营改增房地产营改增企业是采用包工包料划算还是清包工划算

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-11 10:14 标签： 房地产行业营改增
营改增后签包工合同、清包工合同，哪种更划算？
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营改增后签包工合同、清包工合同，哪种更划算？
有刻度有温度有励度& &&以下是正文，来源：肖太寿财税工作室在建筑企业里，有这样一个永恒的话题，建筑施工是采用清包工省税还是包工包料省税？&&&&&&& 随着《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知》（财税[2016]36号）文件的出台，建筑企业的税率由3%的营业税变为11%的增值税，建筑企业与甲方进行工程结算时，计税的销售额中必须包含材料价值缴纳增值税，因此，选择清包工形式或包工包料形式，对建筑施工企业来讲尤为重要。&&&&&&& 究竟如何选择，且听肖太寿博士的精彩讲解：&包工包料合同，是施工企业的上上策营改增后，建筑业增值税的税率是11%，我们签包工包料合同，我们给业主开具发票上交的增值税是11%，材料费可以抵扣17%，材料费按60%计算，60%*17%＝10.2%，所以营改增后材料费可以抵扣10.2%，我们只交0.8%的增值税，比营改增之前的3%降低了2.2%，只从材料费的角度来看，营改增之后，签订包工包料合同，增值税降低了2.2%。人工费，营改增之后是很难抵扣的，人工费占工程的20-30%，我们暂且按30%计算，总包开给业主的票交11%的增值税，30%*11＝3.3%，因此，从人工的角度来看增值税，比营改增之前增加了0.3%。包工包料的情况下，材料费降低了2.2%的税，人工费增加了0.3%的税，总的算了降低了1.9%的税，在不考虑其他辅料的情况下，营改增之后我们签订包工包料合同，一定比营改增之前税负更低，因此，我们与业主谈业务的时候，能够签成包工包料合同，是施工企业的上上策。施工企业如何才能签成包工包料合同1、&&&&&&& 与政府部门签订包工包料合同业主有两类，一类是房地产开发公司，一类是非房地产开发公司，比如说工业企业，政府部门，像道路、施工、基础设施、政府的楼宇，营改增之后只有房地产企业、工业企业是需要抵扣的，政府部门不需要抵扣，所以政府如交通厅修道，我们的主休理交通厅，还有给政府做的办公楼，政府不是企业不需要抵扣，当业主是非房地产开发企业、非工业制造业的情况下，一定想办法签订包工包料合同。2、&业主指定品牌，施工企业购买材料业主自己要采购材料的情况下，施工企业无法抵扣的，因此要和业主沟通，法律形式上签订包工包料合同，业主可以自定供应商品牌，施工企业自行采购，材料费可抵扣17%。3、业主采购材料，施工企业支付供应商资金有的业主可能不会指定供应商，非要自己去采购材料，这时候要谈判沟通，让业主成为你的采购员，让业主代替我们去采购，签采购合同时，要和我们建筑企业签合同，合同签订以后，资金是业主付给供应商还是施工企业自行支付给供应商，根据财税[1994]26号文件规定，代购行为是不能垫资的，所以如果业主自己要买的情况下，一定要沟通好细节。（1）&&& 从合同上签订形式上看，和业主还是要签包工包料合同；（2）&&& 业主去买材料，以建筑公司的名义去采购；（3）&&& 采购款的支付方式，由业主把款支付给建筑公司，建筑公司再把款支付给材料供应商，供应商把发票开具给建筑公司。4、&业主采购材料，并支付供应商资金根据国税发[1995]年192号文件第1条第3项规定，票款不一致的，不能抵扣进项税，因此，如果业主直接把款支付给供应商，供应商虽然把发票开给了建筑公司，因为票款不一致，所以不能抵扣进项税。在业主一定要把款支付给供应商的情况下，有以下两种方法可以规避不能抵扣进项税的风险：第一种方法：业主每次付款给供应商之前，施工企业先给业主开增值税专用发票，比如业主给供应商付了60万元的采购款，我们施工企业就先给业主开60万的增值税专用发票，让业主先收到票，再把款付给供应商。同时，施工企业、业主、供应商三方签订委托协议，施工企业委托业主将材料采购款支付给供应商。第二种方法：如果施工企业不开发票，施工企业和业主之间要签订一份无利息的借款协议，然后在签订三方委托付款协议，约定由业主将材料采购款直接支付给供应商。（本视频由浙江度川网络提供，文字由浙江度川网络整理）**近期活动**1、众筹PPP实例精品课程，2位专家、3天课程&、6个案例、&99元！了解详情请回复“PPP'2、国标13J811-1改《〈建筑设计防火规范〉图示》暨新防火规范培训，了解详情请回复“火规'
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新常态下营改增对房地产企业的影响及对策
营改增税制改革作为我国结构性减税和供给侧改革的主要举措，自日起，将房地产业纳入到“营改增”试点，这对我国新常态下房地产业的可持续发展具有重要的意义。在已有的文献研究中，较少考虑企业所得税抵扣效应以及房地产投资企业的实际运营模式问题，为此将企业所得税税前抵扣效应和“甲供材料”“包工包料”投资运营两种模式问题同时予以考虑，构建不同模式下房地产投资企业营改增前后税负变化预测模型，结果显示“甲供材料”模式较“包工包料”模式具有更明显的减税效果。最后，针对营改增房地产投资企业主要成本支出可抵扣进项税额增值税发票取得、过渡时期政策执行、企业内部控制管理及财政税收补贴等问题，提出了相应的对策建议。
作者单位：
新疆大学经济与管理学院; 中国工商银行新疆区分行
新疆大学经济与管理学院
年，卷(期)：
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基金项目：
国家社会科学基金一般项目“中国与中亚金融合作研究”
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