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房地产开发企业已缴纳营业税发/票需补开增值税 如何开具？
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房地产开发企业已缴纳营业税发/票需补开发/票如何开具？
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答：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发/票的，可以开具增值税普通发/票，不得开具增值税专用发/票。补开的增值税普通发/票应在备注栏注明“补开营业税发/票”。
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开销售不动产销售发票，机开型，如出租，租赁业发票
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房地产开发企业如何开票缴税？
(来源：桂林日报)
　　根据国家税务总局公告2016年第17、53号，房地产开发企业应按下列方法开具增值税发票和申报缴纳增值税：
　　一、预收款申报要求
　　房开公司收取预收款于次月纳税申报期（主管国税机关核定的纳税期限）按照3%的预征率填列《增值税预缴税款表》向机构所在地主管国税机关预缴增值税（销售房地产老项目且适用一般计税方法的房地产开发企业除外），应预缴税款按照以下公式计算：
　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
　　预收款不需在当期《增值税纳税申报表》中填列收入进行申报，但一般纳税人需填列《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）—附表四》。
　　二、预收款发票开具发放
　　房开公司收取预收款可开具增值税普通发票作为商事凭证，通过增值税税控开票软件开具，商品分类编码选择“602”—“销售自行开发的房地产项目预收款”,发票税率栏应填写“不征税”。
　　提醒：若商品分类编码中无法选择“602”的，请联系相应服务单位对增值税税控开票软件进行升级。
　　三、购房款发票开具方法
　　房开公司交付不动产后应将预收款结转为购房款，并开具增值税发票。购房款应通过增值税税控开票软件开具增值税发票，商品分类编码选择“5”。开具购房款发票时，不需将原按“602”开具的预收款发票收回。
　　四、增值税专用发票开具方法及规定
　　（一）购买方为其他个人的，不得为其开具增值税专用发票。
　　（二）房开公司将不动产交付给买受人后，方可开具增值税专用发票。
　　（三）房开公司如需开具增值税专用发票，应将原开具的购房款增值税普通发票收回并开具负数发票后方可开具增值税专用发票。
　　五、房开公司已缴纳营业税需补开发票的处理方法
　　通过增值税税控开票软件开具增值税普通发票，商品分类编码选择“603”—“已申报缴纳营业税未开票补开票”，开具一张内容与原营业税发票一致的增值税普通发票，其中发票税率栏应填写“不征税”，价税合计金额等于营业税发票票面金额。
　　补开的增值税普通发票，不需要缴纳增值税，也不需要填写在《增值税纳税申报表》上。
　　提醒：房开公司补开已缴纳营业税的增值税发票没有时间限制。
　　六、房开公司已缴纳营业税需办理退房的处理方法
　　1.通过增值税税控开票软件开具增值税普通发票，商品分类编码选择“603”—“已申报缴纳营业税未开票补开票”，开具一张内容与原营业税发票一致的增值税普通发票，其中发票税率栏应填写“不征税”，价税合计金额等于营业税发票票面金额。
　　房开公司可凭红字发票到相应地税机关办理营业税等退税事宜；购房人可凭红字发票到房产部门办理契税等退税事宜。房开公司应建立退房业务开具红字发票台账，单独保管。
　　2.房开公司发生退差业务的，按上条操作处理。
　　3.已退不动产再次实现销售的，按现行政策计算缴纳增值税。
主办：桂林市人民政府
　承办：桂林市人民政府办公室
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桂林市人民政府办公室信息科
　桂林市信息中心
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开发商让建筑公司开全额发票，有何好处？
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房地产开发项目已经竣工，并已结算完毕。开发商已支付总结算价的95%，但要求建筑公司开100%全额发票（包括（包括5%的质保金），请问这样做对开发商有何好处？税务上还是不能认为5%的质保金在竣工时就确认为支出吧3？还有开发期间缴纳的土地使用税是属于期间费用，土地增值税清算时不能加计扣除吧?
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质保金不属于工程性质，作为工程款需全额开票。5%在预提比例10%以内（发生是否等于支付？），土增220号，有票可扣。加扣扣除只有成本项目才行。
本帖最后由 zheng4014019 于
14:19 编辑
这个俺来回答：你开全额建安发票，房地产开发企业可100%计入成本，可先支付95%的款项，未支付的5%作为质保金计入“他应付款---**单位”处理，一年后才办理部分退还。
请教斑竹3个问题：
1、质保金为何不属于工程性质？
2、对未付全款即让建筑公司开全额发票的事，我们当地税务部门认为根据《发票管理办法》第十九条的规定，纳税人应当在收款时，按照实际收款金额开具发票，不能提前也不应当滞后。斑竹对此，如何理解?
3、对于让建筑公司开全额发票，我的理解是对于土地增值税的清算有利，因为有票就可以入成本，但是就所得税来说，虽然竣工时取得全额发票，但是毕竟质保金还没有实际支出，未来也不能确定支付，所以5%的质保金是不能在竣工时就提前确认支出的。想听听斑竹的意见，谢谢
1、质保金即保修金（建设部令80号，建质[2005]7号），用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。作为工程款性质的款项双方已履行完毕，质保金已不属于工程款的性质；
2、换个角度，先付工程款，后返为质保金（诚信原则，否则不可行）；
3、发生是否等同支付？依1，应视同已支付。因为支付具有不确定性，所以更应全额开票，否则，当维修费较多甚至超过，承包商有可能不要质保金了。当然，此种情况下，企业所得税可能结果一致，但影响资金流。
房开公司要求提前取得质保金发票，主要是为了土地增值税清算。
本帖最后由 haihan235 于
22:57 编辑
你的问题是个问题，许多专家都误解了，理解起来比较困难，简单的说吧：维修费使用留下质保金的金额，应当开两次发票才能扣除，只开一次发票不能扣除。
开两次发票，税费怎么交？
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对于工程类企业来说，工程建设周期长，体量大，基础设施模式多样，每种模式对应的增值税处理存在共性也存在差异。营改增后增加了增值税核算的难度。目前税收政策未明确每种模式情况下的涉税事务，纳税人存在较大的风险。本期嘉宾郭汉忠，是视野知行社的社员，在某工程公司工作，将其负责的增值税事项进行了系统整理。活动由元年云快报支持举办。
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房地产开发企业预售款开票尘埃落定
自从营改增政策出台以来，房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款开票问题一直困扰着税务和财务人员，各地的政策掌握和解读也相差甚远，甚至有人对开票是否合法提出了质疑。随着《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）的公布，终于对房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款开票问题进行了统一明确。
一、明确预售款可以开具发票
根据第九条规定，对发票代码进行升级后，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11）后，已经有专门的发票代码用于“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
二、预收款发票如何开具
首先要确认升级到（V2.0.11）版本，然后选择发票代码为602的“销售自行开发的房地产项目预收款”进行开具。
特别提醒：
1、房地产预收款不得开具增值税专用发票！
2、发票税率栏应填写“不征税”。
3、纳税人在取得预收款的次月（小规模纳税人或者按照主管国税机关核定期限，一般季度末次月）纳税申报期限内必须按照《国家税务总局公告2016年第18号》的规定向主管国税机关预缴增值税。
一般纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款&（1＋11％或者5％）&3％
小规模纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款&（1＋5％）&3％
三、已交营业税如何补开
对于按照营业税规定的纳税义务发生时间已经申报缴纳营业税，但尚未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票！
选择发票代码为603的“已申报缴纳营业税未开票补开票”进行开具。
四、关于申报问题
根据国家税务总局公告2016年第53号，只对开具发票进行了规定，但没有对申报进行明确。根据笔者对纳税申报表的了解，结合该公告，认为：
1、房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款，实行预缴增值税，并不是增值税纳税义务发生时间，是一种特殊预缴政策，因此，对预收款视为不征税是有道理的。
2、在增值税纳税申报表中没有、也不应该有不征税项目栏，也就是说既无法按照不征税申报在增值税申报表中反映，也不应该反映。这就需要在对增值税发票开具数据进行采集时要有识别和清分依据给予自动识别不采集。
3、通过发票税率栏填写特别标注是最好的解决办法。
因此，纳税人在开具预收款发票时一定要注意：发票税率栏应填写“不征税”，否则可能给纳税申报带来麻烦！！！
求知：国家税务总局公告2016年第53号：（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。　使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
国家税务总局
关于营改增试点若干征管问题的公告
国家税务总局公告2016年第53号
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），现将营改增试点有关征管问题公告如下：
　　一、境外单位或者个人发生的下列行为不属于在境内销售服务或者无形资产：
　　（一）为出境的函件、包裹在境外提供的邮政服务、收派服务；
　　（二）向境内单位或者个人提供的工程施工地点在境外的建筑服务、工程监理服务；
　　（三）向境内单位或者个人提供的工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务；
　　（四）向境内单位或者个人提供的会议展览地点在境外的会议展览服务。
　　二、其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
　　三、单用途商业预付卡（以下简称“单用途卡”）业务按照以下规定执行：
　　（一）单用途卡发卡企业或者售卡企业（以下统称“售卡方”）销售单用途卡，或者接受单用途卡持卡人充值取得的预收资金，不缴纳增值税。售卡方可按照本公告第九条的规定，向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
　　单用途卡，是指发卡企业按照国家有关规定发行的，仅限于在本企业、本企业所属集团或者同一品牌特许经营体系内兑付货物或者服务的预付凭证。
　　发卡企业，是指按照国家有关规定发行单用途卡的企业。售卡企业，是指集团发卡企业或者品牌发卡企业指定的，承担单用途卡销售、充值、挂失、换卡、退卡等相关业务的本集团或同一品牌特许经营体系内的企业。
　　（二）售卡方因发行或者销售单用途卡并办理相关资金收付结算业务取得的手续费、结算费、服务费、管理费等收入，应按照现行规定缴纳增值税。
　　（三）持卡人使用单用途卡购买货物或服务时，货物或者服务的销售方应按照现行规定缴纳增值税，且不得向持卡人开具增值税发票。
　　（四）销售方与售卡方不是同一个纳税人的，销售方在收到售卡方结算的销售款时，应向售卡方开具增值税普通发票，并在备注栏注明“收到预付卡结算款”，不得开具增值税专用发票。
　　售卡方从销售方取得的增值税普通发票，作为其销售单用途卡或接受单用途卡充值取得预收资金不缴纳增值税的凭证，留存备查。
　　四、支付机构预付卡（以下称“多用途卡”）业务按照以下规定执行：
　　（一）支付机构销售多用途卡取得的等值人民币资金，或者接受多用途卡持卡人充值取得的充值资金，不缴纳增值税。支付机构可按照本公告第九条的规定，向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
　　支付机构，是指取得中国人民银行核发的《支付业务许可证》，获准办理“预付卡发行与受理”业务的发卡机构和获准办理“预付卡受理”业务的受理机构。
　　多用途卡，是指发卡机构以特定载体和形式发行的，可在发卡机构之外购买货物或服务的预付价值。
　　（二）支付机构因发行或者受理多用途卡并办理相关资金收付结算业务取得的手续费、结算费、服务费、管理费等收入，应按照现行规定缴纳增值税。
　　（三）持卡人使用多用途卡，向与支付机构签署合作协议的特约商户购买货物或服务，特约商户应按照现行规定缴纳增值税，且不得向持卡人开具增值税发票。
　　（四）特约商户收到支付机构结算的销售款时，应向支付机构开具增值税普通发票，并在备注栏注明“收到预付卡结算款”，不得开具增值税专用发票。
　　支付机构从特约商户取得的增值税普通发票，作为其销售多用途卡或接受多用途卡充值取得预收资金不缴纳增值税的凭证，留存备查。
　　五、单位将其持有的限售股在解禁流通后对外转让的，按照以下规定确定买入价：
　　（一）上市公司实施股权分置改革时，在股票复牌之前形成的原非流通股股份，以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司完成股权分置改革后股票复牌首日的开盘价为买入价。
　　（二）公司首次公开发行股票并上市形成的限售股，以及上市首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司股票首次公开发行（IPO）的发行价为买入价。
　　（三）因上市公司实施重大资产重组形成的限售股，以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司因重大资产重组股票停牌前一交易日的收盘价为买入价。
　　六、银行提供贷款服务按期计收利息的，结息日当日计收的全部利息收入，均应计入结息日所属期的销售额，按照现行规定计算缴纳增值税。
　　七、按照《中华人民共和国增值税暂行条例》《营业税改征增值税试点实施办法》《中华人民共和国消费税暂行条例》及相关文件规定，以1个季度为纳税期限的增值税纳税人，其取得的全部增值税应税收入、消费税应税收入，均可以1个季度为纳税期限。
　　八、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号发布）第七条规定调整为：
　　纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需填报《增值税预缴税款表》，并出示以下资料：
　　（一）与发包方签订的建筑合同复印件（加盖纳税人公章）；
　　（二）与分包方签订的分包合同复印件（加盖纳税人公章）；
　　（三）从分包方取得的发票复印件（加盖纳税人公章）。
　　九、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11）：
　　（一）3010203“水路运输期租业务”下分设“水路旅客运输期租业务”和“水路货物运输期租业务”；3010204“水路运输程租业务”下设“水路旅客运输程租业务”和“水路货物运输程租业务”；“航空运输湿租业务”下设“航空旅客运输湿租业务”和“航空货物运输湿租业务”。
　　（二）30105“无运输工具承运业务”下新增3010502“无运输工具承运陆路运输业务”、3010503“无运输工具承运水路运输服务”、3010504“无运输工具承运航空运输服务”、3010505“无运输工具承运管道运输服务”和3010506“无运输工具承运联运运输服务”。
　　停用编码3010501“无船承运”。
　　（三）301“交通运输服务”下新增30106“联运服务”，用于利用多种运输工具载运旅客、货物的业务活动。
30106“联运服务”下新增3010601“旅客联运服务”和3010602“货物联运服务”。
　　（四）30199“其他运输服务”下新增3019901“其他旅客运输服务”和3019902“其他货物运输服务”。
　　（五）30401“研发和技术服务”下新增3040105“专业技术服务”。
　　停止使用编码“专业技术服务”。
　　（六）“不动产经营租赁”下新增“商业营业用房经营租赁服务”。
　　（七）3040801“企业管理服务”下新增“物业管理服务”和“其他企业管理服务”。
　　（八）3040802“经纪代理服务”下新增“人力资源外包服务”。
　　（九）3040803“人力资源服务”下新增“劳务派遣服务”和“其他人力资源服务”。
　　（十）30601“贷款服务”下新增3060110“客户贷款”，用于向企业、个人等客户发放贷款以及票据贴现的情况；3060110“客户贷款”下新增“企业贷款”、“个人贷款”、“票据贴现”。
　　（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。
　　使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
　　十、本公告自2016年9月1日起施行，此前已发生未处理的事项，按照本公告规定执行。2016年5月1日前，纳税人发生本公告第二、五、六条规定的应税行为，此前未处理的，比照本公告规定缴纳营业税。
　　特此公告。
国家税务总局
2016年8月18日
关于《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》的解读
发布日期：2016年08月29日
来源：国家税务总局办公厅
& &一、公告发布的背景
　　自2016年5月1日全面推开营改增以来，我们从纳税人、行业主管部门、行业协会以及税务机关等多渠道，陆续接到一些需要进一步予以明确的问题。税务总局制定了《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》，就有关问题予以明确。
&二、公告明确的内容
　　（一）不属于在境内销售服务或无形资产的若干情形
　　将境外单位和个人向境内销售的完全在境外发生的服务、完全在境外使用的无形资产，排除在征税范围之外，明确了不属于在境内销售服务或无形资产的若干情形。
　　（二）其他个人出租不动产适用小微企业免税政策口径
　　明确了其他个人采取预收款形式出租不动产，对一次性收取多月的租金，可在对应的租赁期内平均分摊并判断是否超过3万元，适用小微企业免税政策。
　　（三）关于预付卡增值税问题
　　明确了单用途预付卡和多用途预付卡业务各环节发票使用等操作问题。
　　（四）关于限售股转让的销售额确定问题
　　明确了单位转让其持有的限售股，如何确定买入价的问题。
　　（五）关于贷款服务的纳税义务发生时间问题
　　纳税人提供贷款服务，一般按月或按季结息。公告明确了纳税人结息日确认的利息收入如何确定增值税纳税义务发生时间问题。
　　（六）关于增值税纳税期限问题
　　明确了纳税人销售货物或服务，按规定有一项增值税应税行为可以按季纳税的，其兼营的其他增值税应税行为、消费税应税行为，均可一并按季纳税。
　　（七）关于调整建筑服务预缴税款提供资料的问题
　　调整异地提供建筑服务预缴税款时需要的资料清单，明确纳税人办理预缴手续时，不再需要提供合同原件，只需出示加盖公章的合同复印件即可。
　　（八）关于细化和完善《商品和服务税收分类与编码》
　　为便于纳税人开票，对《商品和服务税收分类与编码》进行了细化和完善：一是按照营改增行业税负分析的细分行业类别，进一步细分了部分服务的分类与编码；二是新增了“未发生销售行为的不征税项目”编码。
国家税务总局公告2016年第53号全面解读
来源：高顿财税作者：倪永刚
相关政策——《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）
1、发布这个文件的背景和意义是什么？
这是一个解决全面营改增后出现的若干具体问题的文件，包含了九个不同层面的内容，其中部分问题牵涉面很广，意义重大，如预付卡征税问题、限售股解禁转让的买入价确定问题等，这些问题在实践中非常普遍，如何处理之前并没有明确规定，基层税务机关和纳税人在具体执行时很容易发生争议，纳税人也容易产生税务风险。
所以，这份文件虽然名义上只是总局发的一个征管性质的文件，但其实是一个非常重要的文件。
2、53号公告对其他个人出租不动产缴纳增值税作了规定，具体规定是怎样的？
根据36号文的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
同时，根据有关文件规定，增值税小规模纳税人月销售额不超过3万元（含）的，可以免征增值税。该政策执行至日。
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定：“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”
53号公告规定：其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
比较来看，老规定说的是其他个人出租不动产“采取预收款形式”，可以在对应的租赁期内平均分摊。新规定说的是“采取一次性收取租金的形式”，同样可以在租金对应的租赁期内平均分摊，其原则是一致的，一次性收取租金，扩大了原来只有预收款才可以平摊的适用范围，一次性收取，可以是预收，也可以是时候收取。
3、53号公告对预付卡如何缴纳增值税作了规定，具体是怎样的？
预付卡，现在在日常生活中的应用非常普遍，文件对预付卡的增值税问题进行明确，解决了实务中困扰很多企业的大问题。
预付卡增值税问题的产生，主要是因为有了预付卡，就出现了发卡者、货物和服务的销售者以及消费者三重关系，有的还要加上售卡者另外一层关系。售卡者售卡时取得收入往往需要开具发票，但货物和服务销售此时却并未发生，而销售货物和服务的企业并不是售卡者，在销售货物和服务时也并不是从消费者收取收入，一般是和发卡者结算，因此，在销售收入确认、纳税义务发生时间、发票开具和抵扣等方面出现了诸多难点，基于此，总局出台了该项规定。
对预付卡，53号公告区分单用途商业预付卡和多用途支付机构预付卡，分别做了不同的规定，但规定基本相同。
首先，单用途商业预付卡业务按照以下规定执行：
（一）单用途卡发卡企业或者售卡企业（以下统称“售卡方”）销售单用途卡，或者接受单用途卡持卡人充值取得的预收资金，不缴纳增值税。售卡方可按照本公告第九条的规定，向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
【53号文第九条：《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码增加“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。】
单用途卡，是指发卡企业按照国家有关规定发行的，仅限于在本企业、本企业所属集团或者同一品牌特许经营体系内兑付货物或者服务的预付凭证。
发卡企业，是指按照国家有关规定发行单用途卡的企业。售卡企业，是指集团发卡企业或者品牌发卡企业指定的，承担单用途卡销售、充值、挂失、换卡、退卡等相关业务的本集团或同一品牌特许经营体系内的企业。
（二）售卡方因发行或者销售单用途卡并办理相关资金收付结算业务取得的手续费、结算费、服务费、管理费等收入，应按照现行规定缴纳增值税。
（三）持卡人使用单用途卡购买货物或服务时，货物或者服务的销售方应按照现行规定缴纳增值税，且不得向持卡人开具增值税发票。
（四）销售方与售卡方不是同一个纳税人的，销售方在收到售卡方结算的销售款时，应向售卡方开具增值税普通发票，并在备注栏注明“收到预付卡结算款”，不得开具增值税专用发票。
售卡方从销售方取得的增值税普通发票，作为其销售单用途卡或接受单用途卡充值取得预收资金不缴纳增值税的凭证，留存备查。
其次，支付机构预付卡（以下称“多用途卡”）业务按照以下规定执行：
（一）支付机构销售多用途卡取得的等值人民币资金，或者接受多用途卡持卡人充值取得的充值资金，不缴纳增值税。支付机构可按照本公告第九条的规定，向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
支付机构，是指取得中国人民银行核发的《支付业务许可证》，获准办理“预付卡发行与受理”业务的发卡机构和获准办理“预付卡受理”业务的受理机构。
多用途卡，是指发卡机构以特定载体和形式发行的，可在发卡机构之外购买货物或服务的预付价值。
（二）支付机构因发行或者受理多用途卡并办理相关资金收付结算业务取得的手续费、结算费、服务费、管理费等收入，应按照现行规定缴纳增值税。
（三）持卡人使用多用途卡，向与支付机构签署合作协议的特约商户购买货物或服务，特约商户应按照现行规定缴纳增值税，且不得向持卡人开具增值税发票。
（四）特约商户收到支付机构结算的销售款时，应向支付机构开具增值税普通发票，并在备注栏注明“收到预付卡结算款”，不得开具增值税专用发票。
支付机构从特约商户取得的增值税普通发票，作为其销售多用途卡或接受多用途卡充值取得预收资金不缴纳增值税的凭证，留存备查。
（1）购卡人购卡时只能取得普通发票，持卡消费时商户也不能开具增值税发票，购卡人无法获得抵扣。
（2）《成品油零售加油站增值税征收管理办法》（国家税务总局令第2号）规定：发售加油卡､加油凭证销售成品油的纳税人在售卖加油卡､加油凭证时,应按预收账款方法作相关账务处理,不征收增值税;预售单位在发售加油卡或加油凭证时可开具普通发票,如购油单位要求开具增值税专用发票,待用户凭卡或加油凭证加油后,根据加油卡或加油凭证回笼记录,向购油单位开具增值税专用发票｡接受加油卡或加油凭证销售成品油的单位与预售单位结算油款时,接受加油卡或加油凭证销售成品油的单位根据实际结算的油款向预售单位开具增值税专用发票。
（3）根据中国人民银行令〔2010〕第2号《非金融机构支付服务管理办法》第二十三条规定：支付机构接受客户备付金时，只能按收取的支付服务费向客户开具发票，不得按接受的客户备付金金额开具发票。第四十二条：支付机构有下列情形之一的，中国人民银行分支机构责令其限期改正，并给予警告或处1万元以上3万元以下罚款：（六）未按规定向客户开具发票的。此处存在法条之间的冲突。
【例】甲公司向廉价超市集团总部购买购物卡5000元，购买时集团可向甲公司开具总额5000元的增值税普通发票，票面税率为「不征税」，集团此笔售卡业务不缴纳增值税。甲公司不得抵扣进项税额。
集团总部由于承担售卡及结算功能向实际销售货物的单位（如廉价超市A分店，独立缴纳增值税）收取的手续费，按照中介代理缴纳6%增值税。
甲公司持卡向廉价超市A分店购买商品3000元时，A分店应就此笔销售业务缴纳增值税，但不得向甲公司开具发票。
A分店根据实际结算的货款向集团总部收取资金时，应向集团总部开具增值税普通发票，并在备注栏注明「收到预付卡结算款」，不得向其开具专票。
集团总部根据A分店向其开具的增值税普通发票，作为其向甲公司售卡收入不缴纳增值税的凭证，留存备查。
4、53号公告对限售股解禁流通后对外转让如何确定买入价做了规定，具体是怎样的？
答：按照36号文规定，金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
对限售股如何确定买入价，全面营改增实施以来没有明确。
此次53号公告规定：单位将其持有的限售股在解禁流通后对外转让的【个人从事金融商品转让业务，免征增值税，即个人转让持有的限售股，不征增值税】，按照以下规定确定买入价：
（一）上市公司实施股权分置改革时，在股票复牌之前形成的原非流通股股份，以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司完成股权分置改革后股票复牌首日的开盘价为买入价。
（二）公司首次公开发行股票并上市形成的限售股，以及上市首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司股票首次公开发行（IPO）的发行价为买入价。
（三）因上市公司实施重大资产重组形成的限售股，以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司因重大资产重组股票停牌前一交易日的收盘价为买入价。
【例】A公司首次公开发行股票，发行股份3000万股，发行价8.5元。首次公开发行上市前股东乙企业持有1400万股，流通限制期限为自A公司股票上市之日起12个月。在限制期限内A公司实行资本公积金转增股本，向全体股东每10股转增5股，乙公司获得700万股（合计持有2100万股）。12个月期满后，乙企业转让持有的A公司股票，则计算金融商品转让的买入价为8.5元。、
问题：由于送转股后股价会除权，股价会降低，卖出价也会降低，而按照上述规定确定的买入价则是固定的，所以可能刺激上市公司高送转从而少缴税。
5、53号公告对银行提供贷款服务按期计收利息的，作了怎样的规定？
53号公告规定：银行提供贷款服务按期计收利息的，结息日当日计收的全部利息收入，均应计入结息日所属期的销售额，按照现行规定计算缴纳增值税。
目前，银行提供贷款服务比较常见的是按季结息，按季度结息的，每季度末月的20日为结息日，次日付息。结息日银行计收的利息，不论是否实际收到，均应当计入当期（季度）银行的销售额，计算缴纳增值税。
需注意的是，36号文规定，金融企业发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。
6、53号公告还对按季度纳税问题作了规定，具体是怎样的？
53号公告规定：按照《中华人民共和国增值税暂行条例》《营业税改征增值税试点实施办法》《中华人民共和国消费税暂行条例》及相关文件规定，以1个季度为纳税期限的增值税纳税人，其取得的全部增值税应税收入、消费税应税收入，均可以1个季度为纳税期限。
根据36号文规定，以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。假设某银行2016年8月对外出售了一幢房产，则出售房产取得的收入可以和银行取得的贷款服务等其他各类收入一起，按季度申报缴纳增值税。
7、53号公告对2016年17号公告作了修改，具体修改了什么条款？
原总局2016年第17号公告第七条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：
（一）《增值税预缴税款表》；
（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；
（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；
（四）从分包方取得的发票原件及复印件。
现53号公告规定：《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号发布）第七条规定调整为：
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需填报《增值税预缴税款表》，并出示以下资料：
（一）与发包方签订的建筑合同复印件（加盖纳税人公章）
（二）与分包方签订的分包合同复印件（加盖纳税人公章）
（三）从分包方取得的发票复印件（加盖纳税人公章）
分析：原来规定纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，要提供总包合同、分包合同原件以及分包方开来的发票原件，实务中纳税人提供原件由于各种原因很难操作，所以此次修改成复印件并加盖印章，原件不需要再提供。
8、53号公告对《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码进行了调整，具体是怎样的？
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11）：
调整的内容共11项。例如：3040803“人力资源服务”下新增“劳务派遣服务”和“其他人力资源服务”。
纳税人在开票软件升级后，根据自身的业务，按照调整以后的新版商品和服务分类编码进行开票。
需要提醒打击重点关注的是最后分类编码调整的最后一项内容，即：增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
上述最后一项，和前面预付卡销售和充值时未确认收入但需要开票保持连贯，明确发售预付卡属于“未发生销售行为的不征税项目”，售卡时开票税率栏填写“不征税”，同时，“未发生销售行为的不征税项目”还增加了“销售自行开发的房地产项目预收款”一栏内容，实务中房产企业开发房地产收到的预付款因为要按照3%缴纳增值税，而此时是否需要开票、如何开票各地闹得沸沸扬扬，各地自行出台的房产企业销售自行开发的房地产取得的预收款开票方法十分混乱，现在得到了统一和明确。9.1以后，房地产企业销售自行开发的房地产受到的预收款，开票时税率栏填写“不征税”，分类编码选择“销售自行开发的房地产项目预收款”。
9、53号公告何时开始执行？能否追溯调整？
公告自日起施行，此前已发生未处理的事项，按照本公告规定执行。日前，纳税人发生本公告第二、五、六条规定的应税行为，此前未处理的，比照本公告规定缴纳营业税。
第二条是个人出租不动产一次性收取租金，第五条是限售股解禁对外转让的买入价，第六条是银行提供贷款服务按期计收利息。
需要注意的是，对日前发生的上述三种应税行为，如果尚未处理，应当按照本公告规定缴纳营业税。
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