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房贷的真相：等额本息和等额本金哪种更划算？
焦文英笔者是一名银行的个贷客户经理，在工作中，几乎每个客户都十分关心还款方式，等额本息和等额本金，究竟哪种更实惠一些，提前还款的话，哪种更划算一些。关于这个问题，不同客户有不同的看法，在网上也有一些讨论。本文结合自己的工作经验，谈谈对这两种还款方式的理解。等额本息和等额本金两种还款方式的总利息之差是如何产生的？在笔者的客户中，有部分客户坚持一定要选择等额本金的还款方式，是因为他们通过朋友或者网络了解到，这种还款方式支付的总利息会少一些。以贷款额为100万，贷款年限为20年，目前的基准利率年利率5.65%，月利率4.7083‰为例，等额本息的还款方式20年总共需要支付的利息是元，而等额本金则需要元，二者总利息相差约为10.4万元。这个利息差别是怎么来的呢？让我们先来看一下这两种还款方式的计算公式。（1）等额本息等额本息，顾名思义每月偿还的本金与利息之和是等额的，也即每月的月供是相同的。它是把贷款期限内的本息和除以贷款总月数，所得的平均数即是每月月供。月供=（贷款总本金+贷款总本金*贷款年利率*贷款年限）/贷款总月数总利息=贷款总本金*贷款年利率*贷款年限（2）等额本金等额本金，是先把贷款本金总额除以贷款期数，所得商数即是每月需偿还的本金，再加上尚未偿还的本金一个月产生的利息，即是一个月的月供。随着贷款本金不断被偿还而减少，其产生的利息也不断减少，因此其月供是逐月降低的。由于每月被偿还而减少的本金是相同的，所以减少的利息也是相同的，每月月供是等差递减的。月供=贷款总本金/贷款总月数+未偿还本金*月利率总利息=首月月利息+第2月月利息+....末月月利息以贷款额100万，贷款年限20年，目前的基准利率年利率5.65%，月利率4.7083‰为例，等额本息的还款方式，其贷款利息是把贷款总额100万作为贷款本金，乘以贷款年限20年，再乘以贷款年利率5.65%,作为一个整体，计算得出的。&等额本息&总利息=100万*20年*5.65%=100万*240月*4.7083‰&等额本金&总利息=100万*4.7083‰+（100万-100万/240）*4.7083‰+（100万-100万/240*2）*4.7083‰+...+100万/240*4.7083‰由上可见，等额本息的还款方式其利息总额之所以大于等额本金，是因为两种月供计算方式的不同，等额本息是把贷款期限的月供作为一个整体来计算的，以这个本息和总数除以贷款期数，即得到每月月供；而等额本金则是逐月计算月供，已经偿还的本金不断地被减掉，不再计息。若是提前还款，哪种还款方式更划算？这也是很多客户十分关心的。有一些客户因为某种需要提前结清贷款，发现自己还了几年，贷款本金余额仍然剩余很多，所支付的月供大部分都偿还了利息，因此在客户中流传着这样一种说法，等额本息是先还利息，等额本金是先还本金。这种说法当然是谬误，无论等额还是等本，其每月月供都是既包含本金又包含利息，只不过本金和利息的比例不同而已。同样以贷款额100万为例，贷款期限分别为20年、10年、5年，利率设定为相应的基准利率（5年以上年利率5.65%，5年年利率为5.50%），对两种还款方式的月供中偿还本金和偿还利息的比例做一个对比分析。首先比较一下贷款期限为20年的月供表。表略在这组贷款年限为20年的月供表中可以看出，在等额本息的还款方式下，最初每月月供中偿还本金和利息的比例约为1:2，后来本金所占比例逐月升高，当还到第93期的时候，月供中本金和利息的比例基本持平，第94期开始，偿还本金的部分开始超过利息，到了最后几期，月供已经几乎全为本金了。在等额本金的还款方式下，最初每月月供中偿还本金和利息的比例已经约为1:1，利息的比例稍微高出一些，到了当还到第27期的时候，月供中本金和利息的比例基本持平，第28期开始，偿还本金的比例开始超过利息。从总利息来说，等额本息方式比本金多约为10.4万元。再看贷款年限10年的月供表。表略与20年相比，贷款期限为10年的两份月供表，从第1期月供开始，所偿还本金的比例就高于利息，不过等额本息第一期月供中本金和利息的比例约为3:2，而等额本金接近2:1，从总利息来说，等额本息方式比等额本金多约为2.7万元。再以贷款年限5年为例。表略和前面贷款期限为20年、10年相比，贷款期限为5年的月供，从第一期开始，偿还本金就占了绝大部分比例，本金和利息的比例均为3:1左右，等额本金方式中的比例稍微高一点点，从总利息来说，等额本息方式比等额本金多约为6279元。看过了以上分析，我们再回头看一下最初的疑问，等额本金的还款方式一定比等额本息划算吗？客户通常以月供中偿还本金的比例较高作为划算的判断标准，通过以上分析，显然可以看出，并非等额本金方式偿还的本金的比例一定高于等额本息，它还与贷款期限有更为密切的关系。当然，由于两种方式计算公式的不同，相同贷款期限下，等额本金的还款方式中偿还本金的比例高于等额本息。那么，从很多客户关心的提前还款的角度来看，这是否意味着等额本金的还款方式一定优于等额本息呢？据目前笔者了解，目前大多数银行都要求贷款发放后满一年方可提前还款，也即客户需还满12期方可提前还款。因此，笔者在制作月供表时，特意专门展示了前13期的月供偿还明细。假设客户在满足提前还款条件时即提前全部还款，那么贷款期限为20年、10年、5年，等额本息和等额本金方式下又是怎样的情形呢？笔者从两个方面进行比较分析，一是前12期总共支付的月供，二是还需偿付的贷款本金，即第13期时的未偿还本金。参考前面6份月供表，得出数据如下：表略从这个表格可以看出，若第13期就提前全部还款，相同贷款期限下，两种还款方式需要支付的还款总额相差只有几百块钱，而同样的还款方式，“20年-等额本息”比“10年-等额本息”多了1251.1元，比“5年-等额本息”多了5247.04元，相对应的等额本金方式的差额则分别是1294.77元和5246.85元。（还需要考虑到5年期的贷款基准利率为5.50%，而5年以上的贷款基准利率为5.65%。）这个表格也同样说明了，贷款期限比还款方式对还款成本的影响要大。那种不考虑贷款期限、单纯认为等额本金方式一定优于等额本息的观点显然是不够客观的。需要补充的是，上述表格是假设还满12期即全部提前还清，随着还款期限不断延长，上述差别将会呈现扩大趋势，但不会影响该结论。&&&&&&&&&&
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想提前还款用房贷等额本息和等额本金哪个划算
举个例子，我打算贷款44万，贷款20年。想要10年左右还完，是用哪个比较合适？说用等额本金初始还的多，大概能有多少？
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等额本息，适用于贷款年限长，（年轻人由于积蓄较少）减少还款压力，缺点就是利息比较高。等额本金，适用于贷款年限短，（中年以上人群有一定积蓄），前期还的本金较多，利息少，缺点：前期还款压力大。但因人而异，一般根据自己的还款能力，和还款期限合理的来取还款方式。
等额本息，适用于贷款年限长，（年轻人由于积蓄较少）减少还款压力，缺点就是利息比较高。等额本金，适用于贷款年限短，（中年以上人群有一定积蓄），前期还的本金较多，利息少，缺点：前期还款压力大。但因人而异，一般根据自己的还款能力，和还款期限合理的来取还款方式。中原（社区网 论坛 商铺）地产李孝琦
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五年以内提前还贷是选等额本金，十年的两个都差不多，看你经济状况，对自己有利的多数选择等额本金，因为它是先多还本金，后面利息再增加，等额本息刚好相反！等额本金个月还4200元左右。希望能够帮到你，你也可以电话咨询我！
十年之内还清的话等额本金比较划算 比等额本息少15万 如果都按20年算的话等额本金比等额本息少1万多元 那样就差不多了
你好！首先您要先明白房贷等额本息和等额本金的不同。 1. 等额本息，适用于贷款年限长，（年轻人由于积蓄较少）减少还款压力，缺点就是利息比较高。（通俗说就是每个月还款的额度是固定的） 2. 等额本金，适用于贷款年限短，（中年以上人群有一定积蓄），前期还的本金较多，利息少，缺点：前期还款压力大。（通俗说就是每月还款金额是递减的方式） 3。个人建议：你买房如果是在5年之内会卖掉换房的，就按种，以少的本金...
你好！首先您要先明白房贷等额本息和等额本金的不同。 1. 等额本息，适用于贷款年限长，（年轻人由于积蓄较少）减少还款压力，缺点就是利息比较高。（通俗说就是每个月还款的额度是固定的） 2. 等额本金，适用于贷款年限短，（中年以上人群有一定积蓄），前期还的本金较多，利息少，缺点：前期还款压力大。（通俗说就是每月还款金额是递减的方式） 3。个人建议：你买房如果是在5年之内会卖掉换房的，就按种，以少的本金供给银行。如果您是想常住，第二种比种会少一点，但相差不会太大，因为银行贷款1-3年后，你把剩余的贷款一次性付清拿出红本，是不会收取违约金罚息的。（每个银行约定的免罚息时间是不同的。例：农行是3年，工行是1年，平安是半年）
等额本息，适用于贷款年限长，（年轻人由于积蓄较少）减少还款压力，缺点就是利息比较高。等额本金，适用于贷款年限短，（中年以上人群有一定积蓄），前期还的本金较多，利息少，缺点：前期还款压力大。但因人而异，一般根据自己的还款能力，和还款期限合理的来取还款方式。
等额本息，适用于贷款年限长，（年轻人由于积蓄较少）减少还款压力，缺点就是利息比较高。等额本金，适用于贷款年限短，（中年以上人群有一定积蓄），前期还的本金较多，利息少，缺点：前期还款压力大。但因人而异，一般根据自己的还款能力，和还款期限合理的来取还款方式。
等额本息，适用于贷款年限长，（年轻人由于积蓄较少）减少还款压力，缺点就是利息比较高。等额本金，适用于贷款年限短，（中年以上人群有一定积蓄），前期还的本金较多，利息少，缺点：前期还款压力大。但因人而异，一般根据自己的还款能力，和还款期限合理的来取还款方式。
如果有能力提前还贷的话，还是等额本金划算，利息付的少
看你的实力、实力强的、用等额本金好、不是很强的实力就用等额本息吧！
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房贷怎么还划算？考虑通胀还是等额本息划算
新华网 09:50
对于不少首次购房的市民而言，贷款是一件比买房还头疼的事情。不仅需要关注银行的贷款利率水平，选择不同的贷款方式和年限也是一门功夫，在大量的专业名词面前，不少新手蒙查查。同时，随着央行房贷新政的落地，优惠利率将重现市场，使得不少贷款人开始琢磨是否该提前还房贷。对此，农业银行重庆分行的工作人员提醒，提前还房贷是否划算要视情况而定。各种说法貌似都有理，现在小编就各种说法梳理一番，教您如何更好选择合适的房贷方式。
考虑通胀还是等额本息划算
首选，亲必须知道，目前可供你选择的房贷方式一共有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。其中，住房公积金贷款最为便宜，在办理抵押和保险等相关手续时收费也减半。但要进行公积金贷款的前提是，贷款人必须每月缴纳公积金，但按目前广州的政策，需要排队申请，放款速度较慢，且已经被不少楼盘明确拒绝。
个人住房商业性贷款也就是银行按揭贷款。受公积金贷款有额度限制，目前广州最高位个人贷款50万元，公积金贷款上限为50万元，放贷时间最长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式，但目前这种方式亦被部分楼盘拒绝。
除了选择方式外，还款方式成为贷款者最难懂的问题——— 等额本金法和等额本息法分别是什么意思嘛！
南都君先为各位小白补一下脑，所谓等额本金是指将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，随着时间推移，每月月供会逐月减少。而等额本息是指本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。
我们以购买首套房，贷款期限20年，贷款金额100万元为例，按目前的基准利率6.55%，如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为165.77万元左右，第一个月月供9625元，最后一个月月供4189.41元，但如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额就要达到179.64万元，平均每月月供7485.2元，等额本息要比等额本金总利息高出了13.87万元。
这样看起来，似乎等额本金更划算。不过，融360的理财师就提醒还需考虑通胀以及前期多余资金的理财。根据通胀的原理，在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度(等额本息)，比较亏损的其实是前期还贷额度偏高，后期额度递减(等额本金).
此外，值得注意的是，对于等额本息还款者来说，目前看似压力很大的月供，在未来的较高收入面前其实毫无压力。这一点，各位可以看看周边那些首批房奴，他们一边月供不变，一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法，则意味着现在就要有较大的损失，未来较低的还款额其实并没多大意义。
融360建议，如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降，不如采用等额本息还款法，让省下的资金通过理财获取更高收益，把通胀风险转移给银行；而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低，可以选择等额本金还款法。
陈广雄则认为，两种方式各有特点，要根据个人的收入和偏好进行选择。“如果在收入不变的情况下对比，等额本息法相对而言幸福感较高，因为不用放弃很多消费去供楼。而且也有利于积累资金去提前还贷。”他也提示道。
提前还房贷划算吗？理财规划师：视情况而定
农业银行重庆分行理财规划师蒲春花指出，贷款人在决定是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题：第一是未来是否还有房贷借款需求，利率水平如何？虽然央行房贷新政指出，符合首套房标准的贷款利率下限为基础利率的7折，但是蒲春花认为由于银行的资金成本问题，7折利率几乎不可能出现。对于曾经贷到过7折优惠利率的贷款人而言，提前还贷并不合适。
第二是要考虑闲置资金的潜在收益。一般来说，如果家庭有较为稳健的投资渠道和理财机会，大可选择用闲置资金进行投资获取收益而非提前还贷；对于不善理财且风险承受力较低的家庭来说，可酌情选择提前还款。
第三是要考虑已还款时间。蒲春花指出，如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时，实际已经偿还大部分利息，因此选择提前还贷意义有限。相反，如果还款时间不长，选择提前还贷可明显节省利息支出。
对于决定提前还贷的贷款人而言，可根据自身经济状况选择适合的提前还贷方式。据蒲春花介绍，一般银行主要提供五种方式：一是全部提前还款，这种方式的利息支出最少，但需要贷款人量入为出；二是部分提前还款，不改变月供只缩短还款期限，此种方式节省利息较多；三是部分提前还款，只减少月供不改变还款期限，这种方式可以减轻每月负担，部分节省利息支出；四是部分提前还款，减少月供同时缩短还款期限，这种方式既省利息，又减轻月供压力；五是剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息，但月供要增加，相对来说不是太划算。
另外，蒲春花提醒贷款人，虽然提前还贷可以节省利息支出，但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷，如果“违约”，贷款人可能要承担一些费用，需要提前考虑。
各大行提前还贷违约金汇总
如今，银行的资金成本持续往上涨，房贷利率又高又不容易获批。然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。提前还房贷划算吗？如何提前还房贷？需要注意哪些环节？各大银行关于这一方面有什么规定？为此，小编对多种还贷方式进行了比较，借款人可根据自己的资金情况和个人需要选择还贷方式。
细算账：看提前还房贷是否划算
提醒1:分清等额本息和等额本金两种方式
据了解，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。
对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息每月的还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，即已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限。
等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
提醒2:原先享受7折利率的贷款不必急于还款
记者从相关网站搜索发现，受银行资金成本上升的影响，目前7折房贷、8.5折房贷很少，二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了。”银行人士建议，有折扣的房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。
提醒3:充分利用公积金
对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。
按照现有的公积金政策，在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家提前支取公积金的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。
下面用两个案例来说明提前还贷是否划算：
案例一、陈小姐这几天心情很不错，因为她刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了。
陈小姐向记者介绍说，2006年她向银行按揭贷了47万元买房，供30年。
此前，陈小姐曾还款共计23万元，并改为15年还款。贷款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%，每月还贷1770元。
点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还贷
本刊特约理财规划师余建认为，提前还房贷的核心在于，同样的资金，能否找到收益高于房贷利率的投资产品。
从陈小姐的情况看，房贷利率相当低，仅为4.58%，而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%—6%的水平，完全没必要提前还贷。
案例二、王小姐有两套房子，最近卖了其中一套，套现300多万元，有大笔现金在手。
王小姐告诉记者，现在住的房是去年买的，每月要还给银行9000多元。据介绍，王小姐去年向银行按揭贷款94万元，供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已经还了一年了。“有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢？”
王小姐表示，由于未还的本金额比较大，在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金，王小姐将现有资金进行组合投资，一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资。
点评：高风险投资并不适合所有人
余建认为，对于一般人来说，7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷。要高于超过7.205%的收益率，目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人，因此建议王小姐提前还贷。
提前还贷流程：
大体流程为：了解贷款合同提前还贷的要求，准备违约金—准备资料—申请还贷—办理还贷手续
第一步：要提前还房贷首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；
第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料；
第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；
第四步：携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。
提前还贷注意事项：
1、别忘退保
在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。
2、别忘退税
另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。
3、最初一年别提前还款
要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
提前还贷方式：
那么现在的银行，一般会提供哪几种提前还贷的方式呢，小编将其整理为下面四种：
第一种，全部提前还请，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。
第二种，部分提前还款，剩余每月还款额保持不变，将还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息。
第三种，部分提前还款，剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变，这样可以减小月供，缓解压力。
第四种，部分提前还款，剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短，这种也可以节省很多的利息。
在这里要特别提醒一下，只要觉得自己在五年内可以提前还款的，最好可以采取等额本金法，因为等额本息法在前期支付的利息太大，相对不划算。
提前还贷算法：
各大银行关于房贷提前还款的算法和规定：
第一、招商银行，招商银行不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，则只需要一个月。
第二、建设银行，建设银行不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。 一年到两年的收取2%，两年到三年的，收取1%。
第三、农业银行，农业银行贷款不满一年提前还款的，以本金*月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。
第四、工商银行，工商银行贷款不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。
第五、中国银行，中国银行贷款不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金， 贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。
第六、交通银行，交通银行对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。
第七、广发银行，广发银行贷款不满一年提前还款的，需要收取两个月利息作为违约金。 贷款满一年后提前还款，则和农业银行一样，不收取任何违约金。
第八、光大银行，光大银行贷款不满一年提前还款的，需要收取 3%~6%的利息作为违约金，只要满了一年则和农业银行一样，不需要受违约金。
第九、浦发银行，浦发银行贷款不满一年提前还款的，有两种违约金方式，一种是 1.5%的利息，另一种是 3%的利息，而且贷款满一年之后，也不收取违约金。
第十、深发展银行， 深发展银行比一般的银行要求更为严格，一般期限是两年，至于两年内的违约金额，则要根据合同来看。
编辑：群硕系统