合约不到期，业主可以更换物业公司吗？
发布时间：　　浏览人数：1181人
前段时间，记者写了一篇题为《管家“更新换代”&为何总是矛盾频发？》的文章，对于更换物业公司过程中的纠纷进行了探索。但是，不少业主表示对于更换物业公司“一窍不通”，所以此次，记者就这一问题给业主们普及下更换物业的那些事。
问题一：更换物业公司有何流程？
按照国务院颁布的《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。小区更换物业公司，应该首先召开业主大会，由全体业主决定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，超半数以上的业主同意就可以更换物业公司。
所以按照规定，更换物业公司需要经过：
1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，半数以上业主同意，即可更换物业公司；
2、由业委会负责物业管理招标事宜，邀标或公开招标，评标、答辩，以选出中标企业；
3、新老物业完成交接手续，新物业进场。
需要注意的是，在物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会就应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业公司，并将这一决定书面告知物业公司；同样，物业公司决定不再续签物业服务合同的，也需要在合同届满三个月前书面告知业委会。
问题二：未成立业主大会，小区能更换物业公司吗？
一般情况下，小区需要首先成立业主大会，之后通过业主大会中选举出来的业委会对小区各项公共事务进行统筹管理管理，包括负责聘用以及解聘物业公司的事宜。可是业主大会难召开、业委会难成立是现在小区的通病，那么如果小区未成立业主大会或是没有业委会，业主们还能更换物业公司吗？
答案是肯定。根据《江苏省物业管理条例》，“物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责”，这一情况下，全体业主共同履行职责，所以只要全体业主超半数以上同意就能更换物业公司。
同时，条例也规定“不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责”，这种情况下，业主可以向物业管理委员会反映更换物业公司的诉求，由物业管理委员会负责相应事宜。
问题三：服务合约未到期，业主可以选择更换物业公司吗？
如果生活中，业主不满意物业公司服务，要求更换物业公司，但是物业服务合同未到期，这种情况何解？首先，需要区分小区是否实行的是前期物业服务。
针对前期物业服务，根据《江苏省物业管理条例》，“前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，所以这一情况下，无需等到合约到期，业主即可选择新的物业公司。
针对非前期物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第八条明确表示，业主大会按照物权法规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。所以说，合约未到期，业主可以按照法定程序解约物业公司。但是其中牵涉到合同终止的问题，这就要看物业公司是否有违约责任，没有违约责任，业主单方解除合同还是需要承担违约责任的，具体赔偿问题双方可以协商解决，如果合同中有相应约定则按照合同处理。同时，这一情况下，也应保证对方必要的交接时间，既要避免小区出现无人管理的真空状态，也要给物业公司之间的交接工作准备必要的时间。（物业网编辑&&高静）
江苏省建设厅网站
市政府机构网站
其他相关链接网站
行业协会网站
管理部门：扬州市住房保障和房产管理局&&&&行业指导：扬州市物业管理中心&&&&扬州市房地产信息中心
服务电话：1&&&&版权所有：扬州物业网&&&& &&&&
今日访问量：5531人
当月访问量：171399人
总访问量：3825415人
当前在线人数：111人是否可以推翻业委会与物业签定的合同
提问者:热心网友
您可能对以下关键字也有兴趣：
不可以，信用最重要哦！
不可以，要不然你要付违约金的
可以推翻合同
可以的，如果业委会一直不和物业签订物业服务合同可以视作业委会默认了前期物业服务合同，当地房地产管理部门有权要求业委会和物业补签合同。
如果物业公司能继续提供物业服务都还可以算作合法的！但是如果是只收物业费但不提供服务了！或者是业主委员会和其他的物业公司签订了服务合同那么这就是违法的咯！
亲：违法倒是不违法，因为你这里存在一个空白期，新的物业和老物业公司之间的一个交接空白期，在新的没接手的是很，他继续为你服务，收费是应当的
答案：A、C、D
分别回答如下：1、其实书面征求意见也是“召开”业主大会的一种方式，所以上面的操作一般来说是没有问题的2、第一个问题表示我们的很多业主并不是特别关注自己的小区，除非直接影响自己利益之外一般不会去关注，这就给一些物业公司有空可钻，由于业主自己疏忽的原因而出现的问题不能怪到物业公司身上，因此，业主团结起来是非常重要的。第二个问题，意见表采用电话的方式显然是不符合规定的，除非有公正机关能够证明。3、首先，物业管理费价格的提升是需要测算的，而不是通过业主调查就能够随意涨价，如果能将测算内容对业主进行调查而进行涨价，这就比较合理了。因此，对于上面合同中的问题还是去找物业公司要定价依据，也就是如何测算出来的，业主要去审核价格测算结果，如果测算合理，那么业主应当接受，如果测算不合理，价格应当以测算结果执行，无论合同期是否结束。其次，根据你的描述，在合同到期之前可以由小区1/10的业主联名要求召开业主大会重新签订合同，那么此时合同就不会自然延续了。4、不能简单的说该条不合规，法律规定可以由业主大会处置，事实也是这么做的，因此不能简单说不合规，问题的关键是业委会取代了业主大会的权利，要想推翻，必须有足够证据能够证明上面的条款是业委会取代了业主大会行驶权利的结果5、经过业主大会同意可以考虑同物业管理企业协商处理6、虽然是私家车位，但车辆停车应当缴纳停车服务费，就像房子是你自己买的还仍然要缴纳管理费一样，不过是否要缴纳20元要看各地方的规定。就我接触的小区来说，20元/月应该来说算是合理的。7、如果想推翻，只要证明合同是无效合同即可，也就是说业主委员会没有经过业主大会同意签订的。8、不推翻解决的方法我在上面提到了一些，例如：对物业管理费用价格依据进行核查，要求物业公司补充说明物业服务标准等。9、可以要求改选，甚至罢免委员，不过第一要有有效证据，例如：“物业公司每年划拔二万元给业委会，作办公经费”，有书面证据吗？有能说明此问题的业主委员会使用账目吗？如果有可以拿着证据去政府部门（住宅局的物业管理科）直接罢免即可。第二，发动业主召开业主大会，通过大会表决调整委员。另外：物业公司如果没有按期整改完毕，拿着你的证据可以要求物业公司进行补偿，不能补偿的可以向法院起诉，要求物业公司必须整改，并对延迟整改而造成物业公司损失的进行相应赔偿。（邮件中不再回复）欢迎光临我的博客
相关问题：>>
交房过户中
购房完成后
账号不能为空
密码不能为空
验证码必须4位
用户名4-20位数字字母中文下划线
密码不正确且不能为空
*确认密码:
确认密码和密码不一致
验证码必须4位
我已阅读并同意
热门城市：
周边二手房：
热门城市房价：
周边二手房：您当前的位置：
记者热线：
编辑热线：
投稿邮箱：
来宾小区业主告赢物业公司 续订物业合同被判无效
来宾一小区11名业主状告业委会和物业公司一审获胜未经业主大会同意 续订物业合同无效-南国今报记者黄必成昨日，来宾市兴宾区法院对大地景苑小区11名业主状告业委会和物业公司的物业合同纠纷案作出一审宣判，以未经业主大会同意或小区半数以上业主追认为由，判处业委会与物业公司续签的物业合同无效。法院认为，业委会相当于代理人的角色，11名业主虽然只是小区的部分业主，但他们是物业合同的最终权利义务承受人，当物业合同侵害业主的合法权益时，单个业主都可以起诉维权。认为物业服务“不得力”欲解除合同大地景苑是来宾一个比较大的住宅小区，共有将近1500户。2012年4月，该小区成立了业主委员会，“赶走”了他们自认为不合格的物业公司，聘请柳州致上物业服务有限公司来宾分公司作为“新管家”。双方签订了两年的物业合同，合同期至日。合同期满后，业委会延长了对方的合同期限。日，业委会又跟物业公司续签了一份为期3年的物业合同。随着时间的推移，业主和物业公司之间产生了矛盾，业主认为“新管家”进驻小区后，由于不作为或乱作为，导致小区管理混乱，盗窃现象严重；电梯频发故障，单元门和对讲机系统不能正常使用；收取的物业费用账目混乱，于是有部分业主不愿交纳物业费。今年4月份，物业公司把69名业主告到了兴宾区法院，要求对方支付拖欠的物业费。然而，到了6月份，在法院计划开庭的前一天，物业公司主动撤诉。7月份，该小区的11名业主联名向兴宾区法院递交诉状，起诉业委会和物业公司。业主认为，业委会没有按照法定程序召开业主大会，于日私下与物业公司续签了为期3年的物业服务合同，严重侵犯了原告和广大业主的合法权益，请求法院确认该份合同无效。
编辑：陈丽婕&
作者：黄必成】
请选择您看到这篇新闻时的心情
高清图集推荐
只吃素能降血脂？专家:也会致高血脂物业管理委托合同的续约、终止
来自: (一切只为简单化的办公)
物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。在公司的日常经营中会遇到各种问题，如收费、公共设施设备维护维修、施工单位、安保、清洁、绿化管理等， 在处理过程中，协调不好，往往容易引起不必要的纠纷，导致增加管理成本。期间往往需要法务进行介入处理，物业管理委托合同的续约、终止，如何提高物业管理水平和增加法务部门发挥的作用已经成了物业管理公司重点关注的问题。
友为针对物业管理行行业的特点，综合众多物业公司项目管理实施经验，专门开发了一套物业合同管理系统，以提高物业公司的法务管理水平。
友为物业合同管理系统为企业提供一个全面的、完整的合同视野，清楚的展示企业在合同中所涉及的权利、责任和义务。这使得企业中相关责任人员能够即时查询合同中的重要信息，彻底消除了在文件柜中手工查询合同所带来的麻烦。
友为物业合同管理系统能够立即查询到期合同库中全部合同的信息与条款，并能够将合同按照类别和部门进行归类，进而在全局视野下进行分析，风险相关趋势并找出 潜在风险。通过分析，企业甚至能够发掘资金节省和提高利润的新机遇。把企业法律部门从纸质合同检索等琐碎的任务中解放出来，让其参与到更加具有战略意义的工作当中去。
(1)物业管理委托合同的续约。
　　实际上物业管理企业是否能被业主委员会续聘，关键是本企业的管理水平、服务质量、敬业精神，工作作风等方面的综合实力的表现。续聘是实力的象征，没有被续聘就意味着有差距，应找出薄弱点，继续努力；如果被续聘也不要骄傲，更不能淡化竞争意识，而应总结经验教训，找出自己不足，思想上“从零开始”，力争在新的合同期内有所创新，有所建树。
　　(2)物业管理委托合同的中止。任何一个经济合同都有执行的开始，也都有合同的中止，物业管理委托合同中的管理也符合这一运作方式。物业管理合同中止通常有两种情况：
　　管理合同期限已满。物业管理委托合同服务期通常是指合同订立的时间，一般为年左右，委托管理合同中也均含有合同期届满后须另行签约方面条款，不致误会为合同期满前甲方(开发商或业主委员会)未提前通知物业管理企业而届时让乙方自动续约。
　　合同期满，从法律上讲，合同自然中止。然而物业管理工作一天也不能停止，因此甲方(业主委员会)必须根据原物业管理委托合同及早准备。根据有关规定，通常在合同到期前三个月应征求广大业主意见，并把是否续聘物业管理企业的决定通知物业管理企业。若要改聘物业管理企业则需抓紧按照有关程序落实新的物业管理企业，以便做好新老物业管理企业顺利交接。
物业合同管理，物业合同，合同管理，
推荐到广播
20 人聚集在这个小组
第三方登录：