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大同市人民政府办公厅
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关于加强小区物业管理的建议的答复
关于加强小区物业管理的建议的答复
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尊敬的郑春英代表：
您好。您提出的“关于加强小区物业管理的建议”收悉，经我们认真研究后，现答复如下：
一、您的这一建议提得很好，对我市物业管理活动中存在的问题指的非常准确，这些问题也是制约物业管理水平和物业服务质量提升的关键性问题，同时，也是我们各级相关部门需要共同努力、认真加以解决的问题。您的这一建议对改进物业管理工作具有很好的参考价值和指导意义。
二、关于您提出的存在五个方面的问题，需要给您说明的是：您在建议里提到的问题也正是我们近几年一直想彻底解决的问题，并通过努力也做了一些工作。
1、关于您提出的小区物业服务质价相符的问题，目前住宅小区各项收费都是市物价部门根据小区设施、服务等级核定的，如果小区物业服务公司超出物价部门核定标准收费的，由市物价部门查处；物业服务公司不提供相应核定等级的服务，随意降低服务标准的我局会实地检查，如果属实将责令其限期整改，整改仍不达标由我局监察大队进行处罚。关于从业人员素质不高的问题，具体情况是这样的：物业服务企业属第三产业的服务业范畴，且为劳动密集型微利企业，其从业人员的工薪水平处于中等偏下水平，对此问题我局比较重视，近来经过多次的培训、教育，要求企业内部文化及内部培训自建方面做了大量的工作。每年都组织企业经理、项目经理、部门负责人进行轮训，对其业务、职业操守等进行培训；会同相关专业部门对企业各部门专业人员进行培训，如电梯、消防、人防、水、暖、电等进行培训。
2、关于您提出的执行相关城市管理规定不力，对所服务区域内违章行为听之任之的问题，其现状是：物业服务企业应当就您提出的违法搭建、占用公共空间堆放杂物、破坏绿化等行为进行制止，一些物业服务企业虽然对个别业主侵占公共部位乱堆乱放、毁坏绿地的行为进行了劝阻、制止，但还是缺乏一定的力度，给多数业主带来负面影响，造成法不责众的“局面”。同时，在宣传引导上缺乏力度没有形成爱护花草、人人有责的良好氛围。如企业不履行其劝阻、制止、报告的义务，我局责令其整改，如仍不整改将给予其相应的处罚。
但是小区物业服务企业是一个为业主提供服务的组织，因其没有执法权，对业主的违规行为物业公司不能强行制止，只能通过书面、口头调解等形式与涉事业主进行沟通，并向相关主管部门报告，如涉及到个人财产或重大事件时协助做好司法见证等工作。
3、关于成立业主委员会的问题，需要给您说明的是：《大同市物业管理四级职责分工意见》实施细则中明确规定：“街道办事处负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届筹备组，负责筹建首届业主大会、选举产生业主委员会和业主委员会的换届工作，指导、监督业主大会、业主委员会的日常工作。”我局将督促、指导开展好此项工作。
作为物业行业主管部门、物业服务企业都不能作为成立业主委员会的主体，业主委员会主体永远是业主，在我市由来已久的问题是业主普遍漠视业主委员会的成立工作，认为和自身没有必然的关系，一旦出现问题业主怨气冲天的时候才觉得该有一个组织为自己出头。作为主管部门，我们将加大对区（县）物业管理部门、街道办事处（乡政府）等单位的督促指导加大成立业主委员会工作的宣传力度，使成立业主委员会成为一个常态工作，真正发挥业主委员会在物业行业发展中的作用。
4、关于提供停车所收取的费用处置不合理的问题，停车管理费收取标准是由市物价部门核定、监督，我局和区（县）物业行业主管部门将全力配合做好此项工作。
5、您提出的物管企业缺乏统一管理、等级评定及相应信息公开和监督奖惩机制的问题，需要给您说明的是：根据《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》物业服务企业分为三个等级，一级由住房和城乡建设部负责核发，二级由省住房和城乡建设厅负责核发，三级（含暂定）由市级及阳高、灵丘（扩权强县）房产管理部门核发。
今年下半年我局组织各区（县）物业行业主管部门对全市物业服务企业的服务及经营情况进行了拉网式检查，在检查中发现的问题由街道（乡政府）统一汇总上报，依据检查结果，我局对四家物业服务企业的资质予以降级，并拟对5家物业的资质予以注销。同时我局在全市范围内评选“十佳”及“十差”物业服务企业，届时全体市民可以通过微信、网络、报纸、信函等各种形式对全市物业服务企业给予评定，此次评比程序透明，由大同日报社协办，我局纪检组全程介入监督。通过此次活动的举办，在表彰先进的同时对“十差”企业给予相应的处罚。
三、关于您提出的几个方面的建议，将作为我们下一步的工作重点。
1、要进一步加大对物业管理从业人员在职培训力度。调查了解目前我市物业管理从业人员的基本素质和在物业管理活动中遇到的难点问题，有针对性地制定不同人员、不同岗位、不同类型住宅小区从业人员的在岗培训计划，力争在半年内分层次、分类型将现有从业人员轮训一次，不断提升从业人员的素质。
2、积极督促区（县）、街道办事处（乡镇人民政府）推进成立业主大会工作。按照国家住建部已明确的成立业主大会的程序，街道办事处（乡镇人民政府）要认真履行好指导住宅小区成立业主大会的职能，广泛深入做好宣传引导工作、激发广大业主关爱小区、热爱公益事业、关心小区管理，把“小区是我家、维护靠大家”的意识变为每个业主的实际行动，提升业主自愿成立业主委员会的意识，提高我市住宅小区成立业主大会覆盖率。
3、增强广大业主的物业消费意识。通过物业管理政策法规进社区、与媒体进行合作宣传等手段，全面加强物业管理法律法规的宣传，帮助业主明确物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念，真正参与到物业管理活动中来。
4、积极倡导机关事业单位党员领导干部自觉遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。
5、进一步推进《大同市物业管理四级职责分工意见实施细则》的落实。加快推进“两级政府、四级管理”的物业管理体制，强化区（县）物业管理部门和街道办事处在物业管理工作中的主体地位，进一步理顺我市物业管理相关部门各负其责任的监管体制，并将物业管理工作纳入区（县）社会治理体系。定期开展评比、考核，对物业服务企业人员配置、设施设备维修养护、消防、秩序维护、车辆管理、环境卫生、绿化等各方面进行全面考核。对资质申报、升级、年审的过程严格按照《大同市物业服务企业资质管理办法》的要求办理。对不符合要求的企业和项目责令限期整改，如整改不到位则由我局监察大队进行查处。同时与区（县）物业管理部门一起创新管理模式，落实重心下移，规范管理行为，化解矛盾纠纷，打造平安小区，促进社会和谐，推进全市物业行业社会化、市场化、专业化、规范化健康发展，最大化地提升物业管理水平。
以上答复您是否满意，如有意见，敬请反馈。
感谢您对物业管理工作的关心和支持，并欢迎今后提出更多的宝贵意见。
（责任编辑：zy）民政局加强物业管理的意见
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社会关注度高，任务艰巨繁重。各部门和相关单位，特别是领导干部要承担起“共创和谐物业、构建和谐社区”历史使命，提高认识，转变作风，加强领导，精心组织，切实把物业管理工作落实到具体行动中，推动我区物业管理工作健康发展。
全面提升物业管理水平，为进一步加强我区物业管理工作。优化人居环境质量，实现物业管理快速健康发展，根据《 市人民政府关于印发进一步加强我市物业管理工作意见的通知》郑政文〔 〕35号）精神，结合我区实际，特制定本意见。
一、指导思想
以“十七大”精神和全面构建和谐社会要求为依据，以“三个代表”重要思想为指导。认真贯彻落实《 市物业管理条例》以下简称《条例》切实抓好物业管理工作的规范化建设，促进物业管理健康有序发展，为我区经济发展作出积极贡献。
二、总体目标
使物业管理水平得到提高，通过深入开展物业管理活动。行业功能逐步健全，管理机制效果明显，物业管理规范有序，诚信服务品质优良，人居环境舒适和谐。
三、主要工作任务
（一）大力宣传物业管理政策法规。以《条例》宣传为突破口。宣传物业管理政策法规。条例》宣传活动要贯穿全年，通过实施“物业管理政策法规进小区”计划、举办《条例》知识竟赛、开展“共创和谐社区”征文、演讲赛等宣传活动，扩大覆盖面，增强感染力，使物业管理的政策法规进入行业内部，进入百姓家庭。
（二）着力优化物业管理市场环境：一是培育健康的物业管理市场。为物业管理提供良好的基础条件。抓好以动态考核为主的行业管理，严格市场准入，坚持升优汰劣。加强对物业服务收费价格体系的监督，实现以质论价、质价相符；二是抓好企业自律和诚信服务，建立激励机制，广泛开展管理机构、物业企业、住宅小区、员工达标创优活动。拓宽物业企业管理人员培训渠道，改善素质结构，提高服务技能，塑造良好形象；三是抓好社区管理和物业管理的一体化建设，加强社区文化建设，提升居民的精神境界；四是加强社区民主建设，切实保证业主履行管理责任。区房管局、各镇办要积极指导物业小区业主委员会的组建及运行工作，加强对业主委员会的监督管理。建立区、镇办、社区三级预警机制，镇办和社区负责依法调解本辖区内的物业管理纠纷，做到快速有效，无越级上访，重访率不超过20％。
（三）切实建立物业管理联动机制。依照“条块结合、以块为主、镇办协调、区域统筹”思路。区政府其他相关部门及物业项目主管单位要把物业管理作为工作重点，认真履行职责，确保一方平安；各镇、街道办事处要成立物业管理办公室，负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系，协助区房管局做好辖区内物业管理的监督管理工作。各镇办要切实履行职能，真正成为协调社区建设与物业管理的第一责任人；社区居委会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督，及时妥善处置物业管理工作呈现的问题和矛盾。
（四）全面落实物业管理覆盖措施。各镇办、社区居委会要把物业管理工作纳入社区建设工作目标。掌握本辖区物业管理工作开展情况，采取社区介入、专业化企业进驻、后勤式和业主自治等多种管理形式，保证 年年底我区住宅小区（楼）物业管理覆盖率在80％以上，2012年年底前全区所有住宅小区（楼）实施物业管理。对暂时不具备实行专业化物业管理的住宅小区（楼）必需有专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修，无主管单位的由所属镇办负责组织落实，发生的费用由业主承担。各镇办对居住分散的住宅楼，要尽快摸底调查，制订划片整合管理方案，稳步实施物业管理工作。
（五）制定完善物业管理考评体系。建立区、镇办两级物业管理检查考核机制。将物业管理纳入政府考评体系，与单位、部门的政绩考核挂钩。区政府对物业管理目标责任落实情况每半年检查一次，每年全面考核一次，对辖区物业管理乱、环境秩序差、覆盖率不达标或造成不良影响、酿成重大事故的要追究主要领导的责任。
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西城街道三项措施加强无物业小区的管理与服务
西城街道&& 13:53
　　西城街道地处新民市城区西部，多为平房区和无物业小区，为了提高辖区民众的生活环境与生活舒适度，西城街道办事处副主任郭艳文协同城管科科长带领社区工作者，结合自身情况采取三项措施加强对无物业小区的管理与服务。
　　一是建立健全业主自治组织。在街道与社区的组织下，依照相关法律法规，本着公开、公平、公正的基本原则，充分发扬民主，帮助无物业小区组建业主委员会。充分尊重业主和物业使用人的意愿，组织业主以不记名投票的方式进行业主委员会的选举，公开唱票计票，通过选举产生无物业小区的业主委员会主任、副主任、秘书长及其委员，并于小区内公示。同时帮助业主委员会建立工作制度，真正把有工作能力、公益心强、身体健康、能维护业主和物业使用人权益的代表选举为业主委员会成员，组成一个让广大业主满意、认真为业主服务和负责的业主委员会，监督和协助物业服务企业做好住宅小区的物业管理工作。
　　二是充分依靠和发挥辖区业主委员会在物业管理中的自治自律作用。提倡我家我作主，我家我爱护的理念，充分依靠和发挥业主委员会，并帮助业主委员会开展各项维护业主利益的各项工作，努力让每一位业主行使自己的主任翁权利，履行主人翁义务，自主创建业主满意的相亲舒适文明的小区和生活环境。同时设立意见箱听取群众意见和建议。
　　三是做好宣传与服务工作。社区以宣传和服务为主，面向居民宣传各项相关规定，实现住宅小区民主自治管理，完善各项物业管理制度，理顺业主与物业服务企业之间的关系，物业管理矛盾将得到有效化解，使业主得到优质的物业服务，改善生活环境，提高生活质量，实现社区的的和谐与稳定。
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