未经抵押权人同意签订的抵押房屋买卖合同同是否有效

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-04-12 01:10 标签： 甲乙签订房屋买卖合同
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未经抵押权人同意而签定的卖买合同仍然有效
【案情介绍】吴某系个体工商户，2013年6月份，因经营急需资金，其从工商银行贷款20万元，将其自有房产一处抵押给工商银行并办理了抵押登记。在房屋抵押权存续期间，吴某未告知工商银行也未经其同意，以85万元的价格将房产转让给段某，双方签订房屋买卖合同，段某支付首付款30万元，后因办理产权过户登记手续事宜双方发生纠纷。为此，段某诉至法院，要求吴某协助办理房屋产权过户登记手续，工商银行得知双方讼争纠纷后申请参加诉讼，并作为有独立请求权的第三人提出诉求，要求确认吴某与段某签订的房屋买卖合同无效，并要求吴某偿还贷款。【法院判决】案件在审理过程中，人民法院依法对各方当事人进行了释明，段某将剩下55万元购房款中的25万元支付给了工商银行用于代替吴某偿付贷款及银行利息，最后人民法院判决吴某与段某之间签定的房屋买卖合同继续有效，因工商银行的抵押权已经实现，由工商银行协助办理解押手续。吴某在规定的时间内协助办理过户手续。【案件分歧】抵押权存续期间，未经抵押权人同意，擅自处分抵押房屋，对外签订的房屋买卖合同是否有效?对于这一问题，司法实践中有以下观点。第一种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同绝对无效。《》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”从该规定看，《物权法》对抵押财产的转让作了更为严格的限制性规定，抵押人转让抵押财产必须征得抵押权人的同意。该规定的现实意义在于，从我国目前抵押权行使和实现的现状来看，如果允许抵押人随意转让抵押物，会极大地增加抵押权人追索抵押物的难度，从而加大抵押权人实现债权的风险。因此，法律在保护抵押权人权利和促进市场流转之间，更侧重保护抵押权人的利益。对于未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同，直接否认其私法上的效力，转让合同无效，以实现对抵押权人利益进行特别保护的立法目的。当然，如果抵押人在签订房屋买卖合同后清偿债务或者受让人代为清偿债务消灭抵押权的，可以补正转让合同的效力瑕疵，转让合同有效。第二种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同属于相对特定第三人无效的合同。《物权法》第&191条第2款的规定属于授权第三人规范，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同，只侵害抵押权人利益，不涉及社会公共利益，属于相对抵押权人无效的合同。如果抵押权人主张房屋买卖合同无效的，法院应当认定房屋买卖合同相对于抵押权人无效;抵押权人未主张的，法院不得主动援引该规定认定合同无效。而且，房屋买卖合同在买卖双方之间以及相对于除抵押权人之外的第三人均是有效的，买卖双方依据《物权法》的该规定主张合同无效的，不应支持。第三种观点认为，未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力，当事人以此为由主张合同无效的，不应支持。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。【律师论案】笔者倾向于第三种观点，理由如下：第一，抵押权制度属于《物权法》的范畴，《&物权法》制度的价值“在使其利用，而不在使其所有，亦即法律所以保护所有权者，及期其充分利用，以发挥物之效能，而裕社会公共福利”。因此，抵押财产转让的意义不在于转让本身，而在于抵押财产的转让有助于抵押财产效用的发挥，通过流转实现抵押财产的保值和增值，在促进个人利益增加的同时促进社会利益的提升，使抵押财产当前使用价值和将来交换价值的利用达到完美结合，从而与《物权法》所秉持的“充分发挥物的效用”的价值目标相契合。第二，《物权法》第191条第2款规定中的“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。该规定不宜理解为效力性的强制规范，违反该规定不影响转让合同的效力，只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。第三，在房屋买卖合同约定的履行期限届满时，出卖人仍未取得抵押权人的同意，也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的情况下，依据建设部《房屋登记办法》第34条的规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。因此，未经抵押权人书面同意，出卖人与买受人共同申请办理房屋所有权转移登记手续，房屋登记机关是不予办理的。由于出卖人无法履行为买受人办理房屋所有权转移登记的义务，合同无法继续履行，构成法律上的履行不能，买受人签订合同的目的无法实现，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记的，法院应当向买受人释明，告知其变更诉讼请求，经释明后买受人坚持不变更的，应驳回其诉讼请求。第四，在解释上我国物权法不承认抵押权的追及力，在买受人未代为清偿债务消灭抵押权，从而无法取得抵押房屋的所有权的情况下，在制度设计上赋予买受人主张有效合同解除的违约责任，比让买受人主张合同无效的责任，更有利于保护善意买受人的利益。本案最终也是按照第三种观点进行的最终判决。
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未经抵押权人同意的房屋买卖合同是否有效
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您好！未经抵押权人同意的《房屋买卖合同》是无效的，也办不了过户手续。谢谢阅读！
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未经抵押权人同意，房屋所有权人签订的房屋买卖合同是否有效呢？
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& & 日，原告刘某（乙方）与被告王某（甲方）签定《北京市房屋买卖合同》，约定：原告刘某购买被告王某所有的涉案房屋；合同总价款为120万元；乙方应在签订本合同时，即支付购房定金人民币二十万元整，支付购房款人民币四十万元整，共计人民币六十万元整，剩余房款于甲方从该房屋搬出后乙方付清；房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户登记手续之日起十个工作日内完成。甲、乙双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖权属过户相关手续，按有关规定申请房屋所有权证；合同还约定了其他内容。合同签定后，原告刘某向被告王某支付定金及首付款共计六十万元。被告王某未将诉争房屋交付给原告刘某，双方亦未办理产权变更手续。　　日，被告王某与第三人某银行通州支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定：被告王某向第三人某银行通州支行贷款六十一万元，用于购买涉案房屋；贷款期限为360个月；被告王某以诉争房屋向第三人某银行通州支行提供抵押担保。截止日，被告王某尚欠第三人某银行通州支行贷款余额581&434.35元。那么，未经抵押权人同意，签订的房屋买卖合同是否有效呢？& & 《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于强制性规定,《最高人民法院关于合同法司法解释(二)》(以下简称《合同法解释二》)把强制性规定的用语进一步明确其是指效力性强制性规定。所谓效力性规定，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规定；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规定后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。所谓管理性规定或取缔性规定，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规定将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规定后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规定。援引违反法律、行政法规的强制性规定来判定合同无效,就需要进一步确定强制性规定到底属于管理性的规定还是效力性的规定。违反效力性强制性规定,合同确定无效。违反管理性强制性规定,合同效力一般不作无效处理。& & & 《物权法》第一百九十一条第二款的规定属于管理性强制规定　　根据《最高人民法院〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉》（法发〔2009〕40号）第十六条规定的精神，如果强制性规定规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，属于效力性强制规定，法院应当认定合同无效。而承认抵押房产转让合同的效力，显然损害不到国家或者社会公共利益，同时也不会损害抵押权人或者受让人的利益。因为现行房产变更登记中未经抵押权人同意或者未使抵押权消灭的，抵押人根本无法实现物权的变动，自然也就损害不到抵押权人利益；对受让人而言，如出卖人未履行如实告知义务，可行使撤销权，来获取权利救济。相反，如果宣告转让合同无效，却会给受让人造成损害，致使其无法获得违约赔偿救济，而只能向抵押人主张缔约过失和损害赔偿责任，这对于交易安全，保障债权人的合法权益极为不利，也有违《物权法》物尽其用的立法宗旨。故《物权法》第一百九十一条第二款的规定就合同效力来说，应属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同虽未经抵押权人即第三人同意，但并不影响合同的效力，故双方签订的合同有效。& & 抵押权人不同意转让抵押物，将导致合同的履行存在问题。在房屋买卖合同纠纷中，如果买卖双方有一方或者双方同意清偿债务而消灭抵押权，合同能够继续履行。如果房屋买卖双方均不同意清偿债务而消灭抵押权，将导致房屋无法进行权属转移登记，从而导致合同无法继续履行，在这种情况下，可以通过解除合同，赔偿损失解决纠纷。本案中，考虑到原告同意偿还抵押贷款，符合《物权法》第一百九十一条第二款规定受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，因此应当判决继续履行合同，由被告协助办理解除抵押和房屋权属转移登记手续。
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