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坚持楼市调控不动摇 房地产股徘徊在“十字路口”
　　针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住建部新闻发言人6月5日强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。在业内专家看来，中央表态一再坚持原有的政策基调，限制了地方政府的“裁量权”，对因政策预期转好以及房价有望大涨而参与炒作地产股的投资者而言，无疑敲响了警钟。受此影响，本周三房地产板块再度走弱，在所有行业板块中“垫底”，机构监测数据也显示，房地产板块呈现出资金净流出态势。　　一边是各地方政府蠢蠢欲动的“微调”举措以及由此引发的“红五月”，一边是住建部再次强调楼市调控主基调不变。在此背景下，楼市行情反弹引发的涨价行为会否发展成为燎原之势呢？在“稳增长”的关键时期，楼市政策面“微调”预期一再落空后，如何看待近期有所好转的房地产股呢？　　“刚需”带动楼市“红五月”　　在刚性需求的带动下，持续低迷的房地产市场终于迎来了“红五月”。全国大部分城市成交量环比出现上涨，北上广深等一线城市新建商品住宅库存量与上月相比均有所下降，楼市与前几个月相比出现明显回暖迹象。楼市的“红五月”不禁让购房者和开发商对调控政策的放松产生期待，也引发部分人士对房价可能重现报复性反弹的“恐慌”情绪。　　相关研究机构统计数据显示，5月监测的40个城市中，超过八成城市成交量环比上涨，其中，深圳、北京、成都涨幅均超过30%，广州涨幅达到52.06%。在业内专家看来，楼市成交量的回暖使得市场对持续两年之久的调控政策放松的预期有所升温。“目前市场上对调控政策的传言很多，各个地方政府近期也针对楼市调控进行微调，这些都引起了购房者预期的变化。”中国房地产学会副会长陈国强认为，就外部因素而言，随着地方对楼市政策的微调，短期内不会再出台更加严厉的楼市调控措施，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，增加了一定的购买力。　　楼市的回暖无疑在一定程度上重建市场的信心，但这是否意味着房价下行的趋势将会改变呢？对此，链家地产市场研究部陈雪表示，今年前5个月，无论从区域角度还是从价格角度看，刚需市场的占比始终都保持在80%左右。这种结构性特征，在成交量即使出现明显变动的情况下，价格依然能够维持低位稳定。因此，市场全面回暖的基础尚未形成，开发商还不敢轻易尝试提价。　　楼市回暖难言“拐点”出现　　“红五月”不仅引发楼市回暖的言论，更引发房价有可能再度反弹的恐慌情绪。经济学家马光远认为，今年以来，中央层面强调“坚持不动摇”已经有九次，但是，购房者对于未来的房地产调控政策及房价走势却不乐观。在目前“稳增长”刺激措施渐次出台的背景下，各方对房地产行业调控放松的预期也越来越强。在新一轮楼市涨价恐慌面前，住建部表态不要对调控政策松绑抱有幻想，这也意味着房价未来还将继续维持下行走势。　　“房价目前并不具备大涨的基础。”陈国强表示，政策见底了不意味着市场一定见底，也不意味着楼市将触底反弹。房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。由于目前、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力也很大。　　值得关注的是，与楼市成交量的不断升温态势形成鲜明对比的是，土地市场依然冷清。中原集团研究中心监测的13个重点城市数据显示，5月居住用地成交面积82公顷，是今年以来单月成交量，较前四个月平均成交量大幅缩减近七成。　　马光远认为，在高企的房价已经损害了宏观经济结构调整的努力，并且孕育着极大金融风险的情况下，相信管理层不会为了短期的一时增长而放弃楼市调控政策，放弃之后引发的一系列负面效应，将远远超越房地产调控本身。　　房地产股面临重新“定位”　　综合机构的观点可以发现，争议的焦点依然是对于政策面变化的预期。乐观的机构认为，随着经济下滑速度加快，房地产政策调整的预期仍然存在。国金证券(600109,股吧)就认为，中央短期对地产的调控基调不变，但这并不妨碍地产政策的微调和由此带来基本面和地产股估值水平的改善。　　不过，标准普尔日前发布的一份报告认为，中国楼市看来不大可能出现类似2009年的新一轮反弹，即使政府态度有所放松，市场也只会有温和复苏。对于那些拥有大量即将到期债务和面临境外债务和信托再融资风险的房地产公司而言，他们可能将通过激进推动房地产销售或出售资产。对实力较强的大型开发商来说，假如市场气氛好转，他们将会最受惠，市场两极化将越来越明显。　　万科总裁郁亮日前也表示，尽管房地产行业关联度特别大，对经济发展有较大影响，但是宏观调控的本意是让房地产行业回到健康发展的轨道上来。另一方面，有消息显示，出于控制风险的考虑，近期有多个房地产信托产品被提前清盘。多家券商机构认为，从目前国家对于房价回归理性的表现来看，此次调控将会经历较长的一段时间，房地产行业高速发展的阶段已经一去不复返，行业分化不可避免，小公司的生存受到考验，因此，整个房地产板块的投资预期也需要重新定位。
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号“国五条”出台抑制地产股 地产股估值或持续承压
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国五条地方细则陆续出台，有人视为靴子落地，地产股将上涨。也有人认为将导致上市公司业绩下降，股价将下跌。在上周银行股调整、大盘即将破位下行之际，今天地产股走势成为决定大盘变数的关键。地产股涨，大盘可能暂时企稳。地产股跌，大盘将加速下行。
看多者认为，今年地产调控政策已经出台完毕，利空已出尽，地产股将大涨。看空者反驳：当政府关心百姓民生之际，就是房地产理性回归之时，房价和房地产股都会下跌。看多地方细则温柔知名股评人老艾认为，北京等地细则太温柔，房企和地产股利空落地是好事。广东国五条出台后地产股不跌反涨，已经预演一遍了。其他城市的细则也不会更严厉，只会像以前一样，装装样子而已。地产调控已经几年了，龙头地产公司的业绩却不降反升，国五条再次把地产股砸出底部，目前就是投资机会。如果周一地产股低开高走，将会充分证明京沪国五条是利空出尽，对地产板块反而构成利好。看涨预期不变央视财经频道评论员马光远认为，国五条高潮已经短暂结束，除非市场出现持续的热度，才会有新的政策出台，否则，2013年的房地产调控的政策菜单算公布完毕，未来房地产看涨的预期仍然不会改变。今后，管理层需要做的是扎扎实实地去搞信息联网、房产税的基础建设以及市场交易秩序。开发商则调整经营思维，去适应房地产从卖方到买方市场的转换。大涨时代结束财经专栏作家吴国平认为，狼真的来了，房价大幅上涨时代结束了，局部区域将出现一定下跌。当然，这需要时间，因为现在还处于投资投机房产必赚的狂热心理阶段，过去房价形成的上涨强大趋势，多少也能惯性冲一冲的，这股力量很可怕，一时半会不容易冷却下来。配置建议：优选政策受损幅度较小的主流产品定位、刚需城市布局的开发商，如万科、保利、招商以及华夏幸福、荣盛发展、金科股份等。
上周，地产股受调控政策刺激，纷纷回落。近日，似有企稳之态，但投资者对该板块后市仍持犹疑之态，对此，接受记者采访的一些私募机构认为，房产调控新规的影响主要体现在：土地供给今年可能会适度增加，对于资金雄厚的房企是利好;因此从行业整体上目前看来，由于供地的增加和短期个人新房的提前消费，在一定程度上会构成房地产行业销售量增长。房地产股临十字路口去年以来地产股表现抢眼，私募也分到一杯羹。例如上海某资产规模在十余亿的一家私募，该私募老总(以下化名赵锋)一直以来都看好地产股，去年年底集中持有地产股仓位达到70%以上，其旗下数只产品净值大涨30%，多只产品业绩排名居于前列，公司发展顺风顺水，今年年初赵锋还想打算重新租一间更大的新办公场所。经过短期调整，目前房地产股走势面临十字路口。上海某私募研究人士表示：“之前股市经过长期下跌已透支利空，房地产行业引领经济基本面走出低谷，一些看好房地产板块的机构仓位比较重，虽然在利空政策的打击下，因为筹码比较集中不会很快割肉，多数私募还会对政策多观望一段时间。” 房地产行业后市展望房地产行业的景气程度所代表的不仅仅是房地产本身，更会影响到整个经济的发展，进而反映到股市中来。长江证券分析师阵郑杨指出：“房地产调控新规是此轮收紧的一个开端，其对房地产的影响取决于未来跟进的地方细则，在可能出台的政策中，个税征收会有调整，尤其是对存量房市场供需紧张城市的调节作用;同时，地方细则在限贷和房产税两个方向会有差异。”上海一家大型私募研究人士表示：“在房地产从严调控的背景下，对于股市后市的表现，将集中关注以下几点：1、房地产新政是否会在经济体中产生连锁负面影响;2、开工季节到来后政府及企业的投资欲望;3、国内流动性是否会超预期紧缩;4、上市公司一季报是否出现明显业绩拐点。”
近几年，房地产行业需求旺盛，业绩持续增长，但资本市场的投资者对此并不“感冒”，房地产板块的估值一降再降，目前的估值已至9倍市盈率附近。不管房地产板块业绩如何增长，投资者始终盯准房地产政策：政策一紧，股价就跌;政策一松，股价就涨。这样的投资逻辑合理吗?一个持续增长的行业真的只值9倍市盈率吗?我们对于房地产板块的估值应该跳出原有逻辑，从一个全新视角来审视。政策调控的目的并不是限制房地产的供给，也不是限制刚性需求，而是对于投资性需求进行限制。国内的刚需依然十分旺盛，足以支撑5至10年的房地产市场发展。这几年，在严厉的房地产政策调控之下，房地产公司的业绩依然保持连续4年的快速增长，充分说明了房地产调控并不会阻碍房地产公司业绩增长的步伐。因为，对于房地产的需求是真实存在的，需求决定了行业发展的速度和空间。房地产行业的投资逻辑不应过分关注政策，更应该关注业绩。政策限制房地产行业的原因是该行业需求过旺，需要用政策来进行合理引导。反过来想想，需求旺盛不正好说明行业景气度高。而那些需要政策扶持的行业恰恰是因为暂时的需求不足，甚至还有一些行业在政策扶持下，依然发展缓慢，这类行业你愿意投吗?有人会说，投资要考虑行业发展的持续性，这一点对于中国的房地产企业来说不是问题。中国的城镇化率仅50%出头，与发达国家相比，还有很长的路要走。粗略估算，要达到70%以上的城镇化率，至少还需20年，因此房地产公司再保持15至20年的增长是可以预见的。
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英国央行出手调控楼市 地产股为何不降反升？
来源：21世纪经济报道
&&英国央行行长卡尼就息口去向前言不对后语，但传了多时的压抑楼市措施却千呼万唤始出来。有趣的是，央行出招后，英国物业发展商股价不跌反升，一周累涨4%至6%不等。
&&英国央行上周对准楼市过热推出针对性措施，楼价对收入比率高于4.5倍的新造按揭，不得超逾整体楼按组合15%。除此之外，银行还要为借款人负担能力进行新的测试，按照利率从现水平上升3个百分点(3厘)的假设，判断贷款申请者是否仍有能力供楼。
&&两板斧压楼市
&&香港向有七成按揭上限之设，楼价对收入比率虽早就远超4.5倍(英国新措施下的门槛)，相关贷款占银行楼按组合肯定不止15%，但七成上限适用于所有类型住宅物业，较英国针对&高价楼&实施限贷，效果也许更佳。根据金管局指引，银行审批楼按时必须对借款人进行压力测试，在利率上升2至3厘的前提下，判断贷款申请者每月供款占收入比例会否超出特定水平，从而决定批或不批。以此而论，大不列颠的措施姗姗来迟。然而，英国央行乃第一家开宗明义就楼市过热推出针对性措施的主要央行，在这方面却堪称西方世界先驱。
&&以行政手段压抑楼价，板斧不外两度，一是加重置业人士交易成本，从需求面着手为楼市降温；二是控制信贷供应，借增加置业融资难度，防泡沫于未然。香港以不同名目开征的物业买卖印花税，属于上述第一类。金管局的七成上限以至英国央行的4.5倍门槛，则属于第二类。
&&资金流入地产板块
&&可是，英国央行上周四作出宣布后，四大物业发展商Berkeley、Barratt、Bovis和Taylor Wimpey股价非但不跌反升，且连续两天全线报捷。老练的投资者自必想到，压抑楼市传闻炒作已久，消息作实后发展商股价反弹，会否只是空头平仓所致？然而，从地产板块整体升势观之，坏消息变好消息，空头措手不及被&平&，似乎更加可信。
&&老毕试提出两点，以印证&坏消息变好消息&是否符合实情。
&&一、根据英国国家统计局数据，该国楼价对家庭收入中位数比率，全国平均为4 倍；伦敦约8倍。从银行层面出发，楼价对收入比率高于4.5倍的贷款，占英国整体楼按组合约10%；伦敦比例同样双倍于此，约20%楼按超出4.5倍门槛。
&&按照英国央行的新措施，相关贷款占整体楼按不得超逾15%水平。沿此路进，老毕想到两个问题：其一，高于4.5倍门槛的贷款目前占英国整体楼按组合仅10%；换句话说，没有央行的新规例，相关贷款亦不存在超标情况。措施一出，银行反而有大条道理提高比例，增加楼按风险；其二，伦敦超标贷款双倍于全国平均水平，但英国央行新政针对全国而发，伦敦超逾4.5倍门槛的贷款虽多达二成，违反15%上限，但全国水平尚未超标，在措施划一的前提下，银行自然没有必要因应伦敦的特殊情况收紧借贷。那等于说，央行新政难以着落在楼市中最需要降温的环节。
&&二、英国央行的措施不会即时执行，落实条件乃未来三年英国全国楼价从现水平再升20%。炒家闻言，阁下认为会知难而退，还是倍加进取？尚未入市的准买家会等待楼价再涨二成才入市，抑或趁楼价尚未大升赶快&上车&？
&&英国央行千呼万唤始出来的压抑楼市新政，间接否定了大不列颠房地产存在泡沫，无论从限制信贷供应或替楼市降温两方面出发，向市场发出的都是反面讯息，银行既有增加高风险楼按的空间，措施更大有可能鼓励炒家/准业主为迎接新一轮升浪赶紧入市。压抑楼价变加柴添火，发展商股价焉能不涨个不亦乐乎？
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针对房地产市场变化，包括房价上涨的情况，相信有关部门和地方政府会进一步采取措施。
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我发现国家房地产的调控政策方向出现了很大的漏洞(房价难跌，地产未来新格局已经开始出现。如不改正，经济将面临大崩盘)
一直以来，在09年国家加大对地产调控力度开始，除了A股市上的房地产股大跌以外，实体经济中的楼市不跌反涨。
直到近期，直到了限购政策出台，直到现在，楼市依然高高在上。跌，只是个传说，顶多就多了个-----听说，全没看到。
相信，每一个国民都在想着房地产为什么不跌的问题。不单单是经济学家，地产商，还是任大炮。只要是个成年人，相信都在关注地产调控，关注房价的问题。
为什么不跌？调控政策不够狠？70%的购房款项都是税务，这样的调控政策还不高？世界第一了。
为什么不跌？一套房子，只有70年产权，这样的调控政策还不高？哪国有这政策。
为什么不跌？是自然经济环境支撑房市？08年的全球经济危机、和近年的欧债危机，这么多危机，还想怎样？还是不跌。就是不跌。
谁错了？是我们国民错了？就如股市中的俗话：散户太傻？可机构也死啦！死啦的！是谁傻？
太多的问题，出现了很多言论，今天到我也说说我对房地产问题的新发现。这个发现，应该说很久就发现了，一直没空发博和朋友们交流。今天有空就一起来说说吧。
中国房地产的高房价问题，已不是简单的中国文化问题，而是新增加了一个新的、革命性的大问题。就是-----电子商务的兴起。电子商务的兴起支撑着中国高高在上的房价。
马云说：互联网将改变世界。
&&&&而房地产已悄悄受了互联网的重大影响。
国家为调控房地产出台更多的增税政策，不如直接调控电子商务。规范化电子商务对各行各业的影响。应该加快对电子商务，电商收税。更细化、针对化的、定点的增加对电商各类税收政策。
电子商务的发展速度是有目共睹的。大量的商店转向了网店。导致了大家的商店搬到了家中。
在大街上开个店，你要交很多税、还有租金、人工工资、等等乱七八糟的费用，而且还很累。最后店面还是人家的。你得永远的交租金。
而开网店，直接在家办工。而且现在网店还不用交税，几乎可以减去了开商店所用到的所有附加成本。而且还赚得更多。
&所以，大量的商店变成“家店”。更好的是，到最后，那房子还是自己的，开店做买卖商品的同时，还增加了一个房子的投资功能。那个赚，那个心多踏实。
而现在的中国房地产调控政策，都是只是直接针对的是住房需求的P民。限这限那？问题P民有几个有钱，买那么多房子。&&
其实高房价的问题就在电商，由于电商的销售途径是经过快递。而快递的速度，再快也是要时间的，跨地区越大，所需要的时间就越长，这样会打击用户的网购兴趣。怎么办？电商就会加大店面的链锁发展，到处买房子当仓库。从前期常见的，大街上的链锁店，改成家庭型的链锁店。在主要的城市都是买套房子，只要还没有限购就买一套当仓库，有限购也不所，租一两年，交几年税，就可以再买房了。这样就加快了网购送货的速度。提高满意度。
在这种大趋势下，大量传统的链锁店，转入了家店型的仓库店。从而加快了，更多的企业转入家庭店。大企业的全拆成小企业，转变成家庭店。小企业，个体，等等能进入网店的全开了。全搬进了家庭店。剩下的、逃掉的逃足于再买很多房子。
没办法。这招可是政策漏洞大逃税的最好机会，晚了就没机会了。
看了上面，大家知道，为什么中国的房地产为什么那么牛B了吧。
&最后的警告：& 调控失策将面临大风险。
但还有更大的风险，也会因此而孕育而生。大收益同样会伴随关大风险。什么风险？----经济崩盘风险。
大家想想？房产都那么多税了，如房子的住宅功能增加上了企业赚钱功能，就会让P民同样背上了同电商一样的重税，双重复税（住宅功能的税，和企业功能的税）。
而电商是消费经济，房子是地产经济。两个经济体全背上重税后，那么几乎可以说是半个经济体全由房子扛了。
而后面，一但调控再不改正，继续加大对单纯住宅需求的房子增加税，那么还有多少住宅需求的人可以得得到房子。而当为了让房价下跌，而盲目的继续加增税收。那么要直到企业也扛不住了，房子才能跌。那些家店商，电子商务们都是扛不住了才能跌。到时再跌，经济还要什么来撑？到那时，经济也得跌，说得专业点就是崩盘。（企业都扛不住了，那些工作的人去哪要钱还贷款。）
要房价跌，经济涨，那才是正道，才是王道。
所以，在地产调控政策上面，应该尽快，从现在起多多关注电子商务对房地产的影响。细化，细分出来调控。定点调控。才能力保让经济增加的同时压得住房价。否则，后果不敢想像。
不说了。说个大概就行，写得再专业，再细，都是同理。看懂就行。
个人日记，仅供参考。
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