可行性研究报告竞争性谈判招标
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物业管理竞争性谈判文件 争性谈判文件 招标编号： 04－ 05 项目名称：物业管理服务 广州中医药大学 1 2004 年 6月 1 目 录 Ⅰ． 竞争性谈判邀请 Ⅱ． 竞争性谈判须知 Ⅲ． 用户需求 Ⅳ． 合同（样本） Ⅴ． 报价文件格式 Ⅵ. 附件 2 第 Ⅰ 部 分 竞 争 性 谈 判 邀 请 3 竞争性谈判邀请 广州中医药大学现就广州中医药大学大学城校区一期物业管理服务进行竞争性谈判采购，欢迎有兴趣的合格报价人参加报价和谈判。 1、项目名称：广州中医药 大学大学城校区一期物业管理服务 2、项目编号： 04－ 05 3、报价范围：见竞争性谈判文件第Ⅲ部分 4、交 货 期：合同签订后 15 天内 5、交货地点：广州市番禺小谷围大学城广州中医药大学一期物业 6、竞争性谈判文件发售时间： 2004 年 6 月 15 日至 6 月 16日上午 9:00－ 12:00,下午 2:00－ 5:00（北京时间 ,节假日除外） 7、竞争性谈判文件发售地点：广州中医药大学产业处 （广州市 机场路 12 号大院综合楼 2 楼产业处办公室 ） 8、竞争性谈判文件售价：标书费人民币 100 元，售后不退。 9、踏勘现场时间： 2004 年 6 月 17 日 9 时，届时招标人组织投标人踏勘现场。 10、报价文件递交时间： 2004 年 6 月 22 日上午 8:30 至 9:30（北京时间）。 11、谈判开始时间： 2004 年 6 月 22 日上午 10:00（北京时间）。 4 12、报价、谈判地点：广州中医药大学办公楼二楼会议室 （广州市 机场路 12 号大院办公楼 ） 广州中医药大学 地 址： 广州市 机场路 12 号大院 联系电话： 020真电话： 020系 人 ：刘文富 5 第 Ⅱ 部 份 竞 争 性 谈 判 须 知 6 竞 争性谈判须知 1. 说明 适用范围 本竞争性谈判文件仅适用于本竞争性谈判文件竞争性谈判邀请中所叙述的报价范围。 合格的报价人： （ 1）报价人必须是中国境内注册的独立法人，具有合法的物业管理营业执照，注册资金不少于人民币 300 万元（含 300 万元）； （ 2）报价人必须具有中国物业管理资质二级以上（含二级）； （ 3）报价人必须具有五年以上的物业管理专业经验和两年以上的大学物业综合管理经验，并具有良好的管理水平和业绩，目前所管理的物业建筑面积在 200 万平方米以上，所管理的物业获得过省级以上（ 含省级）物业管理优秀示范奖励。上述要求须提供相关资料； （ 4）报价人必须自行提供服务，不得将物业管理项目进行任何方式的转包。 定义 （ 1）“报价人”指向招标单位提交报价文件并参与谈判的法人。 7 （ 2）“买方”指最终使用单位，合同的一方当事人。 （ 3）“卖方”指成交的报价人，合同的一方当事人。 （ 4）“服务”系指竞争性谈判文件和谈判内容规定卖方须承担的物业管理服务。 竞争性谈判的费用 无论本项目的结果如何，报价人应承担所有其参加本项目报价和谈判的费用。 2. 竞争性谈判文件 竞 争性谈判文件的组成 竞争性谈判文件包括以下部分 （ 1）竞争性谈判邀请 （ 2）竞争性谈判须知 （ 3）用户需求 （ 4）合同（样本） （ 5）报价书格式 （ 6）附件 竞争性谈判文件的澄清 报价人若对竞争性谈判文件有疑问，应将要求澄清的问题以文字形式于报价截止时间前 24 小时通知招标单位。 竞争性谈判文件的补充和修改 标人可以用书面补充通知的方式对竞争性谈判文件 8 进行补充和修改。 颁发的补充通知将于报价截止时间前发往所有购买竞争性谈判文件的报价人。该补充通知作为竞争性谈判文件的 一部分。报价人在收到该通知后须予以签收确认。 虑到补充通知的影响，招标人可决定推迟报价截止时间。 3. 报价和谈判总则 报价文件的编写。 价人应仔细阅读竞争性谈判文件的所有内容，并按竞争性谈判文件的规定及附件要求的内容和格式，提交完整的报价文件。 价语言和计量单位 报价文件和来往函件用中文书写，计量单位使用国际单位。 价人应按报价范围进行报价。 价人应用人民币报价（报价表参照报价书格式）。若由单价计算得出的总价与报价总价不一致，以单价 计算得出的总价作为报价总价。若中文文字形式表示的数值与数字形式表示的数值不一致，以中文文字形式表示的数值为准。 标总价应包括物业管理费、伴随服务费及税收手续过程中发生的所有费用。 报价文件的组成 9 报价人提交的报价文件应至少包括以下部分： （ 1）报价书（格式见第Ⅴ部分）； （ 2）法定代表人授权书（法定代表人为报价人代表并亲自签署报价书的可不提交） （ 3）价格文件； （ 4）技术文件 （ 5）资格文件； （ 6）报价保证金。 缺以上任一项的报价将被视为无效报价。 报价 价人 报价时提交的全部材料都必须密封，具体包括： （ 1）报价文件一式 7 份（正本１份，副本 6 份）； （ 2）报价文件的 97 格式电子文档 1 份（以软盘或刻录光盘形式与报价正本一起密封提交）； （ 3）报价文件正本、副本的内容应一致，如果正本与副本不符，以正本为准。报价文件应由报价人的法定代表人或经正式授权并对报价人有约束力的代表在报价文件上签字。被授权代表需将以书面形式出具的“法定代表人授权书”附在报价文件中。任何行间插字、涂改和增删，必须由报价文件签字人用姓或首字母在旁边签字才有效。 本报价 文件的内容应装订成册。 价人应按附件的要求提交资格文件，并对这些资格文 10 件的真实性负责。 有报价文件必须装入密封的信封或封套，并在封口上加盖报价人的公章。报价文件的正本和副本应分别封装，并在每一信封或包装的封面上写明： 正本或副本； 招标单位名称及地址； 报价地点及时间； 项目编号； 项目名称； 报价人名称及地址； 标单位对因报价文件未装订成册而造成的报价文件的损坏、丢失不承担任何责任。 标单位对不可抗力事件造成的报价文件的损坏、丢失不承担任何责任。 报价有效期 报价截止日起，报价有效期为 90 天。在特殊情况下，招标单位可于报价有效期满之前要求报价人同意延长有效期，要求与答复均应以书面形式。报价人可以拒绝上述要求而其报价保证金不被没收，同意延期的报价人原报价有效期内应享之权利及应负之责任也相应延续。 报价保证金 价人应向招标人提交不少于报价总价 2%的报价保证 11 金。 标保证金应用投标货币，并以下列任何一种方式在送交投标文件时单独提交给招标人： （ 1）银行汇票。 （ 2）保兑支票。 银行汇票、支票提交应同时符合下列规定 ： 收 款 人：广州中医药大学 开户银行：中国银行广州市白云支行桂花岗分理处 银行帐号： 093001 如投标者未按规定提交投标保证金，其投标将被拒绝。 投标保证包括下列条件： （ 1）如果投标人中标，投标保证金将保持全部的约束力，直到中标人与用户签定合同并缴交了中标费。 （ 2）如果投标人在投标截止后撤回其投标；或被通知签约后拒绝签约的；则招标人有权没收其投标保证金。 （ 3）未中标的投标人的投标保证金，在定标后 10 天内无息退还。中标人的投标保证金在中标人与买方签订了合同并交货验收后 10 天 内无息退还。 报价文件的修改 在谈判规定的时间内，报价人可以修改其报价文件内容，但必须以书面形式通知招标单位。在谈判规定的修改截止时间后，报价人不可以修改其报价文件内容。 12 报价的撤回 在报价截止时间前报价人可以撤回报价、但在报价截止后不允许撤回报价。 谈判过程及评审 标人将在竞争性谈判邀请中规定的时间和地点接受报价。 标人组织和主持接受报价，报价人代表在报价签到表签到。 家报价人按电脑随机排序的顺序单独与谈判小组成员就报价文件的技术、商务、价 格等内容进行谈判，报价人法定代表人或其授权报价人代表需参加谈判并就谈判中所作出的承诺进行书面签字确认。 判小组将只对确定为实质上响应竞争性谈判文件要求的报价进行评审。 质上没有响应竞争性谈判文件要求的报价文件将被视为无效报价。出现但不限于下列情况之一的，其报价将被视为无效报价： （ 1）报价人未按竞争性谈判文件要求的金额提交报价保证金或保函的； （ 2）超出经营范围报价的； （ 3）报价文件不完整的； （ 4）报价文件无法定代表人签字，或签字人未被法定代表 13 人授权的； （ 5）报价有效期不足 的； （ 6）报价总价超出财政预算且用户无法支付的； （ 7）报价文件有不符合竞争性谈判文件带“ *”要求的内容的； 判小组将按符合采购需求、质量和服务相等且报价最低的原则确定成交供货商。 判小组在确定成交候选人以前有权按照有关法规拒绝任何或全部报价，对由此造成对报价人的影响不负任何责任，同时对此不做任何解释。 定成交供应商后，成交供应商应依时与买方签约。成交供应商与买方签约后 10 天内，招标人向未成交的报价人发出成交结果通知书。 标人没有义务向未成交的报价人解释不成 交的理由。 价人如认为本项目有违公开、公平、公正原则，可向广东省政府采购管理办公室反映。地址：广州市仓边路 26 号 8楼；电话： 020－
谈判、评审过程的保密性。 受报价后，直至成交供应商与买方签订合同后止，凡与谈判、审查、澄清、评价、比较、授标意见有关的内容，任何人均不得向报价人及与评审无关的其他人透露。 报价截止日起到确定成交供应商日止，报价人不得与参加谈判、评审的有关人员私下接触。在评审过程中，如果报价 14 人试图在报价文件审查、澄清、比较及推荐 成交供应商方面向参与评审的有关人员和买方施加任何影响，其报价将被拒绝。 4. 签约 标结束后，由招标方依据评委会的评标结果签发中标通知书。 标方须按《中标通知书》指定的时间、地点与甲方签订《广州中医药大学大学城校区一期物业管理委托合同》。 中标通知书》将作为签订《广州中医药大学大学城校区一期物业管理委托合同》的合法依据。 15 第 Ⅲ 部 份 用 户 需 求 16 1. 总体要求 在管理服务合同期内，中标单位通过对广州中医药大学大学城校区一期物业的养护、修葺、保洁、 安全保卫和管理，使得该物业达到《全国物业管理示范大厦》和《全国物业管理示范住宅校区》评分标准 90 分以上，保证区内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，为师生营造一个健康舒适的工作学习环境。 2. 招标范围 下述物业是指广州中医药大学大学城校区一期所有物业（特殊说明的除外）。 业设施设备的维修、维护、使用、运行管理 屋建筑物本体及共用设施设备：包括但不限于共用的上下水管道、雨水管、共用照明、天线、加压供水设备配置系统等，公寓、宿舍室内设施除外 屋建筑物共用部位：包括但 不限于楼盖、屋顶、梁柱、地面、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、公共部分的内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗等 业范围内的公用设施、设备 电设施设备：包括但不限于以总水表以后范围内的卫生用水、饮用水等供水设施和全部排水、排污设施及管道；电路和照明设备；电梯设备；配电房及设备；供热系统、中央空调系统及末端设备；电铃等 17 型维修：包括但不限于宿舍内的照明、给排水设施、门、窗、锁等（不含食堂、商店） 内外公共场地的清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒 学 区楼内走廊、楼梯道、电梯间、卫生间、课室、教师休息室、会议室、接待室、图书资料室、阅览室、自修室、阳台、天台等（不含行政办公室、实验室）、教学区室外道路、停车场、体育场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运等； 活区学生宿舍、教师公寓房间外的公共部分、生活区室外道路、运动场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运，不含食堂、商店的楼内部分。 境绿化（含盆景）、美化、修剪及养护管理 范围包括固有绿地、道路两边绿化、楼宇间绿地等，涵盖校区内 所有树木（含古树）、绿化带、草坪、花坛、树盆、绿篱、天然植物群落等。 生宿舍（不含学生的床位分配）、学生活动中心和教师公寓的管理 包括生活秩序管理、公共秩序管理、单车棚管理、宿舍纪律的维持等。 学楼课室（不含实验室）的管理 学楼内课室教学物资、教学设备的管理 园治安、消防和校区交通管理 18 业管理制度与档案、资料管理 园综合服务 3. 技术要求 业设施设备的维修、维护、使用、运行管理 屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备： （ 1）按规定建立校区区内房屋本体及配套设施等的物业管理资料档案，并妥善使用与保管。 （ 2）建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度，检查记录完整。 （ 3）校区楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。 （ 4）无擅自改变房屋用途行为。 （ 5）外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落污渍；室外招牌、霓虹灯整洁统一无安全隐患，外墙装饰无破损。 （ 6）确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率 100%； （ 7）确保室外场 地、道路等公用设施的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率 100%。 （ 8）保证公共照明、水电设施、校园广播系统等公共设施正常运行。公共设施、水电每天检查一遍，发现故障或损坏应在20 分钟内到场， 12 小时内维修完毕。 19 电设施设备 （ 1）综合要求： ① 制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度，并严格执行； ② 配备所需专业技术人员，由专业人员管理（开启、关闭、保洁、维修），严格执行操作规程； ③ 设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，无鼠虫害发生， 机房环境符合设备要求。 ④ 保持设备良好，运行正常，合同期限内无重大管理责任事故，无设备运行事故隐患。 如发现设备异常或故障，应停止使用以防止故障扩大并立即派人检修至完好为止。 （ 2）供电系统 : ① 保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并提前 48小时通知招标方和物业使用人； ② 制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行； ③公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间，用毕应立即关闭，避免浪费。 （ 3）弱电系统 : ① 按规定标准工作时间排除故障，保证各弱电系统正常工作； ② 监控系统等智能化设施 、设备运行正常，有记录并按规定期限保存。 20 （ 4）电梯系统 : ① 电梯准用证、年审合格证、维修保养合同完备； ② 电梯按规定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；通风、照明及附属设施完好； ③ 轿厢、进道、机房保持清洁； ④ 电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗； ⑤ 电梯运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修； ⑥ 应有排除电梯运行险情的应急处理措施。 （ 5）给排水系统 : ① 建立用水、供水管理制度，积极协助招标方安排合理的用水和节水计划； ② 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象； ③ 按规定对二次 供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染； ④ 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患； ⑤ 限水、停水按规定时间通知招标方和物业使用人； ⑥ 排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生； ⑦ 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑 21 水、泛水和长时间停水现象； ⑧ 应有险情的应急处理措施。 （ 6）供热系统、中央空调系统及末端设备： ① 保证末端设备运行正常； ② 定期进行清洁及保养； ③ 制订发生故障应急处理方案。 型维修（单项 200 元以下，包工包料） （ 1）宿舍水、电、卫浴设备、门锁维修不过夜； （ 2）遇电路故障没电，水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏，要随叫随修； （ 3）排水管、排污管要保持畅通，如有堵塞应立即疏通，厕所堵塞应当天疏通（需换厕盆的除外）。 （ 4）维护维修闭路防盗装置和电铃设施。 （ 5）公共照明、水电设施每天检查一遍。 （ 6）楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施的检查每学期 3 次。 内外公共场地的清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒 （ 1）根据甲方要求制 订工作制度和标准，并以之对工作质量进行考核； （ 2）按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁； （ 3）定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源，每周对范围内的场所消毒一次； 22 （ 4）污水排放通畅； （ 5）如遇突发事件或突击检查时，积极配合校方，搞好卫生工作，随叫随到。 （ 6）入口及大堂清洁要求 ①门窗 (玻璃、窗框、窗台、门把手 )无手印、无污渍，保持光洁明亮。 ②地面、地脚线、指示牌、座地烟灰盅无污渍、水迹、尘迹，保持光洁明亮。 ③灯饰、通风口、空调风口、天花顶无蛛 丝、无污尘。 ④电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍，电梯厅地面干净整洁。 （ 7）楼层公共区域部分清洁要求 ①指示牌、悬挂牌光洁明亮。保持走火通道无杂物。 ②地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污渍、无痰渍、无尘迹。 ③天花吊顶、送排风口无蜘蛛网和灰尘污渍。 ④门把、镜子无水渍、无印迹，明亮照人。 （ 8）教室、会议室等清洁要求 ①地面定时清理，无杂物。 ②黑板定时擦试，保证上课使用。 ③桌椅无尘迹污渍。 ④玻璃、灯饰光洁明亮。 23 （ 9）卫生间清洁要求 ①地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板无灰尘污渍和 其它杂物。 ②小便器、坐厕、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮。 ③保持下水管道水流畅通。 （ 10）露天部分清洁要求 ①地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹。 ②门岗、道闸无明显尘迹、污渍、无垃圾杂物。 ③室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物。 ④绿化带无杂物及枯枝叶。 ⑤灯饰、栏杆、指示牌无污渍、水迹及明显灰尘。 ⑥水道、水面无明显漂浮物。 ⑦垃圾房垃圾清运及时，物品摆放整齐。 ⑧垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满。 ⑧阴沟、沙井、天台无明显杂物。 ⑨房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象 （ 11）垃圾 清运要求 ①垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日清理二次，垃圾不在筒箱内过夜。 ②垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且作到日产日清，定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞。 24 ③垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。 （ 12）以上未列明项目和要求由双方沟通决定。 （ 13）以下项目每日至少清洁一次 楼内大堂及教室门、不锈钢门、防火门； 大堂玻璃窗（ 2 米以下）； 石、砖、胶质地面扫拖； 水泥地、广场砖、地下室地面清扫； 教室桌椅每天擦拭，定时清理； 楼内、大堂石质、瓷砖（ 2 米以下）墙 面擦拭； 日常通道扶手擦拭； 护栏擦拭； 卫生间设施擦拭、冲洗，地面半干湿拖； 垃圾箱除渍，果皮箱擦拭，烟灰盅擦洗； 2 米以下标识牌、开关、饰物、灯罩、楼内管道擦拭； 楼道内灭火器、宣传栏擦拭； 低处通风口除尘； 室内空调出口擦拭； 开放天台清扫； 电梯轿厢壁、门擦拭、上油； 大堂胶质地毯湿拖，毛质地毯吸尘； 架空层清扫； 25 电话亭、运动设施擦拭； 公园椅、草坪灯湿抹； 校区内道路、停车场、绿化带清扫； 喷水池杂质清理； 水面杂物清理； 地下停车场地面。 （ 14）其他项目： 拖扫净各层公众楼梯、走廊地面每日 3 次； 收集垃圾集中送到指定地点每日 3 次； 抹净走廊阳台、楼梯扶手表面及清洁公共设施每日 2 次； 擦拭、清洁消防栓、玻璃窗台每日 1 次； 清洁楼梯、走廊每日 2 次； 清洁地脚线、防盗门、公共房间门窗每周 1 次； 抹净公共照明设施及宣传栏顶，每月 2 次； 天花墙身除尘及抹净壁灯每月 1 次，清扫天台每周 2 次； 清理死角位、蜘蛛网每月 1 次； 清洗地面污渍每月 1 次； 扫净周围去水明沟、明渠表面垃圾每日 2 次； 拖洗地面、巡回保洁每日 3 次； 擦拭、清洁门、间隔设施每日 1 次； 擦拭镜面及清洁手盆（不限）清理纸篓垃圾并洗净纸篓（不限）擦 拭、清理墙壁、地脚线，每日 1 次； 26 清洁玻璃及抹净风口每周 1 次； 全面清洗地面、清理污渍每月 1 次； 清理并洗净果皮箱、垃圾桶每日 1 次； 清理单车棚隔日 1 次 。 （ 15）清理绿化带四周巡回保洁每日 1 次。 境绿化（含盆景）、美化、修剪及养护管理 保教学区绿化植物成活率 95%以上，无明显病虫害发生。 地无践踏秃裸部位。 化带乔灌木枝条清晰，树冠匀整，无明显弱小、病、枯、黄枝叶。 坪无明显杂草，无垃圾杂物。 劣天气作好绿化植物保护，防止绿化植物大范围 倒、折。 月完成草地及其它植物修剪 1 次。 月保持植物淋水、施肥、喷药杀虫、除杂草等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。 学生宿舍（不含学生的床位分配）、学生活动中心和教师公寓的管理 合学生处，建立辅导员工作室，按教育部 [2002]6 号文件精神要求，做好学生的日常思想品德、行为规范、法律法规教育。 27 导和教育学生做好日常防火，防盗和安全用电工作。 促学生自觉遵守学校的各项规章制度和作息时间。 调学生宿舍内部矛盾纠纷和宿 舍的调整工作。 助制定学生宿舍各项管理条例和内务卫生评比办法。 要求规范单车棚的单车停放秩序。 据需要配合学校适时组织查房、查夜等检查工作，及时处理安全隐患和不稳定因素。 周进行安全用电检查和卫生评比工作。 突发事情发生，值班管理人员必须在第一时间报告校保卫处，如情况紧急更应同时直接报警（ 110、 120 或 119 等）；主管人员必须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题。 好空房的卫生清理、粉刷与维修。 证学生的开水供应和管 理，并按规定的标准收费。 月向每个房间抄水电表，按规定代收取超额水电费。 好学生的信件收发工作，不得遗失，减少错投。 规定协助学校收取学生的住宿费。 据实际情况制定除四害、消毒工作细则（除四害每月 2 次）。 据实际需要为学生提供免费或低收费的项目。 学楼课室（不含实验室）的管理 照广州中医药大学教务处的课表安排、调课通知、考试安排等课室使用计划准时开关课室门。 28 不影响正常教学安排的情况下，对于教学单位、学生社团正常使用课室举办讲座等活动给予积极配合，合理安排。 每个课室配齐粉笔（或者白板笔）、笔擦，每天检查 3次配备情况。 教学楼内的课室进行动态管理，确保满足教学及正常使用需要，高效节约，避免浪费。即课室管理员应不断巡查课室使用情况，遇到自修学生人数较多，自修课室较为拥挤时，应及时增开备用课室；对于没人使用或使用率不高的，应及时关闭熄灯，开放课室的座位总体空位率不得高于 50%。 教学楼一楼设立服务台或值班室，负责协调教学楼管理的有关事务、工作人员排班，及时处理师生的服务要求， 接受师生的投诉等。值班室不得作为 员 工休息房。 持教学区（特别是教学楼）的安静，制止一切乱吵嚷等影响教学秩序的行为。 证电铃准时运行，电铃出现故障的，及时维修。 好教师休息室的开、关门工作，保证有充足的教师休息室处于开放状态供教师使用，避免无关人员占用。 学楼内课室教学物资、教学设备的管理 课室内教学设备、课桌椅等物资进行统一管理，对新增的资产及时进帐，对调整的设备进行跟踪，按物资管理的要求做到帐、物、卡相符。要求每月对帐一次。 作人员应提 前 10 分钟到位，做好教学楼课室上课前 29 的扩音设备的出借登记及课后的收回工作。 证教学楼内课室照明设备的正常关启；保证课室里的课桌椅配备整齐，每天检查课桌椅的配备情况。 订有关教学设备的使用指南，并贴在相关设备旁边，方便师生使用前阅读。 规定维护保养教学设备，配件（如电源线、插线板）配备齐全，保证各项教学设备随时处于可投入使用的状况。 日检查课时内的设备状况，发现故障及时处理。一般故障，应随叫随到，当天维修完毕。维修期间，有备用设备的，应换上备用设备，没有备用设备 的，要及时对使用该课室的老师说明清楚，确要使用有关设备上课的，要及时与相关部门联系，调整课室并提前通知上课学生。 教师在课堂教学过程中教学设备出现的问题及时提供技术支持。对于教师在教学过程中提出的技术支持请求，应在5 分钟内赶到现场并进行处理。 好多媒体讲台钥匙的保管工作，对按计划需要使用多媒体设备的课室，在每天开课室门时，打开多媒体讲台及电脑，并保证电脑能正常运行；对临时使用多媒体设备的，做好多媒体讲台钥匙的出借登记及回收工作。关闭课室门前，保证多媒体设备及多媒体讲台处于关闭状态。 全保卫、消防与交通管理工作 合教学区和生活区特点，分别制定安全防范措施。 30 及人身安全处设有明显标志和防范措施。 防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。 业管理人员掌握消防设施设备的使用方法，并能及时处理各种火灾事故。 助学校保卫处开展消防法规及消防知识的宣传教育，组建义务消防队和明确防火责任人。 照学校突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施及引路标志完好，紧急疏散通道畅通。 证校区内无火警火灾事故。 保门禁系统及监控系统的正常工作，熟练操作监控设备并进行日常维护，发现问题及时处理并报告校保卫处。 禁小商贩等无关人员进入校区内推销商品和拾破烂。 格来访登记制度，热情接待来访者。 立生活区学生凭“一卡通”进宿舍制度。 建保安队并经大学城派出所和番禺区公安分局备案登记，保安员 24 小时巡逻。 学校保卫处的领导和业务指导下，服从保卫处的管理，建立完善的消防制度和消防工作计划，值班人员接受校保卫处的定期消防培训。 责教学 区和生活区单车管理，保证单车停放有序，防止单车被盗。如有单车被盗，按《赔偿法》予以赔偿。 证消防通道和各安全出口的畅通无阻，每月对所有 31 消防通道和安全出口检查 2 次以上。 管好消防设施。 禁在生活区、宿舍内私自乱接乱拉电源线、私装电源插座和使用大功率电器。 责一般刑事案件和治安案件的现场保护，积极抢救伤员，及时报告学校保卫处和当地公安派出所，协助保卫处和当地派出所调查工作。 证校区内无重大刑事案件和灾害事故。 管理不善或工作失 职造成的案件的，物业公司根据有关规定给予赔偿（具体赔偿办法另定）。 责校内交通秩序的管理，保证车辆运行畅顺。 责交通事故的现场保护和报告，协助有关部门处理。 责停车场车辆的保管，建立管理制度，并按照学校标准代收取停车费用。 助学校保卫处做好突发事件处理以及涉外安全保卫工作。 业管理制度与档案、资料管理 立资料的收集、分类整理、归档管理制度。 日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。 案资料 包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、记录、图表、 32 函件等。 园综合服务 供校区重大会议、庆典、招生、考试、报到、艺术节、学术活动、布展等活动的劳动服务，包括布置会场、搬运器材、桌椅、试室布置、清场等工作。 证会议机密，在会议前要了解该会议的保密程度，以便决定如何参与会议的服务。 定完备的会务服务工作细则并严格执行。 务服务人员应仪表端庄、举止文明、知晓相关礼仪，并经过专业培训。 4 技术指标（请予以 响应） 学楼课室管理要确保满足教学及正常使用需要，高效节约，避免浪费，开放课室的座位总体空置率不高于 50%； 防管理严格遵守有关消防规定，确保无消防事故，消防设备完好率 100％； 全防范方面确保无重大刑事、交通等安全事故； 生、清洁实行动态保洁，满意率在 95%以上； 化养护良好，环境绿化达标率在 95%以上； 因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外，房屋及设备、配套设施完好率 100%； 屋零星维修、急修（单项在 5000 元以内）及时率 99% 33 以 上，返修率不超过 1％； 理服务人员必须持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率 100%； 生员工对物业管理服务满意率 95%以上，投诉处理率100%； 车场、道路完好率 100％； 粪池、雨水井、污水井完好率 100％； 水管、明暗沟完好率 100％； 明设备、校园广播设施完好率在 95％以上； 章处理率 100％。 5 商务指标 货地点： 广州市番禺小谷围大学城广州中医药大学一期各教学区、生活区 货时间：合同签订后 15 天内 务质量监督与付款条件： 务质量监督考核标准参照《全国城市物业管理（优秀）示范大厦评分标准》和《全国物业管理（优秀）示范住宅校区》执行。 标单位在开展以上各类管理服务时，必须接受学校相关部门的管理、指导、监督。 标单位必须支持和配合学校开展工作，保证学校各项 34 工作的正常运行。 校将通过巡查、发放调查表等途径跟踪及了解中标单位的服务质量。 校每年扣出年综合管理费的 5％作为服务质量保证金，如果各项服务指标达到要求，学校师生对服务单位的满意率达到 90％，学校将扣下的服务质量保证金全额支付给服务单位；满意率高于 95％的，学校另外支付年管理费用的 为奖励；满意率为 85～ 90％的，学校扣下服务质量保证金 20％，余下支付给服务单位；满意率为 80～ 85％，学校扣下服务质量保证金的50％，余下支付给服务单位；满意率为 75~80%学校扣下全部服务质量保证金，同时给服务单位发出服务质量黄牌警告；满意率低于 75％的，学校扣下全部的服务质量保证金及押金的 50％，同时与服务单位终止服务协议。 6 其他要求和说明 价人应具有一套物业管理服务的规章制度和素 质较高的管理队伍。 标单位安排到学校工作的工作人员要求有高中以上文化程度，年龄 40 岁以下，有责任心、专业管理技术和一定的工作经验，并经严格的岗前培训。各类工作人员应持有相应的资格证、上岗证，人员数量应满足学校的物业管理要求。统一服装，形象良好，举止文明，对学生和教职员工提供微笑服务。承诺遵守学 35 校的各项规章制度。 标单位根据有关物业管理法规及物业管理委托合同，对物业实行一体化的统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。 业委托管理期限为 24 个月，试用期为 3 个月，从签订合同生效之日起 。 公室和学生宿舍内的设施维修、清洁服务不在本招标管理服务范围内。 区内各类门牌、标识牌、垃圾筒、箱等环卫设施、消防设施均由招标方负责；但物业管理所需的各类标识由中标单位负责。 业在交接期间的清洁开荒由中标单位负责。 标单位提供物业管理办公用房 平方米（按委托管理的物业建筑面积 3‰计，含办公用房、值班用房、仓库及维修场所），该用房在委托管理期限内由物业公司免费使用，水、电、通讯等费用由中标单位承担。 业公司员工生活用房自行解决。 区内的公 共设施、房屋本体、共用设施设备、机电等设施设备、单项维修费用超过 5000 元以上由招标方负责。 业设施设备的维护和管理不包括： 寓、宿舍的室内设施设备（灯具、风扇、插座、开关、水龙头、床、桌、椅、柜子、镜子、洗手盆、大小便器、花洒、晾衣架等）； 36 堂厨具、餐具等专用设施设备。 议室的管理服务由物业公司负责，物业公司主要提供人力服务，会议室所挂的会标、条幅、茶叶、水果、茶杯等均由招标方负责。 校一年有近三个月的假期，假期间绝大部分师生离校，课室、工作 室、办公室基本停用，期间的物业管理费用应单独报价。 业管理服务报价包括的主要项目： 理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费； 公费用 ; 洁卫生费（不包括公共洗手间卫生用品费用） ; 化养护费 ; 安保卫费 ; 业共用设施、公用设施维护费； 电设施设备维护费
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关&键&词： 物业管理招标文件 招标文件 物业管理 .. doc 物业管理招标 招标文件物业管理
资源描述：
争性谈判文件 招标编号： 04－ 05 项目名称：物业管理服务 广州中医药大学 1 2004 年 6月 1 目 录 Ⅰ． 竞争性谈判邀请 Ⅱ． 竞争性谈判须知 Ⅲ． 用户需求 Ⅳ． 合同（样本） Ⅴ． 报价文件格式 Ⅵ. 附件 2 第 Ⅰ 部 分 竞 争 性 谈 判 邀 请 3 竞争性谈判邀请 广州中医药大学现就广州中医药大学大学城校区一期物业管理服务进行竞争性谈判采购，欢迎有兴趣的合格报价人参加报价和谈判。 1、项目名称：广州中医药 大学大学城校区一期物业管理服务 2、项目编号： 04－ 05 3、报价范围：见竞争性谈判文件第Ⅲ部分 4、交 货 期：合同签订后 15 天内 5、交货地点：广州市番禺小谷围大学城广州中医药大学一期物业 6、竞争性谈判文件发售时间： 2004 年 6 月 15 日至 6 月 16日上午 9:00－ 12:00,下午 2:00－ 5:00（北京时间 ,节假日除外） 7、竞争性谈判文件发售地点：广州中医药大学产业处 （广州市 机场路 12 号大院综合楼 2 楼产业处办公室 ） 8、竞争性谈判文件售价：标书费人民币 100 元，售后不退。 9、踏勘现场时间： 2004 年 6 月 17 日 9 时，届时招标人组织投标人踏勘现场。 10、报价文件递交时间： 2004 年 6 月 22 日上午 8:30 至 9:30（北京时间）。 11、谈判开始时间： 2004 年 6 月 22 日上午 10:00（北京时间）。 4 12、报价、谈判地点：广州中医药大学办公楼二楼会议室 （广州市 机场路 12 号大院办公楼 ） 广州中医药大学 地 址： 广州市 机场路 12 号大院 联系电话： 020真电话： 020系 人 ：刘文富 5 第 Ⅱ 部 份 竞 争 性 谈 判 须 知 6 竞 争性谈判须知 1. 说明 适用范围 本竞争性谈判文件仅适用于本竞争性谈判文件竞争性谈判邀请中所叙述的报价范围。 合格的报价人： （ 1）报价人必须是中国境内注册的独立法人，具有合法的物业管理营业执照，注册资金不少于人民币 300 万元（含 300 万元）； （ 2）报价人必须具有中国物业管理资质二级以上（含二级）； （ 3）报价人必须具有五年以上的物业管理专业经验和两年以上的大学物业综合管理经验，并具有良好的管理水平和业绩，目前所管理的物业建筑面积在 200 万平方米以上，所管理的物业获得过省级以上（ 含省级）物业管理优秀示范奖励。上述要求须提供相关资料； （ 4）报价人必须自行提供服务，不得将物业管理项目进行任何方式的转包。 定义 （ 1）“报价人”指向招标单位提交报价文件并参与谈判的法人。 7 （ 2）“买方”指最终使用单位，合同的一方当事人。 （ 3）“卖方”指成交的报价人，合同的一方当事人。 （ 4）“服务”系指竞争性谈判文件和谈判内容规定卖方须承担的物业管理服务。 竞争性谈判的费用 无论本项目的结果如何，报价人应承担所有其参加本项目报价和谈判的费用。 2. 竞争性谈判文件 竞 争性谈判文件的组成 竞争性谈判文件包括以下部分 （ 1）竞争性谈判邀请 （ 2）竞争性谈判须知 （ 3）用户需求 （ 4）合同（样本） （ 5）报价书格式 （ 6）附件 竞争性谈判文件的澄清 报价人若对竞争性谈判文件有疑问，应将要求澄清的问题以文字形式于报价截止时间前 24 小时通知招标单位。 竞争性谈判文件的补充和修改 标人可以用书面补充通知的方式对竞争性谈判文件 8 进行补充和修改。 颁发的补充通知将于报价截止时间前发往所有购买竞争性谈判文件的报价人。该补充通知作为竞争性谈判文件的 一部分。报价人在收到该通知后须予以签收确认。 虑到补充通知的影响，招标人可决定推迟报价截止时间。 3. 报价和谈判总则 报价文件的编写。 价人应仔细阅读竞争性谈判文件的所有内容，并按竞争性谈判文件的规定及附件要求的内容和格式，提交完整的报价文件。 价语言和计量单位 报价文件和来往函件用中文书写，计量单位使用国际单位。 价人应按报价范围进行报价。 价人应用人民币报价（报价表参照报价书格式）。若由单价计算得出的总价与报价总价不一致，以单价 计算得出的总价作为报价总价。若中文文字形式表示的数值与数字形式表示的数值不一致，以中文文字形式表示的数值为准。 标总价应包括物业管理费、伴随服务费及税收手续过程中发生的所有费用。 报价文件的组成 9 报价人提交的报价文件应至少包括以下部分： （ 1）报价书（格式见第Ⅴ部分）； （ 2）法定代表人授权书（法定代表人为报价人代表并亲自签署报价书的可不提交） （ 3）价格文件； （ 4）技术文件 （ 5）资格文件； （ 6）报价保证金。 缺以上任一项的报价将被视为无效报价。 报价 价人 报价时提交的全部材料都必须密封，具体包括： （ 1）报价文件一式 7 份（正本１份，副本 6 份）； （ 2）报价文件的 97 格式电子文档 1 份（以软盘或刻录光盘形式与报价正本一起密封提交）； （ 3）报价文件正本、副本的内容应一致，如果正本与副本不符，以正本为准。报价文件应由报价人的法定代表人或经正式授权并对报价人有约束力的代表在报价文件上签字。被授权代表需将以书面形式出具的“法定代表人授权书”附在报价文件中。任何行间插字、涂改和增删，必须由报价文件签字人用姓或首字母在旁边签字才有效。 本报价 文件的内容应装订成册。 价人应按附件的要求提交资格文件，并对这些资格文 10 件的真实性负责。 有报价文件必须装入密封的信封或封套，并在封口上加盖报价人的公章。报价文件的正本和副本应分别封装，并在每一信封或包装的封面上写明： 正本或副本； 招标单位名称及地址； 报价地点及时间； 项目编号； 项目名称； 报价人名称及地址； 标单位对因报价文件未装订成册而造成的报价文件的损坏、丢失不承担任何责任。 标单位对不可抗力事件造成的报价文件的损坏、丢失不承担任何责任。 报价有效期 报价截止日起，报价有效期为 90 天。在特殊情况下，招标单位可于报价有效期满之前要求报价人同意延长有效期，要求与答复均应以书面形式。报价人可以拒绝上述要求而其报价保证金不被没收，同意延期的报价人原报价有效期内应享之权利及应负之责任也相应延续。 报价保证金 价人应向招标人提交不少于报价总价 2%的报价保证 11 金。 标保证金应用投标货币，并以下列任何一种方式在送交投标文件时单独提交给招标人： （ 1）银行汇票。 （ 2）保兑支票。 银行汇票、支票提交应同时符合下列规定 ： 收 款 人：广州中医药大学 开户银行：中国银行广州市白云支行桂花岗分理处 银行帐号： 093001 如投标者未按规定提交投标保证金，其投标将被拒绝。 投标保证包括下列条件： （ 1）如果投标人中标，投标保证金将保持全部的约束力，直到中标人与用户签定合同并缴交了中标费。 （ 2）如果投标人在投标截止后撤回其投标；或被通知签约后拒绝签约的；则招标人有权没收其投标保证金。 （ 3）未中标的投标人的投标保证金，在定标后 10 天内无息退还。中标人的投标保证金在中标人与买方签订了合同并交货验收后 10 天 内无息退还。 报价文件的修改 在谈判规定的时间内，报价人可以修改其报价文件内容，但必须以书面形式通知招标单位。在谈判规定的修改截止时间后，报价人不可以修改其报价文件内容。 12 报价的撤回 在报价截止时间前报价人可以撤回报价、但在报价截止后不允许撤回报价。 谈判过程及评审 标人将在竞争性谈判邀请中规定的时间和地点接受报价。 标人组织和主持接受报价，报价人代表在报价签到表签到。 家报价人按电脑随机排序的顺序单独与谈判小组成员就报价文件的技术、商务、价 格等内容进行谈判，报价人法定代表人或其授权报价人代表需参加谈判并就谈判中所作出的承诺进行书面签字确认。 判小组将只对确定为实质上响应竞争性谈判文件要求的报价进行评审。 质上没有响应竞争性谈判文件要求的报价文件将被视为无效报价。出现但不限于下列情况之一的，其报价将被视为无效报价： （ 1）报价人未按竞争性谈判文件要求的金额提交报价保证金或保函的； （ 2）超出经营范围报价的； （ 3）报价文件不完整的； （ 4）报价文件无法定代表人签字，或签字人未被法定代表 13 人授权的； （ 5）报价有效期不足 的； （ 6）报价总价超出财政预算且用户无法支付的； （ 7）报价文件有不符合竞争性谈判文件带“ *”要求的内容的； 判小组将按符合采购需求、质量和服务相等且报价最低的原则确定成交供货商。 判小组在确定成交候选人以前有权按照有关法规拒绝任何或全部报价，对由此造成对报价人的影响不负任何责任，同时对此不做任何解释。 定成交供应商后，成交供应商应依时与买方签约。成交供应商与买方签约后 10 天内，招标人向未成交的报价人发出成交结果通知书。 标人没有义务向未成交的报价人解释不成 交的理由。 价人如认为本项目有违公开、公平、公正原则，可向广东省政府采购管理办公室反映。地址：广州市仓边路 26 号 8楼；电话： 020－
谈判、评审过程的保密性。 受报价后，直至成交供应商与买方签订合同后止，凡与谈判、审查、澄清、评价、比较、授标意见有关的内容，任何人均不得向报价人及与评审无关的其他人透露。 报价截止日起到确定成交供应商日止，报价人不得与参加谈判、评审的有关人员私下接触。在评审过程中，如果报价 14 人试图在报价文件审查、澄清、比较及推荐 成交供应商方面向参与评审的有关人员和买方施加任何影响，其报价将被拒绝。 4. 签约 标结束后，由招标方依据评委会的评标结果签发中标通知书。 标方须按《中标通知书》指定的时间、地点与甲方签订《广州中医药大学大学城校区一期物业管理委托合同》。 中标通知书》将作为签订《广州中医药大学大学城校区一期物业管理委托合同》的合法依据。 15 第 Ⅲ 部 份 用 户 需 求 16 1. 总体要求 在管理服务合同期内，中标单位通过对广州中医药大学大学城校区一期物业的养护、修葺、保洁、 安全保卫和管理，使得该物业达到《全国物业管理示范大厦》和《全国物业管理示范住宅校区》评分标准 90 分以上，保证区内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，为师生营造一个健康舒适的工作学习环境。 2. 招标范围 下述物业是指广州中医药大学大学城校区一期所有物业（特殊说明的除外）。 业设施设备的维修、维护、使用、运行管理 屋建筑物本体及共用设施设备：包括但不限于共用的上下水管道、雨水管、共用照明、天线、加压供水设备配置系统等，公寓、宿舍室内设施除外 屋建筑物共用部位：包括但 不限于楼盖、屋顶、梁柱、地面、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、公共部分的内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗等 业范围内的公用设施、设备 电设施设备：包括但不限于以总水表以后范围内的卫生用水、饮用水等供水设施和全部排水、排污设施及管道；电路和照明设备；电梯设备；配电房及设备；供热系统、中央空调系统及末端设备；电铃等 17 型维修：包括但不限于宿舍内的照明、给排水设施、门、窗、锁等（不含食堂、商店） 内外公共场地的清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒 学 区楼内走廊、楼梯道、电梯间、卫生间、课室、教师休息室、会议室、接待室、图书资料室、阅览室、自修室、阳台、天台等（不含行政办公室、实验室）、教学区室外道路、停车场、体育场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运等； 活区学生宿舍、教师公寓房间外的公共部分、生活区室外道路、运动场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运，不含食堂、商店的楼内部分。 境绿化（含盆景）、美化、修剪及养护管理 范围包括固有绿地、道路两边绿化、楼宇间绿地等，涵盖校区内 所有树木（含古树）、绿化带、草坪、花坛、树盆、绿篱、天然植物群落等。 生宿舍（不含学生的床位分配）、学生活动中心和教师公寓的管理 包括生活秩序管理、公共秩序管理、单车棚管理、宿舍纪律的维持等。 学楼课室（不含实验室）的管理 学楼内课室教学物资、教学设备的管理 园治安、消防和校区交通管理 18 业管理制度与档案、资料管理 园综合服务 3. 技术要求 业设施设备的维修、维护、使用、运行管理 屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备： （ 1）按规定建立校区区内房屋本体及配套设施等的物业管理资料档案，并妥善使用与保管。 （ 2）建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度，检查记录完整。 （ 3）校区楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。 （ 4）无擅自改变房屋用途行为。 （ 5）外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落污渍；室外招牌、霓虹灯整洁统一无安全隐患，外墙装饰无破损。 （ 6）确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率 100%； （ 7）确保室外场 地、道路等公用设施的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率 100%。 （ 8）保证公共照明、水电设施、校园广播系统等公共设施正常运行。公共设施、水电每天检查一遍，发现故障或损坏应在20 分钟内到场， 12 小时内维修完毕。 19 电设施设备 （ 1）综合要求： ① 制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度，并严格执行； ② 配备所需专业技术人员，由专业人员管理（开启、关闭、保洁、维修），严格执行操作规程； ③ 设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，无鼠虫害发生， 机房环境符合设备要求。 ④ 保持设备良好，运行正常，合同期限内无重大管理责任事故，无设备运行事故隐患。 如发现设备异常或故障，应停止使用以防止故障扩大并立即派人检修至完好为止。 （ 2）供电系统 : ① 保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并提前 48小时通知招标方和物业使用人； ② 制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行； ③公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间，用毕应立即关闭，避免浪费。 （ 3）弱电系统 : ① 按规定标准工作时间排除故障，保证各弱电系统正常工作； ② 监控系统等智能化设施 、设备运行正常，有记录并按规定期限保存。 20 （ 4）电梯系统 : ① 电梯准用证、年审合格证、维修保养合同完备； ② 电梯按规定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；通风、照明及附属设施完好； ③ 轿厢、进道、机房保持清洁； ④ 电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗； ⑤ 电梯运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修； ⑥ 应有排除电梯运行险情的应急处理措施。 （ 5）给排水系统 : ① 建立用水、供水管理制度，积极协助招标方安排合理的用水和节水计划； ② 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象； ③ 按规定对二次 供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染； ④ 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患； ⑤ 限水、停水按规定时间通知招标方和物业使用人； ⑥ 排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生； ⑦ 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑 21 水、泛水和长时间停水现象； ⑧ 应有险情的应急处理措施。 （ 6）供热系统、中央空调系统及末端设备： ① 保证末端设备运行正常； ② 定期进行清洁及保养； ③ 制订发生故障应急处理方案。 型维修（单项 200 元以下，包工包料） （ 1）宿舍水、电、卫浴设备、门锁维修不过夜； （ 2）遇电路故障没电，水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏，要随叫随修； （ 3）排水管、排污管要保持畅通，如有堵塞应立即疏通，厕所堵塞应当天疏通（需换厕盆的除外）。 （ 4）维护维修闭路防盗装置和电铃设施。 （ 5）公共照明、水电设施每天检查一遍。 （ 6）楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施的检查每学期 3 次。 内外公共场地的清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒 （ 1）根据甲方要求制 订工作制度和标准，并以之对工作质量进行考核； （ 2）按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁； （ 3）定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源，每周对范围内的场所消毒一次； 22 （ 4）污水排放通畅； （ 5）如遇突发事件或突击检查时，积极配合校方，搞好卫生工作，随叫随到。 （ 6）入口及大堂清洁要求 ①门窗 (玻璃、窗框、窗台、门把手 )无手印、无污渍，保持光洁明亮。 ②地面、地脚线、指示牌、座地烟灰盅无污渍、水迹、尘迹，保持光洁明亮。 ③灯饰、通风口、空调风口、天花顶无蛛 丝、无污尘。 ④电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍，电梯厅地面干净整洁。 （ 7）楼层公共区域部分清洁要求 ①指示牌、悬挂牌光洁明亮。保持走火通道无杂物。 ②地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污渍、无痰渍、无尘迹。 ③天花吊顶、送排风口无蜘蛛网和灰尘污渍。 ④门把、镜子无水渍、无印迹，明亮照人。 （ 8）教室、会议室等清洁要求 ①地面定时清理，无杂物。 ②黑板定时擦试，保证上课使用。 ③桌椅无尘迹污渍。 ④玻璃、灯饰光洁明亮。 23 （ 9）卫生间清洁要求 ①地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板无灰尘污渍和 其它杂物。 ②小便器、坐厕、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮。 ③保持下水管道水流畅通。 （ 10）露天部分清洁要求 ①地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹。 ②门岗、道闸无明显尘迹、污渍、无垃圾杂物。 ③室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物。 ④绿化带无杂物及枯枝叶。 ⑤灯饰、栏杆、指示牌无污渍、水迹及明显灰尘。 ⑥水道、水面无明显漂浮物。 ⑦垃圾房垃圾清运及时，物品摆放整齐。 ⑧垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满。 ⑧阴沟、沙井、天台无明显杂物。 ⑨房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象 （ 11）垃圾 清运要求 ①垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日清理二次，垃圾不在筒箱内过夜。 ②垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且作到日产日清，定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞。 24 ③垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。 （ 12）以上未列明项目和要求由双方沟通决定。 （ 13）以下项目每日至少清洁一次 楼内大堂及教室门、不锈钢门、防火门； 大堂玻璃窗（ 2 米以下）； 石、砖、胶质地面扫拖； 水泥地、广场砖、地下室地面清扫； 教室桌椅每天擦拭，定时清理； 楼内、大堂石质、瓷砖（ 2 米以下）墙 面擦拭； 日常通道扶手擦拭； 护栏擦拭； 卫生间设施擦拭、冲洗，地面半干湿拖； 垃圾箱除渍，果皮箱擦拭，烟灰盅擦洗； 2 米以下标识牌、开关、饰物、灯罩、楼内管道擦拭； 楼道内灭火器、宣传栏擦拭； 低处通风口除尘； 室内空调出口擦拭； 开放天台清扫； 电梯轿厢壁、门擦拭、上油； 大堂胶质地毯湿拖，毛质地毯吸尘； 架空层清扫； 25 电话亭、运动设施擦拭； 公园椅、草坪灯湿抹； 校区内道路、停车场、绿化带清扫； 喷水池杂质清理； 水面杂物清理； 地下停车场地面。 （ 14）其他项目： 拖扫净各层公众楼梯、走廊地面每日 3 次； 收集垃圾集中送到指定地点每日 3 次； 抹净走廊阳台、楼梯扶手表面及清洁公共设施每日 2 次； 擦拭、清洁消防栓、玻璃窗台每日 1 次； 清洁楼梯、走廊每日 2 次； 清洁地脚线、防盗门、公共房间门窗每周 1 次； 抹净公共照明设施及宣传栏顶，每月 2 次； 天花墙身除尘及抹净壁灯每月 1 次，清扫天台每周 2 次； 清理死角位、蜘蛛网每月 1 次； 清洗地面污渍每月 1 次； 扫净周围去水明沟、明渠表面垃圾每日 2 次； 拖洗地面、巡回保洁每日 3 次； 擦拭、清洁门、间隔设施每日 1 次； 擦拭镜面及清洁手盆（不限）清理纸篓垃圾并洗净纸篓（不限）擦 拭、清理墙壁、地脚线，每日 1 次； 26 清洁玻璃及抹净风口每周 1 次； 全面清洗地面、清理污渍每月 1 次； 清理并洗净果皮箱、垃圾桶每日 1 次； 清理单车棚隔日 1 次 。 （ 15）清理绿化带四周巡回保洁每日 1 次。 境绿化（含盆景）、美化、修剪及养护管理 保教学区绿化植物成活率 95%以上，无明显病虫害发生。 地无践踏秃裸部位。 化带乔灌木枝条清晰，树冠匀整，无明显弱小、病、枯、黄枝叶。 坪无明显杂草，无垃圾杂物。 劣天气作好绿化植物保护，防止绿化植物大范围 倒、折。 月完成草地及其它植物修剪 1 次。 月保持植物淋水、施肥、喷药杀虫、除杂草等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。 学生宿舍（不含学生的床位分配）、学生活动中心和教师公寓的管理 合学生处，建立辅导员工作室，按教育部 [2002]6 号文件精神要求，做好学生的日常思想品德、行为规范、法律法规教育。 27 导和教育学生做好日常防火，防盗和安全用电工作。 促学生自觉遵守学校的各项规章制度和作息时间。 调学生宿舍内部矛盾纠纷和宿 舍的调整工作。 助制定学生宿舍各项管理条例和内务卫生评比办法。 要求规范单车棚的单车停放秩序。 据需要配合学校适时组织查房、查夜等检查工作，及时处理安全隐患和不稳定因素。 周进行安全用电检查和卫生评比工作。 突发事情发生，值班管理人员必须在第一时间报告校保卫处，如情况紧急更应同时直接报警（ 110、 120 或 119 等）；主管人员必须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题。 好空房的卫生清理、粉刷与维修。 证学生的开水供应和管 理，并按规定的标准收费。 月向每个房间抄水电表，按规定代收取超额水电费。 好学生的信件收发工作，不得遗失，减少错投。 规定协助学校收取学生的住宿费。 据实际情况制定除四害、消毒工作细则（除四害每月 2 次）。 据实际需要为学生提供免费或低收费的项目。 学楼课室（不含实验室）的管理 照广州中医药大学教务处的课表安排、调课通知、考试安排等课室使用计划准时开关课室门。 28 不影响正常教学安排的情况下，对于教学单位、学生社团正常使用课室举办讲座等活动给予积极配合，合理安排。 每个课室配齐粉笔（或者白板笔）、笔擦，每天检查 3次配备情况。 教学楼内的课室进行动态管理，确保满足教学及正常使用需要，高效节约，避免浪费。即课室管理员应不断巡查课室使用情况，遇到自修学生人数较多，自修课室较为拥挤时，应及时增开备用课室；对于没人使用或使用率不高的，应及时关闭熄灯，开放课室的座位总体空位率不得高于 50%。 教学楼一楼设立服务台或值班室，负责协调教学楼管理的有关事务、工作人员排班，及时处理师生的服务要求， 接受师生的投诉等。值班室不得作为 员 工休息房。 持教学区（特别是教学楼）的安静，制止一切乱吵嚷等影响教学秩序的行为。 证电铃准时运行，电铃出现故障的，及时维修。 好教师休息室的开、关门工作，保证有充足的教师休息室处于开放状态供教师使用，避免无关人员占用。 学楼内课室教学物资、教学设备的管理 课室内教学设备、课桌椅等物资进行统一管理，对新增的资产及时进帐，对调整的设备进行跟踪，按物资管理的要求做到帐、物、卡相符。要求每月对帐一次。 作人员应提 前 10 分钟到位，做好教学楼课室上课前 29 的扩音设备的出借登记及课后的收回工作。 证教学楼内课室照明设备的正常关启；保证课室里的课桌椅配备整齐，每天检查课桌椅的配备情况。 订有关教学设备的使用指南，并贴在相关设备旁边，方便师生使用前阅读。 规定维护保养教学设备，配件（如电源线、插线板）配备齐全，保证各项教学设备随时处于可投入使用的状况。 日检查课时内的设备状况，发现故障及时处理。一般故障，应随叫随到，当天维修完毕。维修期间，有备用设备的，应换上备用设备，没有备用设备 的，要及时对使用该课室的老师说明清楚，确要使用有关设备上课的，要及时与相关部门联系，调整课室并提前通知上课学生。 教师在课堂教学过程中教学设备出现的问题及时提供技术支持。对于教师在教学过程中提出的技术支持请求，应在5 分钟内赶到现场并进行处理。 好多媒体讲台钥匙的保管工作，对按计划需要使用多媒体设备的课室，在每天开课室门时，打开多媒体讲台及电脑，并保证电脑能正常运行；对临时使用多媒体设备的，做好多媒体讲台钥匙的出借登记及回收工作。关闭课室门前，保证多媒体设备及多媒体讲台处于关闭状态。 全保卫、消防与交通管理工作 合教学区和生活区特点，分别制定安全防范措施。 30 及人身安全处设有明显标志和防范措施。 防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。 业管理人员掌握消防设施设备的使用方法，并能及时处理各种火灾事故。 助学校保卫处开展消防法规及消防知识的宣传教育，组建义务消防队和明确防火责任人。 照学校突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施及引路标志完好，紧急疏散通道畅通。 证校区内无火警火灾事故。 保门禁系统及监控系统的正常工作，熟练操作监控设备并进行日常维护，发现问题及时处理并报告校保卫处。 禁小商贩等无关人员进入校区内推销商品和拾破烂。 格来访登记制度，热情接待来访者。 立生活区学生凭“一卡通”进宿舍制度。 建保安队并经大学城派出所和番禺区公安分局备案登记，保安员 24 小时巡逻。 学校保卫处的领导和业务指导下，服从保卫处的管理，建立完善的消防制度和消防工作计划，值班人员接受校保卫处的定期消防培训。 责教学 区和生活区单车管理，保证单车停放有序，防止单车被盗。如有单车被盗，按《赔偿法》予以赔偿。 证消防通道和各安全出口的畅通无阻，每月对所有 31 消防通道和安全出口检查 2 次以上。 管好消防设施。 禁在生活区、宿舍内私自乱接乱拉电源线、私装电源插座和使用大功率电器。 责一般刑事案件和治安案件的现场保护，积极抢救伤员，及时报告学校保卫处和当地公安派出所，协助保卫处和当地派出所调查工作。 证校区内无重大刑事案件和灾害事故。 管理不善或工作失 职造成的案件的，物业公司根据有关规定给予赔偿（具体赔偿办法另定）。 责校内交通秩序的管理，保证车辆运行畅顺。 责交通事故的现场保护和报告，协助有关部门处理。 责停车场车辆的保管，建立管理制度，并按照学校标准代收取停车费用。 助学校保卫处做好突发事件处理以及涉外安全保卫工作。 业管理制度与档案、资料管理 立资料的收集、分类整理、归档管理制度。 日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。 案资料 包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、记录、图表、 32 函件等。 园综合服务 供校区重大会议、庆典、招生、考试、报到、艺术节、学术活动、布展等活动的劳动服务，包括布置会场、搬运器材、桌椅、试室布置、清场等工作。 证会议机密，在会议前要了解该会议的保密程度，以便决定如何参与会议的服务。 定完备的会务服务工作细则并严格执行。 务服务人员应仪表端庄、举止文明、知晓相关礼仪，并经过专业培训。 4 技术指标（请予以 响应） 学楼课室管理要确保满足教学及正常使用需要，高效节约，避免浪费，开放课室的座位总体空置率不高于 50%； 防管理严格遵守有关消防规定，确保无消防事故，消防设备完好率 100％； 全防范方面确保无重大刑事、交通等安全事故； 生、清洁实行动态保洁，满意率在 95%以上； 化养护良好，环境绿化达标率在 95%以上； 因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外，房屋及设备、配套设施完好率 100%； 屋零星维修、急修（单项在 5000 元以内）及时率 99% 33 以 上，返修率不超过 1％； 理服务人员必须持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率 100%； 生员工对物业管理服务满意率 95%以上，投诉处理率100%； 车场、道路完好率 100％； 粪池、雨水井、污水井完好率 100％； 水管、明暗沟完好率 100％； 明设备、校园广播设施完好率在 95％以上； 章处理率 100％。 5 商务指标 货地点： 广州市番禺小谷围大学城广州中医药大学一期各教学区、生活区 货时间：合同签订后 15 天内 务质量监督与付款条件： 务质量监督考核标准参照《全国城市物业管理（优秀）示范大厦评分标准》和《全国物业管理（优秀）示范住宅校区》执行。 标单位在开展以上各类管理服务时，必须接受学校相关部门的管理、指导、监督。 标单位必须支持和配合学校开展工作，保证学校各项 34 工作的正常运行。 校将通过巡查、发放调查表等途径跟踪及了解中标单位的服务质量。 校每年扣出年综合管理费的 5％作为服务质量保证金，如果各项服务指标达到要求，学校师生对服务单位的满意率达到 90％，学校将扣下的服务质量保证金全额支付给服务单位；满意率高于 95％的，学校另外支付年管理费用的 为奖励；满意率为 85～ 90％的，学校扣下服务质量保证金 20％，余下支付给服务单位；满意率为 80～ 85％，学校扣下服务质量保证金的50％，余下支付给服务单位；满意率为 75~80%学校扣下全部服务质量保证金，同时给服务单位发出服务质量黄牌警告；满意率低于 75％的，学校扣下全部的服务质量保证金及押金的 50％，同时与服务单位终止服务协议。 6 其他要求和说明 价人应具有一套物业管理服务的规章制度和素 质较高的管理队伍。 标单位安排到学校工作的工作人员要求有高中以上文化程度，年龄 40 岁以下，有责任心、专业管理技术和一定的工作经验，并经严格的岗前培训。各类工作人员应持有相应的资格证、上岗证，人员数量应满足学校的物业管理要求。统一服装，形象良好，举止文明，对学生和教职员工提供微笑服务。承诺遵守学 35 校的各项规章制度。 标单位根据有关物业管理法规及物业管理委托合同，对物业实行一体化的统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。 业委托管理期限为 24 个月，试用期为 3 个月，从签订合同生效之日起 。 公室和学生宿舍内的设施维修、清洁服务不在本招标管理服务范围内。 区内各类门牌、标识牌、垃圾筒、箱等环卫设施、消防设施均由招标方负责；但物业管理所需的各类标识由中标单位负责。 业在交接期间的清洁开荒由中标单位负责。 标单位提供物业管理办公用房 平方米（按委托管理的物业建筑面积 3‰计，含办公用房、值班用房、仓库及维修场所），该用房在委托管理期限内由物业公司免费使用，水、电、通讯等费用由中标单位承担。 业公司员工生活用房自行解决。 区内的公 共设施、房屋本体、共用设施设备、机电等设施设备、单项维修费用超过 5000 元以上由招标方负责。 业设施设备的维护和管理不包括： 寓、宿舍的室内设施设备（灯具、风扇、插座、开关、水龙头、床、桌、椅、柜子、镜子、洗手盆、大小便器、花洒、晾衣架等）； 36 堂厨具、餐具等专用设施设备。 议室的管理服务由物业公司负责，物业公司主要提供人力服务，会议室所挂的会标、条幅、茶叶、水果、茶杯等均由招标方负责。 校一年有近三个月的假期，假期间绝大部分师生离校，课室、工作 室、办公室基本停用，期间的物业管理费用应单独报价。 业管理服务报价包括的主要项目： 理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费； 公费用 ; 洁卫生费（不包括公共洗手间卫生用品费用） ; 化养护费 ; 安保卫费 ; 业共用设施、公用设施维护费； 电设施设备维护费
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