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房地产股权信托投资模式的违规运用及其法律后果初探
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央行信贷数据释放重要信号 中国房产行业可能要变天
&&& 本文首发于微信公众号：老虎财富。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。　　8月12日央行公布2016年7月金融数据　　1、7月新增社融4879亿，不足6月新增量的三分之一，同比少增2632亿；　　2、M2由上月11.8%大幅回落至10.2%；　　3、当月金融机构贷款增加4636亿，同比少增1.01万亿。&& 新增社融大幅回落　　7月新增社融总量4879亿，不足6月新增量的三分之一，同比少增2632亿。从表内贷款来看，7月对实体经济新增人民币贷款4550亿，环比少增8591亿，同比少增1340亿；7月人民币继续贬值，企业去外币负债趋势延续，外币贷款减少401亿，同比多减268亿。信贷下降是社融大幅回落的重要原因。　　信贷跳水，仅房贷高增　　7月金融机构贷款增加4636亿，环比少增9164亿，同比少增1.01万亿。其中居民部门贷款增加4575亿元，其中短期贷款减少197亿，但中长期贷款增加4773亿，房贷占信贷的比重已突破100%，人民币贷款新增全面萎缩的情况下，住户的中长期贷款居然增加了4773亿，这部分基本都是按揭贷款，而这正是房价爆涨根源的根源。
　　居民中长期贷款规模已经超过各部门贷款的总和，反映前期地产火热带来的滞后拉动作用。但4月份以来地产销售额增速已经开始大幅回落，7月虽小幅反弹但难改长期下行趋势，而且当前中国居民购房边际杠杆率已经达到42%，接近美国金融危机期间的峰值水平，所以居民房贷高增长的状态难以长期持续。
　　非居民贷款首现负增长，中长贷增量大降。7月非金融企业及机关团体贷款减少26亿元，为09年以来首次出现负增长。其中，短期贷款由上月的增加1981亿转为减少2011亿；中长期贷款增加1514亿，环比少增2591亿。7月地方债发行降至约4000亿，债务置换对信贷冲击减弱，在这种情况下更加凸显企业信贷的低迷。　　6月信贷冲量过度透支了银行储备项目，所以7月企业贷款回落有一定的季节性因素。如果将6、7月数据合并起来看，非居民贷款较今年4、5月和去年同期均有回升，但这依然难以掩盖经济低迷、融资需求偏弱对企业贷款的拖累。
　　因为，在经济下行期，银行惧怕风险，所以提高了信贷审批标准。这时，很多原先能拿到贷款的小企业，变得达不到标准了。但是，银行所谓的“有效信贷需求”是指达到其信贷标准的信贷需求，所以这也被表述为“有效信贷需求不足”。当然，这里并不是责备银行，这其实是在经济下行阶段银行的理性选择。银行惜贷将加剧风险，自身经营压力较大，并且使放款业务更加依赖政府部门和房地产销售。此时，急需监管实施逆周期监管政策，缓解惜贷。　　M2增速大降，M1再创新高　　按人民银行口径：M0 = 流通中的现金；M1 = M0 + 非金融机构活期存款；M2 = M1 + 单位定期存款+ 居民储蓄存款+ 其他存款。其中，“其他存款”主要指证券账户存款，以及其他机构的存款。7月M2同比由上月的11.8%大幅回落至10.2%，主因有三点。　　第一，新增信贷大降。7月人民币存款新增仅5071亿，环比少增近2万亿，同比少增1.66万亿。7月高增的居民房贷被转移至企业，而企业贷款又季节性大降，导致住户存款减少2242亿，非金融企业存款减少3062亿。　　第二，财政存款高增。受缴税等季节因素影响，7月财政存款由上月的减少3295亿转为增加4882亿，对私人部门存款构成挤压，而财政存款又不计入M2统计。　　第三，去年救市行动导致高基数。去年7月救市行动导致非银金融存款激增1.81万亿，当月M2同比上升1.5个百分点至13.3%，造成基数较高。
&&& M1增速继续攀升至25.4%，经济陷入流动性陷阱　　第一，经济低迷、投融资需求偏弱，企业更愿意持有现金或短久期资产，流动性陷阱症状出现；　　第二，地产销售火热，存款从居民部门向企业部门转移过程中会导致阶段性的活期存款增加；　　第三，加强票据监管导致其支付功能减弱，企业需要保留更多的活期存款来保障支付。7月M1同比增速从上月的24.6%进一步上升至25.4%，M1和M2剪刀差进一步扩大。
　　机构普遍认为，M2增速下滑明显，居民、非金融性企业存款锐减是主因，M1快速上升反映企业囤积资金，大量资金没有出路，未流入实体经济。　　基于资金主要流入房地产市场，M1与M2剪刀差扩大的背后，反应了经济“冷”房地产“热”的现状。　　次贷危机以来，M1与房地产相关性明显加大，显示中国经济对房地产依赖增强。数据显示，2005年以来，M1增速与房价环比表现出高度的同步性。每一次M1的大幅上升或下降，均对应着房价环比增速的明显变化，70个大中城市房价环比与M1增速相关系数达0.67。
　　为何M1上升与房地产景气度高度相关？国泰君安分析师熊义明解释称，商品房销售是企业存款的重要来源。居民购房后，资金流入房企变成企业存款，本轮商品房销售额大幅提高与企业存款改善速度基本一致，而企业存款与M1密切相关。此外，商品房销售体量大，波动剧烈，对M1的影响大。　　此前国泰君安任泽平评论当前M1、M2剪刀差扩大时称，本轮M1大幅上升而M2平稳，意味着企业主动投资和加杠杆意愿不强，导致M2未跟随M1回升，经济小周期回升但基础不牢、幅度有限，受制于产能过剩通胀温和，不会高通胀，货币政策不要误判和收紧。本轮M1大幅上升而M2平稳，与年前后相似，宏观背景均是经济衰退、产能过剩与温和通胀或通缩，而在M1、M2同时上升的和2010年，经济强劲通胀高企。区别在于，M1上升能否有效传导到实体经济和M2。当前M1大幅上升但民间企业投资意愿不强，虽然政府和房地产投资回升，但制造业投资和民间固投增速均下滑。　　居民加杠杆分险有多大　　7月金融数据中最抢眼的还是新增人民币贷款，尤其是以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款依旧发挥了新增贷款“主力军”作用。　　数据显示，7月人民币贷款增加4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。可以说，当月居民新增房贷代替了企业部门的新增贷款需求，成为拉动新增贷款的唯一决定性力量。当月非金融企业及机关团体贷款不增反降，减少规模达26亿元，其中短期贷款减少2011亿元，中长期贷款增加1514亿元，票据融资增加276亿元；非金融机构贷款增加55亿元。　　业内普遍分析认为，居民中长期贷款增长与房地产销售增速相对较高有关，也反映了在资产荒的背景下，银行不得不加大对居民住房按揭贷款的投入。但以新增房贷大规模增长为代表的居民加杠杆实则隐患不小，(,)首席宏观分析师姜超认为，居民房贷收入比可以更准确地刻画居民偿付房贷的能力，美国、房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。　　目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。此外，上半年中国新增房贷/GDP高达6.4%，不仅远超日本历史高点(3.0%)，也接近美国历史峰值(8.0%)。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限，普通(,)加杠杆买房成了接盘侠。　　居民加杠杆是危险的‘游戏’。中国居民负债率或被低估，中国房贷高增长不可持续，边际杠杆已接近极限，地产泡沫值得警惕。但对于居民加杠杆的水平，业内也有持不同意见。中金公司首席经济学家认为，房贷的快速增长可能主要由购房需求增加推动，而非单一杠杆撬动。　　相对国际可比指标，中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围，但目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平，其中不无隐忧，并已引起了相关部门的关注。因此，不排除房价上涨较快的城市对房产和房贷政策进行调整的可能性。　　货币政策宽松预期重现　　央行货币政策短期趋于中性。央行在二季度货政报告中指出，仍会关注房价上涨、洪灾和预期对通胀的影响，且特别提到频繁降准会大量投放流动性，导致本币贬值压力加大。在阐述下一阶段货币政策思路时也称，要继续实施稳健的货币政策，从量价两个方面保持货币金融环境的稳健和中性适度，这意味着短期内货币政策将趋于中性。　　经济下行压力将考验中性货币政策，市场宽松预期重现。7月固定资产投资累计增速降至8.1%，其中民间投资单月降速加快，而消费当月同比增速放缓至10.2%，外贸仍在萎缩，经济下行压力依然较大，加之近期通胀显著回落，意味着中性货币政策将面临考验，宽松预期重新升温。　　但长期看，宽松货币政策不能解决经济中的结构性问题，而只会吹大资产泡沫，供给侧改革才是王道！何去何从，还有待进一步观察。
&&& 文章来源：微信公众号老虎财富
（责任编辑：宋政 HN002）
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南方都市报
近日，银监会网站公布一批行政处罚案件，各地银监局对辖区内机构开出了不少罚单。据统计，今年前4个月，各地银监局共开具罚单42张。记者发现，罚单涉及到的问题较为广泛，除了违规外，还包括消费贷违规、违规收费、信贷资金流入资本市场等。值得注意的是，一些银行在过去一段时间违规参与“首付贷”业务的行为也浮出水面。 广州银行佛山分行因收费服务质价不符被罚没10.1万元、广发银行深圳分行因循环额度个人消费被挪用做个人住房按揭首付被罚40万元…… 案例： 银行消费贷被挪作首付贷银监部门严查银行与中介相互勾结 今年年初以来，随着房价上涨，“首付贷”问题引发市场关注。自首付贷被纳入行业专项整治重点领域之后，各地已逐渐叫停首付贷。 据中国银监会深圳监管局5月4日公布的两则行政处罚信息显示，广发银行深圳分行、广东华×银行深圳分行由于个人消费信用贷款业务违规被罚。开出罚单的时间是4月28日。 其中，广发银行深圳分行的具体被罚案由是“循环额度个人消费信用贷款被挪用做个人住房按揭首付”，被罚款40万元。而广东华×银行深圳分行的被罚案由是“个人消费信用贷款业务违规”，被罚款30万元。 对于个人消费贷款被挪用做个人住房按揭首付的相关情况，昨天南都记者向广发银行深圳分行发去采访提纲，但截至发稿时，尚未收到对方回复。同时，南都记者还向广东华×银行深圳分行相关负责人了解个人消费信用贷款业务违规的情况，也没有得到对方回复。 “对于个人消费贷款挪用为个人按揭首付贷款的行为，银监局一直都有政策规定，禁止消费贷款流入楼市”，昨天，某股份制银行广州分行个人房贷团队经理在接受南都记者采访时表示，银监局对银行的个人消费贷款被挪做他用行为做出处罚，可能是因为银行在贷前审查时不够严格，客户提供虚假资料，银行调查不到位或者有意放水。 据前述个贷团队经理解释，银行在做消费贷款时一般都采取受托支付的方式，要求贷款申请者提供购买需求的买卖合同，支付定金的收据等资料，银行才会给贷款申请人办理消费贷款，消费贷款并不是直接打进客户的个人账户上面，而是打进采购商品销售的对方账户。 按照正常流程，消费贷款并不能进入贷款人的个人账户，那又是如何被挪用做首付贷呢？另一家股份行深圳分行的个贷部负责人向南都记者透露，个人消费贷款被挪用到个人按揭的情况，可能是买卖双方自己约定，签订虚假买卖合同，将银行贷出的消费贷款回流到借款人账户，然后将这笔消费贷款去缴购房首付款。 其实，在严查首付贷之前，一些开发商存在垫首付的行为，有的开发商通过旗下公司为购房者垫付一部分首付，客户可以分期偿还，变相将风险转嫁给银行。 由于首付贷产品利息高、周期长，让购房者的还款压力大增，而选择首付贷产品的购房者资质都相对较差，一旦购房者出现违约无法偿还贷款资金，房产价值又资不抵债时，会将风险传导至银行体系，进而加大金融市场风险。 早在今年3月，央行已明确禁止网贷行业从事首付贷业务。上海、深圳、北京、广州等也相继叫停首付贷。 4月23日，我爱我家、链家等6家地产中介因“通过首付贷及垫付资金等方式为房屋交易双方垫资”收到了上海银监局发出的处罚通知，被要求暂停与合作1个月，同时7家商业银行的分行也暂停个人住房贷款业务两个月。 前述个贷负责人表示，银行与房地产中介的合作一直都有，因为中介抓住了交易的核心资源。银监部门主要严查的是银行与中介相互勾结，对中介给客户贷款的包装行为视而不见或者审贷不严的行为。 中消协5月1日发布的《房屋家居领域投诉情况专题》中也指出，在资金监管过程中，部分中介机构违规操作，代替银行为买方做资金监管，将买方的购房款收入自己公司的资金池中，并利用这部分资金违规高息贷出，作为其他消费者的“首付贷”。 在银行办理消费贷款的客户很多，不排除部分客户是通过虚假合同的关系将消费贷款挪做他用。银行如何去这部分客户的资金流向？上述个贷团队经理表示，银行会通过贷款人的流水来监控贷款的去向，比如贷款发放一个月内这笔贷款是否通过收款人账户流回借款人的账户或者转账给其他账户。 前述个贷团队经理认为，银行对行内账户资金的流向比较容易监控，但是出行就会比较困难。而银监局的权限比较大，可以通过自身的监控能力来检查各家银行的转账凭证，查出异常资金问题。 罚单： 各地前4个月开出42张广东3张罚单合计95万 除深圳银监局开出的罚单外，各地银监局也对辖区内金融机构密集开罚。据南都记者统计，今年前4个月，各地银监局共开具罚单42张（注：具体开出罚单的时间是2016年，而不是公开罚单的时间）。其中，广东银监局开具了3张罚单，处罚案由主要集中在同业业务、授信业务严重违反审慎经营规则，或违反规定提高存款利率、违规收取财务顾问费，合计罚款95万元。 2015年广东银监局开具了16张罚单，从罚单针对事项来看，同业业务违规、票据违规引发的罚单最多：有9宗案件涉及授信业务严重违反审慎经营规则，罚款金额共计190万元；5宗案件涉及银行承兑汇票业务严重违反审慎经营规则，罚款金额共计130万元。 从被罚机构类型来看，除了城和农商行，也包括国有大行和的各地分支机构，罚款金额在20万元到50万元不等。 此外，近日广东银监局还公开了一批2014年的罚单，处罚涉及的问题是违规收费，包括收费服务质价不符、未按收费标准收费或超出服务价目表收费。 为什么处罚时间是2014年底，到现在才正式公开呢？南都记者统计发现，各罚单的公开罚单时间、作出处罚时间以及处罚案由具有趋同的特点，对此，有监管部门内部人士昨天向南都记者表示，处罚信息的公开是由行政处罚委员会决定，这并不是特意操作的结果。 值得注意的是，不仅是广东银监局频频公开行政处罚信息，打开银监会行政处罚栏，各地银监局均公布了大量行政处罚信息公开表。 据统计，今年以来全国36家银监局全部发布过处罚公告，有些省份的监管局远至2005年近至2016年最新的处罚信息公开表，都已经成批量公布。其中，广西银监局处罚多达15件，新疆银监局11件，天津银监局48件，江苏银监局4件，浙江银监局4件，四川银监局79件。 探因： 规范行政处罚披露银监局批量公布罚单 此前，在各地银监局的官方页面上，行政处罚并不强制要求予以披露，因此有一部分银监局进行披露、而另一部分银监局则选择性披露甚至不披露。为何今年以来各地银监局开始批量公布行政处罚信息公开表呢？ 事实上，这与去年4月银监会修订《中国银行业监督管理委员会行政处罚办法》（以下简称《办法》）、9月《办法》正式施行有关。 银监会有关负责人曾公开表示，《办法》要求落实“严格要求，严肃执法，严控风险”的思路，形成公开透明、警示告诫，建立行政处罚信息公开制度。 修订后的《办法》新设了行政处罚委员会，将行政处罚委员会的职能定位于审议决策机构。并且要求不能以机构内部处罚替代监管处罚、不能以行政处罚替代审慎监管强制措施、不能以内部通报替代公开披露，尤其是最后一条规定，使得银监局的处罚单披露工作被强制化。 虽然行政处罚委员会运行未满一年，但行政处罚披露已经进入了银监会以及各地银监局的日常工作安排，相比于此前各地银监局零星的披露，如今银行机构行政处罚披露已经相当规范。 在今年的各地银监局官方页面上，行政处罚已经有了单独的列表。据知情人士透露，近期各银监局官网的后台已经调整了栏目，现正在逐批公布往年的行政处罚信息，7月前要完成“补课”。 据报道，首付贷被叫停后，据部分首付不足的刚性购房者受到影响，转而寻找替代品。记者以购房者身份咨询多家银行、小贷公司，以及P2P平台后发现，在合规的前提下，市面上有一些产品就可做首付贷的替代产品，如银行的信用贷款、P2P平台的赎楼贷、小贷公司针对房产融资的产品等。 “最合适代替首付贷的是消费信用贷款。”一位P2P平台负责人表示，由于此类贷款，没有抵押物，对借款人的要求很高，风险较难控制，需要对接银行的征信系统，所以一般小贷公司和P2P平台都很难开展此类业务。因此此类产品的主要提供者是银行。
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