已出卖未过户的房屋法院能否查封？
来源：中国法院网
作者：黄英海
　　　【案情】2008年，魏伟自建房屋一栋。同年9月，魏伟将其中一层卖给了陈晨，并签订协议，约定由魏伟负责办理房产证。随即，陈晨支付了全部房款，魏伟将房屋交付给了陈晨使用。其后，陈晨催促魏伟办理房产证，魏伟以正在办理为由，一直没有给陈晨办房产证。实际上，魏伟已在2009年办理好了房产证，但对过户手续一直拖着不办。后来魏伟生意失败，债主纷纷起诉，魏伟名下的全部房产，包括陈晨现在居住的房屋，均被法院查封。陈晨知晓其居住的房屋被法院查封以后，向法院申请解除查封。
　　【分歧】债务人负债以前出卖给他人但未过户的房屋，法院能否予以查封？存在两种不同的意见。
　　第一种意见认为，根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，陈晨现居住的房屋产权为魏伟所有，法院查封并无不妥，为保护债权人的合法权益，不应当解除查封。
　　第二种意见认为，魏某应当继续履行合同，将房产过户到陈晨名下，法院应当解除查封。
　　【评析】笔者同意第二种意见。理由如下：
　　陈晨与魏伟签订的《房屋买卖合同》合法有效，陈晨已经支付全部房款，魏伟已将房屋交付给陈晨使用，根据诚实信用原则，魏伟应当继续履行合同，将房产过户到陈晨名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中陈晨对未及时办理房产证没有过错，法院查封应当解除。
（作者单位：江西省石城县人民法院）
责任编辑：裴夏静
相关新闻：
“今年是党的十八届三中全会提出全面深化改革的元年，要真枪真刀推进改革，为今后几年改革开好头。”——习近平总书记在中央...&&nbsp房子有贷款，房产证丢失怎么补办？
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
记者帮办：记者联系了石家庄市住房保障和房产管理局，该局档案馆的有关工作人员说，补办房产证，首先房主本人需携带身份证原件到平安北大街与正东路交叉口的市房地产交易大厅档案查询处挂失并提出补办房产证申请，凭档案查询处出具的材料到指定的媒体刊登遗失声明，遗失声明见报后5个工作日就可以补办房产证了。对于有房屋贷款者，需要贷款银行出具证明，证明该房屋的具体信息如地址、房主姓名等，且银行同意补办房产证。补办房产证时需持身份证、见报的声明等办理。补办后的房产证编号与原房产证编号是不一样的。
原标题：房子有贷款，房产证丢失怎么补办？
李先生：我去年在银行贷款购买了一套宁北街3号的房子，现在我的房产证丢了，到房管局补办，说是需要我贷款的银行出示证明，我找到贷款的华夏银行，但这家银行拒绝了，说是系统不支持。那我的房产证怎样才能补办呢？记者帮办：记者联系了石家庄市住房保障和房产管理局，该局档案馆的有关工作人员说，补办房产证，首先房主本人需携带身份证原件到平安北大街与正东路交叉口的市房地产交易大厅档案查询处挂失并提出补办房产证申请，凭档案查询处出具的材料到指定的媒体刊登遗失声明，遗失声明见报后5个工作日就可以补办房产证了。对于有房屋贷款者，需要贷款银行出具证明，证明该房屋的具体信息如地址、房主姓名等，且银行同意补办房产证。补办房产证时需持身份证、见报的声明等办理。补办后的房产证编号与原房产证编号是不一样的。为李先生办理贷款的华夏银行和平东路支行方面告诉记者，他们在得知李先生要补办房产证后，与房管局进行了联系，了解到李先生要补办的房产证的编号将随之变更，而涉及他们银行的抵押物也就相应变更了，这需要一系列的变更手续，由于这些手续办起来有个过程，时间长了点，李先生就找到了报社，现在他们银行已经把将相关手续变更好，也给李先生出具了房产证变更的证明，李先生表示了理解。近日，李先生告诉记者，银行已给他出具了相关证明，他的房产证可以补办了。(本报记者 刘良玉)
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
04/21 07:02
04/21 07:02
04/21 07:02
04/21 06:49
04/21 11:28
04/13 09:27
04/13 09:27
04/13 09:27
04/13 09:27
04/13 09:28
03/13 08:17
03/12 08:43
03/12 07:22
03/12 07:57
03/20 09:48
09/07 09:38
09/07 09:38
09/07 09:39
09/07 09:39
09/07 09:39
04/26 09:49
04/23 08:47
04/23 08:57
04/23 09:14
04/23 09:22
凤凰新闻官方微信
播放数：124531
播放数：211435
播放数：104787
播放数：229996
48小时点击排行扫二维码下载作业帮
拍照搜题，秒出答案，一键查看所有搜题记录
下载作业帮安装包
扫二维码下载作业帮
拍照搜题，秒出答案，一键查看所有搜题记录
我还有不明白的地方可以再请教您吗?非常感谢您的回复,我已问过家人,法院查封房子的房产证已在政府,没有过户到“李”,也就是说不管户主和“李”做任何手脚,公证书都是无效的,是吗?当然现在房子还是查封状态,法院一直没有撤封.请问“如果李房产没有过户,法院可以继续查封.公证书书无效”这是根据法律法规的第几条第几款?谢谢!
扫二维码下载作业帮
拍照搜题，秒出答案，一键查看所有搜题记录
我的答案是;户主和法院又签订查封房产同意书,实际户主早做了手脚,把房产在之前卖出.这当然是藐视法律.他隐瞒已经卖出房产一情节.这是藐视法官.我在评论上又回答你的问题补充.你可以再去看看.【1】如果李房产没有过户,法院可以继续查封.公证书书无效.【2】如果李的房产过了户,李就是善意取得财产第三人,法院可以执行户主的卖房钱.或其他财产.
您好，非常感谢您的回复，我还有一个问题想请教您
我已经问过家人，被查封房子的房产证已在政府，没有过户到“李”，也就是说不管户主和“李”做任何手脚，公证书都是无效的，是吗？当然现在房子还是查封状态，没有解封，请问“如果李房产没有过户，法院可以继续查封。公证书书无效。”这句话是根据法律法规第几条第几款？谢谢啦！
【1】李没有房产过户，没有真正得到房产，他不是善意取得房产第三人。
【2】根据《民事诉讼法》第216条，被执行人不履行法律文书确定的义务，并有可能隐匿转移财产的，执行员可以立即采取强制执行措施。
【3】户主在11月19日时，是知道法院要执行的他的房产。只有四天就在执行书上签字。因为事先有庭审笔录，户主早知道这么回事。他的卖房是恶意转移财产。随之公证书也会无效。
【4】你要认为我说的正确，现在把我的答案继续选为满意答案。
【5】我还会继续回答你的问题。
我们说公证书无效也是根据《民事诉讼法》第216条吗？
是的，216条正是说的这种情况。户主早已经知道房产被执行，有庭审笔录作证。他是恶意转移。所以公证无效。
真的是太感谢您了，对您的回复我非常的满意，为我解决很多问题。但我还想请教您，我家人和我说当时查封房子时情况紧急，担心房子卖出去，只给法院递交了申请，法院下达通知给被告方房子已被查封并签字，法院告诉政府被告方房子任何人不能动，就是这样一个过程，您说这可以作为庭审笔录的证据吗？
【1】现在房子已经被查封，你们的手中有判决书，在法院执行庭已经办过手续，这些都是证据。
【2】我先头说的可能户主当时手中没有执行庭的执行文，所以可以以庭审笔录或者判决书为证据，说户主恶意转移财产，从而说公证书无效。
【3】庭审笔录在法院保存，当事人手中没有庭审笔录。
【4】实际问题你不用担心，你可以要求法院查封户主其他财产。
【5】回答这么多，可以采纳我的答案为满意答案了。
为您推荐：
其他类似问题
扫描下载二维码我在2015年买了一套没有房产证的房子，现在被告知这套房子在三年前被法院查封了，我该怎么办 _微博生活网
你目前正在浏览：& > &
我在2015年买了一套没有房产证的房子，现在被告知这套房子在三年前被法院查封了，我该怎么办
我在2015年买了一套没有房产证的房子，现在被告知这套房子在三年前被法院查封了，我该怎么办
买证不齐的房子就怕这样的事。
按法律程序走啊
求助!!!买到一套被法院查封的二手房怎么办?????? ……
第一房子被法院查封后,房东已经没有权利处置该资产,你现在不得到法院的解封令和协助执行通知单是无法将房...我买的二手房,已经过户,在等待房产证期间,房子被查封,请问法院合法吗? ……
买的二手房,已经过户,在等待房产证期间,房子被查封,法院做法合法,可以申请复议...2015-04-...我买了一套法院拍卖房,产证户口办好后却拿不到房,原来的房主在房被法院查封后,拍卖前,又与他人签订一 ……
即使二房东的合同再有法律效力,也没有房产证的效力。楼主现在完全可以报警或通过起诉赶走二房东。希望我的...我家买了一套房子!没有房产证!现在老板欠政府的钱!我们应该怎么办呢?有购买房子时候的收据!电费单 ……
您好!你可以要求对方和你一起去办理房产证,不然就去法院起诉要求退房,望采纳我在法院拍到了一套房子,在办理房产证过户期间,这套房子被另外的法院查封了,该怎么办啊 ……
我在法院拍到了一套房子,在办理房产证过户期间,这套房子被另外的法院查封了,该怎么办啊 yipingc...我买了一套门面房没房权证,有土地使用证,房子是原房主的儿子卖给我的,只写了个协议,现在听说被银行起 ……
很有可能查封,但是你可以向法院提出查封异议。孙学龙律师希望能够帮到你。未办房产证怎么会被法院查封? ……
未办房产证怎么会被法院查封?15
是 这样的,我姐三年前买了房子,是按揭的,现在才去办理房产证,被...我于2015年购买了一个房子,这个房子当时在银行抵押,我全款付给了房主,房主每月还银行钱钱 ……
你和房主签协议没有?公正没有?我家一套房子全款购买,由于开发商欠别人钱,现在房子被法院查封了, ……
如果没有办房产证,房子就不能算你的,你的权益得不到保护。你只能找开发商打官司。当然也可以通过信访渠道...房产证没下来,只有购房合同的房子可以购买吗? ……
我现在想买一套二手房,但这房子房东只有购房合同...如果你真喜欢那套房子,建议你,先付房东几万定金....建筑承包商与房地产开发商起纠纷城门失火殃及“池鱼”购房者已付清房款房产能否被查封拍卖发布时间： 07:17:12【】【字号&&】【】　　法制网记者 陈东升
　　实习生 顾秋兰
　　“我们买的房子已经付清了所有款项，法院居然要把它拍卖掉。”9月5日下午，浙江省永康市的叶秀回胡跃平夫妇、杭州的杜桂镖来到《法制日报》浙江记者站投诉。
　　“我们一辈子的积蓄都投在这个房子上，法院来这么一手，我们不知怎么办才好？”叶秀回夫妇既焦急又无可奈何。一旁的杜桂镖插话说：“不止我们，许多在上海市金山区买房子的浙江人都遇到了这个情况。”
　　法院为什么要查封拍卖已经付清了所有款项的房子？这里头有着什么样的沟沟道道？法院这样做是否合适？《法制日报》记者近日对此展开了调查。
　　5年未办房产证房子还要被拍卖
　　“我5年前买的房子，钱早就付清了，可是到现在房产证还没办出来。前几天，金禧公司通知我们，说房子已经被法院查封了，过几天还要拍卖。你说这算怎么一回事？”今年已经六十多岁的叶秀回气愤地告诉《法制日报》记者，不怎么说话的胡跃平在一旁露出无奈和着急的表情。
　　叶秀回和胡跃平来自浙江永康。日，这对夫妇与金禧公司签订了购房协议，购买了两套面积共280多平米的房子，两套都是楼下商铺楼上住房的格局。“我小儿子在美国留学，快从美国回来了。买房子本来是为了留给他住家和开店。”叶秀回说，“两套房子共105万元，本来金禧说先付40%，其余可以帮我们办理按揭。结果又说按揭办不了，我们只得把一辈子的积蓄拿出来，还向亲戚朋友借了些才凑足。结果钱付清了之后，金禧却没有在法定的期限内帮我们办理房产证。”
　　叶秀回为了办理房产证的事情，每年跑两次上海，却一直都被金禧公司蒙在鼓里，不知道自己的房子早在2008年就被查封了，直至最近几天，金禧才告诉叶秀回夫妇，因为纠纷，房子将被金山法院强制拍卖。
　　叶秀回更是百思不得其解：“建筑商和房地产商的纠纷，又不关我们户主的事，为什么还要封我合法购买的房子？”叶秀回说，更奇怪的是，日，他收到一份物业公司寄来的催收物业管理费文件，“这不是很矛盾的事情吗？好比儿子不给我养，还让我对他负责。房子既然没有给我，为什么要我交物业管理费？”
　　今年62岁的杜桂镖家住杭州市下城区凤起路，有着与叶秀回夫妇类似的经历。早在2002年，杜桂镖在金禧公司购买了一套面积为140多平米的房子，付了5万元的定金。但是因为当时上海市政府的土地政策而耽搁了建设工程动工，直至2004年才正式动工，2007年封顶。日，杜桂镖将所有余款都付清，后来也是因为法院查封不能办理房产证，杜桂镖只能以每个月300到500元的价钱将店铺当仓库租出。杜桂镖说：“我以前是做丝绸生意的，150万元的积蓄都全部投在这套房子里，现在就等于泡在水里了。”
　　《法制日报》记者采访了解到，日，上海市金山区人民法院发布了一则司法拍卖公告，拍卖对象为金山区亭林镇林吉路833弄内58间商业用房，拍卖时间是今年9月11日，叶秀回夫妇和杜桂镖的房子都被列入其中。
　　房屋被查封拍卖的缘起
　　58间商业用房之所以被拍卖，归因于金禧与金瑞之间持续了4年的经济纠纷。
　　2005年7月，上海金禧房地产开发有限公司通过挂牌交易获得位于上海市金山区亭林镇面积230亩的商业用地使用权，开发建设长三角物流中心。2006年6月上海千禧与上海金瑞建设工程有限公司达成协议，由上海金瑞总承包长三角物流中心。
　　金禧房地产公司总经理孙伟国告诉《法制日报》记者，由于金瑞公司的施工资质只能承包12万平方米的建设工程，而长三角物流中心的建筑面积远超于此，于是两公司于日分别订立了一期工程、二期工程两个施工合同书，其中一期施工合同明确合同总价款为万元，开发面积占总工程量的49.32%，开工时间为日；二期施工合同明确合同总价款为万元，开发面积占总工程量的50.68%，开工时间为日。合同约定，价款采用固定单价计价方式确定，在开工前发包人向承包人预付25%工程款、基础完成后付15%、结构完成后付30%、工程竣工验收合格后付25%，剩下5%作为保证金。日，双方又对部分事项签订了补充协议。
　　日，金瑞公司却一纸诉状将金禧公司告上法庭，起诉请求金禧公司支付拖欠的一期工程的工程款4000万元等并申请财产保全。法院当天立案并裁定保全8000万元，第二天法院查封了金禧公司的1263套房产。根据孙伟国提供的材料表明，被查封的1263套房产中，有1001套已出售给业主。经过一年多的审理，金山区人民法院于日作出一审判决：金禧支付金瑞人民币元并支付利息等。金禧公司不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，二审法院于日判决驳回上诉，维持原判。
　　金山区人民法院执行庭于今年8月3日向金禧公司送达了限期履行通知书，要求金禧公司立即支付一期工程判决的迟延履行利息1400余万元，否则将拍卖金禧公司被查封房产中的58套商业用房。
　　已付款房产能否被查封拍卖
　　金山区人民法院查封扣押的1263套房产中，有1001套已出售给业主。最终拍卖的58套商业用房中，除了6间未卖出外，27间已经付清价款，25间已经支付部分价款。叶秀回抱怨道：“他们之间的债务为什么让我们这些无辜的老百姓承担？根本不关我们的事。”
　　那么，已付房款的房产能否被查封？法律该如何保护和救济购房者的利益呢？《法制日报》记者就此采访了部分法律界人士。
　　上海律师潘润清告诉记者，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
　　“执行工作均应按照该解释办理，异议人只要提供相应证据，则执行法院依法应当解除原查封措施。”潘润清说，“据我们了解，在本案中，当事人金禧公司已经多次提交了买卖合同、交款发票等文件给法院，都未得到回应。”
　　“购房者只要满足第三人已经支付全部价款、实际占有财产以及第三人没有过错三个条件，法院就不得查封未过户登记的房产。”浙江省民法学研究会会长、浙江大学法学院陈信勇教授告诉《法制日报》记者，“这里的第三人就是指购房者。在法律实践中，其中实际占有这个条件往往容易被忽略。在本案中，如果购房者确实已经支付了全部价款，实际占有了房屋而且也没有主观上的错误，那么显然，法院是不应当查封他们的房产的。购房者也可以依法向法院提出执行异议。”
　　“根据合同法第二百八十六条的规定，建设工程的价款就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。”陈信勇告诉记者，“但是，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。所以即使购房者没有实际占有房产，承包人仍然不能优先于购房者获得房产的拍卖款。购房者可以违约为由起诉房地产商，要求返还购房款、赔偿损失甚至赔付违约金。”
　　“查封作为一种保全措施，是由于一些原因或行为的存在可能导致判决无法执行或者难以执行，所以需要进行保全。尤其是诉前财产保全是在情况紧急时进行的，法院往往无法查清保全对象的具体情况。所以第十七条是对法院的一种苛求。事实上，利害关系人只能通过事后向法院提出执行异议并提供相关证明进行救济。”浙江大学光华法学院翁晓斌教授告诉《法制日报》记者，“法律既然如此规定，就应当严格遵守法律。”
　　翁晓斌认为，由于房产关系到民生和社会稳定，法院在采取强制措施时应当慎之又慎。
　　法制网杭州9月6日电
&&&&欢迎注册法制网用户并发表评论，评论仅代表个人观
点，并不代表本网证实或赞成其观点。
查看更多评论&