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购物中心(大型超市）项目可行性研究报告
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3秒自动关闭窗口购物中心：招商、运营新手入门的10个“为什么”？；核心提示：为什么同等规模的购物中心，一些有超市，；为什么同等规模的购物中心，一些有超市，一些没有？；有谁愿意拎着从地下超市买来的大包小包，去逛楼上的；但很多开发商还是愿意将购物中心地下一层的大部分面；为什么百货购物中心一进门先看见的总是化妆品柜台？；和购物中心不同，去百货购物中心购物，进门先看到的；因此，百货
购物中心：招商、运营新手入门的10个“为什么”？
核心提示： 为什么同等规模的购物中心，一些有超市，一些没有？为什么一个购物中心会看到同一品牌的两个店铺？为什么新开的购物中心，会喜欢引进新品牌？
为什么同等规模的购物中心，一些有超市，一些没有？
有谁愿意拎着从地下超市买来的大包小包，去逛楼上的服装店呢？事实上，只打算去超市购物的人并不会特别注意那些橱窗里的服装，尽管那些衣服只需上个楼就能买到，可她们或他们更愿意另外花时间去挑选、购买。万达集团发现，虽然超市带来了大量人流，可是给购物中心里其他业态贡献的人流却只有10%左右。
但很多开发商还是愿意将购物中心地下一层的大部分面积租赁给超市使用，尽管超市支付的租金只是服装店的1/5，甚至更少。开发商有着自己的小算盘。一个超市除了能辐射到周边的住宅小区外，更重要的是，在购物中心建设初期引进沃尔玛、家乐福这样的主力商户，不仅能吸引大量的小租户，还能赢得土地、银行贷款方面的优惠和支持。但再精明的商人也有算错的时候。西安万达购物中心的沃尔玛超市，因为批文问题比购物中心晚开业半年。万达发现这半年在没有超市的情况下，购物中心一样很火，它们有些后悔。
购物中心里是否要设置超市？在它的发展前期，引入超市容易带动人流是个不错的决定。但如果开发商成熟，购物中心位置又很好，引入超市这个租金杀手，便显得有点多余了。
为什么百货购物中心一进门先看见的总是化妆品柜台？
和购物中心不同，去百货购物中心购物，进门先看到的总是化妆品。通常购物中心里购买化妆品的人不如购买服装的多，将化妆品专柜设在人流量大、进入购物中心的必经之地，容易增加它的购买几率。
因此，百货购物中心一层陈列的大都是需求弹性大（可买可不买）、利润高的化妆品，它们有能力、也愿意为这个黄金位置支付购物中心最高的租金。加上化妆品都包装精美、摆放整齐、形象好，无形中提高了购物中心的档次。就连充满嗅觉诱惑的香脂味也是吸引路人进入购物中心的秘密武器。
现在，越来越多的购物中心也喜欢将丝芙兰和莎莎这样的化妆品超市放在一层醒目的位置。
为什么在购物中心的一层找不到洗手间？
女孩们应该都有在购物中心排队上厕所的“苦难”经历吧。遇上周末或节假日，人气旺的购物中心洗手间里总是人满为患。甚至连不在购物中心购物的路人也可能排进来和你共享这有限的蹲位。
开发商们很快就发现，设立在购物中心一层的洗手间无异于公共厕所。现在，那些新建的购物中心会尽量避免把洗手间建在一层，这样至少能促使消费者多逛到几个店铺；而稍老的购物中心也在努力改变自己公共厕所的角色。上海的正大广场就是这样，它通过改建，干脆利索地封掉了一层所有的洗手间。
为什么扶梯总是设在离大门较远的背面？
很多新建的购物中心，在进门处是看不见自动扶梯的，它离入口会有一定的距离，并且背对大门。如果想去二层，你沿途将经过从正门到乘扶梯上楼处的各个店铺，这增加了你在这些店铺消费的几率。
那些早年建造的购物中心正在为扶梯的位置而烦恼。上海正大广场的自动扶梯，就在一进门的位置，这的确方便了消费者，但对商家来说，却可能减少了消费几率。可扶梯是当年在购物中心建设时就造好的，现在改变位置会有难度，只能用大面积的广告柱和广告板来引导客流。
正大广场二层和三层的自动扶梯也存在这样的问题。客人由广场东侧主入口进入，搭乘扶梯由一层到二层后，迎面就是通往三层的扶梯。这个设计导致顾客不会深入二层西侧消费。不过，正大广场已经请来专家解决此问题，目前给出的方案是在二层举行一些特卖会吸引人流。
为什么会在一个购物中心里有时会看到同一品牌的两个店铺？
一些购物中心里是涵盖了百货业态的，这个百货店往往是购物中心的主力店，在很大程度上决定了购物中心的品质。
这样的组合有利于丰富购物中心的品牌，但也有可能出现购物中心和百货店引进了同
一品牌的现象，造成冲突和恶性竞争。万达在宁波的购物中心和银泰百货合作，就发生了这样的冲突，只能在后期协调。
出现这种情况还有一个原因：超市将外围一些铺面出租给其他品牌使用，造成了和购物中心里单个品牌租户的重合。那些大型超市一般都要占据着约两万平米的面积，但它实际使用的商业面积只在一万平米左右，剩下的面积，超市以几倍于它付给开发商的租金出租出去，拿来和自己支付的租金对冲，有时甚至会有盈余。
为什么那些新开的购物中心，会喜欢引进新品牌？
作为某个品牌的粉丝，你可能是为了购买这个品牌的衣服而逛了一座购物中心。所以，那些拥护者众多、仅此一家的品牌就和购物中心的主力店一样，起到了带动人流的作用。
在北京来福士广场招商时，开发商凯德商用的董事总经理蔡梅凤就提出，希望有更多第一次进入北京甚至是中国的新品牌加入进来。所以，她特意找来了新加坡的同事合作，最后他们从新加坡带来了两批租户，第一批是做服装服饰的，另一批是做餐饮的，目的就是希望通过这些新品牌带来人流。
为什么在服装区也能品尝到咖啡？
品牌自身对于它的邻居是谁有着非常高的敏感度，所以，你会看到耐克旁边总是有一个阿迪达斯，那些果汁、咖啡等饮品也都是统一放在同一层。但这几年开发商们又渐渐发
现，有时将服装和饮料穿插放置一下，效果可能更好，这不仅能带动饮料的额外消费，还能给消费者更好的购物体验。
现在，当你逛街口渴时，不用再为了买一杯饮料跑到购物中心的地下一层或是外面的小铺去了，一些购物中心已经将饮料和服装混搭在了一起，比如北京大悦城的二层―星巴克就挨着一些服装品牌。更多的购物中心则是将每层的中庭位置做成了餐饮区，让服装店铺都面对中庭开放，北京的新光天地和来福士广场就是这样。
为什么运动品牌一般摆放在地下或较高楼层？
新兴的购物中心，通常会将一层和二层的店铺出租给那些有知名度的国际品牌，以此来体现购物中心的整体形象，三层更多的是一些在中国有影响力的本土品牌。但同样是国际品牌的耐克、阿迪达斯、彪马等，就不会出现在一层，而是被安排在了更高的楼层或者地下。原因是运动服饰的款式变化并不大，不管放在哪里，它们都有更为固定的消费群。
为什么去吃大餐或者看场电影，总是要上到购物中心的最高层？
在上海正大广场建设之时，设计师JohnJerde2000年冬参观了面积达30万平米的曼谷BangkapitMfunction(iterator)，看到众多青少年在其顶层的巨大多功能厅外等待观看
三亿文库包含各类专业文献、文学作品欣赏、应用写作文书、外语学习资料、幼儿教育、小学教育、生活休闲娱乐、专业论文、高等教育、购物中心：招商、运营新手入门的10个“为什么”？_图文52等内容。　
　关于购物中心招商运营的问题探讨_生产/经营管理_经管营销_专业资料 暂无评价|0人阅读|0次下载|举报文档关于购物中心招商运营的问题探讨_生产/经营管理_经管营销_专业... 　购物中心招商流程_生产/经营管理_经管营销_专业资料。...10、 首批租金费用的收取:首批租金和费用由招商经理...网络营销部电商运营工作计划 90份文档
2014年执业医师... 　购物中心招商入门前必须了解的几大法则_生产/经营管理_经管营销_专业资料。购物中心...记者走访统计上海市场约 10 家大型购物中心后发现, 几乎 100%都有电影院, ... 　购物中心招商难题及对策_生产/经营管理_经管营销_专业...(低)十百分比租金(中)十补贴返还(中)”的组合设计...战略合作结盟, 奠定了一个良好的信任基础, 获得长远... 　购物中心运营的中场发动机购物中心的招商剖析_建筑/土木...即实际租金, 是在商品租金的基础上, 根据市场 供求...(10)商户分析 (11)租赁须知 (12)认租书及合同的... 　实战:购物中心招商 3 问 1 问:对于商业基础薄弱、...十年租金收益测算等方面做了系统分析;在 销售策略上...并便于后期的统一管理和统一运营, 以保证项目品 质... 　购物中心招商工作手册2012_经管营销_专业资料。购物中心...关招商人员参加各类商品招商会。 8) 9) 10) 负责...某购物中心招商运营管理... 131页 4下载券 ... 　2.8购物中心招商入门前必须了解的几大法则_企业管理_经管营销_专业资料。购物中心...原本餐饮承租力较 弱,一直不算招商重点,大多购物中心以往仅预留 10%甚至更低... 　购物中心招商的成功与否对整个项目的开业和运营有着决定...但整个 10 万平方米的购物中心还 没有招进任何...购物中心主力店商家价值的误判有两个方面,既价值高估...&&& 原创声明：凡本网注明稿件来自“赢商网”的所有文字、图片稿件，版权均属赢商网新闻频道所有，任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站，使用时必须注明稿件来源：赢商网，违者本网将依法追究责任。
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综合体省市：青岛黄岛区面积：80000O综合体省市：昆明呈贡区面积：13.5万O商业街区省市：安康汉滨区面积：4万O购物中心省市：西安新城区面积：13万O购物中心省市：延安宝塔区面积：5.4万O
火锅烧烤品牌定位：中高档拓展区域：全国大型超市品牌定位：大众化拓展区域：华南区域快时尚品牌定位：中高档拓展区域：全国饮品甜点品牌定位：高档拓展区域：全国,西北区域饮品甜点品牌定位：大众化拓展区域：全国
在这个看脸的时代，不只对人的颜值要求高，就连餐厅也愈发注意到颜值的重要性。好吃之外，一个餐厅的空间设计成为食客们评价体系中重要的一环。
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投资公寓和商铺成为当下热点，商业地产火热发展的同时，投资风险也随之加剧，这就使得投资者必须更加的谨慎。商业频道推出《商铺指南》全新栏目，针对一周热点项目，用最真实的销量还原商铺的价值。
&365地产家居网&讯社区商铺是为了满足周围住宅居民的生活需求，一般以超市，小型临街商铺，零售商店为主，近年来越发的往多元化购物中心发展，单一的社区商铺已经不能满足人们的需求，更趋于多元化，更丰富的购物中心综合发展。小编为投资者带来5家区位内具有价格优势的社区商铺。
项目名称：
(效果图 商业频道)
在售均价：元/平米
项目解析：安粮城市广场项目目前在售的为QQ潮街，地处南二环和金寨路交口的商铺可以通过交通的优势来带巨大的消费人口，南七片区罗斯福综合体的的推出可以吸引区域内的消费者来此购物，从而带动社区底商的发展。较大体量的业主也可以给商铺带来稳定的投资回报。
价格：元/O
开发商：安徽省安福置业有限公司
地址：合肥市金寨南路与东流路交口
电话：400- 转 6308
最新信息：安粮城市广场目前在售为QQ潮街1-4层50-200OMINI小金铺，一层均价35000元/O，二层均价25000元/平米。优惠一次性98折，按揭99折。预计6月份交付。接待中心：合肥市金寨南路与东流路交口。
项目名称：
(效果图 365地产家居网商业频道)
在售均价：元/平米
项目解析：蓝鼎海棠湾地处区优质板块，周边拥有金大地1912商业街，沃尔玛超市，自身推出的商铺均为街铺，可以充分的吸收消费人群。而且目前商铺为现铺销售，可以使投资者大大减少商铺的培育时间，2014年开始不断交付，众多的小区业主将会使项目底商拥有更大的投资价值。
价格：元/O
开发商：合肥中筑置业发展有限公司
地址：黄山路与科学大道交口西北角
最新信息：蓝鼎海棠湾在售1-2层商铺，户型均在130平米以内，所剩商铺不多，均价为元/平米，优惠为一次性付款95折，按揭98折。3-4层商铺已经售罄，后期无加推。
项目名称：
(效果图 365地产家居网商业频道)
在售均价：元/平米
项目解析：中天左岸商铺分两期推出，一期目前已经售罄，而且永辉超市已业，目前主推二期商铺，临近一环路可以使商铺面临更多的消费群体，最小30平米的小户型商铺可以使投资者降低投资风险，由于项目是综合体项目，自身还包含了写字楼与住宅，未来的固定消费群体众多，可以大大的提高底商的投资价值。
价格：21000元/O
开发商：安徽中天投资集团有限公司
地址：铜陵路与滨河路交汇处西北角
电话：400- 转 4646
最新信息：中天左岸在售二期一环路40-200平米独立产权商铺，共推120套，还剩10套左右在售，目前均价为元/平米。根据位置不同具体一铺一价。暂无优惠。项目地址：铜陵路与滨河路交汇处西北角。
项目名称：
(效果图 365地产家居网中心)
在售均价：2-8万元/平米
项目解析：信地城市广场项目位于火车站商圈之内，项目自身业态繁多，有高端的沿街商铺，也有内街的底商，价格的差异可以使投资者根据自身情况选择。全椒路全天丰富的人流量可以给底商带来源源不断的消费人群，而且经过这里到达火车站和汽车站的人群也是潜在的消费人群。
价格：元/O
开发商：信地置业（合肥）有限公司
地址：瑶海区临泉路与全椒路交汇处
电话：400- 转 4714
最新信息：信地步行街在售30-80平米现铺，均价在2-8万左右。3#4#楼20-80平米商铺目前正在热销中，具体一铺一价。按揭98折、一次性97折。预计明年还有全椒路上沿街和内街商铺推出。项目地址：区临泉路与全椒路交汇处。
项目名称：
(效果图 365地产家居网商业频道)
在售均价：15000元/平米
项目解析：家天下项目为区不多的综合体项目之一，项目推出的业态较多，有商业街、广场和社区底商三种模式的商铺，社区商铺最小110平米在售均价15000元/平米，较低的均价可以给投资者更小的压力。周边居住环境优秀，众多开发商选址，未来的居住人口众多，可以形成浓郁的商业氛围。
价格：20000元/O
开发商：合肥环美房地产发展有限公司
地址：铜陵北路与颍河路交口（生态公园西侧）
最新信息：家天下翡翠商谷目前在售2期和3期的内街商铺，商铺位于龙门岭路，面积最小110平米，在售均价15000元/平米。后期无商铺推出。接待中心：铜陵北路与颍河路交口（生态公园西侧）。（365地产家居网 杨旭峰）
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值班：陈婕苹果/安卓/wp
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权限: 自定义头衔, 签名中使用图片, 隐身, 设置帖子权限, 设置回复可见, 签名中使用代码
道具: 彩虹炫, 涂鸦板, 雷达卡, 热点灯, 金钱卡, 显身卡, 匿名卡, 抢沙发, 提升卡, 沉默卡, 千斤顶, 变色卡下一级可获得
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　大卖场犹如过气的明星正被转型中的零售企业抛弃。在这两年超市的关店统计中，大卖场业态频频上榜。越来越多的连锁超市对增长无力的大卖场动刀。　　追逐完大卖场这阵风潮后，超市大佬放慢了大卖场开拓的步伐，又奔向下一个掘金地。而这回的转型动作并不是整齐划一的，总体呈现购物中心化与社区超市方向发展。如何在跨界中既把握机会又保持适当的扩张步伐考验着零售商的智慧。大小之变　　2014年超市业被业绩下滑、行业低迷困扰着。超市拿出变革的方案来应对行业寒冬。　　在关店改造的同时，人人乐把聚焦点转向了社区超市。人人乐董秘石勇称，今年人人乐已单独设立了社区超市事业部，并将原大卖场事业部旗下不少小店改造为社区超市，目前人人乐拥有社区超市有6家。今后人人乐新增门店将主要集中在社区超市业态。　　这不是孤例，华润万家意在抢占社区资源，计划今年开设50家社区超市。百佳超市把新开超市重心从广州的商业旺区、大型综合超市转向社区聚集的地带。中百集团也瞄准了社区超市。　　野心更大的超市则发展更加丰富的业态。　　近日，沃尔玛宣布首家购物中心在珠海开工建设。该项目投资6亿元，为10万平方米的社区型的中小型购物中心，同时将引进山姆会员商店珠海首店作为主力店铺。沃尔玛亚洲不动产有限公司总裁夏必得称，从小规模的购物中心项目做起，能使购物中心的面积和租户的数量及类型都更加与社区相匹配，最后沃尔玛将根据消费需求、业绩销售等情况分阶段逐步开发扩大规模。而这部分业务目前都是属于由沃尔玛全权持有的商业地产。　　早在2011年11月，沃尔玛就在香港成立了沃尔玛亚洲不动产有限公司，主力发展以大卖场及山姆会员店为核心的商业地产。购物广场项目由沃尔玛亚洲不动产有限公司进行调研分析、拍板以及运营把控。　　据了解，除珠海项目之外，沃尔玛视察过多地项目，在湖南省、广西壮族自治区、广东省多地均开展着调研比较，较为成熟的候选项目另有3~4个。沃尔玛在华购物中心的版图雏形逐渐明朗。　　区域零售巨头步步高也发出信号发展购物中心。日前，步步高发布步步高商业地产产品体系“新天地”，计划两年内开13个，总建筑面积达617万平方米。除了超市业态，步步高旗下还有百货、电器城、快时尚服装、餐饮、娱乐休闲等自有零售业态，这些都可以纳入购物中心项目当中。
外资零售企业欧尚和永旺也在悄然布局商业地产。据了解，永旺计划在2016年底之前在中国新设15家大型购物中心，将总量发展到20家。大卖场使命完成？　　一方面大卖场业态式微，另一方面商业地产和社区商业还在快车道上行驶。零售企业不约而同地迅速转换车道。　　在今年上半年的闭店榜单中，大卖场的比例居高不下，沃尔玛关闭了9家门店，乐天玛特关闭5家门店。人人乐在过去两年关闭10家门店，今年下半年将继续关停10家左右的门店。　　人人乐董事长何金明道出了传统零售企业的压力：“传统零售业的大卖场业态已经进入拐点期。成本上升过快，包括高人力、高租金、高管理费用，此外在营收增长上，同时遭受了快速增长的电商的挑战，这种挑战在一线城市已经凸显。”　　值得注意的是，销售额连年增长的电商已经威胁到大卖场的生存状态。消费研究机构凯度（Kantar Worldpanel）的数据显示，去年国内消费者从电商渠道购买快消品的比例达到30%，比2011年提升了12个百分点。其中一线城市的渗透率更是高达46%。　　北京财贸职业学院商业研究所所长赖阳表示，大卖场原来的优势是一站式购足，价格便宜而且东西齐全，但是当电商日益强大，消费者购物的时间和空间障碍都被打破了。大卖场此前赖以生存的优势被大大削弱。　　大卖场的客流除了被电商吸引了一部分外，还被购物中心和社区超市分流了部分。所以一些传统零售企业顺藤摸瓜，开启了购物中心化和社区化的道路。　　上海尚益咨询公司总经理胡春才说：“一些贴近社区、面积相对较小、重点解决消费者一日三餐的社区商业和便利店业态在未来相对日子好过一点；此外，体量较大，集合购物、娱乐等多种功能的购物中心由于具有较强集客能力，在未来有较好的发展潜力。”　　据中国连锁经营协会的统计数字显示：由于投资商业地产的利润率远高于零售业，加之店铺租赁成本的连年飙升，国内零售企业超过半数都涉足商业地产。　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出，超市转型做购物中心，其塑造的品牌形象可提供信任保障，此前积累的商业经验可应用于今后资源的整合。超市能够以消费者需求为导向，提供消费者需要的服务，而不是只看投资收益比。超市经营购物中心比投机的开发商理性，不会轻易被租金牵着鼻子走。　　沃尔玛提到的社区购物中心还有足够的空间待开发。据北商商业研究院发布的报告显示，社区商场在餐饮、超市便利店、生活服务等八大业态中排名垫底，仅占0.58%的比重。社区购物中心基本属于开发的空白地带，属于最稀缺的社区商业业态之一。　　郭增利告诉记者，社区型购物中心市场非常大。现有的购物中心大多定位高端、时尚，而不是生活化的购物中心。社区购物中心所针对的消费者粘性比较强。跨界的挑战　　不过，习惯于经营大卖场业态的超市要转换频道发展购物中心或者小业态都不是一件容易的事。　　有业内人士对于零售巨头跨界商业地产开发表示担忧，从零售业到商业地产领域，毕竟是转型到一个复杂的行业，从团队构成到操作模式沃尔玛都面临全新的搭建，诸如招商资源的积淀、商业地产项目投入资金大、培养期长等问题未来都将考验沃尔玛中国地产团队。　　郭增利表示，管理购物中心和管理超市商品是不一样的，超市主要做单品经营，而购物中心主要做品牌和店铺管理。　　近年来商业地产泛滥，显著的问题是存量过多。据中购联行业研究报告资料显示，至2013年底，中国购物中心的存量已经达到3450家，中国购物中心的增长区间，从每年开业200~300家提高到现在的200~400家，到2015年中国购物中心的总量将达到4000多家。并且购物中心化也是许多百货业转型的选择。　　许多购物中心千人千面。近年来业内提出解决同质化的手段多为增加餐饮业态和体验业态。郭增利认为，这可能会形成新的同质化。购物中心差异化应该体现在个性上，能够满足服务区域内特定的消费需求。“比如在特定区域，某类街边店有很个性化的品牌，很对当地市场的胃口，这些个性化品牌完全可以进入购物中心当中。”　　类似于步步高在三四线城市发展的企业虽然避开了激烈的一二线城市，但并不意味着机会更多，反而凸显了消费力的问题。郭增利分析，表面上看三四线城市竞争没那么激烈，但三四线城市消费能力有局限，很多城市只留下老人、妇女留守，整个城市的生活定位不是偏享受型的，而属于温饱型的基本型的，这对于购物中心而言也是挑战。总体来说，三四线城市投资小，回报、租金比较低。　　即使是转型为面积更小的社区超市，传统零售企业也并不一定能玩得转。沃尔玛此前上马社区型超市，但最终折戟沉沙。郭增利认为，在中国有种误区：认为社区商业因为小所以更好做，实际很难做。如果是单枪匹马进入社区，这意味着用单个品牌去争取市场，依赖一个店成为业绩发展的支撑点，就要注意品牌与品牌之间形成完整的系统。但用购物中心的理念打造社区商业，靠业态组合去争取市场，可能会更轻松点。　　赖阳提醒道，并不是购物中心或者社区超市的业态比大卖场更好。大卖场也并非转型购物中心就一劳永逸。传统零售企业转型需要提供一种网络不能替代的服务价值，是否显示了其独特价值，是不是消费者所需要的。& &&& 中华合作时报
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