估物业为××镇港口路某酒店整体房地产，该酒店原名为“××大厦”，原权利人为××公司，该公司从1992年开始投资兴建“××大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于日取得该《××市建筑工程竣工验收证书》。日通过转让方式正式取得产权，转让价格为人民币6200万元。甲公司分别于日及日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。至此，我公司认为本次估价对象的产权清晰合法。
　　物业状况表2-39
《房地产证》粤房地证字第号
建筑面积（㎡）
原建购价（元）
　　产权状况表2-40
权利人名称
土地使用权类型
土地使用权性质
国有土地使用证编号
东府国用（2005）第××号
土地使用年限
产权登记日期
房屋所有权来源
　　注：估价对象介绍缺少估价对象具体位置、估价范围、建筑结构介绍。其他详见技术报告
　　缺少区位状况分析
　　土地缺土地总面积及土地规划等的介绍
　　应对照教材11页，同时看后面的技术报告是否又补充。
　　四、估价目的
　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
　　五、估价时点
　　日，此估价时点是估价对象实地查看之日。
　　六、价值定义
　　房地产抵押价值：抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
　　市场价值：在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
　　七、估价依据(略)
　　八、估价原则(略)
　　九、估价方法
　　先求取假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
　　1.假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值
　　本次估价的估价目的是对已建成的房地产即酒店房地产进行现有价值估价。通过实地查看和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级酒店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作本次某酒店抵押价值评估的基本方法。同时，在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。
　　收益法基本原理：
　　收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年净收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。
　　收益法的假定前提：
　　a.净收益每年不变;b.报酬率每年不变且大于零;c.收益年期为有限年。
　　计算公式：v=(a÷r)×[1-(1+r)-n]
　　式中V—市场价值;
　　a—年净收益;
　　r—报酬率;
　　n—获取净收益的持续年限。
　　注：没有说明公式选用理由
　　成本法基本原理：
　　是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用。也应当是估价对象价值的衡量标准，即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。
　　成本法的假定前提：
　　a.土地成本建设期内一次性投入、建造成本均匀投入;b.土地取得至开发完成不超过1.5年;c.建筑物的经济寿命为55年;d.建筑物残值率为零。
　　注：后面计算用1年，前后矛盾
　　注：建筑物的经济寿命为55年，没有依据未介绍建筑结构
　　2.房地产估价师知悉的法定优先受偿款
　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，应补地价，以及其他法定优先受偿款。
　　本次估价对象估价师知悉的法定优先受偿款为预计转让税费。
　　注：法定优先受偿款为预计转让税说法错误
　　见房地产估价理论与方法 第三章第四节房地产价格和价值种类98页
　　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、变卖的费用和税金。
　　十、估价结果
　　估价对象在估价时点的评估结果如下：
　　市场价值：人民币元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整;知悉的法定优先受偿款：人民币元，大写金额：人民币壹仟陆佰伍拾柒万壹仟伍佰肆拾壹元整;抵押价值：人民币元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。
　　注：缺少单价表示
　　十一、估价人员：(略)
　　十二、估价作业日期(略)
　　十三、估价报告使用期限(略)
　　十四、风险提示
　　1.估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。
　　2.估价对象可能房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。
　　估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响;关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。
　　使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
　　十五、变现能力分析
　　房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
　　表2-41
委估对象土地用途为综合用地，其建筑形式符合一般综合楼需要，故通用性较强
独立使用性
估价对象为某酒店整栋房地产，其使用及经营不受其他房地产的影响，故独立使用性较强
可分割转让性
根据合法用途和产权状况，委估对象可分割转让较弱，但作为酒店性房地产，对整体价值影响不大
快速变现价值
假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成
在当前市场条件下，酒店整体转让实例较少，但市场仍有二些酒店转让实例，本酒店装修标准为四星级，成新率较高，且独立性使用较强，预计本酒店变现能力较强
在估价时点本次评估物业未设定任何抵押权，估价知悉的法定优先受偿款仅为预计转让税费
　　××市××镇港口路某酒店房地产抵押估价技术报告
　　一、个别因素分析
　　1.房地产明细表
　　表2-42
房地产名称
《房地产证》粤房地证字第号
建筑面积（㎡）
原建购价（元）
C×××××
　　注：本次评估酒店原名为××大厦，由原权利人××转让给现权利人甲公司，根据现权利人提供的《××市虎门××大厦转让合同》，本酒店房地产转让价格为6200万元，则原建购价以此价格为依据。
　　2.产权状况
　　表2-43
权利人名称
土地使用权类型
土地使用权性质
国有土地使用证编号
东府国用（2005）第××号
土地使用年限
产权登记日期
房屋所有权来源
　　注：本次估价对象为××镇××路某酒店整栋房地产，该酒店原名为“××大厦”，原权利人为××，该公司从1992年开始投资兴建“××大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于日取得该物业的《××市建筑工程竣工验收证书》。日通过转让方式正式取得该物业的产权，转让价格为人民币6200万元。甲公司分别于日及日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。至此，我公司认为本次评估物业的产权清晰合法。
　　该酒店占地面积3691㎡，总高22层，地下l层，总建筑面积为28105.32㎡，酒店于2003年9月开始营业，并于日取得《中国四星级饭店证书》。该酒店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型酒店，目前已成为虎门镇标志性建筑物之一。该酒店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2003年的2100余万元上升至2005年的1.38亿元。酒店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次酒店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，酒店平均房价在350元/间左右。通过市场调查，××市同档次酒店平均价格在400～450元左右，考虑到本酒店的规模及地域因素，我们认为本酒店的客房定价合理，有较强的市场竞争力，加之虎门为中国的服装之都，该镇商务型客户较多，我们预计本酒店的长期发展前景良好。
　　酒店的功能分布情况如下：
　　l层：接待大堂、佛罗伦萨西餐厅、大堂吧、商务中心、工艺精品店、停车场、发廊。该层大堂一侧约50㎡出租经营工艺精品店，月租金为15000元。停车场内部分面积出租经营发廊，月租金为10000元，停车场内35.1㎡出租经营士多店，月租金为5500元。西餐厅设有餐位80个。
　　2层：整层作为海港中餐厅，设有25间不同大小的包房，总餐位数550个，该餐厅的人均消费在100～150元之间。
　　3层：该层为KTV俱乐部，共设有各类型豪 华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。该层的小商品店出租经营，月租金为9200元。
　　4层：樱之恋康乐部(桑拿中心)，该层设有日式按摩房67间，目前有57间正在营业，其余在装修中，预计8月可以对外营业。根据介绍该桑拿房的平均消费在484元左右。
　　5层、7层至22层：全部为客房，共10种类型客房，客房总数为221间。其中二十一层为行政楼层客房。
　　6层：设有2个大型会议室，目前正在装修中，预计在今年8月可以营业。
　　地下室：该层为设备用房及洗衣房等配套设施用房。
　　该酒店基本装修情况如下：
　　外墙：裙楼贴大理石;大堂：地面铺大理石，内墙贴大理石，天花为艺术吊顶;走廊：地面铺大理石，内墙贴大理石，天花为石膏板吊顶;客房：地面铺实木地板、部分铺地毯，内墙贴墙纸，天花石膏板吊顶。
　　酒店设施：中央空调、热水系统、自动喷淋、烟感报警、网络接线、智能系统及监控系统等，室内及室外共配有100余个停车位。
　　目前酒店服务项目有商场、饮食、娱乐、客房、康体、商务、会议、健身等。其中客房、商务、会议、健身为酒店自主经营项目，商场、饮食、娱乐、康体等为酒店出租经营项目。
　　其基本情况如下：
　　1层：酒店大堂、商场、美容美发室，营业面积约1050㎡，其中商场和美容美发室为出租经营项目;另有一个50个车位的停车场。
　　2层：整体出租，经营中餐(龙滕海鲜酒楼)和西餐，营业面积合计约1980㎡。其中中餐大厅可同时容纳200人就餐;并有28个包房，每个包房可同时容纳15人就餐。西餐厅设有80个座位。
　　3层：整体出租，经营歌舞厅，营业面积约1980㎡。设有近20个各种中、小包间。
　　4层;整体出租，经营桑拿洗浴，营业面积约1980㎡。设有豪华房12间、贵宾房17间、豪华贵宾房6间。，
　　5～8层：酒店客房，营业面积约7920㎡。设有各类套房146间，其中：标准单人房44间、豪华单人房15间、豪华双人房21间、商务房40间、蜜月房7间、套房4间、豪华商务房3间、豪华蜜月房8间、行政套房3间、高级行政套房1间。
　　9层：酒店会议中心、健身中心、网球场。共有3个会议室：大会议室可以容纳300人会议，中、小会议室可分别容纳80人、20人会议。
　　10层：为酒店临时建筑(尚未办理产权证件)，目前为酒店办公用房。
　　注：各部分功能分布应和后面的客房收入计算一一对应，不能漏算
　　如另有一个50个车位的停车场，后面没有计算
　　不能多算，如1层：酒店大堂，教材132页(二)1.左后二行单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。同理10层酒店办公用房，也是为整个酒店服务，收益含在其他各部分收入中，所以不必计算，如果用于出租，可进行计算
　　二、区域因素分析(略)
　　三、市场背景分析(略)
　　四、最高最佳使用分析(略)
　　五、估价方法选用(略，见结果报告)
　　六、估价测算过程
　　(一)假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值
　　l.收益法
　　(1)酒店年经营收入的计算
　　A.客房部分收入
　　根据市场调查，东莞市四星级以上酒店的客房平均折扣率一般在45%～65%之间，客房入住率一般在50%～80%之间。根据本酒店管理人员介绍及企业提供的近三年会计报表，本酒店的折后房价约为350元/间，另外加收10%的客房服务费，平均折扣率在55%～60%之间，由于酒店配套齐全，位于虎门镇的中心区域，且客房定价合理，本酒店的年平均入住率在80%左右，属于东莞市酒店行业中的较高水平。在本次评估中，考虑到酒店成新率、档次等，我们最终取客房平均折扣率为60%，年均入住率为85%。
　　注：借鉴：客房平均折扣率为60%，年均入住率为85%。数值取值既有社会平均水平又考虑了个体情况，
　　客房部分年收益具体计算如
　　表2-44：
间数（间）
收费（天/间·天）
房价折扣率
折后价元/间·天）
客房服务费率（%）
服务费（元/间·天）
日收入（元）
注：50256=（318+31）*144
高级行政房
日收入总计（元）
平均入住率
年收入总计（万元）
注：06*365*80%
　　注：年经营收益按每年365个经营日计算，以后的计算均取365日。且中餐厅收入
　　考虑到本酒店的中餐厅为海港城，该餐厅定位档次较高，人均消费一般在100～150元，酒店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我们取酒店中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元。中餐厅年收益计算见表2-45
　　表2-45
收费（元/人）
日收入（元/天）
日收入总计（元）
年收入总计（万元）
　　C.西餐厅收入
　　本酒店佛罗伦萨西餐厅的人均消费在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐厅年收益计算见表2-46：
　　表2-46
收费（元/人）
日收入（元/天）
日收入总计（元）
年收入总计（万元）
　　注：中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元、西餐厅的人均消费在120元左右每天平均上座率在200%左右、所有包房平均消费约为2500元/间。平均开房率为90%，都没有说明是客观取值。
　　D.桑拿收入
　　根据酒店管理人员介绍，本酒店的日式按摩房平均消费在484元，这里我们按照市场平均价格450元计算，每日平均营业时间为12小时，一般为每双钟计费，平均开房率在350%左右。年收益计算见表2-47：
　　表2-47
收费（元/房间）
间数（间）
平均开房率
日收入（元/天）
日式按摩房
日收入总计（元/天）
年收入总计（万元）
　　注：桑拿收入按57间计算错误，没有计算装修10间的收入，应与后会议中心收入计算相同理由，应计算67间。
　　E.KTV俱乐部收入
　　本酒店KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。平均开房率为90%，年收益计算见表2-48：
　　表2-48
收费（元/间）
间数（间）
平均开房率
日收入（元/天）
注：*42*90%
日收入总计（元）
年收入总计（万元）
　　F.铺位出租收入
　　由于本酒店仅有少量的铺位进行出租经营，且出租租金收益稳定，故本次计算出租铺位收益时根据租赁合同计算，目前出租铺位共4个，其中包括一层工艺精品店、停车场内发廊及士多店、三层KTV俱乐部商品销售铺位，年收入合计为47.64万元。
　　注：没有说明租赁合同的期限，租约期内按租约价格计算，租约期外按市场价格计算。
　　G.会议中心收入
　　目前本酒店会议中心正在装修中，预计今年8月可投入使用，考虑到从估价时点至预计投入经营日期间隔较短，对酒店长期收益价值影响不大;故本次评估按照正常营业计算其收益价值。
　　根据酒店管理人员介绍，本会议中心的定价为每天800～1000元/间，根据市场调查，该定价合理，会议中心的平均使用率一般在50%左右，则会议中心的年收益计算如表2-49：
　　表2-49
会议室类型
间数（间）
收费（元/间·天）
平均使用率
日收入（元）
年收入总计（万元）
　　H.其他收入
　　其他收入是指酒店其他配套设施的有偿服务，该部分配套设施主要服务于入住酒店的客户，如大堂吧等设施，这里我们按客房收入10%计算。则年收入为257.27万元。
　　注：如有多项收入可分别计算，选用不同的报酬率
　　以上8部分构成本酒店的全部收益，则本酒店年经营收入为：
　　酒店年经营收入=客房部分收入+中餐厅收入+西餐厅收入+桑拿收入+KTV俱乐部收入+铺位出租收入+会议中心收入+其他收入=1.70+700.80+9.25+47.64+36.50+257.27=13472.65万元
　　(2)总营业支出
　　A.营业成本
　　根据酒店财务分类，营业成本包括：耗用食品、香烟、酒水等;饮料的原材料、调调、配料成本;餐馆等耗用的材料;洗衣房耗用的材料成本等;客房用品等。一般四星级酒店的营业成本占年经营收入的20%～30%，根据酒店近三年会计报表，该项目占年经营收入的18%～25%，属于行业正常水平，在此我们以经营收入的25%计取。则营业成本为3368.16万元。
　　B.营业费用估算
　　营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、其他等。
　　四星级酒店一般的经营费用约为经营收入的25%～30%左右，根据本酒店近三年会计报表，该项目占总收入的30%～35%，考虑到在估价时不计建筑物折扣费用，我们在此取总经营收入的33%。则营业费用为4445.97万元。
　　C.管理费用及财务费用估算
　　管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费、交际应酬费、坏账损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。一般酒店的管理费用及财务费用占经营收入的8%～10%，我们以经营收入的10%计取。则管理费用及财务费用合计为1347.26万元。
　　D.有关税费
　　依照虎门镇交税标准，经营酒店物业每年缴纳的相关税费如表2-50;
　　表2-50
税率（占经营收入的比例）
营业额的5%
城市维护建设税
营业税的5%
教育费附加
营业税的3%
按实收资本和资本公积两项合计金额万分之五贴花
原建购价的70%的1.2%
城镇土地使用税
虎门为5元/㎡
堤围防护费
按营业收入的千分之五计算缴纳
文化事业建设费
娱乐业按3%征收
仅KTV属于娱乐业
约为经营收入的7.104%
　　则有关税费为957.04万元。
　　本次评估酒店的年经营支出由以上4部分构成，合计为10118.44万元。
　　(3)酒店房地产年净收益计算
　　酒店年净收益为酒店年经营总收益扣除酒店年经营支出部分再扣除属于酒店行业带来的商业利润后的收益，根据市场调查，酒店旅游行业的平均利润率在9%～15%之间，考虑到本酒店经营效益良好，我们取商业成本利润为11%，则本酒店属于房地产带来的年净收益为：
　　房地产年净收益=酒店年经营收益-酒店年经营支出-酒店商业利润=18.44-%=2241(万元)
　　注：见教材135页：当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。
　　(4)房地产的收益价值
　　房地产年净收益为2241万元，土地剩余年期为48.5年。报酬率按目前银行一年期贷款利率及投资风险系数，并考虑到目前酒店经营收入随市场变化的不确定性等因素，我们确定房地产综合报酬率为9%，某酒店的建筑面积共计28105.32万㎡，则房地产收益价值为：
　　V=(a÷r)×[1-(1+r)-n]=2241÷9%×[1-1÷(1+9%)48.5]=24519万元，则，酒店单位面积收益价值为：2÷4元/㎡
　　根据评估经验，本酒店的收益单价取整为8700元/㎡。
　　注：报酬率按目前银行一年期贷款利率及投资风险系数错误，应是存款利率
　　我们确定房地产综合报酬率为9%，依据不充分
　　选用公式无理由
　　收益年限48.5年未说明理由
　　土地剩余年限至日，估价时点日
　　日-日=48.5年
　　建筑物剩余经济年限
　　99年12月23日建成，至估价时点日，共
　　日—日=6.5年
　　建筑物剩余经济年限=60-6.5=53.5年
　　应为土地剩余年限48.5年短于建筑物剩余经济年限53.5年，所以选用土地剩余经济寿命，并假设土地届满时，不对剩余建筑物经济寿命进行补偿。
　　折旧年限应取 60-5=55年
　　2.成本法
　　(1)土地成本
　　由于估价对象土地用途为综合楼，现状用途为酒店，遵循最有效利用原则，评估过程中土地用途以酒店用途为前提。考虑到××市目前尚未公布基准地价，无法采用基准地价对土地进行估价，通过查询××市土地交易信息网，2005年至2006年期间，××镇几乎无酒店用地交易实例，但周边其他镇区范围内有酒店用地的交易实例，考虑到酒店用地的特殊性，并参考××市近几年来成交的酒店用地，各镇酒店用地的成交价格差异较小，因此我们通过其他镇区的交易实例进行相应修正以求取本宗酒店用地的土地成本。交易实例如表2-51：
　　表2-51
面积（㎡）
土地使用期限
截止交易时间
总成交价（万元）
地价（元/㎡）
企石旧围村
日止（40年）
××市钻石半岛酒店有限公司
中堂东泊村
日止（40年）
××市鸿富国际酒店有限公司
2045年（40年）
　　注：可比实例一和可比实例二选用不当，因为土地面积和估价对象比过大，大于0.5-2之间，规模不相当。
　　三个可比实例都是40年土地使用年限，估价对象50年，综合用地，土地用途不同，不具有可比性。
　　相关因素修正：
　　考虑到上述成交实例均为近2年内成交的酒店用地，交易情况正常，考虑到东莞市近两年土地价格变动不大，且由于酒店用地的特殊性，近几年东莞市各地成交价格差异不大，因此我们对用地类型、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素不进行修正，仅对土地剩余使用年期进行修正。
　　本宗地剩余使用年期为48.5年，土地报酬率取6%，则土地年期修正系数：(1-1÷(1+6%)48.5)÷(1-1÷(1+6%)40)=1.04
　　土地成本单价：(+l000×1.04+)÷3=1074元/㎡
　　土地成本=l074×.元
　　注：土地报酬率取6%,无取值依据
　　(2)建造成本
　　建筑物的建造成本包括实地查看设计和前期工程费、建筑工程费、安装工程费、公共配套设施费。具体计算见估价计算表(2—52)。
　　(3)管理费用
　　是用于管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括管理人员工资、差旅费等，一般为建造成本的3%～6%，考虑到为四星级酒店，工程复杂，本次取5%。
　　(4)资金利息
　　包括土地取得成本、建造成本和管理费用的利息，利率取现行银行1～3年期贷款利率6.03%。
　　(5)投资利润
　　以当地房地产开发的一般水平为基础，并参考项目所在区域房地产营利水平具体情况确定。投资利润率一般为土地取得成本、，建造成本和管理费用的10%～25%，考虑到物业为酒店，本次取20%。
　　(6)税费
　　为开发商销售房地产应缴纳的税费，包括营业税(销售收入的5%)、城建税(销售收入的0.25%)，教育费附加(销售收入的0.15%)和堤围防护费(销售收入的0.1%)，为总投资的5.5%。
　　(7)计提折旧
　　按年限直线折旧法计算，其建筑物的寿命为经济寿命。
　　注：缺少基础设施配套费的计算，如在土地取得成本(熟地价)中应加以说明
　　缺少其他工程费计算、开发期税费计算
　　缺少销售费的计算
　　资金利息计算中缺少销售费计算，或不计算的相关说明
　　资金利息计算中不应用单利计算，应(1)*[(1+6.03%)1.5—1]
　　+(2)*[(1+6.03%)1.5/2—1]
　　投资利润中缺少销售费
　　销售税费计算基数是销售价格，而不是成本，如是成本+销售税费
　　销售税费百分比错误，应为5.5%
　　计提折旧，考虑土地使用权剩余年限影响，应加以说明
　　建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，分为在出让合同中未定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧：
　　%)/55*6.5=486.7
　　(8)评估测算结果
　　重置成本法计算依据及计算过程详见表2—52。
　　通过成本法评估测算，估价对象的评估单价为人民币5800元/㎡，评估总值为人民币元整。
　　表2-52
估价计算表（1）
计算方法及说明
建筑面积（㎡）：
用地面积（㎡）：
建筑物经济寿命：
建筑物已用年限：
建筑年期：
单价（元/㎡）
按市场地价确定地面地价
（3）＋（4）＋（5）＋（6）
前期工程费
根据《建设工程价格信息》、××市工程造价水平、同类物业预决算资料和拟估物业具体情况等综合确定
建筑工程费
安装工程费
给排水（含洁具，锅炉房管线）
喷淋、气体消防
污水处理（含管线）
照明、防雷、动力、变配电
估价计算表（1）
计算方法及说明
电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传
洗衣房设备
公共配套设施费
（2）×（3%～6%），本次取5%
（1）×6.03%＋（2）×6.03%÷2
（（1）＋（2）＋（7））×（10%～25%），本次取20%
（（1）十（2）＋（7）＋（8）＋（9））×5.35%
建筑物重置成本
（2）＋（7）＋（8）＋（9）十（10）
应计提折旧
（11）÷建筑物经济寿命×已使用年限
二次装修价值
根据装修标准及企业介绍确定
二次装修净值
根据装修成新率确定，本酒店装修成靳率约为8成
建筑物成本价值
建筑物重置成本－应计提折旧＋二次装修净值
房地产价值
土地成本＋建筑物成本
　　3.酒店市场价值的确定
　　上述两个结果中，以收益法测算的收益价格大于以成本法通过积累建造估价对象各项成本、费用测算出的价格，考虑到收益法得出收益价格能更好地反映房地产的市场价值，估价人员确定本次估价结果中以收益法为主，兼顾考虑成本法，采用加权平均的方法，综合得出本次估价对象的市场价值如表2-53：
　　表2-53
单价（元/㎡）
总值（元）
　　(二)房地产估价师知悉的法定优先受偿款
　　根据委托人提供的物业未抵押证明及相关调查，确认估价对象在估价时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为房地产转让预计税费。具体计算见表2-54：
　　表2-54
税（费）种
税（费）计算方法
转让额（元）：
原建购价（元）：
应补地价（元）：
（转让额－原建购价款）×5%
城市维护建设税
营业税×5%
教育费附加
营业税×3%
企业（个人）所得税
转让额×3%
转让额×0.05%
土地增值税
转让额×0.5%
交易服务费
堤围防护费
转让额×0.01%
　　①估价对象转让预计税费不属于法定优先受偿款。
　　(三)房地产抵押价值
　　房地产抵押价值=市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款=493115
　　则本次评估酒店的房地产抵押价值为元。
　　七、估价结果确定
　　根据市场调查，结合估价对象的个别因素和使用现状，最终我们确定，估价对象在估价时点的评估结果如下：
　　市场价值：人民币元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整;知悉的法定优先受偿款：人民币元，大写金额：人民币壹仟陆佰伍拾柒万壹仟伍佰肆拾壹元整;
　　抵押价值：人民币元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。
　　案例说明
　　1.案例说明
　　本次估价对象为××省××市××镇某五星级酒店，由于权利人需用此酒店产权作为抵押物向银行申请抵押贷款，委托人及银行需要了解该酒店的公开市场价值及抵押价值，因此权利人特委托我司对该酒店的抵押贷款价值进行评估，以供其抵押贷款作参考。
　　2.估价技术路线
　　本次估价首先是对已建成的房地产即酒店进行现有公开市场价值估价。通过实地查看和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法。同时，在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。
　　通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。
　　3.工作难点与解决方案
　　工作难点：
　　(1)在运用收益法的计算过程中，求取酒店的年营业成本和营业费用较困难，通常酒店经营收益容易通过市场调查求取，但成本费用很难调查取证，在计算中如何合理计算酒店营业成本和营业费用是关键;
　　(2)酒店收益中除房地产本身带来的收益外，还包括了酒店行业的商业利润，在净收益求取过程中，要扣除营业成本、营业费用、税金、管理费用及财务费用外，还要扣除商业利润，该利润如何计算是关键。
　　解决方案：
　　(1)星级酒店的成本费用可以通过统计信息查询，访谈专业人士等多种途径了解，再结合物业所在区域的情况进行分析，与酒店近三年审计报告进行对比，评估取值要在合理的取值区间，同时这也需要估价人员在平时的工作中进行资料积累;
　　(2)商业利润我们通过调查旅游统计信息可以了解到酒店旅游行业的平均利润水平，结合当地情况在区间内合理取值。
　　4.估价师心得
　　大型星级酒店整栋物业的市场交易实例缺乏，通常无法采用市场法对其评估，考虑到酒店作为长期收益性房地产，我们选用收益法作为主要的评估方法，但收益法又有局限性，净收益求取时成本费用难以做到完全客观合理，且酒店的收益年限较长，对于未来的收益有较大的不确定性。作为抵押贷款物业，抵押权人为了控制其贷款风险，通常对酒店的客观成本价值较为关注，因此我们采用成本法作为辅助评估方法，再综合求取酒店市场价值，这样在一定程度上即能给抵押贷款控制风险又能反映估价对象的客观收益价值。但在求取酒店净收益时还要多收集信息，积累经验，尽量做到估值客观合理。