王翠兰,杨建平等与招商局地产（重庆）有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书 - 崇法判决书查询系统
王翠兰,杨建平等与招商局地产（重庆）有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
重庆市第一中级人民法院&&&&&&&& &&&&浏览：15次
重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)渝一中法民终字第06460号
上诉人(原审被告):王翠兰。
委托代理人:程诚,重庆德普律师事务所律师。
上诉人(原审被告):杨建平。
委托代理人:程诚,重庆德普律师事务所律师。
上诉人(原审被告):蔡璐。
委托代理人:程诚,重庆德普律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):招商局地产(重庆)有限公司。
法定代表人:朱文凯,该公司董事长。
委托代理人:田振兴,重庆伟豪律师事务所律师。
委托代理人:郭浩,重庆伟豪律师事务所律师。
上诉人王翠兰、杨建平、蔡璐与被上诉人招商局地产(重庆)有限公司(以下简称招商局公司)商品房买卖合同纠纷一案,重庆市江北区人民法院于日作出(2014)江法民初字第01900号民事判决。上诉人王翠兰、杨建平、蔡璐对该判决不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人王翠兰、杨建平、蔡璐之共同委托代理人程诚,被上诉人招商局公司之委托代理人郭浩参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明:日,招商局公司与王翠兰、杨素林签订楼宇认购书;同年6月10日,招商局公司(甲方)与王翠兰、杨建平、蔡璐(乙方)签订《重庆市商品房买卖合同》,约定:乙方购买甲方开发的位于重庆市江北区xx房屋一套;建筑面积136.52平方米;本商品房为清水房,总成交金额为1008206元;乙方应于签订本合同当日向甲方支付首期房款328206元,其余房款680000元,乙方向重庆市住房公积金管理中心申请公积金贷款方式支付。第五条第(三)项办理按揭贷款违约责任的约定:因甲方的原因,导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,乙方愿意继续履行合同的,双方对具体付款方式、期限另行协商,并签订补充协议;乙方也可单方解除本合同,甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内,将收受的房价款及利息退还给乙方,并按照乙方已付房价款0.01%赔偿乙方。因乙方原因,导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付,在此期限内,不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付,双方按本合同第十条的约定执行。甲方应当在日前,依照国家和地方的有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十条乙方逾期付款的违约责任:乙方逾期付款在60日(含)之内,自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金,合同继续履行;逾期超过60日后,甲方有权解除合同。甲方解除合同的,乙方按应付款的百分之10向甲方支付违约金,甲方退还乙方全部已付房价款。
双方在补充协议约定:乙方向银行申请的个人购房抵押按揭贷款,经银行审核同意后,由乙方与银行办理贷款手续,其贷款额由银行直接拨付给甲方;乙方应于签约当日签署银行贷款合同,在签署银行贷款合同时按银行要求提供所需的全部资料(基础资料清单乙方已于《楼宇认购书》签订时收悉,如需补充资料应按银行要求为准)。若“乙方原因”逾期支付按揭款项,按主合同第十条的约定处理;银行要求追加资料的,乙方须在甲方通知发出之日起7日内补齐,若乙方未按期提供按揭所需资料,则每逾期一天,乙方应按上述拟贷款金额的万分之四向甲方支付违约金。逾期达60日以上的,甲方有权解除合同,有权将房屋另行出售给任何第三方,乙方因此额外承担应付房款百分之十的违约金,甲方有权从乙方已付款中直接扣除乙方应支付的违约金,不足扣除的,由乙方在5日内补足,有剩余的,留存于甲方处,由乙方自行到甲方处领取。乙方申请住房公积金贷款未获批准的,乙方应在甲方通知之日起7日内,以现金或转账方式全额付清房款或补足贷款差额,双方无需就付款方式及期限另行签订补充协议。乙方全额付清房款或补足贷款差额时均不享受一次性付款折扣。乙方逾期付款的,应按主合同第十条的约定承担违约责任。乙方申请住房公积金贷款又申请商业贷款的,首付比例需同时满足公积金贷款和商业贷款的要求。因住房公积金贷款未获批准转而申请商业贷款的,按照主合同及其本补充协议有关按揭贷款约定执行。乙方在签订合同前已对房贷政策作了充分了解,并结合自身实际情况和银行贷款条件要求与甲方协商确定了合同约定的申请按揭贷款,但银行可能会因政策和贷款要求,降低贷款额度或拒绝贷款。乙方承诺即使银行政策调整而导致乙方贷款利率变化,乙方也应接受银行贷款额度。乙方承诺如因任何非甲方原因导致银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的金额或银行拒绝贷款给乙方,乙方应在银行或甲方通知之日起7日内以现金或其他方式付清差额部分,否则乙方按合同第五条以及第十条的规定承担逾期付款的违约责任。甲乙双方均知悉,因国家相关政策变化导致银行降低贷款额度或拒绝贷款,不属于合同第五条第(三)款第3项“不可归责于甲乙双方的事由”。主合同第五条第(三)款第1项中“甲方原因”是指在甲、乙双方签署主合同前或签署主合同时,虽然乙方已符合贷款银行所要求的贷款条件,但仍因甲方原因导致乙方未能获取贷款。因主合同及本补充协议约定的乙方原因导致主合同解除,且需到合同备案管理机关办理相关撤备手续的,乙方应自甲方发出合同解除通知之日起10日内配合甲方办理相关主合同及本补充协议撤备手续。双方应按本合同所列电话、地址进行联络,乙方必须保证所填住所地、联系方式真实可靠,以确保其能够准确及时的接受信函、公告、电子邮件等;任何一方地址如有变动,应于地址变更之日起3日内及时以书面形式通知另一方,通知方式包括专人手递、中国邮政特快专递。除主合同及本补充协议另有约定外,甲方给乙方的所有通知、公告可用挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。甲方履行本合同规定的书面通知或告知义务时,乙方应及时签收,若乙方为多人时,甲方向其中任何一人进行联系或邮寄任何书面文件,即为向乙方全体进行联系或邮寄了书面文件。文件送达的时间为:以公告方式发出的,以该通知发布于当地主流报刊之日为送达日;以专人手递方式发出的,取得乙方签收日为送达日(如乙方拒绝签收的,则以该通知留置于乙方的住所或《买卖合同》中载明(含乙方有效送达变更情形)的地址之日为送达之日);以挂号邮寄、特快专递发出的,从邮件发出之日起第5个工作日即视为送达(以邮局受理凭证为依据)。如因乙方所填住所地不准确导致通知退还的,视为甲方已经履行告知义务。王翠兰、杨建平、蔡璐在合同中载明的地址均为重庆市渝北区松石北路103号1幢1单元4-5。同日,该合同进行了网签。
合同签订后,王翠兰、杨建平、蔡璐支付了首付款,但余款68万元未能获得银行贷款。
审理中,招商局公司举示了日的银行按揭退件通知函及特快专递详情单(复印件)、日的律师函及EMS单、回执查询单、日解除商品房买卖合同通知书及EMS单、回执查询单。其中银行按揭退件通知函载明由于王翠兰、杨建平、蔡璐选择了招行公积金贷款的按揭付款方式,至今未与贷款银行完善贷款相关手续,该银行进行退件处理,招商局公司建议王翠兰、杨建平、蔡璐在10日内即日前到签约中心完成付款方式变更,将之前的公积金贷款更改为一次性付款。律师函载明因王翠兰、杨建平、蔡璐申请的公积金贷款遭到了拒绝,更名后的贷款同样遭到银行拒绝,招商局公司要求王翠兰、杨建平、蔡璐在日前以现金方式支付剩余购房款;解除商品房买卖合同通知书EMS单回执查询显示于日妥投。王翠兰、杨建平、蔡璐质证称,银行按揭退件通知函及及特快专递详情单系复印件,未收到过银行按揭退件通知函,不能证明招商局公司送达了此函件,且该函于签订合同后近一年时间才发出,证明招商局公司在该一年期间内未积极履行协助办理贷款义务,该函件是招商局公司单方作出的,并无银行关于退件原因作出说明,不能证明银行已经实际退件。我们一直不知道银行按揭贷款差件,是事后去问才知道未办下来,招商局公司一直没有告知我们。律师函能证明经双方协商,招商局公司同意变为商业贷款,但我们没收到关于商业贷款不能办理的任何通知;另在律师函中招商局公司也单方确定了付款时间,如合同解除,我们承担违约金的截止点应以该时间为准。我们未收到解除合同通知书,即使招商局公司作出了解除行为,通知书上载明的是差件而非退件,这可证明招商局公司未尽到配合义务,招商局公司违约在前。对EMS单真实性无异议,但仅能证明招商局公司有邮寄行为,不能证明我们收到了函件。
招商局公司一审诉称:日,原告与被告在招商-江湾城销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定被告购买原告开发的位于重庆市江北区xx号商品房一套,总成交金额为1008206元。被告应于签订本合同当日向原告首付款328206元,其余房款人民币680000元,被告向重庆市住房公积金管理中心申请公积金贷款方式支付。同时合同约定,被告未按照合同约定的时间付款,逾期超过60日(自本合同约定的应付款期限之第二天起)后,原告有权解除合同。原告解除合同的,被告按应付款的百分之10向原告支付违约金,原告退还被告全部已付房价款。合同签订后,原告积极履行义务,并配合被告到江北区土地房屋登记机构办理相关合同网签手续。然而被告在履行合同过程中,因自身原因至今未与贷款银行完善相关手续,致使银行无法发放贷款。原告通过电话联系、律师函催收等多种方式催促被告付款,并于日向被告发出《银行按揭退件通知函》,要求被告十日内到原告变更付款方式。但被告始终怠于履行合同义务,严重违反合同约定,达到合同解除条件。为此,原告于日向被告发出了《解除商品房买卖合同通知书》。根据法律规定,特起诉请求:1、请求确认原被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》已于日解除;2、请求判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同网签等相关手续;3、请求判令被告向原告支付违约金68000元;4、本案的诉讼费用由被告承担。
王翠兰、杨建平、蔡璐一审辩称:原被告签订合同后,支付了首付款,剩余房款680000元属实;合同签订后并非被告原因导致未能获得银行贷款,且被告未收到银行的退件通知书,被告积极完善相关手续,并未违反合同约定,应付款之日至今暂未确定,被告并未迟延支付剩余房款,因此未达到原告解除合同的条件;公积金贷款未办下来,是原告造成的,在签订合同时,被告已将所需全部资料交给原告。被告并不清楚或收到过原告的解除通知书,双方应继续按照合同约定履行其相关义务,且仍具备履行合同的条件;被告愿意积极配合原告支付剩余尾款;即使合同被解除被告需承担违约金,原告所主张的违约金过高,请求法庭予以调整。
一审法院认为,招商局公司与王翠兰、杨建平、蔡璐签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,亦不违反社会公共利益,合法有效,合同对双方当事人均具有约束力。
关于合同是否已解除的问题。根据合同约定,王翠兰、杨建平、蔡璐以申请公积金贷款的方式支付剩余房款680000元,如公积金贷款未获批准的,应在招商局公司通知之日起7日内,以现金或转账方式全额付清房款或补足贷款差额;逾期付款超过60日,招商局公司有权解除合同。一审法院认为,王翠兰、杨建平、蔡璐作为买受人,支付房款系其义务,现王翠兰、杨建平、蔡璐未能通过按揭贷款,且在招商局公司通知付款的期限内亦未付款,招商局公司行使解除权符合合同约定。王翠兰、杨建平、蔡璐称未收到解除函,但根据合同约定,招商局公司给王翠兰、杨建平、蔡璐的所有通知可用挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。招商局公司履行本合同规定的书面通知或告知义务时,王翠兰、杨建平、蔡璐应及时签收,若为多人时,招商局公司向其中任何一人进行联系或邮寄任何书面文件,即为向王翠兰、杨建平、蔡璐全体进行联系或邮寄了书面文件。文件送达的时间为:以挂号邮寄、特快专递发出的,从邮件发出之日起第5个工作日即视为送达(以邮局受理凭证为依据)。如因王翠兰、杨建平、蔡璐所填住所地不准确导致通知退还的,视为招商局公司已经履行告知义务。招商局公司在庭审中举示了解除商品房买卖合同通知书及特快专递详情单、查询单,证实招商局公司于日邮寄了解除合同通知书,且于日妥投,故双方的合同已于日解除。王翠兰、杨建平、蔡璐认为未能获得按揭贷款系招商局公司的责任,但未能举示充分的证据予以证实,对其辩解意见,一审法院不予支持。
关于违约金的标准是否过高的问题。本案中,双方约定王翠兰、杨建平、蔡璐逾期超过60日后未付款的,招商局公司有权解除合同。招商局公司解除合同的,王翠兰、杨建平、蔡璐按应付款的百分之10向招商局公司支付违约金。现双方合同因王翠兰、杨建平、蔡璐违约而解除,招商局公司有权主张王翠兰、杨建平、蔡璐承担违约责任。由于双方合同约定,因王翠兰、杨建平、蔡璐原因,导致未能获得银行贷款的,其应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付,在此期限内,不承担本合同第十条约定的逾期付款违约责任。本案中,招商局公司举示了日的银行按揭退件通知函及特快专递详情单,但由于上述证据系复印件,不能证明其有催款行为;招商局公司发出的律师函,载明了要求王翠兰、杨建平、蔡璐于日前以现金方式支付剩余购房款,王翠兰、杨建平、蔡璐未能在此期间内付款,故招商局公司因此遭受的实际损失以涉案房屋的未付款为基数,从王翠兰、杨建平、蔡璐未履行一次性付款之次日即日起至双方合同解除之日日止,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算资金占用损失。现王翠兰、杨建平、蔡璐认为违约金标准过高,请求调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,对违约金予以调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。即王翠兰、杨建平、蔡璐应向招商局公司支付解除合同的违约金10313.33元(680000元×(6%×130%÷360天)×70天]。同时王翠兰、杨建平、蔡璐还应按照合同约定协助招商局公司办理撤销商品房买卖合同的网签手续。
综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,判决:“一、确认原告招商局地产(重庆)有限公司与被告王翠兰、杨建平、蔡璐日签订的《重庆市商品房买卖合同》于日解除。二、被告王翠兰、杨建平、蔡璐于本判决生效之日起十日内协助原告招商局地产(重庆)有限公司办理撤销商品房买卖合同网签手续。三、被告王翠兰、杨建平、蔡璐于本判决生效之日起十日内支付原告招商局地产(重庆)有限公司解除合同违约金10313.33元。四、驳回原告招商局地产(重庆)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取750元,由被告王翠兰、杨建平、蔡璐负担(此款已由原告招商局地产(重庆)有限公司向本院预缴,被告王翠兰、杨建平、蔡璐于本判决生效之日起十日内支付给原告招商局地产(重庆)有限公司)。”
上诉人王翠兰、杨建平、蔡璐对该判决不服,向本院提起上诉,请求撤销一审判决,改判驳回招商局公司的诉讼请求,一、二审诉讼费由招商局公司承担。其主要事实和理由如下:涉案房屋未获银行按揭贷款非上诉人之原因,被上诉人无权单方解除合同,应继续履行合同。一审判决未查明双方在办理涉案房屋银行按揭贷款中各自的义务,被上诉人负有协助办理贷款的义务,应就未获得银行贷款的原因及已履行自身义务进行举证,被上诉人未证明系因上诉人原因导致未获得银行按揭贷款,也未证明其履行了自身义务,应承担举证不能的后果。
被上诉人招商局公司答辩称:一审判决认定事实清楚,请求维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为,根据双方的诉辩主张,本案二审中的争议焦点为招商局是否有权解除涉案房屋买卖合同。现评析如下:
根据合同约定,王翠兰、杨建平、蔡璐以申请公积金贷款的方式支付剩余房款680000元,如公积金贷款未获批准的,应在招商局公司通知之日起7日内,以现金或转账方式全额付清房款或补足贷款差额;逾期付款超过60日,招商局公司有权解除合同。补充协议第一条第一款约定,乙方向银行申请的个人购房抵押按揭贷款,经银行审核同意后,由乙方与银行办理贷款手续,其贷款额由银行直接拨付给甲方。甲方协助乙方为其申请办理银行贷款手续,由此发生的相关费用与责任由乙方承担。从前述约定可知,作为买受人的王翠兰、杨建平、蔡璐,其主要义务系支付房款及向银行申请个人购房抵押按揭贷款,现王翠兰、杨建平、蔡璐未能通过按揭贷款,且在招商局公司通知付款的期限内亦未完成付款义务,三上诉人存在合同约定的违约行为,招商局公司行使解除权符合合同约定。
王翠兰、杨建平、蔡璐称未收到解除函,但根据合同约定,招商局公司给王翠兰、杨建平、蔡璐的所有通知可用挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。招商局公司履行本合同规定的书面通知或告知义务时,王翠兰、杨建平、蔡璐应及时签收,若为多人时,招商局公司向其中任何一人进行联系或邮寄任何书面文件,即为向王翠兰、杨建平、蔡璐全体进行联系或邮寄了书面文件。一审庭审中,招商局公司举示了解除商品房买卖合同通知书及特快专递详情单、查询单,证实招商局公司于日邮寄了解除合同通知书,且于日妥投,故一审法院认定双方的合同于日解除并无不当,本院予以维持。
作为申请办理个人购房抵押按揭贷款的主要义务人,王翠兰、杨建平、蔡璐未能举证证明其积极、主动、全面地履行了申请贷款的相关义务,该三人认为未能获得按揭贷款系招商局公司的责任,但对此说法亦未能举示直接、充分的证据予以证实,对其辩解意见一审法院不予支持亦无不妥。据此,对于王翠兰、杨建平、蔡璐提出的涉案房屋买卖合同不应解除、应继续履行的异议,因缺乏事实依据和法律依据,本院依法不予支持。
综上所述,王翠兰、杨建平、蔡璐的上诉理由均不能成立,对其上诉请求,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费218元,由王翠兰、杨建平、蔡璐共同负担。
本判决为终审判决。
代理审判员
代理审判员
二〇一四年十月九日
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