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房屋受损鉴定报告
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房屋受损鉴定报告
官方公共微信单方委托房屋评估机构对拆迁房屋做出评估，该评估报告的法律效力-梅新和律师-法邦网
单方委托房屋评估机构对拆迁房屋做出评估，该评估报告的法律效力时间： 14:01:45&&作者：梅新和律师&&文章分类：征地拆迁
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梅新和律师，北京市洪范广住律师事务所合伙人，武汉大学、北京大学法学学士；中国人民大学民商法硕士；北京大学在读经济学硕士；
梅新和律师法律咨询热线：（每天8:30 — 20:00）
传真：（010）；(010)直拨8888；
梅新和律师官方网址：；
梅新和律师咨询电子邮箱：；
（资料来源：《房屋拆迁安置操作实务》，梅新和、高娃/编著；
出版社：中国法律出版社；书号：ISBN978-7-；）
拆迁人单方委托房屋评估机构作出的房屋
评估价值鉴定结论，能否成为房屋拆迁
主管部门作出裁决的法定依据？
[案情简介]
日，拆迁人万兴公司的中贸百货商场建设项目经宿计发(2005)72号文批准立项，日取得编号（建设用地规划许可证，日取得宿国用(2005)第126号国有土地批准书。日拆迁人万兴公司取得拆许字(2006)第3号房屋拆迁许可证，获得拆迁人资格。
日，被告宿迁市建设局发布拆迁公告，载明了拆迁范围、搬迁期限、拆迁评估机构。原告宋莉莉的房屋建筑面积为637.07平方米，位于宿迁市幸福中路5号，在拆迁的范围之内。宿迁市方元房地产评估咨询有限公司依拆迁人万兴公司的申请，对原告宋莉莉的拆迁房屋进行估价，并作出评估鉴定结论，鉴定拆迁人应给予原告宋莉莉安置补偿费元。原告宋莉莉对被拆房屋补偿价提出异议，且要求产权调换，导致双方未能达成补偿安置协议。
日，拆迁人万兴公司申请宿迁市建设局对该纠纷进行裁决。日，被告宿迁市建设局依据宿迁市方元房地产评估咨询有限公司的评估价格，对拆迁人万兴公司与原告宋莉莉之间的拆迁纠纷作出裁决，内容概括如下：（1）限被拆迁人宋莉莉在裁决书生效之日起15日内拆迁完毕；（2）房屋拆迁安置补偿费为元，其中包括房屋补偿费、搬家费、附属设施及装饰装潢费、临时安置补助费及停业损失费；（3）万兴公司在中贸百货商场项目完工后提供一处位于该商城项目的房屋(面积与被拆房屋面积相当)，拆迁人调换房屋价格以市场评估价为准，如有差异，互找差价；（4）万兴公司提供过渡房一套给被拆迁人。
原告宋莉莉收到上述裁决书后不服，遂向法院提起诉讼，请求法院撤销被告宿迁市建设局作出的裁决。
[法院判决]
宿迁市宿城区人民法院经审理认为，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。据此，宿迁市建设局作为本市房屋拆迁主管部门，在原告与第三人就拆迁补偿未达成补偿协议时，经拆迁人申请，有权依法对双方间的纠纷进行裁决。但裁决机构仅以拆迁人的申请及拆迁人单方委托评估的结果，作为依据作出裁决，剥夺了原告的陈述、申辩权，故该裁决程序违法。另该裁决虽然确定了产权调换的拆迁补偿方式，但该裁决未将所调换房屋的明确位置、楼层、房屋价格等内容作明确表述，致使该裁决无法执行。鉴于此，宿迁市宿城区人民法院作出如下判决：
一、维持宿迁市建设局宿建裁字(2006)26号裁决中的第(一)项；
二、撤销裁决书中的第(二)项、第(三)项、第(四)项；
三、责令被告宿迁市建设局于本判决生效之日起60日内对宋莉莉与万兴公司房屋拆迁纠纷依法重新裁决。
诉讼费用600元由宿迁市建设局负担。
&&&一审法院作出判决后，被告宿迁市建设局不服，向宿迁市中级人民法院提起上诉，其上诉称，本局作出的行政裁决程序合法，对产权调换的房屋，因所建房屋施工图没有绘制出来，故无法确定调换后房屋的排列、朝向等具体位置。故一审法院作出的判决缺乏法律事实和法律依据，请求二审法院依法改判，维持本局作出的裁决内容。
&&&宿迁市中级人民法院经审理认为，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。该条例第十七条规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。上诉人建设局宿建裁字(2006)26号裁决中的第(一)项，符合上述法规规定，依法应予维持。上诉人建设局仅以原审第三人万兴公司单方委托的宿迁市方元房地产评估咨询有限公司的评估结论对万兴公司与宋莉莉的房屋拆迁作出裁决，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条之规定，故宿建裁字(2006)26号裁决中的第(二)项，依法应予撤销。基于被上诉人宋莉莉对上诉人建设局按照有关文件规定，对其中搬家费以6元平方米、安置费以20元／平方米进行补偿没有异议，本院对此予以确认。上诉人建设局宿建裁字(2006)26号裁决中的第(三)项的内容不具有实际可操作性，故一审判决予以撤销并无不当。因被上诉人宋莉莉房屋在拆迁时已对外承租，根据国务院及江苏省《城市房屋拆迁管理条例》有关规定，在过渡用房的确定上应尊重被拆迁人和承租人的选择权。上诉人依职权裁决的过渡房，被上诉人宋莉莉实际并未使用，因此，一审判决撤销此项裁决并无不当。综上所述，上诉人建设局的上诉理由不能成立，对其上诉的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》六十一条第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费100元及其他诉讼费用400元，共计500元，均由上诉人建设局承担。
［争议焦点］
1.拆迁人单方委托房屋评估机构作出的房屋评估价值鉴定结论，能否成为房屋拆迁主管部门作出裁决的法定依据？
2.房屋拆迁主管部门违反法定程序作出的裁决是否具有法律效力以及如何处理？
［律师点评］
&&&一、在本案中，拆迁人单方委托房屋评估机构作出的房屋评估价值鉴定结论，不能成为房屋拆迁主管部门作出裁决的法定依据。
在本案中，双方当事人争议的焦点主要是宿迁市建设局作出的宿建裁字(2006)26号裁决中涉及的评估程序是否合法有效？一、二审法院审理判决均认为，宿迁市建设局作出的宿建裁字(2006)26号裁决所依据的房屋评估没有遵循法定程序，对该项裁决，系主要证据不足，应予撤销。在本案中，一、二审法院作出的判决结果是符合法律规定的，本案拆迁人单方擅自委托房屋评估公司对拆迁房屋的价值进行评估，而本案的被告宿迁市建设局根据上述房屋评估公司作出的评估鉴定结论作出拆迁裁决，显然是违反法定程序的。
&&&日开始实施的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条就如何选定房地产市场价评估机构，作出了具体的规定，该条对评估程序作了较为严格、明确的操作规定。显然，在现行房屋拆迁中，货币补偿成了房屋拆迁补偿的主要方式，而如何界定该补偿的价格成了拆迁双方争议的焦点。“市场评估”这种方式，被推到了重要的位置，如何设置一套规范、合理、公正、公平的评估体制显得尤为重要。
在司法实践中，房屋拆迁主管部门在作出拆迁裁决时，应对经过市场评估得出的鉴定结论的采信进行严格审查，通常情况下，应从以下几个方面进行：（1）程序审查；它是判断鉴定结论是否合法的重点，主要审查其法定程序是否符合法律、法规、规章及条例等规定的要求，鉴定结论所记载的鉴定的提起人是否合格、鉴定人是否具备鉴定资格、鉴定人与案件鉴定双方当事人是否有利害关系、鉴定机构、鉴定过程等操作规范是否符合规定；（2）形式审查；形式审查鉴定结论是证据的载体，应当有一定的格式，一定的内容。如鉴定结论只有结论而没有分析过程，显然是不能说服人的；（3）内容审查，鉴定结论的内容是否真实、可靠亦是审查的重心。应当着重审查鉴定结论的内容是否客观、真实，只有透过现象看本质，才能有利于鉴别鉴定结论的真伪。从而及时、正确地处理案件，平息当事人之间的纠纷。本案从鉴定的形式上看，有鉴定人、鉴定内容、鉴定结论，鉴定人及鉴定单位均有鉴定资质等，是符合法律规定的形式要件的。
另外，《最高人民法院〈关于行政诉讼证据若干问题〉的规定》第六十二条规定，对被告在行政程序中采纳的结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定人不具备鉴定资格，鉴定程序严重违法，鉴定结论错误，不明确或者内容不完整的，人民法院不予采纳。可见，在审理拆迁行政案件中，拆迁当事人对房屋拆迁管理部门采纳的房屋价格评估报告提出证据证明该评估报告属于鉴定结论性质的证据材料。倘若原告或者第三人存在评估程序严重违法的，人民法院应不予采纳。
综上所述，在本案中，被告宿迁市建设局对拆迁人提交的评估机构出具的评估鉴定结论未进行严格审查，就直接认定评估机构作出的评估鉴定结论的法律效力，是违反法律程序要求的。故本案评估机构作出的评估鉴定结论不能作为本案被告作出裁决的法律依据。
&&&二、在本案中，被告作出的拆迁裁决违反法定程序，应当予以撤销。
根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定，对被拆迁房屋进行房地产市场价格评估的机构，应由拆迁人和被拆迁人共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前三日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。
根据上述的规定可知，本案评估系由原审第三人万兴公司在行政机关作出拆迁裁决前，未经被拆迁人宋莉莉的同意，属于擅自单方委托，未能按照上述法定程序进行操作，故其委托的行为违反上述的强制性规定。故在本案中，上诉人宿迁市建设局未能遵循上述规定的程序，仅凭原审第三人万兴公司单方委托宿迁市方元房地产评估咨询有限公司出具的评估价格鉴定结论作为裁决的依据，对万兴公司与宋莉莉之间的房屋拆迁作出裁决，故被告作出裁决的程序违法，理应予以撤销。
因此，本案一、二审法院均判决认定被告违反法定程序作出裁决，予以撤销，并责令被告在本判决生效之日起60日内对宋莉莉与万兴公司之间的房屋拆迁纠纷依法重新裁决，也是正确、合法的。
梅新和律师，北京市洪范广住律师事务所合伙人，武汉大学、北京大学法学学士；中国人民大学民商法硕士；北京大学在读经济学硕士；
梅新和律师法律咨询热线：（每天8:30 — 20:00）
传真：（010）；(010)直拨8888；
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附（1）：梅新和律师执业简介
&梅新和律师简介
&梅新和律师，北京市洪范广住律师事务所合伙人，武汉大学、北京大学法学学士；中国人民大学民商法硕士；北京大学在读经济学硕士。
&&& 梅新和律师从事法律工作数十年，在这期间代理了大量的民商事经济纠纷案件、商品房买卖合同纠纷案件、公司重组并购、企业信贷融资、房地产转让融资等非诉项目以及具有影响力的刑事辩护案件，在上述法律业务领域中已熟练掌握了各类诉讼案件、非诉项目的程序和流程，并积累了较为丰富熟练的诉讼、非诉讼技巧和实战经验。在案件的实务操作中，能够根据客户的诉讼案件、非诉项目的具体需求，能够迅速制定出严谨、具有可操作性的详细方案和完善处理案件的策略，同时亦具备了完善处理复杂案件变成简单案件的实务操作经验，让客户的疑难法律事务在较短的时间内达到事半功倍的良好效果。
&&& 梅新和律师在执业期间，曾为多家省级政府机构、省政府驻京办、市政府驻京联络处、房地产公司、国有商业银行、政策性银行、国有大中型企业、私营大中型公司企业、科研单位、京城媒体机构聘任为常年法律顾问，为上述客户提供了全面优质的法律服务，亦取得了良好的口碑。
&&& 梅新和律师在解决任何问题的过程中都从实务、迅速解决问题的角度出发，在立足于拥有中国本土资源的基础上，能为客户解决所面临的各种棘手问题，并寻找到最佳的解决方案，以追求客户合法利益最大化。
&&& 梅新和律师在充分利用业余时间深钻法律业务的同时，多次邀请中国高校教授、学者，全国各级法院的资深法官，全国各级检察院的资深检察官，资深企业家、银行家，长期就有关法律学术、疑难案件进行交流、沟通，并共同笔耕不辍，在全国知名的中国法律出版社出版法律书籍专著35余本，发表论文数十篇。
&&&梅新和律师主要法律业务领域为：政府机构法律事务、公司企业法律顾问、公司诉讼与治理、房地产与建筑工程法律事务、房产纠纷法律事务（商品房买卖、二手房买卖、物业管理、房屋租赁）、征地与房屋拆迁法律事务、企业融资贷款法律业务、银行保险法律业务、企业改制重组与并购法律业务、信用管理风险控制法律事务、刑事辩护代理法律业务、民商事诉讼仲裁、行政诉讼法律业务。
梅新和律师工作语言：中文/英文/日文
梅新和律师联系方式：
业务咨询电话：；
传真：（010）；（010）直拨8888；
（注：传真文件第一页上必须载明“梅新和律师查阅”和传真页数）
业务咨询邮箱：；
法律服务网站：梅新和律师网址：。
&&&&&梅新和律师法律业务领域专著著作成果
---房地产法律业务领域（14本）学术著作成果：
（1）法律直通车丛书（3本）：《房地产买卖租赁案例精析》、《房屋 拆迁与安置案例精析》、《物业管理案例精析》；
（2）房地产操作实务指导丛书（8本）：《商品房买卖操作实务》、《物业管理操作实务》、《房屋拆迁安置操作实务》、《房屋租赁操作实务》、《购房贷款与税费操作实务》、《二手房买卖操作实务》、《经济适用房买卖操作实务》、《房屋质量与房屋装修操作实务》；
（3）新版法律直通车丛书（3本）：《房地产纠纷事务问答与案例精析》、《物业管理事务问答与案例精析》、《房屋拆迁安置实务问答与案例精析》；
---民事诉讼仲裁、行政诉讼·国家赔偿法律业务领域学术著作成果：
《民事诉讼案例精析》、《刑事诉讼案例精析》、《行政诉讼与国家赔偿案例精析》、《民事诉讼实务问答与案例精析》、《刑事诉讼实务问答与案例精析》、《行政诉讼·国家赔偿实务问答与案例精析》；
---公司商事法律业务领域（6本）学术著作成果：
《合同纠纷案例精析》、《合同纠纷操作实务与案例精析》、《劳动纠纷案例精析》、《劳动合同操作实务与案例精析》、《工伤纠纷损害赔偿操作实务与案例精析》、《常用法律文书写作实例规范文本》
---刑事辩护代理法律业务领域（4本）学术著作成果
《刑法案例精析》、《刑法实务问答与案例精析》、《刑事诉讼案例精析》、《刑事诉讼实务问答与案例精析》
附（2）：梅新和律师“征地与房屋拆迁法律事务领域”法学专著
原文链接：
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　所在地：北京 朝阳区
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房屋征收补偿全按市场价评估 业主可选评估机构
　　中国宁波网　　
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　　被征收房屋的业主有权协商选择负责房地产价格评估的机构，而补偿价格不再是“政府指导价”，而是完全按市场价评估，同时，市民可以选择多种方式进行评估。昨天，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称“办法”)，房屋被征收的业主将获得自家房产的初步评估结果公示，如有异议可以再次申请评估。记者了解到，目前本市具体方案已经开始制定并将于近期出台。
　　评估“指导价”已成历史
　　与2003版《城市房屋拆迁估价指导意见》中要求的拆迁估价应当由政府或授权部门公布“指导价”相比，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
　　作为《条例》的配套办法，《国有土地上房屋征收评估办法》明确，“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。
　　被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式，在评估时点自愿进行交易的金额。
　　“这就意味着，在评估过程引入评估机构作为第三方的同时，将通过市场的比较来确定拆迁房屋独立的市场价值。”北京房协副秘书长陈志说，由于近年来房价基本处于上涨的态势，指导价会比房屋实际价值低；如今采用市场价作为指导，业主的权益更有保障。
　　业主可选评估机构
　　由开发商选定评估机构来评价业主的房子，这个老规矩以前曾让不少人犯嘀咕，担心评估机构会“偏心眼”。新“办法”明确，房地产价格评估机构将由被征收人，也就是业主在规定时间内协商选定。若是协商不成，再由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。费用一般都是由征收部门的委托人来承担。
　　同时，新“办法”规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告。而如果被征收人或者房屋征收部门对复核结果还有异议，还可以向所在地评估专家委员会申请鉴定。
　　算补偿款有多种办法
　　在2003版《城市房屋拆迁估价指导意见》中，房主的房屋如果被拆迁，评估机构一般只采用“市场比较法”，也就是说，和类似房地产的价格相比较。而新版“办法”中，同时可以采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等一种或者多种方法进行评估。
　　“这意味着，以前的拆迁补偿中体现的主要是房屋价值，而现在补偿中还将体现地段的价值。比如在王府井等商业街周边征收住宅开发成商业，那就要算算它开发了以后会取得的收益，再来衡量应该补偿房主多少钱。”陈志说。
　　此外，市民一直以来较关注的房屋内装修价值、机器设备搬迁费用、停业停产损失的赔偿，“办法”要求，应遵循征收当事人协商原则，也可以委托评估机构通过评估确定。（耿诺）
　　编辑：房屋拆迁评估报告样本- 2015房屋拆迁评估标准,房屋拆迁评估,千百万评估顾问(查)
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&房屋拆迁评估报告样本- 2015房屋拆迁评估标准,房屋拆迁评估,千百万评估顾问(查)&的 详 细 说 明
著作权评估 著作权评估资料搜集目录 1. 企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公司章程、公司简介；著作权人身份证复印件、个人简介； 2. 著作权登记证书、软件产品登记证书、软件技术性能及功能评测报告（中国软件评测中心）或有关软件技术鉴定书、海关备案公告； 3. 已注册商标的商标注册证书、已授权的专利证书； 4. 著作权（软件）开发及投资的可行性研究报告、项目建议书： 1） 投资规模、资金来源与资金运用、投资回收方式及回收期； 2） 软件产品规模及预期经济效益； 3） 人员结构：类别、数量、水平； 4） 资源情况：技术资源及客户资源； 5） 产品技术经济寿命周期和市场占有率、风险等情况； 6） 社会对该计算机软件的认同及评价； 5. 同类软件开发商现有开发能力及市场规模、性能与售价比较，主要竟争对手名单； 6. 软件开发成本费用统计； 7. 生产商未来五年收益预测及预测说明（C表）； 8. 高新技术企业证书及软件产品获奖证书； 9. 前三年和截止评估基准日的财务报表； 10. 承诺函。 通过全面的森林价值评估可以： 1、判断林业发展和森林经营的可持续性 林业发展可持续性的实质是资源存量不随时间减少，生态功能不随时间下降。而评估结果则从林地、立木以及生态等资源的存量和流量变化趋势给出裁判，定量地、科学地揭示森林的可持续性。 2、揭示森林对经济的全面贡献 传统上以木材经济总量衡量林业经济的规模，现在扩大到森林的全面价值。描述出森林对于经济发展真实的社会、经济贡献。 3、揭示森林对相关部门的真实贡献 通过评估森林资源的价值，可以揭示森林效益在不同社会部门之间如何分配，区别森林的经济利用和生态利用，区别当地受益、“下游”受益和全球受益，以科学的数据表明评估区森林碳汇服务和生物多样性保护的全球贡献。 4、为建立森林生态系统服务市场和生态效益补偿提供依据 碳汇、涵养水源、生物多样性等森林生态服务价值评估，有助于建立森林生态系统服务市场，或者帮助达成生态系统服务的交易。这些评估指标还是政府进行公共财政转移用于森林生态系统服务补偿的科学依据。
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