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房屋公共维修基金
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一、房屋公共维修基金的定义　　房屋公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。 　　单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房保修期满后公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 　　按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。编辑本段二、房屋公共维修基金的由来　　1998年，建设部、财政部发布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，开启了房屋公共维修基金缴纳的先河，开始为非强制性缴纳，后来演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用之一。 　　1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从日起，公共维修基金的交纳标准调整为：多层楼房、别墅一般按照购房款2%的比例收取；高层楼房及多层带电梯楼房一般按照购房款3%的比例收取。售房单位按多层住宅售房款的2%、高层住宅售房款的3%的比例，筹集公共维修基金。编辑本段三、房屋维修基金的权属　　维修基金归全体业主共有，应设立专帐管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查与监督。维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。 　　《中华人民共和国物权法》对公共维修基金的归属和使用做了明确的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。” 　　售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会提交业主大会决定，可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。 　　维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。编辑本段四、如何使用维修基金？　　首先是由业主向物业公司报修，由物业公司直接或是会同业主委员会（业主）一起向基金管理中心提出申请。然后由专门的工程人员会同物业和业主委员会（业主）一起去现场查勘，进行认证是否需要动用公共维修基金，一旦符合规定，马上安排维修。维修结束后，由基金管理中心、物业管理公司和业主或是业主代表三方查勘验收。最后是维修费用的结算，由维修单位（一般是物业管理公司）造维修费用表，经业主委员会盖章认可，考虑业主委员会不具备专业知识，基金管理中心还将审定价格最终决定费用的多少，然后再从相关业主的公共维修金的账号中扣钱。其中一般公共部位由业主委员会负责监管签字，单户则由业主监管签字。编辑本段五、房屋公共维修基金的法律条文　　住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法建住房[1998]第213号文 　　建设部、财政部日颁发，自日起开始实行 　第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。 第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公用住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。编辑本段规定　　本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。第三条本办法所称共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。 维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字987号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款式2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。 第六条公用住房售后的维修基金来源于两部分： 1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。 2、购房者按购房款式2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 公用住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。 第七条维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可以用于购买国债或者用法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。 维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。 第八条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。 第九条在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。 第十条业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。 第十一条业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。 维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。 第十二条物业管理企业发生变换时，代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。 第十三条业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。 第十四条因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。 第十五条各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。 市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等。 第十六条业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。 第十七条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。 第十八条维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪，应依法追究刑事责任。 第十九条本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。 第二十条公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。 第二十一条省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可以根据本办法制定实施细则。 第二十二条非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。 第二十三条本办法由建设部负责解释。 第二十四条本办法自日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。
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从城市住房制度的变革看业主委员会的产生
【摘要】：一定意义上,业主委员会的出现是我国城市住房制度改革的一种必然结果。可以说,业主委员会的产生既与我国城市住房制度改革高度相关,又与城市基层社会的创举有关。在构建新型社区物业服务体系、建设美丽社区、推进现代社区治理的实践中,业主委员会均将发挥重要的建构作用。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：D922.181【正文快照】：
在由国家语言资源监测与研究中心、商务印书馆、北京语言大学等单位联合举办的“汉语盘点2013”活动中,“房”字当选“汉语盘点2013”年度字。[1]可以说,这从一个侧面表明了房子及其相关事务已成为我国社会公共生活中的热点问题。随着商品房住宅小区物业纠纷的频发,以组织化形
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房屋公共维修基金的规定
房屋公共维修基金的规定
自治区，经当地人民政府批准后实施、共用设施设备保修期满后的大修、梁，应当办理账户转移手续，原则上多层住宅不低于售房款的20%。 　第十二条物业管理企业发生变换时，结余维修基金不予退还、路灯。 　第十条业主委员会成立后。 　维修基金明细户一般按单幢住宅设置、售房单位按照一定比例从售房款中提取。 　第六条公用住房售后的维修基金来源于两部分。 　第十八条维修基金代管单位违反本办法规定、楼梯间，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任，具体办法由市，高层住宅不低于售房款的30%、道路、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。 　第十九条本办法实施前，户外墙面、锅炉、沟渠，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管、改造。 　第二十一条省。 　第十七条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的、楼板、协调不成的。 　第十六条业主或使用人，或者向人民法院起诉。 　第二十四条本办法自日起实行。 　2，专款专用。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案、法规规定的其他范围外、屋顶等）、池、落水管，应依法追究刑事责任，专项用于住宅共用部位、非经营性车场车库、协调解决、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经业主委员会同意、供电线路照明、购房者按购房款式2%的比例向售房单位缴交维修基金，凡与本办法不一致的，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定，应当定期接受业主委员会的检查与监督。 　维修基金不敷使用时。 　第四条凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位。 　第八条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。 　市，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道。 　公用住房售后维修基金管理与使用的具体办法。业主委员会成立后、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 　维修基金收取比例由省。 　第七条维修基金应当在银行专户存储，可以依法向仲裁机构申请仲裁、门厅，挪用维修基金或者造成维修基金损失的、财务预决算管理制度、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、电梯。情节严重的、走廊通道等。 　第十五条各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导，不计入住宅销售收入、柱、协调，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主，当事人可以通过协商。 　第十四条因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理、天线，由市。物业管理企业代管的维修基金。 　第十三条业主转让房屋所有权时。具体办法由市，代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等，不计入住宅销售收入、水箱、绿地、县房地产行政主管部门制定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。 　共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有。原有的有关政策和规定本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理，随房屋所有权同时过户，经业主委员会审定后实施、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法；构成犯罪、物业管理企业，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息，商品住房销售单位应当将代收的......房屋公共维修基金是指售房单位在销售商品住房时依法向购房者根据售房合同一次性代为收取的用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的储备资金。房屋公共维修基金的所有权归全体业主。 1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从日起，公共维修基金的交纳标准调整为：多层楼房、别墅一般按照购房款2％的比例收取；高层楼房及多层带电梯楼房一般按照购房款3％的比例收取。售房单位按多层住宅售房款的2%、高层住宅售房款的3%的比例，筹集公共维修基金。 售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会提交业主大会决定，可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。 维修基金归全体业主共有，应设立专帐管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查与监督。维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。
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热心网友 6-02 21:39
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商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关房屋维修基金交缴约定,购房者应当按购房款2-3%的比例向售...住宅维修资金应该怎么用？|业委会|物业费_凤凰财经
住宅维修资金应该怎么用？
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围绕业主们关心的住宅专项维修资金怎么交、什么样的情况可使用维修资金等问题，市住建委也进行了解释说明。
住宅专项维修资金是业主们共有的修房钱，是每个买房人都要缴纳的，且数额不菲。近期，住宅专项维修资金使用情况成为社会关注的焦点。据新华社报道，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。但因申请手续繁琐、过程艰难，被称为“沉睡”的资金。北京市住房资金管理中心的数据显示，截至今年2月底，全市维修基金缴存总额为395.99亿元，一共支取使用了15.5亿元。从数据上看，使用率不到4%。对此，市住建委相关负责人表示，住宅共用部位、共用设施过了保质期才会用到维修资金。即便过了保修期，小修也是由物业负责，中修、大修才使用维修资金。从目前维修资金使用的情况看，多集中在2010年之前的小区。另一方面，业主们缴存的维修资金也是按照3%的综合收益率计息。也就是说，这笔钱也在逐渐变多。围绕业主们关心的住宅专项维修资金怎么交、什么样的情况可使用维修资金等问题，市住建委也进行了解释说明。住宅专项维修资金 俗称房屋养老钱，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这笔钱由业主在购房时一次性交纳。如果房屋买卖了，维修资金要随房过户。维修资金产生的利息归谁？住宅专项维修资金都是由业主交存的，属于业主共有；房改房的单位和业主各需要交存一半维修资金，单位交存的部分归单位所有，业主交存的部分归业主所有。维修资金产生的利息也是归业主共有。北京的住宅专项维修资金在日之前是按照活期利率计息；自日开始按3%的综合收益率计息。维修资金如果划转到业委会账户，可以将资金分为定期、活期两种方式存储。维修资金如何补交？补建交存方式和正常交存方式一样，由房地产开发企业进行注册、楼盘造册，由住房资金管理部门审核，最后，购房人持《专项维修资金交款通知书》，到联网银行网点交款。交款后，由专户银行出具《北京市住宅专项维修资金专用收据》。如在未补建或续交前发生大中修的共用部位、共用设施设备，由相关业主分摊维修费用进行维修。维修资金怎么划转到业委会账户？一个小区的业主大会成立之后，业主委员会就可以申请住宅专项维修资金从市住房资金管理中心划转到开户银行。第一步，业委会要到开户银行开立基本账户和专用账户；第二步：业委会要持相关材料到市住房资金管理中心区（县）管理部办理注册审核。第三步：业委会持相关材料到管理部申请数据核对。第四步：业委会持相关材料到区县建委（房管局）核定管辖范围。第五步：市住房资金管理中心区（县）管理部打印《专项维修资金-划转结息清册》、《专项维修资金划转通知》，经业委会确认并签章后，进行资金划转操作。第六步：业委会将《专项维修资金-划转结息清册》、《专项维修资金划转通知》其中一份交开户银行，并查询到账金额。业主如何查询维修资金余额？分两种情况。维修资金未划转到业委会账户名下的，业主可以持房本和本人身份证到任意网点办理维修资金查询卡后，拨打光大银行客服电话随时查询。也可以持房本和本人身份证到光大银行任意网点柜台查询。维修资金划转到业委会账户名下的，业主可以找本小区业委会，由业委会通过银行查询。共用部位共用设施有哪些共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。【使用】●维修资金使用条件是什么？两个条件。一是房屋过了保修期，比如屋面防水过了5年。保修期内，房屋共用部位、共用设施设备正常损坏由建设单位负责维修。二是过了保修期后的共用部位、共用设施设备大中修时才可以使用。保修期满后的小修和日常维护从物业费里出。由物业公司负责维修。●哪些情况可以用维修资金？共用部位：1、屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；2、楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；3、地下室出现渗漏、积水的；4、楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；5、增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；6、外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；7、公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；8、公共区域门窗或窗纱普遍破损的；9、其他情况。共用设施设备：1、电梯主要部件需要进行维修或更换的；2、二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；3、避雷设施不满足安全要求的；4、配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；5、消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；6、楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；7、其他情况。●谁来申请使用维修资金？维修资金已经划转到业主大会专用账户的，由业主委员会提出申请；没有划转的由物业公司提出申请使用。业主委员会和物业公司都不申请使用的，由房屋管理部门提出代修申请。●使用维修资金是否须全体业主大会通过？不一定。涉及整栋楼的维修资金由该幢楼内专有部分占整幢楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过，通俗的说是“双2/3比例”。“2/3比例”的确定方法：整栋楼每户房本面积相加（A），同意维修的房主房本面积也相加（B），B是A的2/3。整栋楼所有房主（一个房主买该栋楼3套房算1个房主）相加（A），同意维修的房主数也相加（B），B是A的2/3。●哪些情况属于应急情况？1、屋面防水损坏造成渗漏的；2、电梯故障危及人身安全的；3、高层住宅水泵损坏导致供水中断的；4、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；6、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。●申请应急维修多长时间能批？区县住建委（房管局）受理材料符合要求的，在2个工作日内做出决定；情况特别紧急的，当场做出同意决定。市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县住建委或房管局的批复意见之日起2个工作日内办理支付；特别紧急的，应当在24小时内（指工作日）办理支付。本版采写 新京报记者 马力
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