深度：中国高房价还能维持多久？ - 潇湘晨报网
<meta name="Description" content="如果能激发新经济增长范式的潜能，经济体制彻底改革，中国房地产市场至少可以平稳发展10余年，否则即使政策托市，至多能撑两年，进入长期拐点不可避免
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来源：财新网
作者：李海辉编辑： 卢映洁时间：
　　2014年以来，中国房地产市场进入自主调整期，房地产供给和销售同比增速持续下降，房地产交易量持续萎缩。截至2014年9月末，中国完成房地产开发投资累计为6.9万亿元，同比增长 12.5%，比上年同期下降7.2个百分点。房屋新开工面积累计为13.1亿平方米，同比下降9.3%，其中，住宅新开工面积累计为9.2亿平方米，同比下降13.5%。中国商品房销售面积累计为7.7亿平方米，同比下降8.6%，其中，商品住宅销售面积为6.8亿平方米，同比下降10.3%。在房地产供销持续走低的情况下，2014年10月百城样本住宅平均房价为10629元/平方米，百城房价指数连续6个月环比负增长，同比指数首现下降0.52%。
　　长期拐点VS短期拐点
　　房地产市场遭遇&寒流&，关于房价的争论却&热潮&不断。中国房地产市场是长期调整还是短期调整?大家争论不休，莫衷一是。有人认为中国房地产更像美国房地产市场，尽管经历了大萧条和二战时期的两次调整，但美国房价长期趋势保持了持续上涨的态势。他们认为中国房地产市场也将像美国一样，此次调整是阶段性的，长期还将保持上涨势头。有人认为中国房地产市场更像日本，日本房价自上世纪九十年代初进入下降通道，历经20余年，即使时至今日在安倍经济学的宽松货币政策支持下，仍没有看到复苏的曙光。他们推断中国房地产市场和日本一样，这次调整是长期的拐点，在很长一段时间内很难再现上涨。
　　中国房地产市场到底更像美国还是日本呢?是面临历史性拐点还是短期拐点呢?
　　我们认为中国房地产市场的主要特征更像日本，但和当时的日本也有若干不同之处，并且中国正处在网络经济新时代。如果能激发新经济增长范式的潜能，能彻底进行经济体制改革，理性看中国房地产市场至少可以平稳发展10余年。如果没有抓住发展机遇，即使政策托市，中国房地产市场至多能撑两年，进入长期拐点不可避免。为什么这么认为呢?
　　首先比较中日两国的经济特征和市场情况的相似点：
　　一是经济增速变化和当年日本如出一辙。房地产是国民经济的支柱产业，房地产市场不仅是拉动经济增长的重要力量，其繁荣和发展也高度依赖于经济发展。美国经济除了大萧条期间年出现连续负增长外，即使在二战和这次危机期间，也只是个别年份略现微萎缩情况。美国经济增速长期保持在3 %-5%之间，这为房地产市场的稳步上涨奠定了坚实的经济基础。日本经济在二战后保持了30余年的高速增长，增速长期保持在10%以上，但是进入上世纪 80年代特别是1985年以后，日本经济名义增速骤降至8%以内，1990年房地产泡沫破灭后，日本经济增速更进一步下降到5%以下。改革开放三十余年来，中国经济增速长期保持11%以上的增速，但是2011年以来中国经济增长速度下降到10%以内，进入2014年进一步下降到7.5%以内，第三季度经济增速仅有7.3%，创下危机以来的新低。这样的经济新常态能不能支持高高的房价呢?值得深思。
　　二是人口变化情况和日本当年极为相似。人口是住房需求的主体，持续的增长和汹涌的活力是房地产市场繁荣的基本保障。由于美国是开放型经济体，每年吸引着大量的国际高素质年轻人才流入美国，特别是上世纪90年代以来，国际人才流入成为美国保持经济活力和发展的重要条件之一。截至目前，美国人口的平均年龄仅为36岁左右，比我国人口的平均年龄还年轻2岁左右。反观日本，1985年日本65岁以上老人占比超过10%，1990年更是接近12%。在房地产泡沫破灭前夕，日本人口的平均年龄超过40岁。2013年中国人口平均年龄接近38岁，65岁以上老龄人口占比接近10%。中国老龄化社会将很快到来，和日本上世纪八十年代末期极为相像。更糟的是，中国经济增长不仅没能带来大量的国际高素质人才的流入，一些高素质富裕人才的流出却在加速。这是不是和日本当年极为相像?
　　三是中日两国货币供给增速快速回落难支持高房价。作为国际本位货币的美元，除了年不足2%的增长率外，近30年美国货币供给量基本保持了4%-8%增长。对比日本，上世纪80年代之前，日本货币供给量持续在14%以上的增速，80年代回落到8%-11%之间。房地产泡沫破灭后，日本广义货币供给迅速下降到3%-4%之间，进入新世纪基本保持零增长，即使安倍经济学出台以后，货币增速起色也不大，2013年也没有超过4%。
　　年中国货币供给量(M2)总涨幅4.40倍，年均增长18.3%。而年全国二手房平均交易价格年均涨幅为 18.9%，货币供给量涨幅和房地产价格上涨水平基本相同。这不难理解，新货币主义大师弗里德曼论述指出：任何通货膨胀都是一种货币现象。货币增长的最终流向不外乎商品服务交易市场、资产市场以及货币窖藏。假设流向这些市场的增幅相同，那么房价涨幅也应相近。回头再看，2014年三季度广义货币增幅比前十年的平均增幅低近7个百分点。这一比较不难看出，中国流动性正在逐步紧缩，高高的房地产价格还能hold住吗?
　　四是快速拉升的高房价必然调整。任何商品脱离不了价值规律的作用，脱离实体经济的房价迟早回归。2000年以前，美国房价没有出现直线拉升的情况，表现为美国房价长期平稳上涨。进入新世纪的美国房地产直线拉升，最终的结果也成为国际金融危机的导火索。日本房地产经历了30多年的繁荣，特别是上世纪80年代以后，日本房价更是高位上涨，最终1990年转入长期拐点。中国特别是北京、上海、深圳等城市的房价10年上涨接近10倍，目前已经赶英超美，当前调整也势在必然。是不是长期拐点呢?结合前面指标看，基本可以这样断定。
　　不同的是，中国城镇化率远没有达到当年日本的程度。城市房价是房地产市场的主要观测指标，城镇化进程是决定房地产市场繁荣发展的一个主要因素。除个别时期，美国城镇化基本保持了平稳的城镇化速度，没有大起大落。截至今日，在长达100多年城镇化进程中，平均城镇化速度约为0.3%。1970年美国城镇化率达到74%，之后出现了一轮逆城镇化过程。日本房地产泡沫开始破灭之时，1990年城镇化率为77%。2013年末中国城镇化约为54%，简单看离美日房地产调整的城镇化率尚有20个百分点的差距。按目前的城镇化速度计算，我国房地产至少还有10-15年的发展空间。也应当看到，中国城镇化进程严重滞后于经济发展，要实现这一发展空间并不容易。
　　历史经验表明：城镇化的基本动力是工业化，城镇化发展到一定程度将转变为高端服务业。据有关专家研究，2014年中国工业化率将达到75%，这表明中国已经进入后工业化时期。以此推算，中国城镇化率至少应达到70%以上，这就和当时日本的城镇化率不相上下。这说明中国城镇化进程被工业化和经济发展远远地甩在了后面。在城镇化主要推动力衰竭的情况下，房地产需求还会被激发出来么?
　　所幸的是，中国正处在网络经济新时代，经济增长范式正在发生颠覆性变革。如果能抓住新经济时代的主题和机遇，激发新经济增长范式的潜能，那么中国房地产市场至少可以平稳发展10余年。如果不能抓住历史机遇，即使政策托市，房地产市场至多能撑两年，进入长期拐点不可避免。
　　政策&托市&效果几何?
　　在一片寒意中，开发商寄希望于政府托市。而网络新闻爆出：对房价可能的下跌，地方政府比开发商还急。4月28日南宁市房管局正式发文称，自 日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。被媒体戏称：南宁楼市打响了政府救市第一枪。根据随后的报道，便有铜陵、无锡、杭州等共10个城市接连传出政策松动消息，被业内视为地方政府楼市调控的&救市&之举。
　　在第一波地方政府没有起到任何效果的情况下，日中国人民银行和中国银监会出手，联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。业内人士指出，放松首套房认定标准和解禁三套房贷款是该文件的最大亮点，此次对房贷的松绑程度已超过预期，将大大刺激改善型需求。目前网络媒体传出，如果房地产市场继续低迷，接下来的托市政策将是降低住房交易的营业税。如何看待这些救市之举呢?
　　直截了当地回答：在抑制房价时，这些政策没有起到抑制作用，仅仅是延缓了房价的上涨，甚至在某些时刻起到了反向激励的作用。那么在救市过程中，这些政策同样托不住高房价，初期可以起到延缓的作用，后期同样会产生反向激励作用。有人可能会问，为什么2008年的4万亿元投资刺激政策托起了房价呢?在4万亿元投资的作用下，刚刚回调的房价在2009年又开始扶摇直上，货币和房价双双起飞。截至2013年末广义货币供给量(M2)比2007年末增加1 倍余，而全国同质房价涨幅亦接近1倍。这次难道不会达到同样的效果么?
　　政府&托市&是需要货币条件支持的，我们可以比较一下2014年和2008年的货币条件：一方面，当前人民币兑美元汇率趋向均衡，外汇资金流入的套利条件不复存在。2008年初，人民币对美元汇率为7.38:1，人民币升值空间远未结束。2014年以来人民币兑美元汇率已经最高升值为6.05左右，之后开始快速大幅贬值，最低曾贬值到6.25左右，目前略有升值，维持在6.15左右。
　　另一方面，货币规模空前膨胀，几乎没有了注水空间。2008年初，中国广义货币供给为40.3万亿元，以当期汇率折算仅相当于5.46万亿美元，相当于美国当期广义货币的73%。截至2014年三季度末，中国广义货币供给已经达到120万亿元人民币，相当于19.5万亿美元，比美国的广义货币供给高出70%多。即使考虑广义货币内涵不同，可比性较差。仅从增长率看，六年间人民币增长200%，美元仅不到50%。
　　这一比较即可看出，现在政府&托市&的货币条件已经今非昔比。融入了国际环境，自然会受到国际因素的制约。中国人民币供给已经进入强约束阶段，按照官方的说法人民币兑美元汇率已经趋于相对均衡。同时人民币广义货币总规模已经将美国远远地甩在了后面，我们还能将其甩得更远么?当然可以，不过其代价必然是人民币贬值。人民币长期贬值将导致外汇流出，外汇长期流出必然会带来基础货币的收缩，广义货币供给也将随之以货币乘数的方式收缩。
　　另外，美国定量宽松货币政策已经退出，国际本位货币的&收水&造成了国际资金大规模撤出新兴国家，许多新兴国家货币大幅贬值、股票市场持续跳水。尽管中国跨境资金总体仍呈现流入态势，只在近两个月转为弱流出状态，但是如果流动性仍保持高速增长，跨境资金将会加快套利性流出的步伐，流动性偏紧的冲击将不断加剧。当潮水脱去，裸游的终究会显示出来。没有了货币的支撑，房价还能挺得住么?难!
　　不仅如此，中国经济活力也有所下降。近年中国经济增速出现明显下滑，年增速分别9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，预计2014年保7.5%的增长率将十分艰难。经济结构升级转型压力不断加大，淘汰落后或过剩产能等不良资产将会加速增加。央行2014年前三季度金融数据统计报告显示：截至9月末，中国广义货币(M2)余额120.21万亿元,同比增长12.9%，比去年末低0.7个百分点;狭义货币(M1)余额 32.72万亿元,同比增长4.8%，增速分别比上月末和去年末低0.9个和4.5个百分点;流通中货币(M0)余额5.88万亿元,同比增长4.2%。如果说广义货币供给增速还能勉强支持当前房价的话，那么狭义的货币增速经已明确显示，中国经济活力真正在快速下降，房地产交易萎缩顺理成章。
　　首套住房贷款利率最低7折优惠的政策已经出台，但目前住房贷款利率明显已经低于其他贷款利率，商业银行执行住房贷款利率下浮7折的可能性不大。截至2014年6月末，人民币贷款加权平均利率为6.96%，比上年末下降0.24 个百分点。其中，一般贷款加权平均利率为7.26%，比上年末上升0.12 个百分点;个人住房贷款加权平均利率为6.93%，比上年末上升0.4个百分点。如果住房贷款利率7折优惠，住房贷款利率将不足5%。通常而言，银行将优先满足利率较高的贷款需求，优惠利率对住房贷款的挤出效应将更为明显。由于税费等原因，中国二手房的交易成本至少在10%以上，房地产开发的资金成本也至少在10%左右，总体看来房地产价格涨幅在10%以内，新投资房地产基本上无利可图。而在今后房地产价格涨幅平均10%以上涨幅几乎没有可能，可见房价回归是一种必然。
　　改革时间仍在但相当紧迫
　　并不是说&托市&一点效果也没有，它可以延缓中国房地产的萎缩态势，给我们的改革留出时间。我不像&牛刀们&那么悲观，他们认为&人民币变废纸，房价将崩盘&。其原因在于：
　　一是短期内流动性全面逆转可能性不大。不仅在于中国存款准备金率处于高位，足以应付银行体系的流动性变化。也在于中国外汇储备充裕，人民币大幅贬值动力不足，大规模资本外流情况可能性不大。即使外汇资金净流出加快，央行腾挪的空间也比较大，可以空间换时间。
　　二是购房预期还没有完全逆转。2014年前三季度信贷投向报告显示：三季度末，人民币房地产贷款余额为16.74万亿元，同比增长18.2%;比年初增加2.11万亿元，同比多增2130 亿元。其中，个人购房贷款余额11.12万亿元，同比增长17.5%;比年初增加1.33万亿元，同比少增400亿元。这样看来&房贷需求依然不弱&，这说明购房预期还没有完全逆转。部分城市的萎缩尚没有影响到全国房地产市场，或者说政策托市行为可能在一定时间内激起观望者的购房欲望，&子弹仍在飞&。
　　三是经济改革仍在如火如荼地推进，新型城镇化仍有一定的住房吸纳能力。这表明中国房地产市场尚有一定的缓冲，同时为中国实施经济改革留有了相当的空间和时间。但是不是很长，用&时不我待&来形容并不为过。新型城镇化也在如期推进，年均1%的城镇化率，大约可以消化500万套的商品住房供给和 500万套的保障住房，但是新居民的购房能力已大大降低。
　　但是大海终究要退潮，房价已经高处不胜寒!应对得当，房价将理性回归;应对失当，牛刀们的预言也可能成&真&。关键在于能不能充分利用留给我们的时间和空间，加快推进体制机制改革，找到新的经济增长点，保持经济良性发展。
　　本文转载自财新网，作者供职于央行营业管理部，本文观点不代表单位
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又一个房地产泡沫破灭了！中国房价还能涨多久？
来源：财经综合报道
作者：微信公众号：金融行业网
而中国目前的情况：首先是楼市投资者，多为国内投资者，即使人民币大涨，也不会出现楼市大幅抛售的情况；更何况，目前人民币正在处于贬值通道中。单从这两点出发，中国就不会步上迈阿密的后尘。
2016年春节以来，中国一二线城市的房价就一直处在上涨之中，即使出现了一系列的调控政策，仍没有挡住房价上涨的步伐。中国一二线城市的房价就像“日不落帝国”一样，吸引了一批批的投资者。
然而，此刻却传出一个地方的房地产市场泡沫破裂了！楼市投资者们怕了吗？
迈阿密：又一个房地产市场泡沫破灭了
迈阿密房地产市场泡沫正在破灭，尤其是豪华公寓成为了一颗“定时炸弹”。
数据显示，今年1月-4月，迈阿密公寓的成交量较去年同期下滑了25%，而同时，每平方英尺均价下跌了6%。以目前的销售速度，要消化掉迈阿密市区3397套待售公寓需要29个月的时间。下图来自彭博：
据房地产数据提供商Reis Inc.，迈阿密市中心的公寓空置率一季度上涨了11.8%，较两年前翻了一倍。
而导致迈阿密房地产泡沫破裂的主要原因是由于美元持续走强，南美投资者（特别是巴西投资者）的购买力受到侵蚀，他们不得不选择抛售新建公寓，导致迈阿密的公寓库存增加。
彭博援引佛罗里达一名房产咨询顾问称，现在的问题就是投资者不再购买房产，他们是要寻求出售房产。
甚至一些亿万富翁也在抛售他们的房产。资管公司阿波罗全球管理的创始人Leon Black，对冲基金经理Ken Griffin，Saks Inc.前CEO Stephen Sadove在迈阿密都有房产在市场上出售。Sadove甚至将其一处房产的开价降低了近11%。
那中国的楼市会步上后尘吗？
对于迈阿密房地产市场泡沫的破裂，投资者们或许会担忧：2016年以来，中国一二线城市也暴涨了不少，那中国楼市会像迈阿密一样暴跌吗？
事实上，迈阿密楼市暴跌主要由两大情况同时存在才会发生：一是许多外国投资者在当地买房；二是本国货币大幅升值。下图显示，过去两年，美元对巴西雷亚尔大幅升值：
而中国目前的情况：首先是楼市投资者，多为国内投资者，即使人民币大涨，也不会出现楼市大幅抛售的情况；更何况，目前人民币正在处于贬值通道中。单从这两点出发，中国就不会步上迈阿密的后尘。
那从其他方面来分析，中国楼市会大跌吗？
李迅雷：中国房价不会暴跌的真实原因
目前，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。
而当前，货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。
此外，房价降不下来还有一个原因是“隐形刚兑”在抬高价格。刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，房地产市场也存在“隐形刚兑”现象。楼市最大的“隐形刚兑”是来自政府部门对房地产行业的支持。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。
为何政府一定要支持房地产业的发展呢？这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，可以带来可观的现金流回报。
有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。
“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。
总之，短期内看不到导致房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。但是再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。（本文观点仅供参考，不构成投资建议）（中金在线综合华尔街见闻、lixunlei（ID：lixunlei0722））
楼市的信号越来越明确，没有回旋余地。两个月来中央意志+市场边际共同形成的合力，效果不止是调整，而是爆仓。
宏观层面，权威人士定调，否定加杠杆去库存，银行的天量放水将收闸，民间金融今年将持续整顿。供给侧的“三去一降”是长期战略，需求侧将由公共投资填补。
微观层面，两大龙头沪深的成交量直线下降。“退房潮”、“出租难”、百强房企奥宸地产资金链断裂……部分二线城市炒得正欢。
跟以往的形势不同，此次调控的政策面并不强，相比2010年的调控政策，仅是做做样子。但资金面的影响超过任何一次调控。
楼市上涨时的杠杆力度，是以往从未出现过的。专业炒家成为主力。那么接下来的将是一次暴力的去杠杆。
一季度杠杆比去年还暴力：单季房贷1万亿
中央喊打也是无奈。今年一季度的杠杆比去年还要暴力，炒家想拉升出货，但被冻住了。
悦涛曾给深圳去年的楼市杠杆算过账：
深圳历史上除了出台“4万亿”的2009年，房贷增量从没超过500亿。
2014年：深圳房贷增量452亿元，余额5299亿元。
2015年：深圳房贷增量2151亿元，余额7420亿元。
2015年的房贷增量几乎是上一年的5倍，比“4万亿”背景下的2009年还高出1倍多！
这不是大妈的力量，而是专业炒家成为主导力量的体现。
深圳楼市以前的推动主体：丈母娘（刚需）、大户（配置）、港人、二奶和炒家。力量分散，打法粗糙，没有明确预期，持有期长。
现在，丈母娘再急，刚需也入不了场；大户手头囤货已多，目标是海外。
炒家的打法：连续两次政策确认（930、330），迅速推涨、拉高、概念炒作，集中力量攻一线城市。而且是一线城市中风险偏好最高、概念最强（直辖）的深圳。
前面的数据只是表内信贷，实际入市的杠杆资金和操作手法也超出了银行体系，无法估算。链家、世联，实际上都早开始了金融类业务。小散户都在做众筹炒房。
今年一季度的杠杆程度超过2015年。一季度个人房贷就新增了1万亿。而2015年全年也不过是2.66万亿。
炒家的特征是做短期、炒预期、高杠杆。所以最后一波入场的已经有相当程度的接盘侠了。就像去年这个时间入场的股民一样。拉高出货的手法，也很像股市里的主力资金。但是被“权威人士”打乱了节奏，憋在了山岗上。
近两个月的缩量，根本不足以让杠杆资金出逃。接下来的信贷紧缩和预期确认，才会迎来真正的调整，然后是连环式的爆仓。
为什么不可持续？中央要的是量，而你做出来的是价
1、中央对金融的宽松，是为了托市，不是为了搞事。几十万亿的股市，玩过头了都会严控，何况几百万亿体量的楼市。银行会面临巨大风险。
2、中央希望的是量，不是价。一线城市起涨是手段，不是目的。真正关心的是房地产背后的实体产能去库存。能带动家居建材电器的，必须把占比90%的三四线城市盘活。
现在证明盘不活。钱只会逃进一线城市，制造一个高高在上的泡沫。三四线城市在这种氛围下反而消化不动。这点与股市的龙头带动效应差异显著。
3、中国最好的实体产业，还是在一线城市。再这样炒下去，不要说工厂，连高大上的办公楼经济也玩不下去了。最后不但没能先进带动后进，反而把先进也搞残了。
这一点，任正非、马化腾、华大基因的汪建，已经先后代表高端产业呛声房价。
4、最近各媒体转发刘鹤的一篇文章《将制造业提升到国家战略高度》。分析了发达国家再制造业化战略将加剧国际投资竞争，在建议中提及“抑制部分地区房地产价格过快上涨的势头，降低生产成本和职工生活成本”。
结合工信部长苗圩一再强调的“中国成为制造强国至少要努力30年”，高层对产业形势还是有清醒认知。允许资本投机，但不能影响到实业根基。
5、要清醒认识当前杠杆资金的特质：绝不恋战。从美林生物钟被炒成电风扇就能感受得到当前的资金完全是游资打法。而且在资本全球化的背景下，投机资金不止盯着国内，内外资产的收益对比越来越成为影响因素。水位太高，就会往低处流。
6、在瑞信全球财富报告中，全球最富1%的门槛也就是深圳一套普通房：500万元人民币。中国入围1%的有160万人，在深圳，500万的房也有160万套了。购买力和资产价格的巨大背离。高盛开始下调中国房地产的评级。
楼市的爆仓窗口预计在未来两月内开启。这一波爆仓之后的政策和资金回暖，至少要等到2018年换届之后。
爆仓会有多猛烈？参考去年的股市。
一句话：游资在玩跑得快，你别当成马拉松。
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针对房地产市场变化，包括房价上涨的情况，相信有关部门和地方政府会进一步采取措施。
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2017年房价是涨还是跌 中国房价什么时候会崩盘日 17:16百家手机客户端 |扫码下载中金网APP摘要：今年，楼市“去库存”的经济任务的情况下，政府的“救楼市”政策连出，这个时候也是让沉寂低迷了许久的中国房价再现疯狂。
　　（原标题：房价崩盘前如何逃顶？） 　　今年，楼市“去库存”的经济任务的情况下，政府的“救楼市”政策连出，这个时候也是让沉寂低迷了许久的中国房价再现疯狂。　　据路透社报道，一线城市房价在2016年增长速度是中国平均水平的7倍。深圳房价在2月暴涨72%，摘得中国楼市三项冠军，北京更是传出学区房卖出一平米46万的天价，上海一套房产甚至一天内挂出三个价格连涨50万……　　房价上涨让苦于没有投资渠道的人们又重燃希望，凭借楼市价格上涨的势头赚一把的机会似乎到来了。果真如此吗？我们来看一个全球的房价对比。根据全球知名房产咨询公司Knight Frank的最新报告，100万美元在北京、上海的地段分别可以购买58平米和46平米的住宅。这令京沪跻身全球最贵的十大房 地产市场。很多人从中看出了巨大的市场利好，然而，我不得不提醒各位：这恰恰是市场释放的值得警惕的信号。北上深的房价与世界顶尖接轨，并不能说明中国房地产市场发展良好，而是意味着严重的资产溢价。　　东京房价是怎么崩盘的　　20世纪80年代，日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化，日本政府决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。　　当时，日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。　　相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。　　为了发放贷款，日本银行使出浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”　　而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环反复。　　同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后，每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过变动获得5%以上的收益。　　敏锐的国际资本迅速卷土重来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。　　随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。　　1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。　　一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。　　然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。　　中国楼市崩盘的6大严重后果　　一、楼市相关产业都会崩盘 中国经济将会倒退许多年　　中国房产业占中国经济比重到底是多少，目前没有官方的数据出台，当然，也不会有相应的数据出台，但从中国地方经济来看，这个比重似乎大得可怕，因为目前地方经济都是土地经济，离开了土地，地方经济似乎无从谈起，从土地到建筑到材料供应等方面，一旦楼市崩盘，不要说中国经济增速下降，倒退那是不可避免的事情。　　因为楼市崩盘，土地就卖不出去、各种材料、能源供应就会无市场，倒闭的不仅是房产商，相关上下产业链将应声面倒，开成多米诺骨牌效应。如钢材市场、水泥市场、煤炭市场等，中国主要经济支柱现在本来就陷入低谷，一旦房产业有问题，更是雪上加霜，这些产业都会崩盘，中国经济将会倒退许多年。　　二、银行业将不可避免的出现支付困难　　中国房产业的高速发展，当然离不开银行的支持，可以说，银行贷款的主要渠道现在已基本集中在房产业，一旦房产业崩盘，银行贷款将大部分打水漂，其后果当然是银行支付都成问题，这就必然导致有些银行可能会破产，虽然中国的支柱银行是国有企业，破产不易，但要恢复也不易。　　三、民间贷款或集资将会灰飞烟灭　　现在，中国楼市不但集中了大量的银行贷款，更集中了民间最主要的贷款，虽然非法，但存在是谁也无法忽略的事实，目前，民间集资到底有多大的金额恐怕是一个谁也无法计算的数据，从几个非法集资大案来看，其额度似乎比银行贷给房产业的金额还要大。一旦楼市崩盘，这些民间集资或贷款就会灰飞烟灭，虽然有无数大大小小的老板跑路、跳楼，都无法挽回这些民间集资，我们看到的当然是无数老百姓愤怒而哀叹的神情。　　四、货币贬值更加严重　　一旦银行支付出现问题，国家不可能让国有银行倒闭，不可能不去拯救银行，而拯救银行政府最常用的办法就是疯狂印钞票，实行量化宽松政策，前几年，几度几万亿救市，其实就是印钞票，因 为政府不可能生钱，除了印钞票没有其他办法，这样，货币贬值就会更加严重，到底有多严重，从现在楼市如此景气来看，五年时间，的购买力就下降了一半，如果楼市崩盘，银行支付吃力，但救市的钱将是庞大的金额，贬值多少，也许只能靠想象。而受伤害的当然只有老百姓，无论存款还是现金，瞬间就失去购买力，只能是废纸一堆　　五、失业人数将会急速加剧　　楼市崩盘，带来的是上下游相关产业都有可能崩盘，整个经济也会全面崩溃，这样，就业者就会大量失业，而且每年都会有大量的大学生等成长群体加入失业的失群，因为所有产业都不景气，政府也不可能解决失业问题，失业的增加，最痛苦的当然还是老百姓。　　六、财富更加集中 贫富差别更加可怕　　经济萧条，失业激增，各行各业都不景气，受伤的永远只能是老百姓，没有收入来源的老百姓，吃饭都会成问题，如此现状之下，那些财富拥有者会更加加大对劳动者的剥削，因为劳动力太多，财富会更加集中，这样，无产者的数量就会急剧攀升，现在，中国的基尼系数本来高处于高危状态，而楼市崩盘带来的恶果将不可避免带来社会动荡，受伤害的还是老百姓。　　所以，财政部专家贾康指出中国房价“大跳水”比美日还惨，对老百姓没有好处并非危言耸听，而是不可回避的未来事实。但是，中国楼市如果仍然还在高危运行，受伤害的当然也是老百姓，可见，中国楼市崩盘与否，最终都是最底层的老百姓买单，得好处的只能是财富拥有者，最后的结果都是财富进一步的分化，因为中国楼市既绑架着中国整个经济，也绑架着中国所有老百姓。写到这里，丁丁似乎听到远方传来号子声：开下兴亡百姓苦，兴，百姓苦，亡，百姓苦……
关键词：责任编辑苹果【免责声明】中金网发布此信息目的在于传播更多信息，与本网站立场无关。中金网不保证该信息的准确性、真实性、完整性、有效性等。相关信息并未经过本网站证实，不构成任何投资建议，据此操作，风险自担。掌握财富秘籍的投资者都在这里相关阅读1/3 15:03最近，上市公司普天通信拟卖掉北京(楼盘)两套学区房以求保壳，引起关注。细看A股半年报，居然有900多家上市公司的业绩都难追普天通信那两处学区房的评估价，这...关键词：楼市,实体,学区房 14:32纪弘俊 楼市速冻，资金将流去哪里？
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星期六距离 下次数据 公布时间：12小时24分钟06:30澳大利亚前值：46.6预测：---02:00美国前值：525预测：--公布：52902:00美国前值：132预测：--公布：13502:00美国前值：658预测：--公布：66523:30美国前值：144预测：--公布：144.723:00美国前值：-6.6%预测：--公布：-6.5%更多内容
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