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2010年物业管理师管理实务精讲1120.docx 29页
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2010物业管理师管理实务第11讲讲义内容提要一、内容提要1．物业入住的准备2．物业入住流程及手续、费用交纳、验房及发放钥匙、资料归档等服务内容的管理3．物业装饰装修管理流程4．物业装饰装修管理内容5．物业装修装饰中各方主体的责任二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是要测试应考入员对物业入住与装修管理相关法规和知识的掌握程度，以及物业入住与装修管理的内容、方法、流程等物业管理实践操作的综合能力。考试基本要求掌握：物业入住与装修的相关法规；物业入住操作程序，物业入住服务的管理内容，物业装饰装修管理的内容，物业装饰装修中各方主体的责任。熟悉：物业入住的准备，物业装饰装修管理流程，物业装饰装修管理中应注意的问题。了解：物业入住服务应注意的问题。考题类型要求本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题(注：要根据考试大纲要求来定)。入住服务的涵义入住与装修管理是物业管理前期服务中重要的基础工作，也是物业管理操作过程的难点和重点之一。与前期介入等物业管理工作不同的是，物业入住与装修管理服务政策性强、涉及面广、管理难度大，容易导致物业管理单位与业主(或物业使用人)之间发生矛盾和冲突。在物业管理的操作中，物业管理单位如果能以优秀的服务品质、高超的管理艺术、严谨的工作作风和良好的专业素养赢得业主和物业使用人的认同和拥戴，对引导业主正确认识物业管理，树立良好物业管理形象，化解物业管理操作中的种种矛盾和问题，实现积极的物业管理服务开局以及顺利地完成物业管理服务工作均有积极的重要作用。第一节入住服务的内容一、入住服务的涵义入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。对业主而言，入住的内容包括两个方面：一是物业验收及其相关手续的办理；二是物业管理有关业务的办理。入住过程涉及建设单位、物业管理单位以及业主，入住的完成意味着业主正式接收物业管理单位，物业由开发建设转入使用，物业管理服务活动全面展开。在房地产开发和物业管理实践中，物业入住操作的模式有多种形式。第一种形式是以建设单位为主体，由物业管理单位相配合的作业模式。此模式的核心内容是，建设单位具体负责向业主移交物业并办理相关手续，如业主先到建设单位确认相关购房手续、业主身份，验收物业，提交办理房产证的资料，开具物业购买正式发票，逐项验收其名下物业的各个部分，领取钥匙等。在此基础上，物业管理单位再继续办理物业管理相关手续，如领取物业管理资料、缴纳相关费用等。第二种形式是建设单位将入住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理入住手续。这种情况多出现于物业管理早期和前期介入较深，物业建设单位楼盘较多、人力资源不足，或物业建设单位与物业管理单位系上下级单位，以及其他建设单位和物业管理单位协商认为必要的情况等等。无论采用何种入住操作模式，物业入住运作的准备、内容、程序等都是一致的，但建设单位和物业管理单位各自的职责不同。从房产移交的角度而言，入住的实质均是建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关法律责任和义务，物业管理企业只是具体办理相关手续。物业管理企业由此正式建立与业主的服务与被服务关系，应借此机会宣传物业管理法规、政策和业主临时公约等，让业主充分了解物业管理提供的各项服务，为物业管理工作顺利开展创造条件。入住时限是指《入住通知书》规定业主办理入住手续的时间期限，当新建物业符合交付使用条件，开发建设单位和物业管理单位应通过有效途径或合理方法，如根据业主提供的通信方式，以电话、电报、信函、电子邮件等方式与业主联系，或在上述联系无效的情况下通过登报、广播和电视公共传媒等方式向业主传递或传达物业入住信息，向业主适时发出入住通知，约定时间验收物业和办理相关手续。要注意在通知业主的时候，尽可能一次性告知办理相关手续时应携带的有关材料。入住的准备二、入住的准备入住服务是物业管理单位首次直接面对业主提供相关服务，直接关系到业主对物业管理服务的第一印象。因此，物业管理单位要从各方面做好充分细致的准备，全面有效地保障业主的入住工作。(一)资料准备1．《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》2．《入住通知书》《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知。一般而言，主要内容包括：(1)物业具体位置；(2)物业竣工验收合格以及物业管理企业接管验收合格的情况介绍；(3)准予入住的说明；(4)入住具体时间和办理入住手续的地点；(5)委托他人办理入住手续的规定；(6)业主入住时需要准备的相关文件和资料；(7)其他需要说明的事项。3．《物业验收须知》《物业验收须知》是建设单位告知业主在物业验收时应掌握的基本知识和应注意事项的提示性文件。一般而言，主要内容包括：(1)物业建设基本情况、设施设备的使用说明；(2)物业不同部位保修规定；(3)物业验收应
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2001规划说明书供参习.doc 80页
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2001规划说明书供参习
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第一章城市概况一、地理位置与行政区划阜新市地处辽宁省西北部，东经121°10′──122°56′，北纬41°41′──42°56′之间。东与沈阳毗连，西与朝阳接壤，南与锦州、沈阳为邻，北与内蒙古相接，总面积10323平方公里。城市位于自东北向西南倾斜的盆地中，南有医巫闾山脉，北有小松岭山，新义铁路和细河东西横穿市区。阜新市辖二县、五区、36个镇、32个乡、26个街道办事处。二县即阜新市蒙古族自治县、彰武县，五区即海州区、太平区、新邱区、清河门区、细河区。二、历史沿革阜新市是以煤、电为主的新兴工业城市，是随着煤炭资源的开发和煤炭工业的发展而逐步建立起来的。阜新市区原属阜新蒙古族自治县黄家窝堡村海州庙。早在一八九七年就在新邱地区发现了矿脉，一九０五年以后，外国资本侵入我市，先后有英国人和日本人做了地质探测，随后成立大新和大兴两个公司，进行掠夺式开采。一九二七年被当时张作霖的东北矿务局统一接管经营，一九三一年“九一八”事变后，日本帝国主义侵占我市，一九三五年十月成立煤炭株式会社阜新矿业所，下辖八个厂矿，同年又相继修建了新义铁路和高新铁路，成立了都邑计划局，测绘了海州地区二千分之一地形图，着手进行城市规划和建设。一九三九年原市府大楼落成，一九四０年一月阜新市正式建制，至今近六十年历史。三、自然条件1、气象阜新市位于温带大陆性季风气候区，冬季严寒少雪，夏季干旱少雨。全年日照为2903.8小时，年平均气温8.7℃，最高气温37.5℃，最低气温-23.0℃，无霜期180天，最大冻土深度1.4米左右。常年主导风向为西南向，其次是东北、北两个方向，最大风速16.0米/秒。年总降水量457.1毫米，年蒸发量1941.8毫米。2、水文阜新全市河流数辽河及大凌河两大流域，辽河流域主要有绕阳河、柳河、养息牧河、秀水河等支流；大凌河流域主要有牤牛河、细河。细河是流经阜新地区的主要河流，由东向西横穿市区。全长113公里，总流域面积2932平方公里，河道宽160-300米不等，平均每平方公里泥沙流失量917吨。细河为季节性河流，实测最大流量505立方米/秒，最高洪水位为129.02米（海州水文站）。沿途受工业及生活废水污染严重，水质较差。主要支流有九营子河、汤头河、清河。四、工程地质条件（一）区域工程地质条件1、区域地层及岩性阜新地区以太古界、元古界变质岩系为基底，之上沉积了中生界上侏罗统义县组、九佛堂组，下白垩统沙海组、阜新组、孙家湾组及新生界的第四系地层。(1)太古界、元古界地层：主要分布在阜新盆地的边缘及市区外围。大部分为片麻岩、花岗片麻岩、石英岩、片岩、千枚岩、硅质灰岩、板岩、石英砂岩等。(2)中生界地层：上侏罗统义县组火山岩系构成了中生界沉积地层的基底，有安山岩、凝灰岩、火山角砾岩等。之上沉积了上侏罗统九佛堂组、下白垩统沙海组、阜新组地层。九佛堂组由砂岩、粉砂岩、泥岩组成。沙海组和阜新组这两套地层为阜新矿区主要含煤地层，主要由砂岩、粉砂岩、泥岩、砾岩及煤层组成。在煤系地层之上为下白垩统孙家湾组砾岩层，为阜新组上覆地层，分布在阜新露天矿南侧。(3)新生界地层：第四系，大部分以洪积、坡积的粉土、细沙、中沙、粗沙、砾沙、角砾等组成。2、地质构造带阜新地区处于阴山东西向复杂构造带中段东端与大兴安岭－太行山新华夏系构造隆起带的交接部位。构造极其复杂，以断裂构造为主。(1)东西向构造：阜新地区东西向构造分布广，阜新盆地北部是阴山东西向复杂构造的一部分，大致分为三个时间，即中晚古生代前、古生代和中生代构造。(2)北东向构造：大致分为中晚古生代、古生代和中生代构造。(3)新华夏构造：在阜新地区活动比较强烈，构造形迹在阜新地区东部。(4)北西向构造：形迹在阜新地区显示以断裂构造为主要特征，规模小，活动时间短，形成时期较新。在阜新市内无大的断裂迹象，上述构造均在阜新盆地边缘及远离阜新市区，在阜新市区外，分布北东向新华夏系构造。（二）新构造运动与地震活动区内主干断裂有东西向的赤峰－开原断裂，凌源－阜新断裂，北东向的医巫闾山断裂。但全区主要受华北地应力场的影响，受唐山──北票──通辽地震活动带的影响，根据有关资料，阜新地区近几十年无超过5级地震。多地震地区为阜新蒙古族自治县的福兴地、知足山、佛寺、七家子、紫都台、王府，彰武县的两家子、东六家子等。本区发生5级以上地震的可能性不能排除，但阜新地区的中等及大型地震的震源多来自周边地区。阜新市区地震裂度为6度。（三）岩土体工程地质1、基岩阜新市城区建设的地基大部分为沙海组、阜新组的页岩（风化变质）、砂岩和少许的孙家湾组砾岩。在细河以北的大部分工程勘察报告中，均发现有风化页岩，而且由细河向北基岩埋深逐渐变浅。页岩、泥岩层，黄色、灰色、灰黑色，块状，极易风化，分为全风化、强风化、中风化（这套页岩、泥岩为沙海组或阜新
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2016年市政道路可行性研究报告.doc 62页
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2016年市政道路可行性研究报告
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目录第一章总论 1一、项目背景 1二、编制依据 3三、项目建设的必要性 3四、项目区社会经济状况 3五、项目概况 4第二章项目建设必要性 7一、项目建设是实施中央提出的西部大开发战略的需要 7二、项目建设是XX镇社会经济发展的需要 7三、项目建设是提升XX镇旅游品位的需要 7第三章交通量预测 9一、概述 9二、XX市社会经济及交通发展研究 9三、交通量预测 12第四章项目场地条件 14一、场址现状 14二、场址建设条件 14第五章建设规模与技术标准 17一、建设规模 17二、设计原则 17三、技术标准论证 17四、主要技术指标 20第六章工程方案 21一、主要建设内容 21二、道路平面与纵断面设计 21三、道路横断面布置 21四、路基工程 22五、路面工程 22六、桥梁、涵洞工程 23七、道路交叉工程 23八、沿线设施与管线工程 24九、征地与拆迁 33第七章节能 34一、概述 34二、设计、建设阶段节能 34三、施工节能措施 34四、营运阶段节能 34五、项目节能效益分析 34第八章环境保护与水土保持 36一、环境现状评价 36二、项目建设与运营对环境的影响及治理措施 36三、环境保护工程措施 40四、水土保持 43五、环境影响结论 46第九章劳动安全设施 47一、影响劳动安全的因素分析 47二、劳动安全保障措施 47第十章组织机构与人力资源配置 48一、概述 48二、建设期组织机构和人力资源配置 48第十一章实施方案与建设安排 49一、建设工期 49二、项目实施进度安排 49三、项目组织管理 49四、项目招标 50五、工程监理 51第十二章投资估算及资金筹措 52一、主要工程量 52二、投资估算 52三、资金筹措 53四、可研投资与建议书投资比较说明 53第十三章经济评价 54一、项目单位投资 54二、道路工程单位投资 54第十四章社会评价 55一、项目对社会的影响分析 55二、项目与所在地互适应性分析 55三、社会风险分析 56四、社会评价结论 56第十五章风险分析 57一、项目主要风险因素 57二、风险程度分析 57三、防范和降低风险措施 57第十六章研究结论与建议 58一、结论 58二、建议 58附表：1、项目投资总估算表（附表1）2、工程费用投资估算表（附表2）3、工程建设其他费用计算表（附表3）4、路面工程数量表（附表4）5、排水、给水设施工程数量表（附表）6、主要人工、材料数量汇总表（附表）7、分项工程估算表（附表-28）8、表（附表）9、不良地质处理工程表（附表）10、工程数量表（附表）11、（附表）附件：1、委托书2、《关于XX市建设工程项目建议书的批复》发改字【2010】号3、《关于XX县XX镇条道路定点的通知》4、5、6、《地质灾害危险性评估报告备案登记表》市国土资字地灾备【2010】号8、《关于XX县XX镇建设项目用地》市国土资字【2010】号XX县发改局《证明》（日）附图：1、《XX县XX镇控制性详细规划设计》规划图2、道路平面图K-13、道路平面图K-2-1~4、平曲线要素表K-35、竖曲线要素表K-46、道路纵断图K-5-1~7、道路标准断面图（含路面结构）K-68、水管线图K-7、雨水管线图K-10、污水排水图K-11、道路土方总量计算表K-1-1~3第一章总论一、项目背景 （一）项目概况1、项目名称：XX市XX县XX镇基础设施建设工程2、项目建设性质：新建城市III级次干路3、项目建设地点：XX县XX镇木山村委。（二）建设单位概况1、建设单位名称：XX县市政建设投资有限公司2、建设单位地址：XX县XX镇将军路1号3、法人代表：唐润荣4、建设单位简介XX县市政建设投资有限公司成立于日，位于XX县XX镇建设规划局院内，是经XX县人民政府同意成立的，由XX县财政局投资设立的国有独资有限责任公司，注册资本1900万元，主要经营范围为县城道路及其市政工程的投资建设项目。公司最高权力机构是董事会，董事会成员为5人，由XX县财政局委派或者更换。董事会每届任期为三年，董事会成员中有公司职工代表一名，职工代表由公司职工民主选举产生。董事会设董事长一人，由国有资产监督管理机构在董事会成员中指定。公司设经理，由董事会聘任或者解聘，或由董事兼任，经理对董事会负责。公司设监事会，成员共5人，其中职工代表由1人，监事会成员由国有资产监督管理机构委派和选举适当比例的公司职工代表组成。董事、经理及财务负责人不得兼任监事。（三）项目区位分析XX县是国际性风景旅游城市，位于广西壮族自治区东北部，XX市南面，地处东经110°13′－110°40′，北纬24°38′－25°04′之间。东与恭城县、平乐县交界，南与荔浦县相邻，西与永福县接壤，北与临桂县、XX市相连，总面积为1428.38平方公里
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石狮市城乡规划管理技术规定(征求意见稿).doc 113页
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石狮市城乡规划管理技术规定(征求意见稿)
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石　狮　市城乡规划管理技术规定（稿）二〇〇年月
前言制定和实施《石狮市城乡规划管理技术规定》，是加强城乡规划管理，确保现代城乡建设有序进行，促进城乡经济、社会、环境的全面协调、可持续发展具有重要意义。中共石狮市委四届二次全体会议提出，建设现代城市，是事关我市全局的战略任务，是本届市委、市政府志在必得的战略重点。为落实市委市政府的部署，于2004年出台《石狮市城市规划管理技术规定（暂行）》，使城市和乡村的规划、建设走向规范化管理，遏制城市和乡村无序建设等问题，起到了重要作用。制定本城乡规划管理技术规定，是在原石狮市城市规划管理技术规定实施经验的基础上，参考了泉州等其它城市制定和实施的《城市规划管理技术规定》，并根据石狮市城乡规划管理新的形势需要，修改和补充了一些新的内容，为政府履行经济调节、市场监督、管理和公共服务职能提供科学合理的依据。制定本《城乡规划管理技术规定》，由于编制人员水平有限，时间仓促，《规定》中缺点、错误在所难免，望有关部门和专家进行广泛深入的研讨，集思广议，进一步修改、补充和完善。　　　　　　　编者：李圣文二〇〇七年月
目　　录第一章　总则第二章　城乡规划编制第一节规划编制第二节总体规划及其强制性内容第三节近期建设规划第四节控制性详细规划第五节修建性详细规划第六节村庄规划第七节分区规划第八节城市设计第九节专项规划第十节非法定规划第十一节城乡规划的修改第三章　用地管理与控制第一节建设用地分类与适建范围第二节建设用地与集体安置地建设控制第三节村庄用地管理与控制第四节建设用地、建筑容量控制指标第五节公共（服务）设施配置第六节城市绿地控制第七节城市地下空间开发与控制第四章　建筑管理与控制第一节建筑间距控制第二节建筑物退让控制第三节建筑高度控制第四节建筑环境与景观控制第五节停车设施配套第五章　工程设施规划管理与控制第一节城市道路第二节竖向规划与控制第三节城市给水工程第四节城市排水工程第五节城市供电工程第六节城市通信工程第七节城市燃气工程第八节建筑工程市政配套设施第九节城市管网综合第十节城市环卫设施第六章　城市防灾工程管理第一节城市综合防灾减灾准则第二节城市防震减灾工程第三节城市消防第四节城市防洪防潮工程第五节城市防风工程第六节城市人民防空工程第七章　建设工程竣工规划验收第八章附则附录一：名词解释附录二：计算规则石狮市城乡规划管理技术规定第一章总则第一条：为加强石狮市城乡规划、建设和管理，有效地实现城乡规划设计、管理的标准化、规范化和法制化，制定本规定。第二条：本规定依据《中华人民共和国规划法》、《城市规划编制办法》、《福建省实施（城市规划法）办法》、《石狮市城市总体规划》规定并结合石狮市规划管理的情况。第三条：在石狮市城乡规划区内进行与城乡规划、设计、管理和建设有关活动，除应满足国家工程标准强制性条文和各类专业技术规范要求外，。第四条：在城乡规划区范围内编制控制性详细规划和修建性详细规划、城市设计应符合本规定，并按相关程序经批准后方可实施。建筑工程用地面积万平方米（含万平方米）以上成片开发地区，必须编制修建性详细规划或城市设计，小于万平方米的项目须编制《建筑用地总平面规划》。第五条：各项建设项目建设，应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划、建筑用地总平面规划执行。尚未批准详细规划的，按总体规划、规划及本规定执行。第六条：各类专业性用地项目的建设，应符合已批准的专项规划和已颁布的专业技术规范及本规定要求。村庄建设和私有房屋的修建均纳入城市总体规划区范围一并考虑，并按本规定有关条款执行。第七条：本规定自石狮市人民政府批准之日起生效。第二章城乡规划编制第一节规划编制第八条：石狮市城乡一体化包括城市和农村两大体系第九条：依据石狮市总体规划一市四个空间布局，总体规划、制性详细规划、修建性详细规划村庄规划。第条：城市人民政府组织编制城总体规划、近期建设规划。第十条：城乡规划行政主管部门根据城总体规划要求，组织编制中心城区的控制性详细规划。第十条：人民政府根据总体规划要求，组织编制中心城区以外片区的控制性详细规划，报上级人民政府审批。第十条：城乡规划行政主管部门和镇人民政府重要地的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。第十条：村庄规划包括村庄建设规划、村庄整治规划。第十条：镇人民政府，引导村民合理进行建设。第十条：村庄建设规划应当符合总体规划村庄布局规划，并。村庄建设规划、村庄整治规划经过村民代表大会讨论通过，由镇人民政府审查同意，市规划行政主管部门组织规划方案的技术评审，报市人民政府批准。第二节总体规划强制性内容第十条：总体规划强制性内容包括、城规划区范围。、城市建设用地。包括：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等）；城市各类绿地的具体布局
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