旭辉2016漂亮财报背后：甩包袱给大股东+合营企业神助攻|林伟|旭辉控股集团|公司产业_新浪财经_新浪网
　　28.08亿元人民币，这是旭辉控股集团（00884）（简称“旭辉”）2016年的净利润答卷，但这并不能化解投资人的质疑。
　　3月8日，旭辉公告了2016年全年业绩，但在当天地产股全线大涨“一飞冲天”之时，旭辉的股价却暗自下跌0.37%。不知投资者为何要用脚投票该股票。
　　对于旭辉2016年获得的利润，投资者需要关注两件事：第一，旭辉高管被指为近4亿元人民币（单位下同）违约金买单；第二，利润增加的真相。
　　合营企业多贡献了8亿利润
　　根据旭辉业绩公告显示，2016年，该公司合同销售额为530亿元，同比增加75.5%；收入为222.24亿元，同比上升21.9%。
　　智通财经注意到，旭辉的综合损益及其他收益表中，有一组数据变动很大。
　　2016年，旭辉合营企业应占利润约为10.07亿元，而2015年仅为2.06亿元，也就是说，2016年合营企业多贡献约8亿元。
　　根据公告显示，2016年旭辉的除税前利润48.37亿元，而2015年约38.05亿元，前者比后者多约10亿元。据此，如果扣除合营企业新增的8亿元，那么实际上，2016年旭辉的除税前利润仅仅比2015年多了2亿元。
　　对于合营企业为何在旭辉2016年业绩中“神助攻”的问题，旭辉首席财务官游思嘉在3月8日的业绩会上向智通财经表示，其实公司所有的合营企业是非并表的地产开发项目，2016年开始比较多的非并表合营项目开始进入结转期。
　　“以往在这一块都是亏损的，而在2016年开始有正数的贡献，公司有大量的非并表合营项目，一旦进入三年的期限，陆陆续续就会产生利润贡献”，游思嘉解释道。
　　被指“拆东墙补西墙”为了账面利润好看
　　2016年末的上海土地市场发生了一件大事，即旭辉遭上海市土地交易事务中心没收全额土地保证金。
　　旭辉公告称，上海市土地交易事务中心在日发出公示，指出集团全资附属上海旭备在参加青浦区西虹桥徐民东路南侧的地块、地下空间及地块之间连通地块的国有建设用地使用权出让活动中，违反出让文件的规定，未于出让须知规定的时间内投标，其行为属于该地块出让的违约情形，因此不予退还上海旭备已提交的保证金，涉及约3.7395亿元。
　　旭备惹了祸，没想到在1个月后就被旭辉抛弃。旭辉在日公告称，集团与昌瑞订立买卖协议，据此，集团将向昌瑞出售上海旭备全部股权，目标股份代价为100万元，而昌瑞已同意为旭备支付股东贷款的承诺提供担保。
　　根据公告显示，预期于交易完成，旭辉将能收回现金约3.74955亿元，相当于集团对旭备的原有注资。旭辉指，该交易让集团能够消除收回保证金的不确定因素。
　　值得一提的是，在上述事件中，有三点需要注意。第一，根据公告显示，昌瑞由旭辉执行董事林伟及林峰实益拥有。第二，公开资料显示，昌瑞的成立日期为日，注册资本为1000万元。第三，在旭备截止日的总负债中，股东贷款占3.73955亿元。
　　对于旭辉的这一系列动作，房地产律师王玉臣在接受法治周末记者采访时指出，旭辉此举应该是为了保证公司账面上的利润不减少，高管玩了一个拆东墙补西墙的动作。
　　王玉臣认为，根据旭辉的公告，旭备支付土地保证金的钱的来源为股东借款，当旭辉把旭备公司卖出，从账面上看就是收回了借款；如果不卖旭备，从旭辉整个集团而言，将近4亿元被没收的保证金就相当于罚款，会对公司报表带来影响。
　　智通财经注意到，根据港交所披露易数据显示，目前林伟和林峰依然为旭辉的大股东。
　　“老黄牛”布履蹒跚
　　早在2016年5月，旭辉总裁林峰就在公开场合表示，旭辉其实是头默默耕耘厚积薄发的老黄牛。
　　那近年来，这头老黄牛表现如何？智通财经发现，从利润增长趋势来看，这头老黄牛步履蹒跚。
　　数据显示，2011年至2014年，旭辉年内利润分别为14.62亿、20.21亿、20.41亿、20亿。据此可知，旭辉2012年年内利润同比增加38%，此后便增长缓慢，甚至在2014年还倒退减少。
　　从旭辉近年的净利润来看，倒退情况更严重。2012年旭辉的净利润为19.37亿元，但是此后两年却在减少，分别为18.94亿元、18.61亿元。
　　据了解，旭辉在2000年创始于上海，2012年在香港主板整体上市。旭辉自称坚持用匠心做好房。不过早在2015年，长江商报就指旭辉地产高速扩张埋隐患，楼盘质量危机频频出现，在北京、上海、武汉、合肥、嘉兴等地楼盘均出现过承诺不兑现、质量有问题的情况。
责任编辑：张海营您的位置：
旭辉今年的财报为什么这么好看
来源：地产大哥 &&发布时间：
小朋友到了青春期，会猛吃猛喝长个子。有没有可能，个头长得很猛，吃得却很少?
旭辉小朋友就属于这种情况，2016年销售规模窜升至530亿，毛利率、核心净利润率持续提升，净负债率持续降低。是不是很神奇?好象有点不正常噢。
做一个同行比较，2016年上半年，地产上市房企平均净利润率是8.15%。
R公司为了做大规模，毛利率的底裤都不要了，净利润率同比下跌92%，净负债率也攀至85.1%。
R公司的祼奔，负面效果很快显现。评级机构穆迪就发布公告称，将R公司的B1企业家族评级和B2高级债务评级列入降级审查。穆迪副总裁梁镇邦表示：“评级复评反映R公司无法阻止盈利能力下滑的风险正在升高，该情形将导致其疲弱的信用指标无法支撑其B1的公司家族评级。”
做到规模的同时，拖累盈利能力是R公司的无奈选择，正如一枚硬币的两面，无法取舍，也无可厚非。这可能也是旭辉最害怕看到的一面：在扩大规模的同时，牺牲盈利能力，融资渠道受阻（盈利能力是包括银行在内的金融机构最看重的一个财务指标）。在香港资本市场和国际三大评级机构，净负债率又被极其看重。
要想看明白旭辉小朋友的神奇表现，我们就来重点盯这个指标：净负债率。
首先来看净负债率公式，净负债率=（有息负债—银行结余及现金 ）/净资产。
净负债率越低越好看，这就需要搞大净资产，压低有息负债（净资产在资产负债表中通常包括实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润，以及少数股东权益等科目）。
信用评级圈有一句话：净资不净，债将焉保？意思是说，如果净资产不干净，怎么能有能力偿债呢。所以，净资产通常被认为是保障债权人权益的缓冲垫。但如果净资产“不干净”，非但不能起到缓冲最后债权人风险的作用，反而可能蒙蔽债权人的眼睛，使得债权人承受过高的信用风险。
我们先来看旭辉2015年的净资产构成。
很直观地看，有两个数，特别胖。一个是未分配利润，二是少数股东权益。
先说未分配利润，从上图看出来，旭辉迅速做大净利产，一是依靠利润积累，做铁公鸡，用很少的现金股利分红，将大量利润累积形成净资产。
还有一个问题，要看未分配利润干净不干净。这就取决于盈利是否真实。
如何判断盈利真实性，就要看旭辉的盈利，是否有真实的现金流支持。如果缺乏真实现金流支持，未分配利润就不算真正的权益资本，也很难起到保护债权人的作用。
这里要引入一个公式：现金营收比。公式就是：主营业务现金比率=经营活动产生的现金流入/主营业务收入。这个指标反映了企业在主营业务收入中，获得现金的能力。
2012年，旭辉现金比营收的比率很高，高达110.51%，但是到了2014年，却降低到不足80%。在三年半的时间里，大约下降了30%。在旭辉2016业绩快报版中，还没有披露经营现金流的具体数字，不如下结论。如果推测的话，可能会持续下降。
再来看少数股东权益。
因为旭辉还没有出正式版的2016业绩财报。净资产的具体构成，还需要等上一段时间。我们目前只能粗略得知。
从上图分析得知：旭辉2016年的净构成，依然沿袭过去的做法，通过利润留存和做大少数股东权益完成。
转了这么一大圈，才把旭辉的净资产大概说清楚，基本的结论是：旭辉的净资产有虚胖之嫌。当然，这个虚胖，是进取中的虚胖，也要肯定。
再看来分子上的有息负债和现金。说清楚这个问题，也是比较费劲。
坊间说，在的项目中，旭辉将赚钱的项目并表，暂时没有赚钱的项目出表。
说这个话的第一个逻辑是：旭辉把一部分债务放到了表外，表内的有息负债可以控制。也就是上面提到的净负债率公式的分子做小。
第二个逻辑是：既然很多项目出表，拿地的钱，在财报中体现的现金就会很少。最终呈现出：旭辉用很少的现金，成就了很大规模的销售额。
因为旭辉对合作项目披露的信息语焉不详，导致上述传言，越传越疯。如果真是如此，净负债率公式的分子的确变小，净负债率降低的逻辑，就完全成立了。
地产大哥从以下两个指标反推坊间传言。一个是负债构成期限和比例，二是资本公积。
来看这张图：
旭辉2016年的短期负债比例不是偏高，而是偏少，少得太不正常了。我们知道，一家财务良好的公司，短期负债越少越好。企业通常都会将负债延得越少越好。真是“你喜欢什么，就给你什么。”
二是资本公积，旭辉的资本公积，的确是越来越少，今年加了点（我们从资本公积的定义看，它是指投资者或者他人投入到企业、所有权归属于投资者、并且投入金额上超过法定资本部分的资本。）
从旭辉的资本公积从2.13亿亏到了0.98亿。到了2016年，增加至1.44亿，仍然没有达到2012年水平。
如果资本公积越来越少，在长达5年的时间里，是不是可以推测，对外投资的合作项目发生亏损呢?
地产大哥一向积极正面理解企业的各种做法，旭辉应该有更深层次的考虑。
此前，地产大哥是这样推测旭辉的合作开发模式：旭辉相当于GP，合作伙伴相当于LP，两家人组成有限合伙公司，有钱的出钱，有地的出地。最终，旭辉改善了财务报表，LP实现高收益退出。
如果是这样，就意味着：旭辉在用同样的净资产，操作更大的规模，获得更多的品牌效应和管理输出收益。地产大哥称之为“PE式生存”。
如果是这样，也挺好的：既能持续经营，还可以占有，遏制竞争对手，同时在进行战略扩张，增加未来增值的期望和稳定的利润回报。
是不是这样呢?我们来看下面这张截图。
事实上，旭辉并不是这样做的。收入没有产生收益的附属公司，干嘛使?完全没有意义！
不过，地产大哥倒是建议旭辉玩一把真正的PE式生存：
具体过程则是渐次增持股权，最后收购，项目公司财务达标，合并报表。这既是风险管控，也是合作利益分配的模式所在。
但是，合伙的生意难做。怎么样让合伙的生意好做?旭辉在这方面的信披不多。地产大哥曾经研究过万科的合作玩法，提出来供旭辉和同行借鉴：
1.无论哪一种合作，一定要使收购付出的现金仍然掌握在自己手里。为此，掌控合作合资公司的主导权是万科的底线。在各种财务数据达标后收购，将其纳入合并财务报表。
2. 终能够把握住三个财务指标：资产负债率、净资产回报率（ROE）（集团层面）、内部收益率（项目公司层面）。
更深层次上，合作开发的核心是保持控制权，并保证现金流平衡！
具体实操，地产大哥不知道旭辉是怎么搞的，在接下来的研究中，希望搞明白。
回过头来看，旭辉的净负债率控制很好，也的确很好看。通过一圈分析，其净负债率经不起推敲。当然，对旭辉的要求不能太高，否则就是苛刻。必竟旭辉成功破除了500亿魔咒，正在全力为6000亿冲击。
6000亿的事情，不好讲。在目前冲击1000亿的过程中，仅从净资产负债率这个指标背后，地产大哥发现：旭辉更应该在管控、产品力和管理团队的板凳厚度上，做大文章，不能满足做语录式地产教父，图报表上的好看。
为什么这么说，当然是从财报的分析中，得出的结论。以后再讲给你听。还有一句话，机会都是自己给的；不用着急，做好自己，就是最大的机会。
本文为吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。
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今年，这些项目值得我们期待
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工业“一号工程”水口山金铜项目点火，二环路拉开骨架，东洲岛公园建成，“三馆两核心”投入使用，“两岸新区”项目初见成效......今年，这些项目值得我们期待。2016年，我市项目建设将上演精彩“大戏”：全市第1批已经安排核心项目461个，总投资4043亿元，年度计划完成投资917亿元，将创历史新高。这些项目将给我们的生活带来什么样的影响？将给带来怎么样的变化？这一年里，107国道改造项目要竣工通车，二环路要拉开骨架，三环路建设将加快推进，市民出行将越来越方便；这一年里，“南岳第1峰”扩建要全面完成，东洲岛公园要建成，酃湖公园要全面启动建设，市民休闲将添更多好去处；这一年里，“三馆两核心”要建成投入使用，职教基地要全面启动建设，铁一中下半年要开始招生，社会民生事业将添新亮点；这一年里，幸福河治理要基本建成，来雁新城、滨江新区要初见成效，大城衡阳将越来越秀美.....2016年，以大项目推动大建设、以大建设推动大发展的衡阳思路，将带来新衡阳的新高度，将带来新衡阳的新变化。金铜项目3月份点火试产项目进行时：水口山金铜综合回收产业升级技术改造项目包括金铜项目、杂铜再生利用工程及瓦松铁路配套设施等，概算投资80亿元，是中国五矿入驻湖南有色以来在湖南投资的第1个重大项目，也是衡阳历史上投资较大的工业产业项目。其中一期工程将形成10万吨矿铜冶炼和5万吨杂铜处理的产能，预计产值100亿元，创利税6.8亿元，2015年底竣工投产；二期工程将形成30万吨矿铜冶炼和杂铜处理的产能，预计产值200亿元，创利税13.6亿元。目前，金铜项目主工艺关键设备已经单体试车成功，为今年3月份点火试产创造了条件。项目正能量：水口山金铜项目既能带动衡阳工业发展，又能安排大量就业，还能从根本上解决水口山地区污染源的治理问题，可以说是全市工业的“一号工程”。幸福河治理项目基本建成项目进行时：幸福河治理工程包括环境治理、园林景观、市政道路、水源补给等内容，全长14公里，采取BT投资模式建设，项目计划工期36个月，总投资8亿元左右。今年，幸福河治理项目要基本建成。项目正能量：幸福河治理项目是提高衡阳城市综合竞争力的基础性生态工程，对于提升城市品位、推动衡阳生态文明的科学发展、打造宜居城市，具有十分重要的意义。“两岸新区”要初见成效项目进行时：我市将用8-10年时间，将“两岸新区”打造成彰显衡阳山水和雁城历史文化的现代新城。目前，“两岸新区”项目正顺利推进，已经越来越清晰地亮出美丽容颜。来雁新城项目已完成防洪工程4.9公里，景观土方39万方，道路基础3.3公里，防洪堤、道路工程已基本完成，总体工程量已完成50%，建设路、来雁路、后街路、合江套路、源湘路、松梅路、五一北路、滨江北路等8条道路已全面动工。滨江新区耒水以北基础设施建设已经初具规模。今年，我市“两岸新区”项目要初见成效。项目正能量：“两岸新区”项目建成后，将成为湘江两岸一颗璀璨明珠、衡阳无法复制的特色美景、比较具有投资价值的掘金洼地、比较具有人气的商业旺地。同时，也将大幅改善当地群众居住环境，提升市民生活品质，带动就业创业。衡山科学城红树林区要入驻企业项目进行时：衡山科学城红树林样板区项目位于雁鸣路以东，科学城大道以北，总投资约5亿元，样板区东区临近蔡伦大道的5栋标准化厂房正在建设，建成后可迅速安装设备并投入使用。目前，衡山科学城已签约项目18个，总投资额55.8亿元。其中10家企业已经在科学城注册公司，注册资金3.15亿元。另外还有在谈项目18个，其中具备签约条件项目6个，总投资约24.2亿元。今年，衡山科学城红树林区要入驻企业。项目正能量：衡山科学城是中部地区科技创新的示范区、总部经济的集聚地、改革转型的试验田，是我市的“科学之城、希望之城、创新之城、未来之城”。“三馆两核心”要建成投入使用项目进行时：“三馆两核心”项目总投资15亿元，是衡阳打造“文化名城”的现实需要，也是市民期盼已久的综合配套文化基础设施项目。目前，市体育馆已经建成开放，市游泳馆、市图书馆、影剧艺术核心和青少年活动核心已基本完工。今年，“三馆两核心”要全部建成并投入使用。项目正能量：“三馆两核心”项目建成开放，将进一步满足市民日益增长的精神文化生活需求，进一步提高衡阳的城市品位。船山东路要全线通车项目进行时：船山东路是城市一级主干道，也是“三横四纵”路网中东西向的“主动脉”和推动城市“东延北扩”的先导性工程。道路西起新大桥，东至武广新区新园路，全长9.14公里，总投资20亿元。今年，船山东路要全线通车。项目正能量：船山东路全线拉通后，将成为继衡州大道后城市东西方向的又一主动脉，对于打通城市出口、缓解交通压力、统筹区域发展具有重大而深远的意义，必将为加快推进衡阳新型城市化进程发挥重要作用。二环路要拉开骨架项目进行时：二环路全长36.5公里，建设内容包含东洲岛大桥1座、蒸水河大桥1座、合江套过江隧道1座、立交桥23座，总投资约48.5亿元。今年，我市二环路要拉开骨架。项目正能量：作为我市城市总体规划中一条城市Ⅰ级主干道，二环路的建设将结束衡阳无环线的历史，对拉通城区经脉，缓解交通压力意义非同一般。东洲岛公园要建成项目进行时：东洲岛将建设成为一座浪漫之岛、爱情之岛和城市休闲娱乐公园。不仅要恢复“东洲桃浪暖”的衡阳八景，还要做到四季有花，让人赏心悦目。目前，东洲岛公园项目已经投资超过1亿元。今年，东洲岛公园要建成。项目正能量：东洲岛公园将为市民休闲旅游增添一个好去处，推动衡阳旅游经济向纵深和提质发展。酃湖公园要全面启动建设项目进行时：酃湖公园项目是市委、市政府确定的重大民生工程，是建设宜居衡阳、生态衡阳的重要项目。项目总用地面积2465.84亩，其中公园用地面积达1587亩。项目以“一心、二轴、三区、十景”组成的城市绿色环境为背景，营造“山、水、城、景”共融的生态片区。目前，酃湖公园项目已经正式开工。今年，酃湖公园要全面启动建设。项目正能量：酃湖公园项目建成后，必将成为乃至一张靓丽的新名片，对于提升城市品位具有重要意义。本文转自：衡阳全搜索
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