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房屋面积测绘应注意什么
　　房屋面积测绘应注意什么，找法网小编为您介绍，希望能给您提供帮助。　　房屋登记必须对房屋进行面积测绘，这是房屋登记的一个重要事项。在房屋面积测绘时，经常会出现一些测绘结果方面的问题。那么，房屋面积测绘应注意什么，需要注意的事项如下：　　(一)房屋层高计算建筑面积的房屋，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米，以下同)。　　(二)外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。　　(三)斜面结构房顶。房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。　　(四)不规则围护物。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。　　(五)变形缝。与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。　　(六)非垂直墙体。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。　　(七)楼梯下方空间。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。　　(八)公共通道。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。　　(九)二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。　　(十)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。　　(十一)室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。　　相关知识延伸阅读：房屋面积比实际面积小很多怎么办　　房屋的购买者在怀疑自己所购买的商品房面积有水分时，自己测算的结果是没有法律效力的。因此，当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的，购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。　　因为《房产测绘管理办法》第6条规定，有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘： (一)申请产权初始登记的房屋;(二)自然状况发生变化的房屋;(三)房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。然后再全面收集证据的情况下，向法院提起诉讼。
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& & 房屋测绘面积与规划面积差异问题分析
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房屋测绘面积与规划面积差异问题分析
【发布日期】
【作者】顾军
【来源】《中国房地产》2013年第12期
&&& 随着经济的高速增长和城镇化的不断推进，房地产业迎来了大发展时期，在房屋面积预售和办理房产证阶段，具有相应资质的专业房产测绘机构出具的房屋测量面积是最直接的数据基础。同时，房屋预售和办理房产证阶段也要以规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书为法定依据。
&&& 一、房屋测绘面积和规划面积差异的影响
&&& 由于是同一幢房屋，即使测量的机构不同，理论上，房屋测绘面积应该与规划面积高度一致、统一。但是由于房屋测绘面积和规划面积的依据和关注点不同，往往面积有出入。实践中发现，如果规划面积高于房屋测量面积，可售的房屋面积小于预期，收益必然受到影响，开发方往往会提出疑义，造成一些不必要的纠纷；如果规划面积小于房屋测量面积，从法律上讲，超出规划部分的面积就是违建面积，不受法律保护，而由于涉嫌违建，可能在预售许可和房产证的办理阶段受到较大影响。其依据如表1所示。
&&& 二、预售许可证办理阶段面积出入的分析
&&& 1.面积测绘原则和目的不同
&&& 规划测绘针对建筑单层面积及总体面积计算，主要用来计算容积率，是从城市整体规划的层面考虑，容积率关系着一个小区的品质和居民的利益，不用考虑分摊和每户室的面积。
&&& 房产面积测绘主要针对建筑划分空间计算，用于房屋产权登记，由于房屋的高价值性，精确的面积测算、合理的分摊可以保证每户室的公平、公正，关系着每个住户合法权属利益，不需要考虑容积率问题。
&&& 2.测绘主体和方法不同
&&& 规划部门出具的规划许可证的面积数据，主要是依据设计院设计人员在建筑图上应用计算机辅助设计软件（一般是建立在CAD模块上的天正系列建筑软件），通过PLINE线，绘制分层图（封闭的轮廓），通过对每层封闭的区域性面积之和算出最终的整幢总建筑面积。此数据是概略性数据，没有专门的测绘报告。
&&& 房产测绘机构出具的图测数据，主要是专业的房产测绘人员依据规划部门认可的施工图通过专门的房产测绘软件，计算出的分层分户图，并有完整的信息和测绘报告。
&&& 3.面积适用范围、所依据的规则不同
&&& 规划、设计建筑面积测算工作主要是为工程建筑造价、计算建筑房屋工程量、单位工程预算造价提供依据。规划审批计算建筑面积执行的是国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T ）。
&&& 房产测绘中计算房屋建筑面积是依据另一国家标准《房产测量规定》（GB/T0）。江苏省内同时执行江苏省地方标准《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）。
&&& 两套规范对面积计算的具体规定存在不一致的地方，对比情况如表2。
&&& 三、房产证办理阶段面积出入的分析
&&& 此阶段规划面积测算主要是在竣工综合验收阶段由专业的工程测量机构，运用GPS、全站仪等仪器，在房屋外墙的角点，进行的测量工作。主要目的是核实建筑物是否按照规划核定的设计位置进行施工建设、以及实际的房屋建筑面积与规划许可证上的面积是否一致，出具有规划核实认可书及附属的测量报告。因为建筑物外立面装饰已经完毕，测量的外墙边长数据因为条件所限原因可能包括外墙保温和装饰材料，其他依据同预售办理阶段。
&&& 房产测绘是在竣工综合验收完毕后，由房屋测绘机构，运用全站仪、测距仪、皮尺等测绘工具，依据预测图纸，实地进行的全面、细致的房屋面积测算工作。涉及到每间每户，更为细致、精确，外墙面积不涉及装饰和保温墙。
&&& 四、对房产与规划部门建筑面积差异消除的建议
&&& 通过前文的探讨和分析，可见面积差异最重要的因素是这两个面积所依据的规则不一样，要消除两者的差异，最根本的办法是房产和规划部门统一面积计算规则。
&&& 由于涉及房屋权属认定的客观需要，以及开发商、房地产管理和登记机构的实际需求，房产测绘的面积必须精确到各分户室，为了保证所有住户的合法权益、做到真正的公平、公正、公开，以及机构的专业性上，房产测绘在分摊的合理性、面积测算的精度上都要略胜一筹，采用以房产测绘为主的国家标准更有利于降低纠纷，保证社会公平和正义。
&&& 五、在办理房产预售许可证和房产证阶段出现面积差异的处理建议
&&& 1.规划面积大于测绘面积
&&& 由于可销售面积减少，开发方可能提出异议，房屋产权管理和登记机构可要求房产测绘机构相关人员依据相关测绘法规耐心讲解、释疑，因为有据可依，就实践经验来看，经过耐心疏导，开发方一般都能理解，可以较为稳妥地解决问题。
&&& 2.规划面积小于测绘面积
&&& 规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书是法定依据，开发方应该在认定的面积之内建设。故从法律层面上讲，多出的测绘面积有违建的嫌疑。
&&& 首先检查是否测绘数据有误，若有，及时纠正。否则，若是因为规范依据不同造成的面积差异，可及时反馈相关信息给开发方，让其与规划部门积极沟通，必要时候，房产和规划部门可以公文“函”的形式协商此争议。
&&& 参考文献：
&&& 1.国家质量技术监督局.房产测量规范（GB/T）.中国标准出版社.2001
&&& 2.肖淑红.关于房产测量中面积差异和纠纷的分析.测绘与空间信息.2012
&&& 3.吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.中国标准出版社.2001
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测绘专家教你计算房屋公摊面积
&&无论是高层还是多层商品房，都有公摊建筑面积。公摊到底摊了些什么？面积是如何计算的？不少购房者对此并不清楚，不少人担心房子被&注水&。为此，记者专门采访了市国土资源局下属单位&&市国土房产测绘大队的，向我市购房者解答与商品房公摊面积有关的问题。&&各种&面积&如何界定&&市国土房产测绘大队副大队长黄少拱介绍说，我市房产面积测算均依据日出台的GB/T&0国家标准。房产面积测算包括了购房者熟知的房屋建筑面积、共有共用建筑面积、产权面积、使用面积等的测算，其中共有共用建筑面积&即大家俗称的&公摊面积&。&&黄少拱说，对于常见的商品房来说，成套房屋的套内建筑面积一般包括了该房的套内使用面积、套内墙体面积和阳台(入户花园)面积。对于封闭阳台，&面积100%的计入套内建筑面积；半封闭阳台和入户花园面积则以50%计入套内建筑面积。而我市对于产权面积的测算，一直以来都是指套内房屋建筑面积加上&每套分得的公摊面积。&&建筑物外墙一半为全体业主共有&&一般来说，房屋的公摊面积为各产权主共同占有或共同使用的梯间等公共用房设施面积加上外墙水平投影面积的一半。也就是说，购买者所购房屋外墙的一半是大楼全体业主共有的。&&黄少拱介绍说，在我们常见的商品房建筑中，与房屋相连的有上盖无柱的走廊、檐廊，有顶盖不封闭的永久性架空通廊都是按外围水平投影面积的一半进行计算。&&公摊面积如何计算&&房屋公摊面积的计算公式为，各单元参加分摊所得的分摊面积=面积的分摊系数&各单元套内建筑面积。面积分摊系数=需要分摊的分摊面积总和&参加分摊的各单元套内建筑面积总和。只要套入这个公式，每个单元需要分摊的面积便可计算出来。&&黄副大队长举了一个例子，假设一幢建筑有12层高，每层有A、B两个单元，A单元套内建筑面积50平方米，B单元套内建筑面积60平方米，整幢&建筑需要分摊的梯间面积总和为160平方米，建筑外墙总面积的一半为50平方米。通过以上计算公式可以得出，该建筑的面积分摊系数为(160 50)&&〔(50 60)&12〕&0.16。这样便可得出A单元所得的分摊面积为0.16&50=8平方米，B单位则为0.16&60=9.6平方米。&&不同住宅公摊面积有差异&&目前市面上新建的商品房，大多为独幢小高层和多幢高层小区两种。这两者在公摊面积的计算上也是有差别。独幢小高层的地下室梯间、电房等公用设施&需进行摊分，而多幢高层的住宅小区仅对地面以上的共有建筑面积进行摊分，同时小区内的会所、大堂等公用设施也不进行摊分。&&&&&&&&&&记者&郑梦婕
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