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二手房交易流程全解析
二手房交易相比一手房更复杂，二手房交易涉及买卖双方，需要买卖双方提供身份证、户口本、婚姻证明等等各项资料，如果其中一方无法提供有效证明或票据都无法成交。在二手房交易流程中，买卖双方需要辗转房屋现场、房管局、公积金管理中心、银行各处办理复杂事项。你不仅需要同房主、中介打交道，还需要跟信贷员、居间机构、验房员、评估员各种相关人士默契配合。在二手房交易过程中，往往仅银行贷款一项就够买房者来回奔走的了，所以说买到称心如意的房子绝非简单的事，熟知二手房交易流程，明了各项二手房交易税费就成了在买房前的必修课。
二手房交易流程图解
二手房交易流程详细解读
二手房交易流程一：看房
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件 ，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
二手房交易流程二：查验产权
买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到国土部门查房档案，如卖方提供的房屋合法可以上市交易。此时买卖双方可以协商、交付定金。
二手房交易流程三：签署合同
买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
二手房交易流程四：审查
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。
二手房交易流程五：资金监管及贷款申请
买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右。
二手房交易流程六：立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。目前，北京市已经取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
二手房交易流程七：缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
二手房交易流程八：房屋过户
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证，需5个工作日。
二手房交易流程九：银行放款
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。
二手房交易流程十：房屋、物业交接
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
二手房交易税费详解
二手房交易税费--个人所得税计算方法
纳税人：卖方
普通住宅2年之内个人所得税计算方法：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；
2年以上（含）5年以下的普通住宅个人所得税计算方法：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。
出售公房个人所得税计算方法：5年内， (售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上免交。
注：对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的１％。
二手房交易税费--契税计算方法
纳税人：买方
普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；
非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠
二手房交易税费--印花税计算方法
纳税人：买卖双方
二手房交易印花税税率：0.5%
注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税
二手房交易税费--营业税计算方法
纳税人：卖方
普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）——免征营业税；
非普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%；
别墅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%；
注：购买时间是否满5年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。
二手房交易税费--土地增值税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易土地增值税税率：1%
个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房，居住满 5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征；
注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税
二手房交易税费--城建税、教育附加税和地方附加税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易城建税：营业税的7%；二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定
二手房交易注意事项
1、弄清权属再出手。
买房前，一定要弄清楚房屋的权属，究竟是部分产权、共有产权、还是无产权。若房屋产权不清或存在产权纠纷，房子再好也不宜购入。
2、分清房屋产权不吃亏。
只有使用权的房屋在交易过程中存在多种限制。购房时要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。
3、弄清房屋年限很重要。
有的房主急于将房子出手，可能会故意隐瞒房屋建成时间，看房时应留意房产证测绘页上的数据，从而了解房屋大致年限。
4、弄清建筑面积和使用面积。
分清房屋的建筑面积和使用面积是否与房屋产权证上一致，是否存在私搭乱建现象，以免购买的房屋面积缩水。
5、详细了解物业情况。
详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给等情况。这些因素可能直接关系到日后的居住品质。
6、全面考察房屋周围环境。
买房前在小区周边详细观察，重点了解噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。
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[责任编辑：买二手房过户时多缴2万元税费 买房者当场傻眼
原以为要买的房子满足免征个人所得税条件，可以省去一笔费用。没想到，办理过户手续那天发现，房主3年前曾有2套房，条件不符合，个税不能免。突然&冒出&的2万元税费，让买房者张女士（应当事人要求，文中均为化名）措手不及。近日，市民张女士向本报读者热线反映，中介没有尽到告知义务且业务不熟，让她蒙受损失。中介则表示，已经事前为张女士计算过相关税费。双方各执一词，闹得不可开交，最终通过工商部门调解。
过户时才发现 要缴2万元个税
今年初，张女士看中了一套岛内的二手房。在位于九龙城附近的一家房产中介的撮合下，于1月3日与房东面谈。张女士说，中介的小郑告诉她，这套房&满5年唯一住宅，产权在手&。对房产税收政策有一定了解的张女士认为，&满5年唯一住宅&意味着，买卖这套房屋免缴个人所得税，可以省去大约2万多元的费用。因此，张女士在同房东谈判时，在房屋总价上做了一定的让步。当天，买卖双方便签订了购房合同，并约定，所有的税费由买方承担。1月12日，张女士再次同房东见面，在聊天时，无意中得知房东在3年前离过婚。张女士说，因为离婚可能牵涉到房产分割，当天晚上，她便催促中介小郑，&让卖方把离婚证和离婚协议给你，了解一下房产归卖方还是配偶，否则过户会出现问题。&不过，小郑回答说，房东既然要卖房子，就不存在这种问题。
1月18日，张女士和房东约定在市行政服务中心房产交易中心办理过户手续，中介人员也在场。不过，经工作人员查询发现，房东在3年前曾有2套住房，离婚时分割了一套给女方。这也意味着，房东这套房子不满足&满5年唯一住宅&的条件，个税还得照缴。张女士说，她当时就傻眼了，完全没有心理准备。由于已经签订了合同，张女士只能按照合同购买了这套房屋。
卖房者三年前曾有两套房 个税没法免
张女士认为，她花钱请中介来协助办理买房手续，正是因为中介专业，&普通人不懂的政策，中介应该要懂。&她说，一方面，这家中介没有对房源的情况做全面的调查，特别是&房东在3年前离婚，五年内曾有2套房&这一会影响税费的关键信息，没有调查清楚，导致她蒙受损失；另一方面，中介对政策不熟悉，不专业，对买卖双方造成误导。
当事中介公司的相关负责人说，在1月3日签约那天，中介人员自始至终没有说过可以免缴个税，而是提醒双方，个税很可能要缴，并且在计算房屋价格的草稿上，把个税也计算出来了。不过，张女士表示，她没有看到过这张草稿。中介相关负责人说，房东没有主动告知离婚前曾有2套房一事，中介只负责调查房源，不负责、也无权调查个人婚姻状况等隐私。
双方各执一词，闹得不可开交。3月3日下午，在工商部门的调解下，张女士和中介达成了和解，2万多元的税费，由中介承担5000元，剩下部分，由张女士承担。
【专家说法】
影响价格的承诺
应写进合同条款里
厦门市房产中介行业协会副会长郭忠宗认为，中介有义务弄清楚房屋的权属状况，并如实告知买房人。在签订房屋合同时，一些有可能影响到房屋价格的承诺，不能只是口头说说，而是要写进合同里，可以写在补充条款里，这样，就不容易产生纠纷，而且，一旦产生纠纷，就有相关证据。
【政策解读】
可免缴个税？
●购房至转让时间达5年以上
●作为家庭唯一生活用房
什么情况下，买卖房屋可以免缴个人所得税？就此问题，记者向我市税务部门咨询。
工作人员说，《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知（国税发[2007]33号）》第三条规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。这里的&自用5年以上&，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上，&家庭唯一生活用房&是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。&满5年唯一住宅&，这两个条件是并列的，缺一不可，房屋既要满5年，而且要5年都是家庭唯一住宅。
(责任编辑：黄晓艳)
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二手房的买与卖 精明买卖需要提前做足哪些功课
交易中合同交易各环节要房主本人到场一般情况下，签约环节买卖双方需要先后签订两份协议———《购房定金协议》以及《房地产转让合同》。“每一处房产可能都有不同的产权形式，包括房屋来源，是否存在家庭成员的继承、赠与等问题，所以，尽量是通过中介机构，或者找法律方面的专业人士来为这个环节把关。”李鸿宇介绍说，如果买卖双方自行交易的话，建议在签订合同时尽量能够多参考一些周围亲友的合同文本。吉林吉翔律师事务所刘海波律师表示，购买人应注意交易房屋是否存在抵押、查封等权属争议。在购房时，一定要注意查验房屋产权证，并在协议中约定“先付少量定金、大笔房款要在房屋过户更名当天支付”。“在交易前不注意查验核对，会带来很大的交易风险。”黄晓芳介绍说，在二手房交易中，无论是收定金、收房款、签合同都必须是房主本人到场。如果拿着产权证过来跟您交易的不是房主本人，有必要同时核对卖家对房子是否有处置权才行。作为买家，要了解清楚谁是房子的共有人，有没有权属争议等问题。提醒：签订购房合同前，要特别注意交易房屋是否存在权属争议。查档警惕“一房多卖”黄晓芳表示，在正式过户前，需要房主提供购房合同，产权证，身份证、户口本等相关证件进行查验，并且双方有必要一同到房地产交易中心或者档案馆进行查档。“《购房定金协议》中一般都写明，卖方保证对房屋拥有合法所有权，如因房屋权属发生争议影响协议正常履行的，由卖方承担全部法律责任。”李鸿宇同样强调，在更名过户交全款之前，建议要进行查档等必要的调查。通过查档可以了解房子是否有抵押、纠纷、查封等问题。这个环节需要房主拿着自己的产权证、身份证去，买家无法独立进行，但可以陪同前往。以往发生的很多“一房多卖”、“冒牌房主”等问题，都是因为在交定金时卖方提供的手续、证件造假，所以，要及时查档，特别警惕“一房多卖”。提醒：查档环节是必须的，这样可以使“冒牌房主”现“原形”。过户“受理过户”不等于过户“从二手房的交易流程来看，可以分为一次性付款和贷款购房两种不同情况，前者的流程相对比较简单，不过也有容易忽视的细节需要格外提醒。”黄晓芳表示，二手房交易中，如果是采用一次性付款的话，买卖双方当时就支付房款，主要涉及先更名和先交款的事情。一般情况下，通过中介办理的话，是先过户，然后再交款。而如果是买卖双方自行交易的话，这样操作则存在较大的风险。买家担心付了款最终过不了户怎么办？卖家则担心如果是先更名过户了买方不给钱怎么办？据黄晓芳介绍，过户时，会先得到一个“业务受理单”，一般情况下，“受理”后，需要至少4个工作日审核，然后出产权证。这中间，可能存在一些问题，比如提交的手续与系统记录不相符、提供的材料不全、房产存在权属纠纷等，最终导致过不了户。提醒：“受理过户”的环节，并不等于已经安全更名至自己名下了。
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[责任编辑：allentong]
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