2016年北京房地产去库存政策,去库存对房价的影响解读
2016年北京房地产去库存政策,去库存对房价的影响解读
发布日期： 09:14:03
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如下是小编整理的北京房地产去库存政策，里面有去库存对房价的影响解读等等相关说明，由于2016年政策通知未出台故继续沿用2015年度的说明。如有变动，请以官网发布的消息为准。&  年底将至，目前去库存成为房地产行业的大事。近一个月来，中央高层先后在多个场合谈及房地产业发展，传递出明确的去库存政策信号。  由于楼市调控政策放松、房贷利率降低，今年全国整体销售情况普遍比2015年更好。“如何化解房地产库存，是一个复杂的难题。需要认真而仔细地思考，不是一两项政策那么简单，而应该全方面统筹考虑。”住建部政策研究中心原副主任王珏林说道。  政策驱使&&&&楼市将迎来新的发展  的确，去库存不是件容易的事，得需要政策扶持和长期坚持不懈的努力。据了解，有关部门已经为化解楼市的库存储备了一些政策。政府支持房地产的发展，就连习近平总书记也在中央财经领导会议上表态要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。各方面的政策逐渐浮出，诸如对棚户区改造，将会以货币化补偿为主；资产证券化、提高公积金的使用效率和投资收益率、首套住房的按揭贷款比例有可能下调等等。一系列的政策大大刺激了楼市的发展，为楼市的去库存奠定了基础。  随着南城计划的实施和新机场的开工建设，南城今年楼市较为火热，年底楼市销量将有新的突破，新航城成为主要增长区域。而新航城中最受瞩目的是魏善庄区域，随着2016年世界月季洲际大会的举办，周边相关配套设施已逐步开始完善，泰迪熊博物馆的建立、交通的完善、高铁的修建，都加快了区域与世界接轨的步伐。再加上国家新媒体产业基地坐落在这里，区域升值潜力无限。
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& 房地产去库存的政策手段还有哪些？
房地产去库存的政策手段还有哪些？
发布时间：&&来源：中国房地产商会&&
当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。全面放开二孩政策、中央深改会议提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、国务院常务会议提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，一系列政策暖风引发业内关注。市场人士普遍认为，2016年一二线城市房价将继续上涨，不同地区分化严重。只有极少数声音认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多。看多国泰君安头席宏观分析师 任泽平：未来10年一线城市房价将再涨一倍目前，中国正处在一个增速换挡的时点，高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式，来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。去年，我对中国的房地产做过一个预测，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。户籍改革有助中国楼市复苏，明年房价还会涨曾在2014年经历房价较大降幅的“一线城市”，以及“其他二线及大型三线城市”均实现了较强劲的交易量复苏，除此之外，其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。鄂尔多斯这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的，预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点，但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升，需要房价的进一步上涨来支撑。原因在于，如果房价不上涨，开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少，而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到2016年年中，中国内地的房地产政策会偏向宽松，这应该会支持房价持续复苏。明年房地产业有望触底，一线城市没有什么好担心从宏观来看，经济并没有出现太大的波动，但微观出现了非常大的变化。以房地产为例，不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的，但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产业有望触底，房地产业投资增速下行趋势止住，对于经济的拖累作用会明显改善。预测明年新房市场仍趋于平淡，不同城市继续分化。一线城市高位趋稳，改善性需求成主流需求；三四线城市面临高库存、低需求的局面。房价上涨难以动摇，2016年持续上涨从市场预期看，目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的，而对于三四线城市则有分化的看法。实际情况是，三四线城市的房价难以大涨，但下跌的空间也不存在，即一个相对不涨不跌的态势，较大的原因不是因为库存而导致的，较主要是人口背后的需求还没有被挖掘出来。无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看，房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然，涨幅有大有小，会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是，持续上涨，同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。三年内北京四环房价涨至20万北京房价三年内，四环20万，五环15万，六环6万。北京与环北京地区的土地供应受到政策和市场局限，都不可能容纳北京外溢人口的正常刚性需求。北京已经不存在加大土地供应的可能性，整理存量建设用地难度和成本太大。看空“救市”频发对2016年楼市是重大利空当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期，“救市”政策频发对2016年楼市是重大利空。“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。回暖只是针对开发商而言今年一线城市房价的确逐步趋稳。然而，回暖只是针对发展商而言，对于投资者而言，投资市场的介入和回暖远未到来。尤其是坚持供需是房价上涨的原因，显得有些片面了。
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TA的文库&&
难过签到天数: 463 天连续签到: 1 天[LV.9]以坛为家II
本帖最后由 日新少年 于
17:33 编辑
& && & 2015年11月，中央财经领导小组会议，首次提出化解房地产库存。12月的中央经济工作会议，进一步部署：在经济领域打五场歼灭战，其中包括房地产去库存。
& && &&&这在中国房地产历史上，可谓非常罕见。于是，全社会的眼光，聚焦于房地产，似乎房地产成了国民经济最大的困难户！
& && &&&其实，也没那么严重，至少相比产能严重过剩的煤炭行业、钢铁行业，还要好很多。
& && &&&一提到房地产库存，学者们常引用全国商品房待售面积，截至2015年11月，这一数据为近7亿平方米。其实，这个数据只是已经竣工的现房数据，并不包括预售中的期房。而且，这其中包括了全国所有城市，其中三四五线城市库存压力山大，但一二线城市没那么差。
& && &&&其实，还有两组更靠谱的数据，表明：2015年库存量首次下滑，最糟糕的时点可能已经过去。
& && &&&易居房地产研究院跟踪了全国35个典型城市的数据，包括四个一线城市、部分二线和部分三线城市，较好的兼顾了一二三线城市的样本分布， 只是不含四五线中小城市镇。住宅库存的增长，还是减少，主要取决于供应和成交的动态变化，比如本年度的供应量大于成交量，则年底时，库存量必定增长。
& && &&&下图，是35城新建商品住宅年度供应与成交面积的比较。
17:13:11 上传
& && &&&自2010年至2014年，每年的新房供应量都大于成交量，所以导致每年的商品住宅库存量都在增长。但到了2015年，却首次出现成交量反超供应量的重大转变！这也就意味着，2015年库存量首次减少！
& && &&&由于2015年全国开发企业购地量大幅下滑，房屋新开工量也是下滑，所以2016年新房供应量继续缩量，而楼市却继续回暖，成交量还将继续超过供应量！
& && &&&我们易居研究院还跟踪了35城库存（见下图）。截至2015年12月底，35个城市新建商品住宅库存总量为2.6亿平方米，同比一年前，减少4.4%。
& && &&&回顾2011年以来，35城的库存呈振荡上行态势，其中曾经在2012年和2013年某些时段，库存有所下滑，主要是当时楼市复苏，房子卖得快过供应。2014年全国楼市低迷后，库存继续大增。
& && &&&然而，值得关注的是，随着2014年多数城市放松限购、限贷，中央出台“9.30”新政，库存在2014年三季度见顶，四季度开始下滑，并振荡式下行至今。这是2010年以来，库存下行时间最长、幅度最大的一次。
17:14:35 上传
& && &&&于是，反映在年度数据上，2015年就成为近六年35城库下降的第一年。也可以说：2015年是全国多数城市去库存元年！国家队一出手，便首战告捷。
& && &&&而且，随着中央高度重视化解房地产库存，还将有新的利好政策出台。2016年，多数二三线城市的库存将继续下滑，全国房地产市场库存压力也将减小。
& && &&&由此，也可以明白一点：中央既然敢于大张旗鼓的提出化解房地产库存，促进房地产健康稳定发展，一定是有信心、有手段，降低库存！& && &&&库存歼灭战，对于一线城市，根本不算事儿，反倒是当前房子不够卖，急需补库存；对于多数二线城市，也并不算什么难事儿；但对于三四线城市，估计没有两三年，难以见到实质效果。
& &&&& &&&对此，虽有政策利好，但三四线城市的中小开发商，仍不宜盲目乐观，如果资金实力撑不了两三年，2016年还是应适当降价销售。春天固然美丽，但必须先熬过冬天。（以上转自：杨红旭楼市研究）
然而，在任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。据任志强测算，当前库存量已经接近7亿平方米，该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。
　　 任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”……………………………………………………………………………………………………………………………广大的坛友们，来来来，就房地产市场去库存问题，谈谈你的看法，说出你的建议！认真回复有奖哦
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载入中......
发表于111楼
最后的状况是，小城市逐步消失，农庄化，中型城市逐步功能化，承载社会日常功能，比如人居，教育，医疗，单一或专业产业化，大型城市或中心城市，城市平台化，承载政治，经济，金融，贸易，教育，科技转化，媒介等，最后社会状态成星系模
说的很有道理，实际上中国未来10年，就是一个结构性调整，房地产只是浮出水面的靶子，解决办法不能走极端，炸掉说太匪夷所思了，牛奶棉花可以浪费掉，但是房产后面更多的是各方的利益债权问题 ...
发表于110楼
房地产的问题从总体上说已经很严峻了！而且是刻不容缓。一线当然没问题，没啥好说的，别堵车别雾霾就好了，可大家掐指算算一线外城市的人口和gdp占中国城市总体的比例，不言而喻。
我在青岛，青岛算个几线？名义二线，我原著民说实话就是个三线，充其量2.5线。万科、绿城、卓越、星河湾，都有认识人，大家一起聊，面上说今年开盘销售掉三分之一的都算很牛逼了。
切入主题，房地产在中国算不上市场机制行业。
去库存应该为以后进 ...
发表于89楼
参照美国，几个到十几个左右的大区中心城市，工业产业相对均衡下来，人口流动稳定下来，然后就合适调节了，最后的状况是，小城市逐步消失，农庄化，中型城市逐步功能化，承载社会日常功能，比如人居，教育，医疗，单一或专业产业化，大型城市或中心城市，城市平台化，承载政治，经济，金融，贸易，教育，科技转化，媒介等，最后社会状态成星系模式============================================================================== ...
发表于84楼
大城市是没问题，但是小城市要清库存只能指望农民进城买房了
发表于81楼
个人认为，ZF应停止建设保障性住房，转而购买开发商的库存，然后廉价出租给外来务工人员或社会底层人员。一是，降低了开发商的库存，开发商得以回笼资金；二是，ZF也能充分利用现有资源而不是继续吹泡沫；三是，提高外来务工人员或者社会底层人员的生活福利。ZF可以不用一次性缴清全款，可以分期付款给开发商，或者税收减免等方式交款。
发表于47楼
这个结果又是和可怕的地方债联系在一起了。我们有一期话题涉及到了地方债的问题，很纠结。确实是个不好解的死扣。
一线城市，尤其是土地资源枯竭的地方，房价还在上涨，比如北京五环内的房价，眼看着朝着5万/平去了......
但房价不能搞攀比，各地方不能指望房子都能卖出北京五环的房价来。
可以反过来想想为什么会有五环价？除了稀缺的土地资源外，教育、医疗、购物、交通等各方面很完善，也是形成这样价格的重要原因吧 ...
发表于46楼
以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。这样算根本就不对。。。每天还有新开工的和竣工的面积，我曾经算过，就这样，去库存至少要7年的时间。
炸肯定是不可能了，所以只能便宜卖了，现在很多开发商其实已经资金链断了，连银行利息都还不出来了。（并且大多数已经通过卖不出去的房再在银行抵押贷款过了，然后岂图再开发一块地卖了还钱，结果可想而知）。
一线城市要好许多。
发表于41楼
2015的数据有其特殊性，在前期调控之下，各地土地出让普遍呈下降趋势，房地产投资增速下降，从而供应量减少，最终看供求关系逆转。从15年下半年到年底一些典型城市土地成交来看，地王频现，楼面价增长迅速，一方面体现了前期土地供应人为压制下导致的开发商饥渴，另一方面加剧了去库存与房价之间的矛盾，房价不降普通人还是买不起，怎么去化，房价降，一旦形成心理预期，市场会观望，也不会买；这需要平衡考量。
发表于28楼
房地产去库存其实是盘活存量，为金融机构大量资金沉淀解套，是解套资金能投入新的行业。
房地产去库存只有一个办法，就是 企业降价+ZF减税。
ZF不减税，企业没利润，不会降价。但 大量地方ZF这两年财政困难，减税，不可能。
房地产问题也是金融问题。大量的土地、房产抵押给金融机构，金融机构大量资金沉淀在房地产。
如果企业降价，抵押给金融机构土地、房产会减值，金融机构不答应，会集中抛售抵押物，这样会使房地产 ...
发表于14楼
我也是这个观点，房子买涨不买跌。
不过可能明涨暗跌，房价上涨速度跑不过通胀。
去年3万，今年2万，谁还买？
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去库存-下岗，汉语言文字很有表现力，按常理，去库存不是要降价吗？怎么又连涨了三个月了，请教大神？
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fumingxu 发表于
去库存-下岗，汉语言文字很有表现力，按常理，去库存不是要降价吗？怎么又连涨了三个月了，请教大神？一般商品可以这样理解，但是房地产市场不同。房地产是具有投资价值的商品，房地产支出在居民收入中占的比重较大，房地产资产在居民总资产中比重也较高，其重要性也为居民所共识，一旦降价会形成降价预期，反而去不了库存。
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房地产市场吸引这么多关注，恐怕跟ZF税收过分依赖卖地卖楼有关！不解决这个问题，楼市的泡沫不能彻底解决！
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房地产,令人纠结的话题.有些人为了买房结婚在拼命,有些地方,房子多得买不出去,老任说只有炸掉了.
小学学政治课,说资本主义经济危机来了,资本家把牛奶要倒掉.当时觉得资本家太万恶了,为什么不能把牛奶白送给穷人喝?要打倒万恶的资本主义.
可现在,同样的事情却发生在我们的身边......
Captain-CUI 发表于
房地产市场吸引这么多关注，恐怕跟ZF税收过分依赖卖地卖楼有关！不解决这个问题，楼市的泡沫不能彻底解决！所以说，这不是一个单纯的纯商品问题，牵涉到我们的税制。不好变啊
终于有点血了。激励一下楼主。
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Captain-CUI 发表于
房地产市场吸引这么多关注，恐怕跟ZF税收过分依赖卖地卖楼有关！不解决这个问题，楼市的泡沫不能彻底解决！迄今&&我没想到一个很好的 可以去库存 的办法
zounghy 发表于
房地产,令人纠结的话题.有些人为了买房结婚在拼命,有些地方,房子多得买不出去,老任说只有炸掉了.
小学学 ...小学学政治课,说资本主义经济危机来了,资本家把牛奶要倒掉.当时觉得资本家太万恶了,为什么不能把牛奶白送给穷人喝?要打倒万恶的资本主义.
可现在,同样的事情却发生在我们的身边......
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这个 专家不是解释过么？ 社会主义的局部过剩&&和 资本主义的 大范围危机是不一样的
日新少年 发表于
小学学政治课,说资本主义经济危机来了,资本家把牛奶要倒掉.当时觉得资本家太万恶了,为什么不能把牛奶白送 ...那能否说，咱们现在是局部资本主义，整体社会主义的初级阶段哪？
真绕嘴呀。呵
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房地产去库存能够体现在二三线城市房产价值下降，但是一线的房地产还会升值，正如版主说的，是因为投资价值。所以不急吧，人民币资产还有一定的吸引力，考虑这个以及房地产业的不景气程度，库存正在逐渐去化
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