我的位置： >
拍卖行未向其声明拍卖标的的瑕疵应赔偿损失案
时间：&&|&&作者：刘明玉&&|&&浏览：893
日，厦门特拍接受福建省高级人民法院的委托，公开拍卖被执行人融丰（厦门）房地产开发有限公司位于厦门东渡港东侧、疏港路西侧地号91―C5土地使用权及在建工程。该拍卖物系融丰（厦门）房地产开发有限公司开发的国际商业中心用地及在建工程。
【案情】原告：振华实业公司(以下简称振华公司)。被告：厦门特拍拍卖有限公司(以下简称厦门特拍)。被告：省拍卖行(以下简称省拍卖行)。日，厦门特拍接受福建省高级人民法院的委托，公开拍卖被执行人融丰(厦门)房地产开发有限公司位于厦门东渡港东侧、疏港路西侧地号91―C5土地使用权及在建工程。该拍卖物系融丰(厦门)房地产开发有限公司开发的国际商业中心用地及在建工程。1994年2月经厦门市城市规划管理局核准该土地由融丰(厦门)房地产开发有限公司开发使用，并颁发《规划许可证》，准许地上建筑面积40751平方米、总建筑面积47646.39平方米;1995年2月，经厦门市城市规划管理局核准融丰国际商业中心加层并颁发《建设工程规划许可证》，增加建筑面积平方米，地上建筑面积为44953平方米、总建筑面积变更为53140平方米;日，经厦门计划委员会以厦计投资[号文件批准，同意“融丰国际商业中心”商品房项目调整建设规模，调整后该项目地上建筑面积为49234.23平方米，建筑面积为57421.23平方米，融丰公司应按调整后建设规模向厦门市土地房产管理部门补交地价款：1998年2月，厦门市城市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》，核准融丰国际商业中心增容，增加建筑面积4281.23平方米，地上建筑面积为49234.23平方米、总建筑面积变更为57421.23平方米。厦门特拍在公开拍卖之前，委托厦门中利资产评估事务所有限公司对拍卖物土地使用权及在建工程(建筑面积53140平方米，用地面积平方米)进行市场现值评估，并出具《房地产评估报告》(以下简称《评估报告》)。该报告于日经厦门市房地产价格评估行政主管部门厦门市土地房产管理局房地产市场管理处确认。评估结果为总价值5000万元，建议拍卖底价为评估价的45%～65%，即2250万元～3250万元。《评估报告》的主要内容为：“一、个别因素分析：……，估价对象基本情况容积率7.72，建筑面积地上44953平方米，地下面积8187平方米;二、区域因素：交通条件、商业繁华程度及市政配套设施状况;三、市场背景分析;四、最高最佳使用分析;五、估价方法选取市场比较法、假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法;六、评估价测算过程：(一)成本法：1.地价的确定：评估标的物土地出让金标准为700/-平方米楼面地价，容积率为7.72，由此可知现时获取估价对象的土地使用权价格(包括、补偿费用)为6/7.72×700+1.72/7.72×700×90%=684.40元/平方米……;2.建筑工程费;3.开发的前期费用;4.管理费用;5.利息;6.其他不可预见费用。确定该在建工程现值为：1315.40/平方米×44953平方米=5911.50万元，因此按成本法估价的在建工程的现值为5832.83万元。(二)假设开发法……;考虑到拍卖属于短期强制处分行为，风险较大转手极为不易，建议拍卖底价定为本次评估结果的45%―65%，即2250万元～3250万元”。日，厦门特拍、省拍卖行在《厦门日报&上刊登“拍卖公告”，拍卖标的为：东渡港东侧、疏港路西侧融丰国际商业中心的土地使用权及在建工程，已施工至±0，用地面积5821.58平方米;起拍价2500万元……。日，振华公司以第798号竞买人参与厦门特拍举办的第045期拍卖会，并以2680万元竞得该拍品。拍卖成交后，拍卖人厦门特拍与竞买人振华公司签订号《福建省拍卖成交确认书》。双方确认：第798号竞买人在本期拍卖会竞得如下拍卖标的，成为该拍品的法定买受人，拍卖标的名称“融丰国际商业中心土地使用权及在建工程”，成交金额2680万元。(1)买受人了解《中华人民共和国》，并认真阅读了本次拍卖会的《拍卖规则》和有关规定，自愿遵守执行，承认拍卖结果，当场签署本确认书;(2)买受人当场支付金额200万元，余额在30日内付清，如未能付清标的总金额，承担违约责任;(3)因买受人违约造成该拍卖标的再行拍卖的，买受人必须补足差额;(4)……;(5)……;(6)拍卖人应保证买受人受领的拍卖标的与展示的拍卖标的一致，否则买受人有权要求拍卖人赔偿;(7)拍卖人应协助买受人办理买受标的的证照变更、产权过户等手续;(8)其他事项：买受人须承担过户时买卖双方应缴纳的营业税、契税、应补增容费等一切费用及手续;(9)本确认书一式五份，经双方签章后生效。该确认书经厦门市工商行政管理部门签证。同日，双方签订了一份《协议书》，对付款期限作了进一步的约定。嗣后，振华公司依约支付了2680万元价款。日，福建省高级人民法院以[1998]民终执第91号―2民事裁定书，决定将拍卖物过户给振华公司。日，振华公司向房管部门申请办理商品房预售许可证变更，房管部门告知原开发商未缴足总建筑面积53140平方米、容积率7.72以内的土地出让金，须缴清该款后才能办理变更预售许可证。振华公司即向厦门特拍提出异议，因双方协商未果，振华公司垫交该款。日，振华公司与厦门市土地房产管理局签订[92(1)]厦地合字(协)005号出让合同书之补充合同，对原合同约定的面积内容修改为：建筑容积率为7.73以下，地上总建筑面积平方米。该地块因增加建筑面积平方米，需向土地房屋管理部门缴交增容地价款15，其中容积率7.72以内应补的增容费为元，因设计变更增加面积60平方米，增容费为元。日，振华公司以特快专递的方式向厦门特拍声明保留就拍卖物存在权利瑕疵主张赔偿，并于次日在公证机关办理了证据保全。1998年《建设工程规划许可证》(编号98J―074)、厦计投资[号厦门市计划委员会关于同意“融丰国际商业中心”调整建设规模的批复，可以证明拍卖物总建筑面积在1998年已增加到57421.23平方米，容积率为8.46。《评估报告》“估价假设”、“限制条件”中没有对评估对象容积率为7.72项下的增容费未交清作出明示。振华公司依据《评估报告》的内容信赖在总建筑面积53140平方米、容积率为7.72项下的增容费已交清，该增容费已包括在评估价值之内;由此认定双方在拍卖成交《确认书》中约定的“应补增容费”是指容积率从7.72至8.46之间产生的增容费。振华公司于日才知道其权利受到侵害，6月12日致函厦门特拍，诉讼时效发生中断事由。日，原告振华公司向福建省厦门市中级人民法院提起诉讼称，振华公司参加融丰国际商业中心的土地使用权及在建工程竞买前获悉原开发商融丰(厦门)房地产开发有限公司就拍卖物已经取得规划许可并取得预售许可的土地使用权为总建筑面积53140平方米、地上建筑面积44953平方米，即容积率7.72;已经取得规划许可但尚未取得预售许可的土地使用权为总建筑面积57421.23平方米、地上建筑面积49234.23平方米，即容积率8.46。日，振华公司参加厦门特拍举办的拍卖会并竞买成功。因开发商及项目名称发生变更，振华公司办理变更商品房预售许可证时却被告知原开发商未缴足总建筑面积53140平方米/容积率7.72的土地出让金，必须缴清元后才能办理变更预售许可证。振华公司在与厦门特拍协商不成且又未获厦门市土地房产管理局通融的情况下，先行代交了元，其中原开发商未缴清的增容费元、因设计变更增加60平方米计元。经与厦门特拍协商未果，请求判令被告厦门特拍赔偿振华公司经济损失元及利息(自日起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率计算)。被告厦门特拍答辩称，其向竞买人提供了有关拍卖标的相关资料，资料并不涉及拍卖标的由53140平方米调整至57421平方米应补增容费。在整个拍卖活动中，厦门特拍均是以53140平方米进行拍卖的，厦门特拍在拍卖前已经知道拍卖标的在53140平方米内需补交约316万元增容费的瑕疵，厦门特拍要告知补交增容费只可能是告知与拍卖标的相关而不可能是在拍卖标的之外的增容费。因此，双方签订的《福建省拍卖成交确认书》约定的应补增容费指向的是总建筑面积53140平方米内应补增容费而非振华公司所述的53140平方米外应补增容费，而且振华公司请求赔偿也超过诉讼时效，振华公司的请求依法应予驳回。被告省拍卖行答辩称，其与被告厦门特拍共同接受委托属实，但省拍卖行除了与厦门特拍共同刊登拍卖公告外，其他拍卖活动均由厦门特拍进行，省拍卖行未参与。厦门特拍向振华公司提供的资料未表明该项目已取得规划许可的土地使用权为总建筑面积57421.23平方米，也没有说明拍卖物含交清总建筑面积53140平方米地价的价值。相反，厦门特拍在拍卖时已向振华公司等竞买人明确告知拍卖物的实际权利状况包括尚未交付调整建筑规模的增容费等客观事实，厦门特拍已履行了应尽的义务，振华公司要求赔偿无理，应予驳回。庭审中，振华公司表示不向省拍卖行主张权利。【审判】福建省厦门市中级人民法院经审理后认为，拍卖虽属法院委托拍卖，但在拍卖的实施上，产生的是拍卖人与竞买人之间的拍卖法律关系。根据合同相对性原则和拍卖关系的性质，买受人的损失只能向拍卖人主张权利。《拍卖法》第六十一条实际上确定了拍卖人对买受人的先行赔偿义务。振华公司与厦门特拍之间签订的拍卖成交《确认书》为双方当事人真实意思表示，合法有效。但厦门特拍未向振华公司说明拍卖物瑕疵，又未声明不承担瑕疵担保责任，振华公司要求厦门特拍承担赔偿损失，理由充分，故应予支持。振华公司要求厦门特拍按银行同期贷款利率计付利息，可予支持。厦门特拍提出已履行拍卖物瑕疵告知义务证据不足。厦门特拍主张振华公司的起诉已超过诉讼时效与事实不符，本院不予采纳。省拍卖行提出振华公司未向其主张权利的抗辩理由成立，可予采纳。依照《中华人民共和国》第六十四条第一款，《中华人民共和国》第四条、第一百三十四条第一款第(七)项、第一百四十条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第六十一条第一款、第三款之规定，该院于日判决如下：厦门特拍应赔偿振华公司经济损失人民币元及利息(从日起至该款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算)。厦门特拍不服一审判决，向福建省高级人民法院提起上诉称，其已尽到对拍卖物实际状况的披露之责，一审法院认定厦门特拍没有履行向竞买人说明拍卖物瑕疵的义务，与事实不符;一审对事实认定有误。根据《拍卖管理办法》第三十一条的规定“竞买人参加应价竞争，视为已行使查验拍卖标的，查阅有关拍卖资料的权利并认可拍卖标的现状”，由此厦门特拍无须证明振华公司是否收到《拍品目录》、《拍卖须知》;根据《拍品目录》、《拍卖须知》、《房地产估价报告》(以下简称《评估报告》)以及双方当事人签订《确认书》第八条的约定，完全可以依据现有文件，认定厦门特拍在拍卖活动中对拍卖标的容积率在7.72，总建筑面积为53140平方米的状况下，未缴增容费的瑕疵已明确告知了竞买人;日，双方买卖成交，日交清成交款，日，省法院已将拍卖物产权过户的裁定书送达厦门土地局、房地产交易中心，如果未尽瑕疵告知义务振华公司至此已明知其权利被侵害，振华公司于日具函给厦门特拍，不能作为时效中断的事由，振华公司提起诉讼已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。被上诉人振华公司辩称，厦门特拍认为其已尽披露之责没有任何事实依据，其不仅未履行瑕疵告知义务，也没有任何瑕疵免责的有效声明，依照《民法通则》、《》、《拍卖法》的规定，厦门特拍应承担赔偿责任;根据《评估报告》的内容分析，其评估对象是：占地面积平方米，总建筑面积53140平方米;厦计投资[号《厦门市计委关于同意调整“宝源花园”商品房项目建设规模的批复》表明：总建筑面积53140平方米，地上建筑面积44953m2、容积率7.72仅是换算单位不同，而所指的对象是一致的;《评估报告》中对地价的计算是按“土地出让金标准为每平方米700元楼面地价，容积率为7.72”确定的，特别是报告中“估价假设、限制条件”只字未提该项下的土地出让金未交清。答辩人有理由相信在该地块的地价已交清，包括在评估价值之内;厦门特拍及《评估报告》从未对总建筑面积53140平方米、地上建筑面积44953平方米、容积率为7.72项下的地价未交清作出说明;关于诉讼时效问题，其于日才知道该项下增容费未交清;日，其向土地房屋管理局申请重新核实，6月13日向厦门特拍主张权利，因此诉讼时效应从日开始起算，其于日向人民法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。原审被告省拍卖行称，一审法院有关拍卖物的现状是指总面积为57421.23平方米，容积率为8.46的认定是错误的，拍卖成交书约定的应补增容费是指容积率7.72以内的增容费。福建省高级人民法院经审理还查明，(1)厦门特拍提供的“宝龙公司的证明”不能直接证明振华公司有收到相关的拍卖文件，即使振华公司收到拍卖文件，但拍卖文件上也没有关于增容费未交清的提示或者相应的说明;确认书上所指的“增容费”也不能证明容积率在7.72以内的增容费未交清告知了竞买人。总之从拍卖文件、确认书上所载明的内容，均不能反映拍品还有“未交增容费”的事实告知了竞买人。为此厦门特拍主张其在拍卖前已向所有的竞买人包括振华公司在内的竞买人尽到了对拍卖物实际状况的披露之责，与事实不符，不予认定。(2)厦门特拍在原审答辩中陈述“厦门特拍在拍卖前已经知道拍卖标的在53140平方米内需补交约316万元增容的瑕疵，要告知补交增容费只可能是与拍卖标的有关的，而不可能是在拍卖之外的增容费”。对此。二审法院认为厦门特拍对拍卖物在53140平方米内需补交约316万元增容费的事实事先是知道的，但没有证据证明其已告知振华公司。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条关于：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认……”之规定，厦门特拍在拍卖前应当将拍卖物还应交纳三百多万元的增容费告知振华公司而没有告知，对这一事实应予认定。福建省高级人民法院经审理认为，厦门特拍与振华公司所实施的以公开竞卖的方式进行的买卖行为是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。从厦门特拍在答辩中所陈述的内容，可以认定厦门特拍对拍卖物尚未交清增容费的事实事先是知道的，而厦门特拍在实施本次拍卖会之前，没有在《拍卖公告》、《拍品目录》、《拍卖须知》、《评估报告》以及相关的拍卖文件中对容积率7.72以内还应补交增容费的事实明确告知竞买人，或以其他方式向所有的竞买人作出相应的提示，给竞买人以应有的注意。同时，拍卖物已经取得规划许可和预售许可，根据商品房预售的相关规定，取得预售许可的前提条件之一必须是土地出让金已经交清。因此振华公司在竞买时完全有理由相信在容积率7.72以内的增容费已经交清，《确认书》所约定的“增容费”是指容积率在7.72以外的增容费，而不是该拍卖物的增容费。如果该拍卖物的增容费尚未交清，作为拍卖人其有义务向竞买人作出说明。而拍卖人厦门特拍在明知的情况下，未就拍卖物存在的瑕疵(未交清增容费)告知竞买人，且又未声明免责。本案虽然是法院委托拍卖，但在拍卖的实施上，产生的是拍卖企业与竞买人之间的拍卖法律关系。买受人以买受的拍卖标的物存在瑕疵，厦门特拍未能尽到瑕疵告知义务为理由，要求厦门特拍赔偿损失。根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款的规定：拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。为此，振华公司的主张理由充分，于法有据，应予支持。厦门特拍以《确认书》第八条约定，“增容费等费用”应由承买人承担以及《拍卖规则》关于“竞买人进入拍卖会场，即表明对拍卖标的物的真伪、品质、价值等已完全了解，并自愿承担责任”为理由，主张其已履行了“瑕疵告知”义务及不应承担瑕疵担保责任，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。厦门特拍还认为，振华公司起诉时已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第三款的规定，因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。拍卖成交的时间是发生在日，日，振华公司因办理变更预售许可证时，房管部门告知其应补交拍卖物的增容费，方可办理变更预售许可证，至此振华公司才知道其权利受到侵害。遂于6月12日致函厦门特拍，该函件经公证处公证，其诉讼时效发生中断事由，至日向法院起诉，其没有超过诉讼时效，为此对上诉人厦门特拍以振华公司已超过诉讼时效为由，主张驳回振华公司的诉讼请求也不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，厦门特拍上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，该院于日判决如下：驳回上诉，维持原判。【评析】拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖作为特殊的买卖方式或交易方式，其根据涉及的拍卖物的不同，决定了该拍卖行为的行使必须遵循一定的行为规则。本案是在建工程的拍卖，笔者试对本案争议的焦点，即厦门特拍是否向竞买人尽到瑕疵告知的义务问题进行分析。笔者认为，由于对在建工程进行拍卖时，涉及工程建设中诸多方面的问题，它不同于一般物品的拍卖，所以如何界定在建工程拍卖瑕疵告知的范围，关系到拍卖行为的合法性、有效性。从本案情况看，拍卖行应告知的拍品瑕疵是指该拍卖物是否存在尚未交清增容费问题。由此，就产生了一个争议问题：该拍卖物的增容费是指容积率7.72以内的增容产生的增容费，还是容积率7.72至8.46之间的增容产生的增容费。从本案查明的事实分析，本案拍卖物的总建筑面积/容积率(容积率是指建筑面积与建筑占地面积之比)在1998年已增加到建筑面积57421.23平方米/容积率8.46，而拍卖时间实际发生在日，因此，拍卖物现状应当指总建筑面积57421.23平方米/容积率8.46。但是，从房地产估价报告中对估价测算过程的说明可以看出，评估部门是依据容积率7.72来确定地价的，而且在估价假设、限制条件中也未明示评估对象在容积率7.72以内的增容费未交清。而本案拍卖标的是属于有底价拍卖类型，振华公司最后以2680万元竞得该拍品，可以认定2680万元竞买价包含了容积率7.72，故竞买人振华公司依据房地产估价报告有理由信赖拍卖物总建筑面积53140平方米/容积率7.72以内的地价已交清。综上分析，可以确认拍卖成交确认书中约定的“应补增容费”应当是指拍卖物容积率从7.72增至8.46产生的增容费。对此，厦门特拍是明知的，但厦门特拍并未将此瑕疵明确告知竞买人或以其他方式向竞买人作出相应提示。瑕疵请求权是因拍卖标的的缺陷而产生的，是买受人所拥有的权利，其相对人是委托人和拍卖人。所以，瑕疵告知是委托人和拍卖人所负有的义务。作为委托方，有义务将自己委托拍卖的物品中的一切瑕疵告知拍卖人;而作为拍卖人则应当将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知竞买人。根据我国《拍卖法》第二十七条和第十八条第二款的规定，委托人和拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的来源和瑕疵。如果委托人和拍卖人未能履行上述义务，根据《拍卖法》第六十一条第一款规定，“未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”。只有符合我国《拍卖法》第六十一条第二款规定“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”本案诉讼中，厦门特拍认为，《成交确认书》第八条有关“其他事项：买受人须承担过户时买卖双方应缴纳的营业税、契税、应补增容费等一切费用及手续”的约定说明，其已履行了拍卖物瑕疵说明义务，已经就拍品所存在的欠交增容费的瑕疵予以声明。笔者认为，拍品的品质和瑕疵的免责声明必须明确、具体，不能使竞买人产生误解。作为免除拍卖人对拍品瑕疵担保责任的一种方式，这种免责声明本身就是对拍品状况所作的一种陈述，它必须向包括最后买受人在内的所有竞买人发出，必须满足使所有收到该免责声明的竞买人都能了解其内容而不至于引起误解的要求。免责声明必须具体，就是指拍卖人关于拍品品质的免责声明必须是针对具体的拍品，或者是依合理的理解，能够将此免责声明与特定的拍品联系在一起，从而能够使买受人明确知道，哪些拍品需要他自己多加甄别和注意，并可能依此决定是否参加特定拍品的竞买。就本案而言，对容积率7.72至8.46之间的增容产生的增容费，振华公司承认厦门特拍已尽告知义务及成交确认书第八条所称“应补增容费”就是容积率7.72至8.46，且双方也无异议。可以确认厦门特拍已尽瑕疵告知义务。此外，关于振华公司的起诉是否超过诉讼时效问题，笔者认为，《拍卖法》第六十一条第三款规定“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算”。本案拍卖成交的时间是发生在日，日振华公司因办理变更预售许可证手续时方知应补交拍卖物在容积率7.72以内的增容费未交纳，振华公司遂于同年6月12日致函厦门特拍，该函件并经公证。因此，应当认定，此时本案诉讼时效发生中断事由，故振华公司的起诉未超过诉讼时效。(编写人：福建省厦门市中级人民法院　林巧玲
作者： [河南-郑州]专长：刑事辩护 婚姻家庭 交通事故 合同纠纷 法律顾问 律所：河南正商律师事务所20559积分 | 帮助7094人 | 324个好评电话:
温馨提示：华律网专题由编辑人员收集整理而来，不代表华律网立场。如果您需要解决具体法律问题（如离婚、房产纠纷、
人身伤害、刑事等），建议您(免费)。
相关推荐阅读:
法律咨询向律师描述您的问题吧
请描述您的事件原委,问题描述的越详细,律师解答的会越准确哦！
你已输入0/3000字
下一步你还可以:
看看大家都在关注什么：
遇到法律问题，上华律网在线咨询律师！中国最便捷、最大、最专业法律咨询平台，12万执业律师为您解答！
在线客服：
(注:此为客服QQ不提供法律咨询!)
(投诉建议与合作)
律师服务热线：400- 传真：028- 四川?成都市高新西区天辰路88号(电子科技大学西区科技园内)上诉人 (原审原告) 刘小海与被上诉人 (原审被告) 湖南省东安县药材公司拍卖合同纠纷一案 - 判裁案例 - 110网
您的位置： &&
&& 案例正文
上诉人 (原审原告) 刘小海与被上诉人 (原审被告) 湖南省东安县药材公司拍卖合同纠纷一案
湖南省永州市中级人民法院民事判决书（2011）永中法民二终字第272号上诉人（原审原告、反诉被告）刘小海，男。委托代理人刘井杰。上诉人（原审被告、反诉原告）湖南省东安县药材公司。法定代表人彭国辉。委托代理人谭晓东。上诉人 (原审原告) 刘小海与被上诉人 (原审被告) 湖南省东安县药材公司拍卖合同纠纷一案，湖南省东安县人民法院于二○一一年九月十九日作出（2011）东法民二初字第56号民事判决。刘小海与东安县药材公司对该判决不服，皆向本院提出上诉。本院依法组成由审判员唐军杰担任审判长，审判员贾东衡、禹楚丹参加评议的合议庭，于日公开开庭审理了本案，代理书记员杨红英担任法庭记录。上诉人刘小海及委托代理人刘井杰、上诉人湖南省东安县药材公司的法定代表人彭国辉及其委托代理人谭晓东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：被告东安县药材公司委托永州金地拍卖有限公司负责拍卖其所有的芦洪市药品经营配送站房地产，永州金地拍卖有限公司于日发出了拍卖公告，并于日对该宗土地进行了公开拍卖，原告中标购得该宗土地，并签订了《成交确认书》，确认书约定：该宗土地的具体界址、四至范围、面积、用途以有权部门核定为准。成交价不以平方米计价，不因面积的增减而变更，买受人不得以此提出任何异议。买受人还须拍卖当日另行向拍卖人支付55500元的佣金。日原告与被告签订了《产权转让合同》，合同约定：该宗土地的面积为2944.42平方米(最终面积以东安县国土局日《宗地图》为准)，且转让范围内土地使用权的面积、使用年限、用途、规划建设要以国土、房产和规划建设部门登记和批准的为准。并约定原告在支付前期转让金后，余款65,500元按约定在原告领取国有土地使用权证的当日付清，逾期未支付的，按每日千分之三支付违约金。原告已于日交了14万元土地出让金，取得了该宗土地的使用权，该宗土地的面积为2944.42平方米，201O年4月29日原告刘小海、胡滋浴与东安县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，该宗土地的面积也为2944.42平方米，精品步行街穿过了该宗土地，但原告直到日才办理土地使用权证，取得了该土地使用权证。后原告以精品步行街穿过了该宗土地，该宗土地的使用面积为2524.6平方米，比拍卖公告少了419.82平方米为由。向该院起诉，请求法院依法判处。原审法院认为：原告刘小海与被告东安县药材公司于日签订的产权转让合同系双方当事人真实意思的表示，该合同不违反法律规定，系有效合同，合同条款对双方当事人均具有法律约束力。原告诉称201O年11月15日办理的东国用(2010)第2601495号土地使用权证，精品步行街穿过了该宗土地，该宗土地的使用面积为2524.6平方米，比拍卖公告和被告转让给原告的土地使用权面积2944.42平方米少了419.82平方米。因此被告在拍卖过程中存在欺诈行为。故请求法院依法判令被告返还原告土地使用权转让金及相关经济损失190,417.76元；支付占用资金双倍银行同期贷款利息损失101,302.16元；赔偿原告因仲裁造成的经济损失11,700元，以上共计人民币303,419.92元。经查：原告刘小海与被告东安县药材公司于日签订的产权转让合同、原告刘小海与永州金地拍卖有限公司签订的成交确认书以及日权利人为胡滋浴、刘小海取得该宗土地的宗地图一张，日原告刘小海、胡滋浴与东安县国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同，均证实该宗土地的面积是2944.42平方米，且成交确认书明确约定该宗土地的具体界址、四至范围、面积、用途以有权部门核定为准。成交价不以平方米计价，不因面积的增减而变更，买受人不得以此提出任何异议。故原告的诉请没有事实和法律依据，该院不予支持。原告已于日成为该宗土地的权利人，应当依法在15日内到有关部门办理土地使用权证，因此，依照合同的约定，原告应当在日前给付下欠款65,500元。故被告反诉请求该院依法判令原告立即归还下欠的房地产转让款65,500元的诉请，该院予以支持。但合同约定每日按千分之三支付违约金的金额过高，违反法律规定。应当依法按65,500元的30％支付违约金为宜，即19,650元。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款之规定，判决：一、驳回原告(反诉被告)刘小海的诉讼请求；二、原告(反诉被告)刘小海支付下欠被告(反诉原告)东安县药材公司房地产转让款65,500元，违约金19,650元，以上共计85,150元。此款限在本判决书生效后十日内付清。三、驳回被告(反诉原告)东安县药材公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,850元，反诉费1,400元，共计7,250元，由原告(反诉被告)刘小海负担6,250元，被告(反诉原告)东安县药材公司负担1,000元。宣判后，刘小海与东安县药材公司对一审判决不服，皆向本院提出上诉。刘小海上诉请求撤销一审判决，改判东安县药材公司返还土地转让资金及相关经济损失和利息损失。其主要上诉理由为：一、东安县药材公司在拍卖过程中，隐瞒了规划中有一条精品步行街穿过所拍卖土地的事实，引诱竞买人作出了错误的意思表示。二、拍卖土地的面积没有达到2944.42平方米，只有2524.6平方米，应当扣除相应的土地款。东安县药材公司上诉请求撤销原判对违约金部分的判决，依法予以改判。其主要上诉理由为：刘小海与东安县药材公司签订的《产权转让合同》明确约定逾期支付的，应按每日3‰支付违约金，一审判决按欠付款项65,500元的30%计算违约金缺乏法律依据。上诉人刘小海与东安县药材公司在二审中均未提出新的证据。本院在二审中查明，本案诉争土地的《拍卖规则》第9条约定“竞买人应自行查勘、了解拍卖标的及瑕疵，查验拍卖标的的真伪和品质，一旦进入拍卖会场即表明其已完全了解拍卖标的的全部情况，应承担一切责任”。《竞买须知》第5条约定“竞买申请一经受理确认后，即视为竞买人对拍卖文件及标的现状（包括标的的潜在瑕疵）无异议并全部接受，并对其申请承诺责任”。《竞买人报名申请书》当中的竞买人申请承诺第2项规定“本竞买人对拍卖人提供的拍卖（挂牌）文件及拍卖标的现状确认有效并无异议，拍卖人已向我们说明了其知道或者应当知道的拍卖标的的一切瑕疵，我们愿意以现状受让，同意对标的的具体的具体面积、四至范围、界址、用途等以有权部门核定登记为准，并愿意承担一切未知的和不可预见的瑕疵责任”。本院另查明，在永州市金地拍卖有限公司拍卖文件中日的宗地图中，没有标示出规划的精品步行街穿过该土地。本院查明的事实与一审查明的一致，对原判认定的事实予以确认。本院认为：上诉人刘小海与东安县药材公司签订的《产权转让合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反相关法律法规，双方皆应依约履行。一、本案诉争土地虽然在拍卖时没有明示规划中有一条步行街穿过该拍卖土地的事实。但根据相关拍卖文件的规定，竞买人应自行查勘、了解拍卖标的及瑕疵，故去规划部门了解相应的规划的责任在刘小海自己。且刘小海在《竞买人报名申请书》中明确表示愿意以现状受让，同意对标的的具体面积、四至范围、界址、用途等以有权部门核定登记为准，并愿意承担一切未知的和不可预见的瑕疵责任。故刘小海以东安县药材公司在拍卖时没有明示规划中有一条步行街穿过该土地而要求扣除相应的土地款没有依据。二、根据胡滋浴、刘小海取得日该宗土地的宗地图以及日刘小海、胡滋浴与东安县国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同，均证实该宗土地的面积是2944.42平方米，且成交确认书明确约定该宗土地的具体界址、四至范围、面积、用途以有权部门核定为准。成交价不以平方米计价，不因面积的增减而变更，买受人不得以此提出任何异议。故刘小海以拍卖土地的面积没有达到2944.42平方米，应当扣除相应的土地款的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。三、东安县药材公司在双方签订转让合同后依约履行了土地交付义务，刘小海理应履行交付转让款的义务，但由于双方对土地面积的争执及土地规划的知情权存有争议，该争议的产生双方皆有部分责任，且争议一直在协商处理过程中，加之刘小海欠付的尾款数额较小，故不宜对刘小海欠付的尾款予以违约处罚。综上，原判认定事实清楚，适用法律基本正确，但处理有欠妥之处，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持东安县人民法院（2011）东法民二初字第56号民事判决第一、三项，即驳回刘小海的诉讼请求及东安县药材公司的其他反诉请求。二、改判东安县人民法院（2011）东法民二初字第56号民事判决第二项为：限刘小海在本判决生效十五日内支付下欠东安县药材公司房地产转让款65,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费5,850元，反诉费1,400元，二审案件受理费人民币7,250元，合计14,500元。由刘小海负担11,700元，由东安县药材公司负担2,800元。本判决为终审判决。审&&判&&长&&唐 军 杰审&&判&&员&&贾 东 衡审&&判&&员&&禹 楚 丹二○一二年一月十一日代理书记员&&杨 红 英 附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条&&第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……　（二）原判决适用法律错误的，依法改判；……
==========================================================================================
==========================================================================================
相关判例：
没找到您需要的？ 您可以
，我们的律师随时在线为您服务
问题越详细，回答越精确,祝您的问题早日得到解决！
吉安推荐律师
江西南昌市
江西南昌市
江西南昌市
最新已解决问题
热门裁判文书
按地域找律师