[转载]房屋买卖交接验收案例选编
学习，转走了哈，很有帮忙。
律师感悟：最近本人对《商品房买卖合同》中的交房条件进行了研究，发现问题相当严重，不要说一般消费者，就是专业律师很可能也搞不懂究竟交房条件是什么。至于合同第八条规定的证明文件，没有具体的司法解释。开放商认为只要五大参建主体验收合格即可，业主认为只有备案表才是证明文件齐全。实践中，各地法院的判决五花八门，大致分为没有备案表不能视为合格，消费者有权拒收房屋；备案表只是行政管理行为，不是合格的不要条件，只要五大参建主体验收合格，业主不能拒收；备案表是否为证明文件有当事人意思自治，可以约定必须有备案表等三种情况。广东省各级法院均采取第一种。北京、四川等地采取实质合格的第二种。还有些如济南法院采用第三种。还有些法院回避这一争论，中庸判决。下面是笔者近期从网上搜集到的该方面的判决书，希望对消费者及同仁在遇到此类问题时有所参考帮助，也希望同仁们特别是河南律师上传这类相关判决书，以期共同学习。
通知交楼但未办无竣工验收备案表 开发商被判决支付延期交楼违约金
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
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(2004)穗中法民四终字第1588号
上诉人(原审被告)广州市一方房地产开发有限公司，住所地：广州市细岗路东区26号一楼。
法定代表人谢新民，该公司总经理。
委托代理人韩XX，广东XX律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)黄XX，男，日出生，汉族，住广州市细岗路24号506房。
被上诉人(原审原告)夏XX，女，日出生，汉族，住址同上。
被上诉人(原审原告)黄XX，女，日出生，汉族，住址同上。
法定代理人黄XX、夏XX。
以上被上诉人的共同委托代理人王X，广东XX律师事务所律师。
上诉人广州市一方房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第2505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为:三原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效合同。尽管被告于日向原告发出收楼通知书，原告也表示收到该通知，但认为当时楼宇尚未具备交楼条件，而合同约定被告应在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。据此楼宇交付时应当经验收合格，但现有证据表明，被告在日前仅取得了消防、电梯、工程质量验收，而被告至今未提供规划验收的文件，故应当认定被告在日仍未具备合同约定的交楼条件，而证明交楼时间的举证责任在被告，现在被告提供的证据不足，应承担举证不能的责任。而原告认为被告实际交楼时间在日并提供证据证明同日双方签订楼宇交接书、被告出具收楼证明给一方居物业管理有限公司，故交楼时间应为日。因此，被告迟延交楼已构成违约，应承担违约责任，现原告要求被告按合同支付日万分之二的违约金合法合理，予以支持。至于原告交纳的大堂防盗门对讲系统费650元，虽然合同附件三约定保安系统，电梯设闭路电视监控系统，大堂设防盗门及防盗门对讲系统。但被告的《致一方雅居的函》已明确防盗对讲系统等收费标准，而在收楼时被告已明确通知原告交纳上述费用，原告也支付了上述费用，这视为当事人已就防盗对讲系统的收费问题重新达成协议，并已履行完毕，因此原告要求被告退还该费用，是没有理由的，不予支持。据此，该院于日判决如下:一、被告在本判决生效之日起10日内以原告已付购房款327983元的每日万分之二计付从日起至日止的迟延交楼违约金给原告。违约金总额不超过原告要求的12436元为限;二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费535元由被告负担。
判后，广州市一方房地产开发有限公司不服，上诉认为一审认定交楼时间错误，上诉人于日向被上诉人发出收楼通知书，被上诉人对此亦确认，故交楼时间应以此为准，因为合同并无约定“不具备合同约定的条件而拒绝收楼”，上诉人已于日综合验收，是否验收与交付时间的确定属不同的范畴;另外，合同对违约责任并无约定，原审按合同第八条处理是错误的。因此，请求撤销原审判决。
被上诉人黄礼雄、夏玉琼、黄宇聪共同答辩称同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
经审理查明，日，上诉人与三被上诉人签订《商品房买卖合同》，订明:被上诉人向上诉人购买一方雅居朗日轩5层06号房屋，建筑面积80.645平方米，总金额327983元;上诉人应当在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付被上诉人使用;如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期;如果逾期交楼超过180天，买受人有权提出解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二违约金;上诉人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准;合同附件三第十四条保安系统:电梯设闭路电视监控系统，大堂设防盗门及防盗门对讲系统;等。合同于日经广州市房地产交易所登记。合同签订后，被上诉人于日支付了房款167983元，于日支付了房款160000元给上诉人。日，上诉人向被上诉人发出《致一方雅居业主函》，函件介绍有关收楼的事项和程序，并要求业主在收楼时要交纳公共防盗门及对讲系统650元／户等。日，上诉人向广州一方居物业管理有限公司出具《收楼证明》，载明:黄礼雄已于日交齐房款，为方便接待工作，先安排该客户于日带此证明，到一方居物业管理有限公司办理收楼手续，逾期一个月视同该房屋已交付使用。被上诉人黄礼雄在该证明上签名。同日，上诉人与被上诉人黄礼雄签订《楼宇交接书》，订明:双方确认自日起，该房屋由发展商交付给业主。上诉人于同日出具收到黄礼雄公共防盗门对讲系统650元的发票给被上诉人。
另查，日，广州地区建设工程质量安全监督站对上诉人出具穗监质验[2002]第105号《建设工程质量验收意见书》，内容为:贵单位在细岗路兴建的一方雅居工程于日进行工程质量验收，经我站派员对工程质量验收工作进行监督，对于个别部位尚存在的质量缺陷，请贵司继续组织整改完善，并按照有关规定，及时办理工程验收备案手续。该楼宇于日经过消防验收，于日取得电梯准用证。
本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原审认定合同有效正确。上诉人逾期交付楼宇，应依合同约定承担违约责任。对于上诉人提出的交楼时间问题。上诉人虽于日向被上诉人发出收楼通知书，而根据合同约定，上诉人交付商品房应具备的条件是经验收合格，即应办理工程竣工验收备案手续。但上诉人发出收楼通知之时尚未办妥工程竣工验收备案手续，因此被上诉人有权拒绝收楼。后双方于日签订了楼宇交接书，办理了收楼手续，对交楼时间双方进行了确认，因此被上诉人的收楼时间应为日。上诉人认为其发出收楼通知书的时间即为收楼时间依据不足，本院不予支持。根据合同第九条约定:出卖人逾期交房超过180天的，买受人要求继续履行合同的自合同第八条规定的最后交付期限即日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因此，上诉人认为合同没有约定违约责任与事实不符，本院不予支持。审查原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费535元由上诉人广州市一方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　张汉华
代理审判员　杨伟雄
代理审判员　黄晓清
二OO四年八月二十日
广州中院审理“商品房经验收合格”的终审判决
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2006)穗中法民五终字第1051号
上诉人（原审被告）广州华骏实业有限公司，住所地广州市天河区马场路521号安骏大厦。
法定代表人唐XX，该公司总经理。
委托代理人梁XX，广东XX律师事务所律师。
委托代理人李X，广东XX律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）邵XX，男，日出生，汉族，住广州市黄埔区荔园小区13幢101室。
被上诉人（原审原告）齐XX，女，日出生，汉族，住广州市黄埔区荔园小区13幢101室。
被上诉人（原审原告）邵X，男，日出生，汉族，住广州市黄埔区荔园小区13幢101室。
上述三被上诉人共同委托代理人陈XX，广东XX律师事务所律师。
上述三被上诉人共同委托代理人林XX，广东XX律师事务所律师助理。
上诉人广州华骏实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2005)天法民三初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应依约切实履行。被告作为涉讼房屋的出卖人负有交付房屋并协助办理房地产权证的义务。合同约定涉讼房屋的交付时间为日前，现被告至今未交付房屋给原告使用显属违约，故原告要求被告交付房屋并按合同约定以其已付房款每日万分之三的标准支付自逾期之日(日)起至交楼之日止的违约金合法有理。另外，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起1
5日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。现涉讼房屋所在的“天骏大厦”仍未取得《工程竣工验收备案表》，仍不具备交楼条件，原告要求被告立即交付涉讼房屋不妥，现责令被告在本判决发生法律效力之日起90日内完善涉讼房屋所在“天骏大厦”的竣工验收备案手续，将涉讼房屋交付给原告使用。被告对原告提供的《天骏花园天骏大厦认购书》的真实性有异议，因该认购书被告并未加盖公章确认，原告亦未能证实该认购书上签名的“潘光华”、“石华倩”为被告职员，无法证明“潘光华”、“石华倩”的签名构成表见代理，原告对此应承担举证不能的责任，故原告依据该认购书要求被告交付名仕轩高尔夫会员卡一张及支付半年物业管理费的诉请缺乏事实依据。此外，原告撤回要求被告支付逾期办证违约金的申请符合法律规定，应予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院于日判决如下：
一、被告广州华骏实业有限公司于本判决发生法律效力之日起90日内完善“天骏大厦”的竣工验收备案手续后将具备使用条件的广州市天河区珠江新城天骏大厦第4层J号房交付给原告邵万方、齐淑霞、邵麟使用。二、被告广州华骏实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日，支付给原告邵万方、齐淑霞、邵麟逾期交付广州市天河区珠江新城天骏大厦第4层J号房的违约金(以
663217元为本金，按每日万分之三的标准，自2003年11月
1日起计日止)；自日起至被告广州华骏实业有限公司将具备使用条件的广州市天河区珠江新城天骏大厦第4层J号房交付给原告邵万方、齐淑霞、邵麟使用之日止的违约金，参照上述标准计算，由被告广州华骏实业有限公司按月于每月10日前支付给原告邵万方、齐淑霞、邵麟。三、驳回原告邵万方、齐淑霞、邵麟的其它诉讼请求。本案受理费6600元由原告邵万方、齐淑霞、邵麟负担
2620元，由被告广州华骏实业有限公司负担3980元。
判后，广州华骏实业有限公司不服，上诉至本院称：我司就天骏大厦已取得《建筑工程消防验收意见书》、《建设工程规划验收许可证》、《建设工程施工质量验收监督意见书》，已符合房屋正常及合理的使用要求，虽因客观原因未取得《工程竣工验收备案表》，但目前已在积极办理。另外，天骏大厦楼宇已办妥《广州市房地产权属证书》，具备了为天骏大厦购房人办理产权登记手续的先决条件。因此，即使我司存在迟延交楼的情况，违约金应计付至我司向被上诉人发出《收楼通知书》通知收楼之日止。结合本案实际情况，根据案涉合同第九条约定，为避免双方日后更多不必要的纠纷，请求二审法院撤销原判，判决双方解除案涉合同，被上诉人退还房屋，上诉人同意按合同约定支付相关费用，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人邵万方、齐淑霞、邵麟辩称上诉人上诉请求无理，要求维持原判。
经审理查明：上诉人是广州市天河区珠江新城(赛马场西侧城M1—E(B)地块)“天骏大厦”的开发商，已取得穗房预字第号《广州市商品房预售许可证》，获准销售上述商品房。
2004年3月，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，其中订明，被上诉人向上诉人购买天骏大厦4层J号房，建筑面积131.33平方米，其中套内建筑面积111.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.61平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5050元，总金额663217元，首期房款03年5月28日前付清，余款45万元分九个月，每月5万元，日至2004年2月
30日前付清，上诉人应当在
日前将经验收合格的房屋交付被上诉人使用，上诉人未按期交付房屋，逾期超过120日后，被上诉人有权提出解除合同，上诉人应当自被上诉人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按被上诉人已付房款的20％支付违约金，如被上诉人要求继续履行合同，自规定的交楼次日起至实际交付之日止，上诉人按日支付已付房款万分之三的违约金，此外，上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因上诉人的责任，被上诉人不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，被上诉人不退房，上诉人按已付房款的10％向买受人支付违约金。
上述合同签订后，被上诉人已依约支付了全部房款 663217元，但上诉人至今未将案涉房屋交付给被上诉人使用。
日，上诉人向被上诉人发出《交楼通知书》，通知被上诉人日至日期间办理收楼手续。同年2月4日，被上诉人前往收楼时，因上诉人不能出具案涉楼宇验收合格证明，被上诉人拒绝收楼。
日，被上诉人诉至原审法院，请求上诉人交付案涉房屋，支付逾期交楼违约金等。
另查，广州市公安消防局于日出具穗公消(建)验(2004)第0176号《建筑工程消防验收意见书》，称同意地下一层汽车库、设备房和第四至三十一层住宅投入使用。日，广州市城市规划局核发了穗规验证(号《建设工程规划验收许可证》，载明珠江新城赛马场西侧城M1—E(B)地块建设工程符合城市规划要求，验收合格。日，广州地区建设工程质量安全监督站出具编号为穗监质验(2005)第023号《建设工程施工质量验收监督意见书》，称天骏大厦于日进行工程质量验收，经该站派员对工程质量验收工作进行监督，根据国家、施市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合国家工程质量验收有关规定。但是，上诉人至今未取得“天骏大厦”《工程竣工验收备案表》。
二审中，上诉人承认案涉楼宇水、电、煤气及电梯均已开通，并已有住户入砖
本院认为：上诉人至今未向被上诉人交付案涉房屋，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，原审认定上诉人存在迟延交楼的违约行为正确。另外，本案诉讼中，上诉人承认案涉楼宇已通过规划、质量、消防等项目的验收，符合房屋正常及合理的使用要求，且该楼宇已有住户入砖现上诉人作为违约方上诉坚持要求解除合同，而被上诉人表示不同意，故本案不存在符合法律规定可以解除合同的情形，上诉人上述诉请，本院不予支持。审查原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6600 元由上诉人广州华骏实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长闵海蓉
代理审判员肖凯
代理审判员苏韵怡
二ＯＯ六年月日
本件与原本核对无异
广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局的
对如何理解“该商品房经验收合格”的请示，
（穗国房字〔号）
《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函〔2003〕63号）。“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”
杨成与成都中鹏房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2009)成民终字第1240号
上诉人（原审原告）杨成。
委托代理人赵秋良，四川毫达律师事务所律师。
委托代理人雷霆，四川毫达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都中鹏房地产开发有限公司。
法定代表人曾贤麟，总经理。
委托代理人刘显海，四川原则律师事务所律师。
上诉人杨成因与被上诉人成都中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院(2008)
新都民初字第1661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人杨成的委托代理人赵秋良、雷霆，被上诉人中鹏房产公司的委托代理人刘显海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，杨成与中鹏房产公司于日签订了一份商品房买卖合同，约定：杨成购买中鹏房产公司开发的位于新都区新都镇新城区马超东路2巷新都维也纳花园二期1幢2单元18楼4号的商品房一套；交付期限为日前，交付条件为“该商品房经验收合格”；如未按合同规定期限交付商品房，出卖人就买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。日，中鹏房产公司取得了由建设、勘察、设计、施工、监理五家单位出具的新都维也纳花园二期高层合格的竣工验收报告。日，中鹏房产公司在《成都日报》刊登“天籁32”交房公告，告知凡购房合同约定的交房期限在日前的业主，于日、29日、30日、31日办理交房手续。在办理房屋交付手续时，杨成认为中鹏房产公司不能提交新都区建设行政主管部门出具的工程竣工验收备案表，没有通过规划、人防、消防、环保等部门综合验收，不具备交房条件，拒绝收房，引起纠纷。杨成于日起诉，请求判令中鹏房产公司支付逾期交房违约金4
565.08元。诉讼中，根据中鹏房产公司的申请，原审法院向成都市新都区建筑质量监督站调查到，该站已如期收到中鹏房产公司完成整改后的报告，认可质量合格；在成都市新都区建设局调查到，中鹏房产公司在新都维也纳花园二期房屋竣工验收后已将办理房屋竣工验收备案的相关资料提交，因其他原因暂时未给付其备案表。
原判认定上述事实，采信了商品房买卖合同、质量监督报告、竣工验收报告、“天籁32”业主手册、交房通知、公证书、建设工程质量整改通知书、工程质量整改完成报告、原审法院到成都市新都区建筑质量监督站、成都市新都区建设局调查取证的询问笔录等证据。
原判认为，杨成与中鹏房产公司签订的商品房买卖合同合法有效。双方合同约定的交房条件是商品房经验收合格，双方当事人的真实意思表示是只要产品质量验收合格就可以交付。中鹏房产公司的商品房已经建设、勘察、设计、施工、监理五家单位对建设工程质量验收合格；成都市新都区建筑质量监督站作为对房屋建筑质量进行监督管理的国家行政部门，依法进行监督并对检查出的问题提出整改方案，中鹏房产公司已如期完成整改，并通过成都市新都区建筑质量监督站认可，故该房屋从实质上和形式上均为合格，可以交付使用。建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》和《成都市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》要求限期将《工程竣工验收报告》进行备案，是对建设单位监督和管理的行政法规，也是建设单位办理房屋产权证的依据。中鹏房产公司在工程质量问题整改完成后，已将办理备案的相关材料提交给成都市新都区建设局，并为该局认可合格，因其他原因未领取到《工程竣工验收备案表》，不影响中鹏房产公司向杨成交付房屋。中鹏房产公司的商品房符合合同约定的交房条件，杨成拒绝收房所造成的损失，应由杨成自行承担。杨成要求中鹏房产公司承担延期交房违约责任的主张不予支持。若杨成诉状中称中鹏房产公司无法提供“符合交房条件”的房屋是指所交房屋有质量问题，此则属另一法律关系，杨成可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回杨成的诉讼请求。案件受理费25元，由杨成负担。
宣判后，原审原告杨成不服，向本院提起上诉称：提供住宅质量保证书是商品房交付条件，中鹏房产公司交房时提供的住宅质量保证书不符合法定要求。根据《成都市住宅工程质量分户验收暂行管理规定》，住宅工程质量分户验收结果表应当作为住宅质量保证书的附件一并交付给业主，中鹏房产公司未能提供住宅工程质量分户验收结果表。中鹏房产公司交付房屋时没有房屋实测表，违反了《城市房地产开发经营管理条例》相关规定。根据《建筑物防雷设计规范》、《四川省〈气象法〉实施办法》相关规定，中鹏房产公司的商品房没有取得四川省建设项目防雷装置竣工验收批准书，不得投入使用。根据《消防法》、《成都市物业管理条例》相关规定，消防、规划、备案等是应当在交房前就必须具备的，原判关于规划、消防、环保、人防的验收合格不是房屋交付法定条件的认定有误。中鹏公司提交的工程质量整改完成报告书不能证明房屋质量问题已经整改完毕并最终合格。原判将交房条件狭隘地解释为“只要产品质量验收合格就可以交付”，认为房屋符合交付条件，但又认为如存在质量问题可另案起诉的说理自相矛盾。综上，原判认定事实部分有误，适用法律不当。请求撤销原判，改判中鹏房产公司向杨成支付违约金4
565.08元。
被上诉人中鹏房产公司辩称，双方对房屋交付条件的约定应理解为房屋本身质量验收合格，中鹏房产公司的商品房符合约定交付条件。原判认定事实清楚，证据充分。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实和采信的证据与原判基本一致。
本院另查明，日，成都市新都区建筑质量监督站发出两份建设工程质量整改通知书，认为维也纳花园二期工程存在：外墙装饰局部勾缝不严；精装部分个别找平层有翻砂；楼梯间墙脚抹灰粗糙；电梯间及公共走道天棚净高小于规范要求；部分穿楼层管道未设置套管；屋面局部女儿墙靠墙间距较大；楼宇对讲系统未安装、配电房内设备未完善安装、出屋面备用水箱未作接地、通风管道口周边未作消防堵塞、部分地漏标高控制差、电缆桥架有的未作跨接、配电柜内导线端子无隔护板、部分灯具损坏等质量问题，并提出处理意见，即：请建设、监理现场代表复查，符合要求后填写整改完成报告，送质量监督站存档，同时通知质量监督站复查。日，中鹏房产公司与施工单位、监理单位共同向成都市新都区建筑质量监督站出具工程质量整改完成报告书，载明对质量监督站指出的案涉工程质量问题已逐项进行了整改。成都市新都区建筑质量监督站在质量整改后出具了质量监督报告。原审法院到成都市新都区建设局调查了解到，中鹏房产公司维也纳花园二期的房屋竣工验收备案的相关资料，包括消防、规划、防雷、环保等文件均已提交建设局，建设局因其他原因暂时未将竣工验收备案表出具给中鹏房产公司。中鹏公司提交的向维也纳花园二期其他业主交房的“交房程序表”载明，办理交房手续时，由物业管理公司向业主发放用户手册，该用户手册内包含了质量保证书、使用说明书等。上述事实，有建设工程质量整改通知书、工程质量整改完成报告书、询问笔录、交房程序表、用户手册等证据在案为证。
本院认为，杨成和中鹏房产公司签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。中鹏房产公司开发的维也纳花园二期商品房于日由建设、勘察、设计、施工、监理五家单位对建设工程质量验收合格，并在成都市新都区建筑质量监督站提出质量问题整改方案后，于日完成整改，成都市新都区建筑质量监督站复查后出具了质量监督报告，表明该商品房质量验收合格。根据原审法院到成都市新都区建设局调查了解的情况，该商品房办理验收备案所需的相关资料，包括规划、消防、防雷、环保等文件均已提交建设局。以上情况表明，中鹏房产公司提供的维也纳二期商品房符合双方合同约定的交房条件。建设部《商品房销售管理办法》第三十四条关于房地产开发企业应当在商品房交付使用前对房屋进行实测的规定，是房地产行政主管部门为办理房屋权属登记对房地产开发企业进行行政管理的规定，不是关于商品房出卖人对买受人承担民事义务的规定，商品房出卖人对房屋进行实测不是法定的交房条件。杨成称中鹏公司提供的质量保证书不符合法定要求，但未说明具体理由，该主张的依据不足；且出卖人在交付房屋时提供质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表的义务系从给付义务，买受人虽有权主张出卖人履行上述义务，但不得以出卖人未履行上述义务为由拒绝收房。在商品房已经竣工验收合格，符合交付条件的情况下，不排除商品房存在质量瑕疵，需出卖人维修并承担违约责任的情况，故原判关于杨成可另案起诉商品房质量问题的表述并无不当。综上，杨成的上诉理由不成立。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原判确定的执行；二审案件受理费50元，由杨成负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　张　俊
审　判　员　　陈　苹
代理审判员　　张　锦
二ＯＯ九年四月七日
书　记　员　　唐晓华
张安明与安阳市蓝景森置业有限公司房屋买卖合同纠纷案
安阳市北关区人民法院
民　事　判　决　书
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（2009）北民一初字第350号
原告：张安明，男，日生，汉族。
委托代理人：张庆丰，河南安昌律师事务所律师。
被告：安阳市蓝景森置业有限公司，住所地安阳市北关区盘庚街。
法定代表人：宋贵堂，执行董事。
委托代理人：郭现周，男，该公司工作人员，住安阳市滨河国际花园。
委托代理人：冯引来，河南师林律师事务所律师。
原告张安明因与被告安阳市蓝景森置业有限公司（以下简称蓝景森置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于日向本院提起诉讼。本院于日作出受理决定，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张安明的委托代理人张庆丰、被告蓝景森置业公司的委托代理人郭现周、冯引来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张安明诉称，日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的滨河国际花园东2幢1单元4层402号房，建筑面积155平方米，价款367294元，被告于日前交房。另约定，逾期交房超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约定履行了合同，被告一直到日才将房屋交付，逾期达166天。原告要求被告支付违约金11528元。
被告蓝景森置业公司辩称，原告未按合同约定时间支付购房款和办理按揭贷款手续。合同约定房屋价款为367294元，余额20000元须在日交房前付清。原告实际是日才付清，逾期达168天，按合同约定违约金672元。原告不按合同约定时间接收房屋，小区房屋日已经综合验收合格具备交房条件。因当时正是严冬，办理交房手续后要交纳物业管理费和相关费用，没有暖气不适宜房屋装修，大部分业主要求推迟交房。被告采用电话和张贴“致业主的一封信”的方式征求业主意见，只有个别业主与公司商谈，大部分业主均没有提异议，明确表示同意延期交房，被告不存在违约。被告故意不接收房屋才是事实。因国家税务政策调整，增加的土地增值税未包括在房款中的部分，应由原告承担，被告保留起诉的权利。
经审理查明，原、被告于日签订商品房买卖合同一份。合同约定：被告将其开发的位于安阳市盘庚街滨河国际花园东2幢1单元4层402号房屋预售给原告，建筑面积155平方米，每平方米2369.64元，总房价为367294元；付款方式为分期付款，日付款347294元，余额2年10月30日交房前付清；房屋交付期限为日前；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；商品房的交接应出卖人书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，在出卖人书面通知（拟挂号信的形式，按买受人签订的《商品房买卖合同》上提供的地址）30日内，买受人需到出卖人指定地点办理交接手续，若买受人未能按时办理，则视为买受人接受交房条件。合同签订后，原告于日交付房款347294元，日交房款20000元。被告日将房屋交付原告，比合同约定的房屋交付时间逾期169天。
上述事实，有原、被告提供的商品房买卖合同、交款单据，原告提供的交接验收表，被告提供的内部认购书、商品房预售许可证、竣工验收意见及当事人的陈述等证据，予以证实。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以保护。按合同约定的交房时间被告逾期了169天，被告应按合同约定的最后交房期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款的万分之二违约金。现原告要求11528元，本院予以支持。虽然被告辩称延期交房经过原告同意，并多次通知原告办理接收房屋手续，是原告故意拖延不予接收。但是双方在合同中约定出卖人通知买受人接收房屋需采用书面方式，被告不能证明其履行了通知义务，故本院对其辩解理由不予采信。被告称按双方约定的交款期限原告也存在违约行为，但被告未提出反诉，故本院对此不予认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
被告安阳市蓝景森置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告张安明违约金11528元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费88元，由被告安阳市蓝景森置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审　判　员　李　敏
二〇〇九年十一月十二日
书　记　员　刘　朝
河南顺驰地产有限公司与石爱丽买卖合同纠纷一案
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
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（2010）郑民四终字第30号
上诉人（原审被告）河南顺驰地产有限公司，住所地郑州市郑东新区天赋路17号5号楼3单元5层29号。
法定代表人田爱军，董事长。
委托代理人张保庆，河南荟智源策律师事务所律师。
委托代理人夏在强，河南荟智源策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石爱丽，女，日出生，汉族，住郑州市金水区政七街27号院3号楼8号。
委托代理人王松宝，男，日出生，汉族，住郑州市金水区政七街27号院3号楼8号。
上诉人河南顺驰地产有限公司(以下简称顺驰公司)因与被上诉人石爱丽买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院(2009)开民初字第1092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。顺驰公司的委托代理人夏在强,石爱丽及其委托代理人王松宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：日，石爱丽与顺驰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定石爱丽购买顺驰公司预售的商品房1套，即位于郑州市郑东新区农业东路北、第一城市中心轴线道路东D5幢东1单元2层东01号房，价值510764元；顺驰公司应当在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付石爱丽使用；如遇下列特殊原因，1、遭遇不可抗力，且顺驰公司在发生之日起30日内告知石爱丽的，2、由于相关政策、法律、法规等原因影响交房的，3、由于天气或市政府规划等不可抗力影响交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，顺驰公司可据实予以延期；除以上规定的特殊情况外，顺驰公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付石爱丽使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，顺驰公司按日向石爱丽支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，石爱丽有权解除合同，若石爱丽要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，顺驰公司按日向石爱丽支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，顺驰公司应当书面通知石爱丽办理交付手续，双方进行验收交接时，顺驰公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，顺驰公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，顺驰公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，石爱丽有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由顺驰公司承担；合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交郑州仲裁委员会仲裁。石爱丽于日支付顺驰公司购房款120764元，于日支付390
000元，共计510764元。日，顺驰公司向河南顺驰物业管理有限公司顺驰第一大街物业管理处出具《入户通知单》，注明“我公司现已办理完毕石爱丽（先生/女士）所购顺驰.第一大街项目一期D5-1-201户房屋相关手续，请予接洽办理物业入户”。该通知单附表为“业主领用商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书签收表”，石爱丽在“业主领用签收”一栏签名。日，石爱丽在《钥匙领取单》上签名，声明已经收到河南顺驰物业管理有限公司交来的房屋钥匙。日，郑州市工程质量监督站郑东新区分站向顺驰公司、河南商丘二建建筑公司、河南宏业工程管理有限公司出具《整改通知书》，注明经该站于日对河南顺驰郑东新区住宅小区10-Z2、5、7、8、11及售楼部工程进行抽查，发现存在违反建筑法律、法规和国家强制标准的事实，责令有关责任方对此进行整改，并由建设（监理）单位检查落实后书面报告该站。该《整改通知书》列举了共计17条质量问题。日，顺驰公司向郑州市郑东新区管理委员会送达《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，申请对所建设工程进行备案。工程勘察、设计、施工、监理单位在竣工验收意见一栏注明符合设计要求、同意备案。经审查，郑州市郑东新区管理委员会同意对该工程进行备案。日，石爱丽及顺驰第一大街一期商品房部分业主向顺驰公司送达《关于“要求河南顺驰地产有限公司对其第一大街商品房相关质量问题进行对话”的函》，要求顺驰公司尽快按照合同约定的交房条件，向业主交付符合规范要求的商品房。顺驰公司遂授权其公司副总经理张栓如与业主于日进行了协商。日，业主向顺驰公司送达《关于参加顺驰第一大街对话的业主对河南顺驰地产有限公司就相关问题提出的要求》，要求顺驰公司尽快按照合同约定的交房条件向业主交付符合建筑规范的商品房，对商品房存在的质量问题进行整改并给予补偿，支付延迟交房违约金。日，顺驰公司回函，称已按合同规定的交房条件向业主交付符合建筑规范的商品房，对商品房存在的质量问题的整改方案将经业主同意。日，石爱丽以本案顺驰公司为被申请人，向郑州仲裁委员会递交《仲裁申请书》，其仲裁请求为“1、要求被申请人支付申请人违约金75284.55元，2、本案仲裁相关费用均由被申请人承担”。日，郑州仲裁委员会出具（2007）郑仲裁字第741号裁决书，认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，顺驰公司未按约定交付房屋，应承担违约责任；但石爱丽在日《关于“要求河南顺驰地产有限公司对其第一大街商品房相关质量问题进行对话”的函》上签名，说明其已知道交房事宜，但未去办理交接手续，故石爱丽对由此造成的迟延交付应当承担责任，最后裁决为“一、被申请人河南顺驰地产有限公司于本裁决送达之日起十日内向申请人石爱丽支付违约金2860.27元；逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、本案仲裁费用4000元，由被申请人河南顺驰地产有限公司承担。被申请人河南顺驰地产有限公司于支付上述款项时一并支付给申请人石爱丽”。石爱丽不服该仲裁裁决，遂向河南省郑州市中级人民法院递交《撤销郑州仲裁委员会裁决书的申请书》，要求撤销（2007）郑仲裁字第741号裁决。日，河南省郑州市中级人民法院出具（2008）郑民一初字第32号民事裁定书，认为郑州市工程质量监督站郑东新区分站向被申请人下达的《整改通知书》并不能当然被申请人得到或获取，可认定被申请人隐瞒了该通知书；《整改通知书》证明了房屋质量不合格，根据案件性质，该证据对该案的公正裁决具有重要影响，故裁定“撤销郑州仲裁委员会（2007）郑仲裁字第741号裁决。本案案件受理费400元，由被申请人负担”。该裁定书送达后，石爱丽遂向本院提起诉讼。
原审法院认为：石爱丽、顺驰公司签订的《商品房买卖合同》不违反我国法律及行政法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，为有效合同，应受到法律保护。双方应依约履行自己的合同义务。根据合同约定，顺驰公司应当在日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付石爱丽使用。顺驰公司辩称其已于日通知石爱丽办理房屋交接手续，但石爱丽拒绝接收房屋，由此造成的延期交付损失不应由顺驰公司承担。该院认为，根据石爱丽提交的郑州市工程质量监督站郑东新区分站向顺驰公司出具的《整改通知书》所示，顺驰公司房屋仍存在质量问题需整改，(2008)郑民一初字第32号民事裁定书对该事实予以了确认，故认定顺驰公司通知石爱丽办理房屋交接手续时，该房屋仍存在质量问题，不符合《商品房买卖合同》所约定交房条件，石爱丽可拒绝接收该房屋。顺驰公司于日与石爱丽办理了房屋交接手续，相对合同约定交付房屋时间已逾期737天。因顺驰公司未按合同期限向石爱丽交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条第1款第(2)项之规定，顺驰公司应当自合同约定最后交付期限的第二天即日起至实际交房之日即日，按石爱丽已付房款510764元的日万分之二向石爱丽支付违约金，由此计算顺驰公司应支付违约金75
284.55元。石爱丽要求顺驰公司支付违约金75284.55元的理由正当，证据充分，予以支持。石爱丽因本案纠纷申请仲裁，提起撤销仲裁裁决申请，并由此产生仲裁费4000元、案件受理费400元，因本案纠纷系因顺驰公司的违约行为所产生，故石爱丽预缴的仲裁费及案件受理费应由顺驰公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：河南顺驰地产有限公司于判决生效后十日内，支付石爱丽违约金七万五千二百八十四元五角五分、仲裁费四千元、撤销仲裁裁决之诉案件受理费四百元，共计七万九千六百八十四元五角五分。案件受理费一千六百八十二元，由河南顺驰地产有限公司负担。
顺驰公司不服原审判决，向本院上诉称：1、一审法院认定“房屋仍存在质量问题，不符合《商品房买卖合同》所约定的交房条件，原告可拒绝接受该房屋”是错误的。根据双方所签订的商品房买卖合同第八条的约定，房屋达到交付条件的标准是该商品房经验收合格。日，我公司所开发的房屋经相关部门验收合格，已经符合了所约定的房屋交付标准，商品房装饰部分的质量并非交付条件的内容，按商品房买卖合同第十三条约定，对于商品房的装饰部分不符合约定的，石爱丽可以要求赔偿，但无权以此为由拒绝接受房屋；2、石爱丽在房屋符合交房条件后，仍拒不办理房屋交付手续，因此而造成的房屋交付延期应由其本人承担。在装饰部分不符合约定的情况下，石爱丽拒绝接受房屋，造成了房屋交接手续办理的迟延，这是因石爱丽的过错造成的损失扩大，无权要求赔偿。即使在整改前石爱丽有权拒绝接受房屋，但在我公司经整改并于日备案后，石爱丽仍然拒不办理房屋交接手续，对于日以后，石爱丽是存在明显的恶意的，故意扩大损失，依法不应获得赔偿。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判我公司承担日至日的违约金，其余部分不再承担。。
石爱丽答辩称：1、日以及顺驰公司通知我办理房屋交接手续时，顺驰公司开发的商品房不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件；2、双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，双方在进行交接验收时，顺驰公司应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，顺驰公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买房人有权拒绝交接，而开发商提供给买房人的这两份文件上签署的日期均为日。因此，双方的商品房买卖合同纠纷是由于顺驰公司违约产生的，应由顺驰公司承担责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：顺驰公司与石爱丽石签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应信守合同，自觉履行合同义务。石爱丽依约履行了付款义务，顺弛公司未按合同约定在规定的时间向石爱丽交付房屋，构成违约；商品房买卖合同第十一条约定“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，顺驰公司没有证据证明其已于2005年11月29日当天及之前向石爱丽出示了约定的证明文件，按合同约定石爱丽有权拒绝交接，延期交房责任由顺驰公司承担，故顺驰公司提出的其不应承担日之后的延期交房的违约责任的上诉请求，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1682元，由河南顺驰地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审& 判& 长& 张建军
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