浅论小产权房的法律上地位及法律属性_下载_找论文网
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“小产权房”以其低廉的价格迅速在全国各大城市蔓延开来，并已在房屋市场上占据了不小的份额，它的合法性及其所引发的一系列的问题也接踵而至。前不久政府发出“关于购房有关问题的风险提示”，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，并称“针对当前房地产交易市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题，并郑重提示广大消费者，不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为‘使用权’、‘小产权’、‘小产权’的房屋都不要购买，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。”。这再次引起了大家对“小产权房”的关注及对其法律地位的争论。到底小产权房是否合法、是否能够购买或转让，首先就要明确什么是“小产权”？
其实“小产权”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，对“小产权”的涵义并没有一个规范的解释。目前，对“小产权”的解释归纳起来主要有三种解释。第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由小镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“小产权”。购房人要注意的是“小产权”并不构成真正法律意义上的产权。第一种和第二种解释的“小产权”是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的“小产权”的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。这正是当今社会上议论较多的现象。
小产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？ 首先应当明确的是小产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑。法律是允许小村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么小产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。而且，根据有关法律规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村村民将原有住房出卖、出租后，再申请宅基地的，也一律不批准。
由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。因此，作为农村集体以外的公民购买小产权房的行为是不能为法律认可的，其行为是无效的。
这一方面是因为农村宅基地使用权只是村民对集体土地享有的使用权，而土地的所有权仍归村集体享有，因此，就村民个人而言其是不能处分该土地的。另一方面是因为农村宅基地使用权是本集体成员在集体内享有的一种社员权，而其作为社员其是不能将该项权利转让于他人的。而作为一种社员权是不能由集体成员以外的第三人享有的。而由小镇政府所颁发的产权证书是无效的，并不能证明房屋产权。因为小镇政府并非我国法律规定的房屋产权颁证机关，其是不具有颁证资格的，所以其行为是无效的。
同时，我国法律规定不动产产权是以登记为原则的，未经登记的其产权是不能得到法律认可的。而小产权房在小（镇）政府或村委会所办理的转让手续同样是不能得到法律承认的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
那城镇居民已经购买或准备购买小产权房会有什么风险？
第一，法律风险。前面已经详细论述了由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第二，政策风险。在购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么，结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，质量风险。目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
第四，收益风险。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
小产权房屋有可能变成大产权房吗？ 有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，小产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。那小产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗？
从我国目前的相关法律规定来看，小产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。同时，即便今后小产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买小产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。因此，我们建议最好不要购买小产权房，已经购买了也应尽早退房。如果你认为自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买小产权房屋，我们建议你最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险。如果你既无法或不愿承担前述风险，又想购买小产权房屋，就目前而言你只有将户口转到小产权房屋所在的村集体。
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小产权房能买吗？详解小产权房含义及产生原因
&&编者按：随着383改革方案的走红以及十八届三中全会召开日期的临近，有关&小产权房&的近期开始急剧升温，再次进入公众视野。此外，非官方统计显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平米，相当于中国业近10年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。那么，究竟什么是小产权房呢？小产权房到底能不能购买？ &&&大产权和小产权&&所谓房产，指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权。地权就是使用权。房权就是房屋所有权。&&大小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。和国外比中国房产拥有的只是房产，不拥有土地终身使用权。价值差在土地所在位置的价值，比如在天安门停一辆大客车一天多少钱，在农村场地停一辆大客车一天多少钱，70年下来差价是多少？这样就知道他们的差距了。&&通常大小产权的解释有两种：一，按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫&大产权&，要补缴土地出让金的叫&小产权&。按这种解释，普通商品房就是&大产权&房，经济适用房就是&小产权&房。 这样大小产权就没有质的差别；二，按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫&大产权&，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫&小产权&，又被称为&乡产权&。&&&话题：383改革方案走红 或平抑房价转正小产权房&&购房人要注意的是&乡产权&并不构成真正法律意义上的产权。
第一种小产权还好，第二种是完全不受法律保护的。等于你花钱在租房。千万不要买。第一种必须很低价格才考虑。国家发产权证的叫&大产权房&，国家不发产权 证的叫&小产权房&。&小产权房&、&乡产权房&有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即&宅基地&上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民 根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。&&何为小产权房？&&和一般意义上的商品房相比，&小产权房&没有土地出让金概念，也没有疯狂的利润攫取，所以，&小产权房&的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。&廉价&是大量城镇居民顶着产权风险购买&小产权房&的根本原因。 一开始相当多的农民本身自己没有建设能力，为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去，&以集资的形式&把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证， 还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。&&&小产权房&不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓&小产权房&是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做&乡产权房&，又叫&小产权房&。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。&&对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，2012年面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。&&第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。&&第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。&&第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。&&第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。&&小产权房和新民居&&保定地区在售的新民居多达20个左右，按新民居政策规定，只有省级单位机构批示了的才是正规新民居。&&正规新民居属于政府项目，完全不同于纯村产，不会涉及到小产权强拆的问题。&&&&产生原因&&1、城市房价过高&&小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。2006年和2007年我国的房地产价格经历了一次全国性的上涨。根据国家统计局发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。北京、深圳是房价上涨最快的城市，分别达到北京 10.4%、深圳10.0%。&&截至2013年10月北京普通住宅开盘整体均价1.94万元/平方米，&一辈子的工作&可能都供房子，一线城市的居住问题已经不容乐观。由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。&&2、擦边球的空间&&《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：&参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规 定的范围内经营自留地、自留山&。在宪法的第十条中也清楚的写着：&农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留 地、自留山，也属于集体所有。&而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定&任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但 是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。&第六十二条规定&农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。&&&根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。&&国土资源部的一位副总督察曾突出说明：&建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一 是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外， 都是现行法律不允许的。&从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的&违法&问题。这里还有一个核心，就是只要不是占用 耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。&&正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。&&3、农地制度不合理&&农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。&&农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使 用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成&同地不同价&；城市建设用地使用主体有使用 权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。同时国家对农 村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益 补偿。根据国研中心课题组的调查，在&合法的&房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占
5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；开发商则拿走土地增值收益的大头，占 40%到 50%。&&而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要 缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用)；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商； 而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程建设的投入、配套开发建设费用(如学校)、应缴纳 的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过
1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。&&&&建议：尽量不买小产权房&&随着十八届三中全会召开日期的临近，有关&小产权房&的话题，也开始急剧升温，再次进入公众视野。&&非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。2010年，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。&&目前对于小产权房的生存问题，&打压&还是逐步&转正&还是个未知数。&&有关&小产权房&的问题，已不是好不好解决、如何解决的问题，而是必须尽快解决的难题。否则，带来的风险和隐患更大。三中全会很可能为这一&历史遗留问题&破题迎来契机。&&到底三中全会会在&小产权房&问题上作出怎样的部署，取得怎样的突破，需要在会议之后才能清楚。但是，有一点可以肯定，那就是&小产权房&这个&历史遗留问题&，不会永远&遗留&下去，而必须找到破解的办法与措施。&&值得注意的是，虽然从法律层面来看，&小产权房&确实存在难以突破的障碍，而且同旦草率出 台相关政策，很有可能留下许多&后遗症&。但是，从实际情况来看，又存在许多必须破解的理由。因为，随着城市房价的节节攀升，起来越多的城市中低收入居 民，选择到城郊建设&小产权房&。也就是说，拖的时间越长，解决的难度就越大。更重要的，一些城市的&有钱人&，也在想方设法到郊外建设&小产权房&，以 便于改革措施出台时，能够好好地&捞一把&。&&这也意味着，有关&小产权房&的问题，已不是好不好解决、如何解决的问题，而是必须尽快解决的难题。否则，带来的风险和隐患更大。&&&分步推进解决&小产权房&问题&&据相关媒体报道，按照相关部门提供的信息，在三中全会前，围绕&小产权房&将很难有新的措施出台。但是，也认为，虽然&小产权房&问题不会在短时间内解决，但是三中全会很可能为这一&历史遗留问题&破题迎来契机。&&事实上，虽然在政策和法律层面没有对&小产权房&的权属予以确认，但是，在实际操作过程 中，许多地方为了城市建设的需要，已经对&小产权房&进行了实质性的确认。也就是说，已经按照权属明确的方式，对征地拆迁过程中的&小产权房&按照商品房 予以作价。为什么近年来城郊居民建&小产权房&的热情大增，很大程度上，也与实际&认账&有着密不可分的关系。&&如此一来，如果新的政策不能对&小产权房&的事实权属予以确认，将有可能引发&小产权房&所有者的不满，并有可能引发许多社会矛盾。&&据悉，按照国土资源部的不完全统计，到2007年，全国的&小产权房&面积已累计高达66亿平方米。显然，目前的&小产权房&面积，肯定远高于这个数目。这也意味着，&小产权房&已成为全社会居民住房的重要组成部分，已经没有办法再在改革过程中继续回避和拖延这个难题。&&那么，到底应当如何破解这一矛盾，并在解决过程中不引发严重的社会矛盾呢？笔者认为，应当分步推进、逐步解决。&&首先，要对全国的&小产权房&情况进行一次全面的调查摸底，搞清楚到底有多少&小产权房&。在此基础上，对&小产权房&进行分类分析。如自住的、投资的、炒作的等。特别是对自住&小产权房&，必须做好严格的统计和核定工作，避免在解决时产生矛盾。&&第二，要对&小产权房&的建设时间作出准确认定，特别是2008年在新一轮房价上涨以后建设的&小产权房&，必须进行准确认定。因为，这一阶段投资&小产权房&的情况比较严重。如果是投资，在处理过程中绝对不能开口子。&&第三，制定分步推进的办法和措施。原则上，对自住的&小产权房&，特别是2008年以前形 成的&小产权房&，应当给予更多的政策支持。具体实施步骤是，先通过缴纳一定的土地出让费用，使其具备保障房资格，并明确可以上市最短期限，如5年、8年 等。一旦通过正式上市，将可以给予全面确权。而对其他&小产权房&，则严格按照集体土地转国有土地的相关规定，缴纳各项费用。特别是在城市已经拥有多套住 房的投资者、炒房者，还要加收滞纳金等。否则，予以没收，作为公租房进行出租或转让。&&第四，从政策出台之日起，严禁新&小产权房&。一经发现，按违章搭建坚决予以拆除，且处以相应罚款。&&总之，&小产权房&的问题，还是要尽快制定解决方案，避免矛盾和问题的进一步累积，造成处理的难度更大。
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　　一直以来，总有朋友问小编，应不应该买小产权房？总结起来，他们想买小产权房的原因，大概可归纳为三点：1、没有购房资格；2、小产权房比商品房价格便宜得多；3、寄望未来拆迁，能获得大笔赔偿金额。
　　关于买不买小产权房，网上一直议论纷纷，一起看看各路网友的观点：
　　@cccani：5年前在白云区买下了一套150平的城中村房，本人不是该村民，户口也不在那，当时是向一村民买的，宅基地证改不了名，我们到律师楼做了公证! 最近有发展商有意改造，请问我的公证书有效吗？到时候可以得到拆迁补偿不？？
　　@jeff妈咪：宅基地房产属于集体所有，不得买卖！公证也没用吧，不可能凌驾于法律之上！亲悲剧了！看征地的发展商怎样解决，最好联合多些你这种情况的，一起谈……
　　@sabrina1688888：像这种情况的，一般赔偿款是先赔付到村民那里去，然后看这个人的良心啦，他愿意给你多少就给多少了。
　　@夏薇怡：这一种房子，想回迁，想都别想了。能拿回一点钱就算偷笑了。这一种房子，法律上一点保障都没有的。
　　@亚洲之鹰：找原业主商量，如果他是有诚信的话看他愿意给多少钱你，房子归他，他还是可以跟发展商那谈条件是拿房子还是拿钱的。
　　@大源：小产权房保障性差一些；不过买的人多，最后也应该可以获得一些的~
　　看来网友们对购买小产权后能获得赔偿基本不看好，而购买了小产权的网友，也是抱着博彩的心理~哪网友的观点是有理的？到底应不应该买小产权房？关于这个一直困扰着购房者的问题，今天一起来讨论一下：
　　1什么是小产权房？
　　小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
　　乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
　　2小产权房有哪些类型？
　　1、通常意义上的小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。(这个是最常见的)
　　2、限制销售的小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷的不完全产权房。
　　3、军产房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”
　　4、部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。
　　3小产权房的特点？
　　相对于“大产权房”，小产权房的特点还是十分明显的：
　　1、价格优势明显：小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区或远郊区，本身土地价值较低。最重要的一点是，无须缴纳国有土地出让金和相关税费，于是土地建设成本极低。
　　2、产权不完整：国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。并且，依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属于无效合同，并不受《合同法》的保护。既无法律保障，也不可以上市交易。严格上来说，小产权本质上是无产权。
　　3、不合法性：小产权房建设在农村集体土地之上，与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。
　　4、法律风险大：小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。
　　4小产权房的最新政策
　　根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。