马光远：北京房价领跌全国？跳出政策周期才懂走势
70个大中城市房价数据是中国房价数据中最假的数据，基本没有任何可信度。中国房地产的政策周期是两年左右，从刺激当地产到打压房地产，大体不会超过两年。稀缺是理解房价最根本的逻辑，也是理解房地产周期的关键。70个大中城市5月份房价数据发布，最吸引眼球的报道是：北京新房价格环比4月持平，但二手房价格指数环比下跌0.9%，跌幅位列70个城市的首位。北京二手房第一次领跌全国，我想不起来上一次出现这种情况是什么时候。似乎为了证明“3.17”以来的调控政策见效，国家统计局在对这份数据进行解读时，刻意选择了三个角度来为楼市“降温”：其一，15个热点城市新房“涨幅”比4月份全部回落，其中 9个城市新房价格下降或持平；5个城市涨幅在0.5%以内；其二，70个大中城市中，一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续8个月回落；二线城市新房和二手房价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落；其三，70个城市中新房价格环比下降的城市有9个，比上月增加1个；涨幅回落的城市有26个，比上月增加3个。二手房价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个；涨幅回落的城市有30个，比上月增加8个。即使不看这个数据，房地产市场降温已经是不争的事实。当然，这个数据只是佐证了这个趋势而已。我在前面的文章中谈过如何使用“70个大中城市房价”数据的问题。我知道很多人都会对北京环比下跌“0.9%”嗤之以鼻，我也一样。因为我之前讲过，70个大中城市房价数据是中国房价数据中最假的数据，基本没有任何可信度。北京二手房环比就跌了0.9%？任何一个人，只要到北京的中介公司跑一天，基本就可以判定这个数据没有太大的意义。因为从目前来看，二手房普遍跌幅应该在5%以上，个别区域如远郊区县要大一点。但它的意义在哪里呢？是一个“跌”字。我之前也强调过，尽管70个大中城市的房价就具体数据而言没有太大的意义，但是，这个数据是可以反应房价的趋势的。也就是说，从前五个月70个大中城市房价的数据，基本可以得出房地产市场已经降温的结论，一二线以及我多次强调非常危险的环北京一带的房地产市场的确已经“变天”。
　　　　263财富网获悉，今年来媒体也报
由吴奇隆、颖儿等人主演的电视剧
据台湾媒体6月19日报道，内地导演冯小刚素
6月19日，孙俪分享等等与小花北京二手房价领跌全国70城 市场正挤掉虚高时的水分_网易财经
北京二手房价领跌全国70城 市场正挤掉虚高时的水分
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（原标题：北京二手房价领跌全国70城 市场正挤掉虚高时的水分）
“环比下跌0.9%。”——国家统计局最新发布的数据显示，北京5月二手房价格跌幅位居全国70城第一位，更是27个月以来环比价格指数的首次回落。
北京住宅市场，二手房占了大半。“3·17”新政满3个月，北京二手房市场正从调控初期的成交量急剧下跌变为了“量价齐跌”，迎来全面降温。而市场上急于出售的“跳水房源”也正在挤出“水分”。业内分析，交易量还未到达2014年的最低点，还存降温空间，后期房价或将出现更明显的回落。
市场正挤掉虚高时的水分
“姐，这套房子降了80万！”通州一套两居室价格的骤降，成为中介经纪人向市民刘女士重点推销的“卖点”。但看过房子后，她却对这套房子不感兴趣，“户型不好，小区环境也差，之前的价格一点儿也不值。”
中介方面介绍，这套房子是在3月初的“高点”入市。“当时入市的房子大多‘虚高’，业主想趁楼市火热高价卖出赚一笔。”经纪人介绍，现在楼市降温了，“虚高”的价格自然太不符实际，必然会挤掉其中的水分。
“3·17”新政后，首付比抬高，认房又认贷，贷款利率上升，挤走了大批炒房客，能够出手的买家正在大幅减少。
记者近日走访东西城多家中介发现，对于一些着急出售的房源，报价大幅下调已是常事。“报价上差不多降了15%左右。”西城区畅柳园小区旁一中介经纪人向记者透露，现在中介都在跟业主谈价格，如果价格不符合内部规定的“上限”，就不能挂网销售，变相逼着业主降价。
跌势正由非普宅转向普宅
链家研究院向记者出具了由其成交的房源价格走势：5月，实际成交均价继续走低，环比下跌2.3%，与3月峰值相比成交均价下跌近3000元。北京通过链家有成交的13个区中，有9区的成交均价在5月表现为环比下跌，其中西城区均价下跌最为明显，跌幅达到7.3%。
在房价松动的大背景下，房价的下跌渐渐由“点”成“面”。从中介掌握的数据上看，调控之初，大户型“非普宅”成为价格下降的主力；当北京这轮调控迈入第三个月，跌势渐渐倒向普宅。
来自我爱我家方面的数据显示，5月北京二手住宅中，90平方米及以下跌幅最大，90平方米至144平方米跌幅其次，144平方米以上跌幅稍小。
“‘3·17’新政后，北京二手房价格下跌较明显的是部分大户型、高总价的房源。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者解释，大户型、高总价房源终究是少数，有这种支付能力的购房者也不多，这种降价还只是停留在“点”上；随着政策的持续，市场预期已经彻底转变，房价下调的心理也在不断蔓延，降价开始向中小户型、普通住宅转移，最终发展到了“面”上。可见，在政策的不懈调控之下，房价回调已经成为了趋势。
6月成交量有望跌破万套
“调控提高了入市门槛，买卖双方的观望情绪蔓延，市场新增供需低迷不振，预计市场将持续低温状态。”链家研究院院长杨现领以链家5月的前期指标举例，新增带看量18万次，与3月水平相比下降48%，是自2016年以来除去特殊月份的最低水平，有效需求的大幅回落使得后期市场成交将会继续降温；市场的降温使得客户可以更加理性从容地选房购房，5月成交带看比仅1.33%，这是自2012年以来的最低水平。
5月指标的不佳，已经表现在了6月的数据上。
2017年5月，北京二手房网签量10801套，环比下降36.1%，同比下降53%，这是自2015年3月以来的最低水平。但6月的数据或许更糟。截至6月18日，北京二手房网签量5030套，日均网签量280套左右。“一般情况后半月网签量会高于前半月，但是空间不会很大，预估全月网签量会跌至1万套以下。”杨现领说。
此外，北京已明确未来五年将新建150万套住房，包含大量自住型商品住房和中低价位、中小套型商品住房。随着这些新房的入市，北京的新房供应结构将会更加合理，房价也将结构性回落。&
本报记者 曹政
本文来源：北京日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈　　70个大中城市5月份房价发布，最吸引眼球的报道是：北京新房价格环比4月持平，但二手房价格指数环比0.9%，跌幅位列70个城市的首位。　　北京二手房第一次领跌全国，我想不起来上一次出现这种情况是什么时候。　　似乎为了证明“3.17”以来的调控政策见效，国家统计局在对这份数据进行解读时，刻意选择了三个角度来为楼市“降温”：　　其一，15个热点城市新房“涨幅”比4月份全部回落，其中&9个城市新房价格下降或持平；5个城市涨幅在0.5%以内；　　其二、70个大中城市中一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续8个月回落；二线城市新房和二手房价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落；　　其三，70个城市中新房价格环比下降的城市有9个，比上月增加1个；涨幅回落的城市有26个，比上月增加3个。二手房价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个；涨幅回落的城市有30个，比上月增加8个。　　即使不看这个数据，房地产市场降温已经是不争的事实。当然，这个数据只是作证了这个趋势而已。　　我在前面的文章中谈过如何使用“70个大中城市房价”数据的问题。我知道很多人都会对北京环比下跌“0.9%”嗤之以鼻，我也一样。因为在之前讲过，70个大中城市房价数据是房价数据中最假的数据，基本没有任何可信度。　　北京二手房环比就跌了0.9%？任何一个人，只要到北京的中介公司跑一天，基本就可以判定这个数据没有太大的意义，因为从目前来看，二手房普遍跌幅应该在5%以上，个别区域如远郊区县要大一点。但它的意义在哪里呢，是一个“跌”字，我之前也强调过，尽管70个大中城市的房价就具体数据而言没有太大的意义，但是，这个数据是可以反应房价的趋势的。　　也就是说，从前五个月70个大中城市房价的数据，基本可以得出房地产市场已经降温的结论，一二线以及我多次强调非常危险的环北京一带的房地产市场的确已经“变天”。　　“变天”的根本原因在于政策，特别是“3.17”以来祭出的各种前所未有的严厉政策:限价政策锁定了价格，限售政策锁定了交易，而限贷政策锁定了流动性。　　在36个城市已经实行各种长短不等的限售政策，大多数城市的买房者申请不到贷款的情况下，这个市场无论如何坚强，短期的调整都是必然的，而且政策蔓延到哪里，哪里都会降温。这就是我过去一直强调“政策有效”的原因。　　观察中国的房地产调控，每一次调控其实都见效，对市场的影响都很大，之所以让外界感觉到“调控无用”，根子是没有坚持。　　如果从中国房地产的政策周期看，每次政策的周期是两年左右，从刺激当地产到打压房地产，大体不会超过两年。　　在这两年的政策周期中，不密切关注房地产的人是不会看到市场的这种短期变化的，因而一直认为政策没有任何作用，这是一种误判。　　就现在房地产的情况而言，政策无疑在起作用，在政策的作用下，市场博弈双方的力量明显改变，这是符合政策逻辑的。　　对于本轮调控，从“3.17”开始，我从来不担心政策不管用，我是担心政策太管用，太见效，在导致房价快速调整的情况下，政策坚持的时间会很短。政策希望市场能够冷静，能够降温，但是，如此庞大的市场，要把握调控的度很难，更不可能做到随心所欲。　　所以我们看到的情况就是，政策如何温和，市场不但不会降温，而且会加速；政策如果严苛，整个市场又会死掉，这是管理层又不愿意看到的。我不知道这种赌气式的调控如何收场，我只知道越是严苛的政策，越不可能坚持，一旦房价真的下降，最着急的仍然是政府。　　对于购房者和公众而言，一定要跳出政策的周期来看房价的走势。开发商也是，要逆政策周期制定市场策略。比如，明年年初的某个时点，应该是拿地最好的时点。普通民众，最容易陷入政策的周期跳不出来。比如，最近三四线城市房价的疯涨，使得很多资金，很多开发商开始把资金和项目向三四线转移。我个人一直强调，这是很危险的。　　中国的三四线城市，大体分两种情况：　　一是经济基础不错，而且又处在大的城市群或者都市圈的大循环中，这些城市房价相对于核心城市较低，与核心城市的购房行为之间有某种互补，所谓溢出效应主要指这些城市；　　另一类则纯粹因为价格相对偏低，但住房的存量很大，经济基础也一般，未来不会出现大量的人口流入的城市。　　对于这些城市，我过去一再强调，这些城市房地产价格没有泡沫，但数量泡沫很大。如果购买自住，无疑可以，但如果用于投资，这种选择非常危险。　　但今年我们似乎刻意想让三四线城市的房地产市场升温。但在这些城市住房存量已经严重过剩的情况下，投资者涌入，开发商加大拿地的步伐，意味着未来住房过剩的情况会更为严重。　　从5月份的数据看，在一二线城市降温的情况下，三四线城市却极为火爆，5月份环比上涨前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。如果我对沈阳、长春、哈尔滨、大连、西安等城市房价上涨仍然认可，但目前出现的“鸡犬升天”的状况的确值得政策、开发商和购房者警惕。　　我希望这个游戏的每一个参与者都明白，一二线降温，三四线疯涨只是短期的政策周期导致。对于房地产长期的走势，必须跳出政策周期判断。　　中国房价长期的趋势仍然服从于供求规律和城市稀缺的原则。　　必须记住：未来的人口只会往大城市走，而不会跑到小县城去，好的城市，高品质的城市在中国属于。中国从各个方面去评估，好城市实在太少。能列入全球城市的不过北上广深再加上杭州五个城市而已，能列入国际城市的不超过10个，其他的中心城市和区域大城市都在10个左右。这些城市无论就资源，还是未来的发展而言都是三四线一些小城市无法比拟的。　　这也意味着城市分化的趋势会越来越明显。　　千万不要把自己的财富投向没有希望的一些三四线城市。即使在我所言的上述大城市中，由于住房品质的差距，未来好房子的很会稀缺。稀缺是理解房价最根本的逻辑，也是理解房地产周期的关键。　　短期而言，我相信北京、上海、深圳等热点城市的房价仍然会调整，只要政策坚持，但一旦政策周期逆转，最具财富保值功能的仍然是这些城市的房子，而不是现在火爆的那些不知名的城市。　　本文图片源自网络　　我最近在潜心研究经济周期问题，在时光飞逝中苦苦觅求中国经济的周期性规律和房地产的价格逻辑。　　我隐隐觉得，目前希望房价调整虽然符合民意，但真不见得是最好的选择，也不见得会让（）得到好处，更不见得能够降低杠杆。　　越研究，越发现房价的复杂和迷人。　　我现在根本不敢回答房价是不是太高了这个问题，我希望通过闭关研究，能从先贤的智慧中汲取灵感，参透中国房价的逻辑和规律。　　很难，但我会努力。　　另：点评黄奇帆的文章仍然在修改，涉及房地产的方方面面，希望尽可能做到不情绪，平和。　“&
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5月份北京二手房价下跌各大城市价广泛下跌，其中北京二手房价格领跌全国，令人惊恐。然而，专家称仍有两成左右的降落空间。　　“部门城市因为库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持张望情感，一些房企推出促销优惠，导致房价有所降低。”面对5月份70个城市半数新居价格下滑的情况，国家统计局城市司高等统计师刘建伟这样表现。　　6月18日，国家统计局颁布了5月份70个大中城市住宅销售价格变动情形，其中35个城市的新建商品房价钱出现环比下滑。　　不外，刘建伟也指出，虽然5月份房价环比上涨的城市个数显明减少，部分城市房价环比小幅下降，但绝大部分城市房价同比仍继承上涨。　　此外，值得留神的是，以往领涨全国市场的北京，二手房的价格在5月份却出现了较大幅度的下滑，且跌幅位列70个大中城市的首位。　　北京二手房价格或持续下跌　　5月份，北京二手房住宅价格环比下滑0.9%，岂但与其历史最大跌幅持平，也成为当月全国二手房下跌幅度最大的城市。　　“从数据上看，70个城市新建商品房指数均匀环比下调了0.15%，二手房指数也下调了0.09%，是自2012年来首次出现这一情况，表明楼市的拐点已经出现。同时，变更的速度也超过了市场之前的预期,，降价的城市则由单个发展到部分华东区域，继而简直全部东部城市的房价都出现了下滑。”　　统计局的数据也显示，5月份新建商品住宅价格环比上涨的15个城市中，涨幅比4月份回落的城市有6个；最高涨幅为0.3%，比4月份回落了0.1%。新建商品住宅价格环比下降的35个城市中，环比从4月份上涨或持平转为5月份下降的城市有28个；最大降幅为1.4%，比4月份扩展0.7%。　　“本轮市场转冷更多是因为局部城市前期供给量过大、房价过快上涨等市场自身危险因素积聚导致的，同时，前期成交加中开释带来的需要断档也是起因之一。因而，虽然各地纷纭对调控政策进行微调松绑，但仍是难以拉动市场的成交量。”　　此外，6月18日宣布的《2014年5月份70个大中城市讲演》显示，自2012年6月份以来，70个大中城市房价在持续上涨23个月后，首次由涨转跌，呈现下行拐点。一、二、三线城市房价环比同步下跌，二手房同样由涨转跌，市场整体步入降幅区间。当前房价环比涨幅已步入“偏冷”区间，预计下半年将进入过冷区间。　　而中指院的呈文则以为，整体来看目前增速趋缓但整体运行仍较为安稳，全面构造改造力促经济实现有品质的增加，货泉政策坚持持重并适时预调微调，城镇化过程有序推动，房地产市场基础面尚未转变。　　国度统计局的数据也显示，5月份固然过半城市房价涌现环比下滑，但同比上涨的城市数目仍到达69个，仅温州同比下滑。相对二手房价下跌的城市数量以及下跌幅度，同比上涨的城市数量也不可小觑。北京二手房价格的跌与涨与国家政策跟经济程度非亲非故，买房者只是这下跌与上涨潮流中中流砥柱的小鱼，慷慨向还需国家的宏观调控。
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