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【移民分析·刘宇专栏】在EB-5投资中，如何辨别真正的第一顺位抵押？
在我对外发表了名为《50万美金能拿回来吗?美国EB-5投资移民五种还款抵押担保安全性评级出炉》的知识普及文章后(您可关注兆龙移民微信公众号zhaolongyimin并回复“249”查看该文)，很多客户对于抵押担保有了一定概念，也明白了“第一顺位抵押担保”在EB-5投资中的重要的意义。但是近期以来，很多客户拿着各种各样的项目来问我：刘律师，**项目的第一顺位抵押是有法律效力的吗?怎样辨别真正在法律上对投资人有意义的“第一顺位抵押”呢?请看兆龙移民法律工作人员撰写的下文。
什么是抵押(Mortgage)?
抵押是贷款方以产权质押的形式(lien on the title)在特定财产(主要是不动产产权)上放置的担保权益，以确保借款方履行还款义务。当债务得到偿还后，抵押就会撤销。抵押是在地产开发融资借贷中普遍使用的一种保障还款的安全措施。
抵押是怎样保障借款方履行还款义务的?
贷款方通过放置抵押取得“foreclosure”的权力，也就是当借款人违约时，贷款人有权对抵押物行使“止赎权”，即变卖抵押物以补偿贷出的资金。因此，抵押权内置了处置权和受偿权，当借款方违约时，贷款方可以行使处置权和受偿权，以维护自己的利益。
抵押的顺位?
依抵押手续放置的顺序不同，抵押分为第一顺位、第二顺位等等。一个贷款方的抵押顺位靠前，就可以在借款方违约时，优先行使处置权和受偿权。优先的抵押顺位，意味着优先的利益保护。
在EB-5投资中，第一顺位抵押是不是非常重要?
美国的银行发放建筑贷款，是以拥有第一顺位抵押权为必要条件的，可见第一顺位抵押对于贷款的安全是非常重要的。
市场上很多项目都宣称EB-5为第一顺位，怎么区分真假第一顺位?
随着投资者认识到第一顺位的重要性，市场上宣称有第一顺位的项目逐渐增多。但就某个具体项目，一定要分清其所宣称的第一顺位到底包括什么，而不能仅凭使用了“第一顺位”这四个字就认为等同于通常融资实务中的第一顺位。
比如，有的项目声称有“第一顺位”，但抵押物只是项目中的“无形资产”、“附件”、“添加物”或“出租收入”等，这些都不是真正的第一顺位，因为它们的担保物(因为他们的担保物不是抵押物)不是项目的不动产产权，就项目而言，不动产产权是真正的价值所在，其他
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权利，如收益权，是附属于产权的。后面这段项目文件节选，就是一个例子：“作为贷款的抵押物，借款人在此同意向贷款人提供所有与项目相关的一般无形资产和其他财产，所有与项目相关的附加物、添附物以及替代物，及所有前述附加物、添附物和替代物产生的收益的第一顺位抵押权...”，在这个例子中，项目的不动产产权没有拿来作为抵押物。
也有的市场项目声称是“第一顺位”，但实际上是在不能还款时，EB-5投资人可以取得项目公司的股权，这也不是真正的第一顺位，因为抵押物为股权而不是不动产产权。在这种项目中，不动产部分往往已经抵押给了银行或其他贷款机构，所以当项目无法履行还款义务时，最值钱的不动产产权部分一定会被银行或其他贷款机构收走，EB-5投资人即使取得项目的股权，也不一定能够实现收回投资资金的目的。看这个项目文件的节选：“EB-5贷款由借款方在xx项目公司中的股权作为担保，借款方拥有xx项目公司的100%股权，xx项目公司拥有该项目的所有不动产的所有权，包括...”。在这个案例中，看似借款方通过提供项目公司的股权作为担保，而间接的把项目公司拥有的不动产抵押给了EB-5投资人，但实际上EB-5投资人拥有了项目公司的股权，不等于一定会在未来拥有项目公司的不动产产权，因为这些不动产产权已经抵押给银行或其他贷款机构了。所以，这种股权担保不是地产融资中所说的产权抵押"Mortgage”，而是“Pledge”。
兆龙移民是怎样实践第一顺位抵押的?
兆龙移民的美国投资法务人员在实践中严格遵守美国融资中的贷款抵押标准。兆龙移民的EB-5项目，如凯悦酒店项目、时代广场项目、棕榈滩项目等，都是以银行放贷的标准严格制定、签署、放置第一顺位抵押，抵押物必须是项目公司拥有的所有不动产产权及衍生权益，包括无债务土地、建筑物、及项目的未来收益，如酒店的收入、公寓的出售款等。
关于第一顺位抵押，还有哪些要注意的?
兆龙移民强调EB-5投资人要去投“大利润”或“大净值”的项目，项目不具有相当的净值，押的作用就无法实现。因此，考察一个项目质量的一个重要指标是其资产负债率，我们上述的三个项目(凯悦酒店项目、时代广场项目、棕榈滩项目)的资产负债率分别为42%、17%和26.7%。这不是仅仅指EB-5占项目总价值的比率，而是总资产负债率，即所有债务(包括EB-5贷款)与项目总价值的比例。换个角度，上述三个项目的净值率分别为58%、83%和73.3%。当项目有足够大的净值时，第一顺位抵押才有意义，当然上述的三个项目的净值率是特别的大，一般的项目达不到，也不是必须要达到这么大，一个项目只要在最悲观的情况下的市场价值仍然能够覆盖项目中的债务就算及格了。
最后，第一顺位加上大净值的项目是难得的，也是少见的，因此不是判断好项目的唯一或必要标准，一定要具体项目具体分析。专业、理性、客观、全面，是项目分析人员必备的品质。
本文作者：刘宇
刘宇和贝特曼律师事务所创始人
兆龙出国顾问集团董事长
国内知名专业刊物《律师文摘》编委会成员
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【2016年度实力钜献】兆龙移民 o Extell经典美国移民EB-5项目曼哈顿广场一号——已开工，人均40个就业
2016年，是美国大选之年，也是美国EB-5投资移民的改革之年，“9.30”已经不仅仅是一个时间节点，更是一个可能发生转折的历史标志。在此刻，EB-5投资者与时间赛跑的压力并不大，四个月的选择与准备时间非常充裕，真正摆在EB-5投资者面前的难题是——机会成本。一个错误决策可能让你在后续的绿卡和投资款回款环节承受本不应该的风险，还有可能让你的投资成本陡然上升到80万美金，更可能在政策交叠的关键节点面临更严格的审案标准。简单的说，项目选择的关键性从未如此重要。
恰恰是在这样的历史背景下，好项目愈发稀缺。在兆龙移民热推的芝加哥凯悦酒店、佛州棕榈滩一期、曼哈顿新时代广场酒店、纽约曼哈顿555公寓项目陆续售罄后，2016年年中，兆龙再度携手纽约曼哈顿555公寓项目开发商Extell集团鼎力推出——曼哈顿广场一号EB-5项目，该项目延续纽约曼哈顿555公寓项目在就业、地段方面的优势，再加之兆龙移民独家提供的法律服务，以其独特的4倍于美国移民局要求的就业人数之优势、已建设至第五层的巨大现实保障，成为兆龙移民与Extell著写在纽约曼哈顿超核心地段的又一经典稀缺美国移民EB-5项目。
EXTELL著写东河湾畔摩天巨作，新的高度看世界！
曼哈顿广场1号项目位于纽约曼哈顿下东区东河湾畔，临近东河滨艺术中心，步行至华尔街仅需15分钟。72层超豪华公寓，建筑面积达到111483平方米，360度稀缺水景豪宅将东河风光一览无余，稀缺地段上的稀缺水景豪宅成为曼哈顿建筑史上屈指可数的巅峰地产项目。项目配有815套极奢公寓套房，精心设计的居室配以全景落地式的玻璃墙，优美的、光线充足的室内空间尽享由东河、布鲁克林、曼哈顿的摩天大楼和桥梁勾画出的如画般景致。项目配有10万平方英尺之多的休闲设施，包括一个室内标准长度游泳池，模拟高尔夫，保龄球场，一面2层高的室内攀岩墙，SPA水疗和健身中心。景观大师West8精心设计私署花园，将花园、树屋、火堆、庭院在鲜花的点缀下融为一体。
曼哈顿广场1号项目十大EB-5投资价值点：
顶级曼哈顿核心区位，360度水景豪宅，黄金地段不可复制；
纽约排名第一，最具实力与信誉开发商EXTELL股权出资4.53亿（占项目总投资31%），打造东河湾畔地标级摩天建筑；
每名投资人可创造40.6个就业，4倍于移民局要求，96%建筑阶段就业，创造EB-5就业记录，建设至25%进程即可满足全部就业要求，正式绿卡高枕无忧；
项目已于2014年12月开工，现建至第五层，预计2018年底完工，实力开发商27年从无未完工项目；
EXTELL集团总公司为EB-5提供无条件、不可更改、不可撤销的还款担保；
全体投资人的五年投资期以每位客户递案后，移民局收件优先日开始计算，为最有利于投资人的0+5；
以色列上市公司——Extell Limited为被拒的I-526申请人提供退款担保，实力保障投资安全；
只要I-829下达裁决结果，投资人即可单独办理还款；
曼哈顿广场1号是纽约市最后一批享受421A减税福利楼盘，前12年房产税全免，后8年房产税交纳额度逐年增加，利好政策促进公寓快速销售并回款；
开发商只需出售公寓的50%，即可还清EB-5投资款和银行贷款；2015年11月至2016年4月初，预售金额已突破1亿美元，EB-5还款更具保障。
EXTELL集团母公司无条件、不可更改、不可撤销担保法律文件
绿卡安全高枕无忧——四倍移民局就业要求，刷新记录，创造历史
熟悉兆龙移民的朋友都知道，在保障投资者权益方面，在挑选项目时，兆龙移民会先从“商业风险控制”的角度进行全面评估。著名经济学家Jeff Carr对项目就业进行了权威测算，曼哈顿广场1号创造8128个就业机会，与美国移民局要求的2000个就业数量相对比，是其要求的406%，其中96%为建筑就业，只要施工到项目的25%阶段，即可满足所有EB-5就业，因此，移民申请人的绿卡可谓是胜券在握。项目已于2014年12月开始开工建设，现已建到地上五层，项目施工方是由建设过悉尼歌剧院、马来西亚双子塔的世界知名建筑商联盛集团承建，可谓实力担当。完善的施工技术，充实的资金结构，保证项目在2018年末如期完工。
实力保障资金安全——EXTELL股权出资4.53亿（占总资本31%）
EXTELL发展公司，作为纽约领先的开发商之一，自1989年成立以来，在曼哈顿共计开发30个项目，2200多万平方英尺，从无失败项目，可以说曼哈顿现代发展史就是一部EXTELL的建筑史。EXTELL发展公司对曼哈顿广场1号体现出了强大信心，股权出资31%，4.53亿美元，为项目运作提供了强有力的资金支持，其中在2013年出资1.9亿美元购买项目土地，现该地块价格随着市场上升已提高到3.5亿美元，也就是该项目现已升值1.6亿美元。曼哈顿广场1号项目EB-5资金只占项目总投资额的7%，为保障项目施工进度，在融资完成前EXTELL将会为EB-5部分进行垫资， EB-5无融资压力。
EXTELL为EB-5垫资条款
同时为保障EB-5投资人的资金安全，法律文件明确规定，基金公司在EB-5投资人全部退出之前不得随意解散。
截至2016年3月底，公寓预售金额已突破1亿美元。纽约排名前三的房产中介Corcoran Sunshine权威评估：“我们的专业意见是：曼哈顿广场一号（OMS）项目将在市场上取得成功。鉴于曼哈顿现有的有利市场条件，项目的规划方案，20年的减税优惠，以及我们对于市场类似项目销售的经验和知识，我们预计曼哈顿广场一号（OMS）项目将能达到每平方英尺$的出售价格”（低于曼哈顿下东区的市场均价每平尺2761美元）。
曼哈顿地区公寓市场数据
只有明确项目条文，并以法律形式固定下来，才能保障投资人的还款周期
兆龙移民始终强调绿卡安全、资金安全和按时还款是项目不可或缺的必要条件，任何一点出现问题都将给EB-5投资人造成不可估量的损失。其中按时还款更是评价项目好坏的核心因素，也是每个EB-5投资者更为关注的焦点。曼哈顿广场1号项目为EB-5投资人提供了“按时还款”方面的惊喜，全体投资人的五年投资期以每位客户递案后，移民局收件优先日开始计算。在起始日期的计算上优于任何市面上的EB-5项目，完全是从投资人最快拿到永久绿卡角度出发，减少投资期。兆龙移民作为独家法律服务至永久绿卡和50万美金回款阶段的移民公司，在挑选项目时和跟项目方进行谈判时，非常重视按时还款在项目文件的体现，并以法律文件形式固定下来。在曼哈顿广场1号项目中，以色列上市公司——Extell Limited为被拒的I-526申请人提供退款担保。
一旦I-526申请被拒后，项目方须在30天内退款
只要I-829下达裁决结果，投资人即可单独办理还款
兆龙·Extell——法律专业与商业实力的完美结合
作为兆龙移民与Extell集团鼎力推出的又一个钻石级品质EB-5项目，曼哈顿广场一号项目堪称法律专业与商业实力的完美结合，无论是在绿卡安全，还是在投资款安全方面都领先业内。这不仅得益于兆龙移民多年来秉承的中美两国最高执业标准，更在于兆龙移民从不盲目依赖国外项目方及项目方雇佣的专家，而是进行自身的项目实地考察和项目各项数据的精确核算，钻研每一条项目条款，与项目方签定真正有效的风控法律措施，从而确保中方EB-5投资者的权益得以最大化体现。
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兆龙移民：重磅利好!美国移民局EB-5政策更新
　　6月14日当地时间美国移民局更新了关于EB-5投资移民的美国移民政策备忘录，正式澄清了关于条件绿卡获得批准后，继续维持美国EB-5投资的期限问题。在更新提示中，移民局明确表示，当EB-5投资人拿到美国移民局发放的条件绿卡后，继续维持美国EB-5投资的必要期限是自EB-5投资人拿到条件绿卡之日后算起的两年时间。并且立即生效!
　　根据文件来看，投资人过了2年临时绿卡期，并且申请I-829解除过程中，投资款是可以提前返还的，哪怕您还没拿到永久绿卡!这无疑是对目前正在接触I-829的投资人一个重大利好，考虑到越来越久的I-829审批周期，看来移民局略微放宽对维持投资的标准，这也减少了EB-5的投资周期!
　　移民局更新内容：维持投资期限是投资人拿到临时绿卡的两年时间，移民局会查看投资人在第一次拿到临时绿卡日期之后的两年是否维持了eb-5投资。投资人不需要在超过维持投资期限(及从拿到临时绿卡第一天开始计算的两年时间)之后依然保持投资!!!
　　也就是说，只要你拿满临时绿卡两年，达到了维持投资的时间要求，之后，哪怕你在I-829解除阶段，也是可以先还钱的!这无疑是巨大的好消息，之前市场上所流传的需要等I-829获批后再还款，深入了解移民美国后的福利有哪些，还请关注兆龙移民公众号，已经不在适用也不存在政策基础了!虽然依然需要等待排期，但是从I-829解除阶段开始，钱可以先还也算是缩短了还款周期。
　　那么现在，移民局已经明确表示了其对维持投资的态度和立场，部分项目和开发商再没有办法拿I-829不批做借口拖着不还钱了吧。
　　还请各位投资人把这个好消息奔走相告，让更多人知情，加速还款周期，所以这对于EB-5投资人来说或是一个重大利好消息。在此提醒各位投资人，在最终改革法案出台之前，尽早投资、尽早排队仍是最好的选择。同时，对EB-5项目及其相关的甄选标准也一定要坚持“安全，稳妥项目”!要知道，选好项目，才是EB-5申请的重中之重!
　　区域中心按时还款数量排名冠军|CanAm
　　经典EB-5项目迈阿密中心
　　关于CanAm基金
　　CanAm基金是历史最长、最成功的EB-5区域中心之一，也是美国排名第一的区域中心。迄今为止，CanAm已经为美国超过50个项目募集EB-5资金超过20亿美元，获得超过1800份I-829批准，超过1700个家庭、共计32个项目全额还款，不管是在EB-5募集总额、I-829批准总数还是还款总额方面都保持在第一位，远超其他区域中心。悠久的历史、良好口碑和辉煌的业绩也赢得了业内的一致认可，也是美国EB-5投资移民行业的实力和品质的代表。
　　市场上的EB-5项目繁多，如何判定“优质EB-5项目”?兆龙移民始终坚持实行真正的“第一顺位产权抵押”，银行级风控措施为项目加固安全等级。
　　EB-5投资人最关心的两大问题之一，就是“投资款能拿回来么”，事实上，EB-5本身实质上是一个风险投资，但风险可大可小，也可以有效控制，市场上“第一顺位抵押担保”项目大多混淆视线，无实质风控效果，而以16年美国律所执业经验造就的专业基础，CanAm基金&兆龙移民联手推出的迈阿密中心项目是老牌基金公司CamAm第54个优质EB-5项目，第一顺位产权抵押担保还款，银行级风控措施，再现EB-5成功经典。首发200个名额迅速售罄，在就业盈余和抵押资产都非常充裕的前提下，现隆重推出稀缺增发名额，目前所剩无几。
　　迈阿密中心项目：CanAm基金&兆龙移民2017鼎力联手，再现EB-5成功经典
　　项目优势：
　　第一顺位产权抵押担保还款
　　银行级风控措施土地交割已完成项目资金已全部到位
　　仅建筑期间就业超额160%，就业创造近半
　　CanAm基金最新数据32个项目本金全额返还，累计回款家庭超过1700个
　　及时掌握美国投资移民的动态，时刻了解最新的美国投资移民政策，才能提前做好准备节省时间成本。作为业内真正拥有16年美国律所执业背景的移民服务机构，兆龙移民致力于前置性保护EB-5投资人权益，采用法律手段对EB-5项目进行风控保护。依托美国从业16年的法律执业背景优势，我们与投资人合同约定：“法律服务至永久绿卡及50万美金本金返还阶段”，让投资人在移民过程中享受公平、平等、实质上的安全!与兆龙同行，做有知识、有智慧的投资人!
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