房地产业营改增行业营改增出台前要做哪些准备？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-05-15 01:03 标签： 房地产行业营改增
房地产税立法尚无时间表 继续扩大营改增
作者：王子约
来源：第一财经日报
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你可能喜欢地产行业：房地产行业“营改增”渐行渐近
2015年,营业税改增值税有望扩大至地产行业。由于完成营业税改增值税是“十二五”期间我国税收体制建设的重要目标,目前距离十二五结束仅剩不足一年时间,因此我们判断新一轮营改增试点即将展开。尚未改革的行业包括生活性服务业、、房地产业和金融业。根据近期媒体报道,房地产、建筑业有望率先推进营业税改增值税进程。若土地及利息成本无法抵扣,加税风险大于减税机会。地产行业的成本主要由三部分构成:1、土地成本,2、实际建筑安装成本,3、财务成本。土地购置时地方政府无法开具增值税发票,利息成本则需要等待服务业进行营改增试点后方能取得发票。若土地及利息成本无法抵扣,我们按照11%的增值税率测算相当于营业税由目前5.5%上升至6.75%,地产商面临税负增加的风险。只有少数布局三四线城市的开发商因为建安成本占比较高,将有所受益,聚焦一二线城市开发商均面临税收增加的风险,且毛利越高的项目税收负担越大。如果政策特别规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,则解决了房地产企业进项抵扣的主要问题,将大幅降低开发商税收成本(由5.5%下降至3.78%)。“营改增”的机遇与挑战。营改增将倒逼房地产企业从原有的粗放经营转变至精细化管理,提高企业内控水平,由于利润空间收窄中小企业的“去地产化“进程仍将持续。未来精装修住宅的比例将进一步提高,有利于开发商取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣。最值得市场期待的是,未来有望将不动产纳入增值税抵扣范围,这也将标志着消费型增值税改革彻底完成,利好有区域优势的商业地产开发商。此前“营改增”事件显示,二级市场影响有限。目前已有多个行业施行营业税改增值税,交通运输业在2012年1月进行上海区域试点,2012年8月进行全国范围推广,2014年6月,电信行业纳入营业税改增值税范围。从施行效果看,税制改革后三大运营商营业利润分别下降8.5%、18%和12.5%,冲击相当明显,但股价表现来看影响不显著。结论及建议:我们认为地产行业营业税改增值税是完善税制中的一环,并非针对地产行业,即使在土地及利息成本均无法抵扣的悲观假设下,低地价低毛率开发商税负也将有所下降,同时政策细则尚未公布,在投资下行压力明显,经济转型的关键时期,大幅加税不符合当前主流政策,地产行业仍具战略配置价值。1)回暖趋势未改,加之1、2月为传统淡季,春节前基本面复苏的逻辑无法证伪;2)经济下行及通缩风险进一步加大,年内降准降息的预期依然存在;3)地产去库存压力依然存在,政策调控风险有限。建议关注四类标的:有业绩、有诉求、低估值的龙头房企招商、保利、万科;京津冀一体化标的、首开;国企改革标的天健、中洲、华侨城和模式独特的信达、世联。风险提示销售端调整时间超预期,降息降准落空风险。更多精彩内容，请关注腾讯证券()微信公众号：qqzixuangu
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Copyright & 1998 - 2015 Tencent. All Rights Reserved房地产营改增解码图使用说明（附图）
房地产营改增解码图使用说明
今年是房地产开发企业营改增最重要的一年，国务院总理已经宣布了今年力争全面实现营改增，意味着今年下半年房地产开发企业营改增将全面展开，那么房地产开发企业由营业税改为增值税到底带来了哪些巨大变化，我们自己要做哪些准备呢？
致通振业作为地产税务咨询行业的领跑者，一直致力于地产行业的营改增调研工作，为了帮助广大的房地产开发企业做好营改增的应对工作，致通振业专家团用了100天时间，系统研究了营改增的各种可能，各种难题，各种过渡，各种新筹划方案，帮助企业绘制了房地产开发企业营改增应对解码图。
一张图告诉你未来营改增的过渡政策会在哪里？
一张图告诉你未来营改增的难点会在哪里？
一张图告诉你的企业现在要做哪些应对准备？
一张图告诉你哪些业务现在不能做了？
一张图告诉你未来新的税收筹划思路在哪里？
房地产营改增解码图使用示例：
示例一：土地取得环节的拆迁补偿，在营改增后取得的土地若需进行拆迁补偿，则需要分析补偿方式对税收影响。
第一：货币补偿，货币补偿需要考虑支付货币资金取得的票据抵扣问题。
第二：实物补偿，拆迁还房部分需要视同销售缴纳增值税，则抵扣部分仅有建安过程中所取得的票据，以该种方式拿地，需要测算拆迁补偿视同销售对增值税及其他税种的影响，方可决定是否拿地，拿地的价格等。
示例二：开发建设过程中的园林绿化，在营改增后应关注以下问题。
第一：营改增后，房地产企业建设过程中采用甲供材的方式更加合适。而园林绿化过程的甲供材料的供应方可能更多的是小规模纳税人，此时，需要考虑小规模纳税人的抵扣票据应为税务机关代小规模纳税人开具的增值税专用发票。
第二：供货方即使是一般纳税人，也可能是销售自产林木，而免征增值税。则此时采购林木用于园林绿化时，一般纳税人自产林木销售，则可抵扣票据应为农产品收购发票或农产品销售发票计算抵扣。
上述两种情况下，在采购合同签订前，均需考虑上述问题对增值税的影响，并进行充分沟通和计算后方可决定合同条款的内容并最终签订合同。
这是迄今为止当今中国最有价值的一张图，它告诉了您房地产开发企业营改增中您所关心的所有秘密，您需要专家到您的企业面对面的辅导吗？
北京致通振业税务师事务所有限公司集团化涉税服务经营机构，连续五年被中国注册税务师协会认定为最高等级AAAAA级税务师事务所，为会员企业担当税务顾问，设计最优纳税方案，解决涉税难题，为帮助房地产开发企业更好的应对营改增，特别研发了房地产开发企业营改增应对解码图。此外，致通振业还可以为房地产企业提供一对一辅导。
详情请咨询：张开顺
（房地产业营改增解码图请见下一页）
房地产业营改增解码图
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在金属支架的支撑下，犹如紫色瀑布一般。
　　今年，“营改增”要扩围到建筑业、房地产业、金融保险业和生活性服务业。
　　“营改增”对各个行业的影响，可谓几家欢喜几家愁。对于生活性服务业小规模纳税人来说，“营改增”简直是福音。而对于上游不太规范的建筑业来说，税负势必要增加。
　　作为四个行业中业务最复杂的金融保险业，可能最后一个纳入。
　　计划扩围
　　将新增30万纳税人
　　昨日，记者从河南省国税局了解到，预计今年“营改增”完成后，我省将新增30万“营改增”纳税人。
　　在当天的河南省国税局新闻通报会上，省国税局副局长魏正武提到，今年要完成对建筑业、房地产业、金融保险业和生活性服务业的营改增扩围工作。
　　魏正武说，在国税部门着力抓好十件实事和十项重点工作中，除了“金税三期”工程上线这个硬性指标外，新一轮“营改增”扩围工作对于国税部门来说，可谓“亚历山大”。
　　他分析说，在硬软件环境搭建、人力资源调度、主体业务布局、信息技术保障、干部能力提升等方面，都将给国税部门带来前所未有的挑战。
　　扩围时间
　　尚无具体时间表
　　今年是“十二五”最后一年，按照部署，“营改增”将在今年完成。
　　此轮扩围有无具体的时间表，而具体执行的税率又是多少？
　　对此，省国税局相关处室负责人表示，“营改增”实施时间、税率这些事宜由国税总局负责，现在相关的细化措施由总局在制定，目前没有更多的信息可以介绍。
　　一些业内人士表示，虽然扩围具体时间无从知晓，但考虑到四个行业的自身特性，比较普遍的说法是，最复杂的金融保险业会放在最后。
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杭州市271初中数学学案研究室主任
擅长微创手术治疗胃肠肿瘤、肥胖、糖尿病、食管返流等疾病。
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