预售证越来越难拿 北京高端楼盘热衷“期转现”
郑海燕告诉记者，高端住宅的开发商在现金流的准备上都比较充分，而项目的销售也往往要经历四五年时间，高端住宅缓销售本来就是开发商普遍采取的销售原则，开发商通常用此举来获得土地和项目的增值。
本报记者 赵普 北京报道“现在北京高端住宅期房的入市脚步已大幅放缓，从4月到6月，每个月只有一个单价4万元以上的高端住宅项目入市。”丽兹行市场研究中心研究员郑海燕告诉本报记者。北京住建委网站预售商品房住宅项目公示显示，截至目前，6月份发放预售证的高端豪宅项目只有原著花园，预售价为5万元/平方米—10万元/平方米，5月份只有九章花（、、）一个高端项目获得预售证，预售价超过7万元/平方米，4月份也只发放了一个高端项目预售证。这也印证了北京市住建委对高端住宅审批采取配额管理的报道，此前，有媒体报道，北京市住建委将根据市场情况，每月只批准一个售价在40000元/平方米以上的高端楼盘。日前，北京市住建委还颁布了《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》，通知规定，日后新签订土地出让合同的房地产开发项目，套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，地上规划层数7层(含)以下的项目，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的项目，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。业内人士认为，上述规定将进一步拖慢高端住宅入市的时间，以拉低整体成交均价。郑海燕告诉记者，高端住宅的开发商在现金流的准备上都比较充分，而项目的销售也往往要经历四五年时间，高端住宅缓销售本来就是开发商普遍采取的销售原则，开发商通常用此举来获得土地和项目的增值。在北京市住建委对高端住宅预售审批趋严后，越来越多的高端住宅由期房转为现房销售，业内人士指出，严格的审批政策将促使高端住宅进入现房销售模式。例如，（、、）2011年首期销售均价约为45000元/平方米，目前销售均价已超过8万元/平方米；而一些销售时间更长的高端项目涨价幅度更大，如（、、）自2007年开始对外销售，目前起售价已达到6000万元/套起。一家知名房企的高层对记者表示，“国五条”北京细则颁布以来，期房限价越来越严，以前“低开高走”寻求涨价空间的模式遇阻，很多高端楼盘开始转向现房销售。另一位房企人士公开表示，只要是预期在6个月以内能交付的房屋，都在积极争取办理现房销售许可证。目前，现房销售尤其是高端住宅的现房销售颇受市场认可。高端楼盘盘古大观位于亚奥板块鸟巢附近，拥有660平米的开阔户型，而配套的盘古七星高端酒店可代表当代高端人群的生活、社交方式，国际化有可能成为该楼盘的另一营销策略。
21世纪不动产分析师张磊则表示，楼市已经走出观望期，目前新开楼盘都受到追捧。以鲁能·7号院为例，今年上半年保持热销态势，该项目小高层新品即将推出，日前项目举办了工地开放日体验活动，向购房者展示了高标准的建设品质和成熟的生活氛围。事实上，尽管高端住宅的预售证越来越难拿，但成交量却在上涨。亚豪机构统计数据显示，6月中上旬（1-20日）北京成交价格超过4万元的公寓共售出365套，环比上月同期大幅增加52%。亚豪机构副总经理任启鑫认为，新出台的关于大户型住宅预售标准的提高，意味着未来公寓增量供应将减少，也在短期内促使一些原本犹豫不决的客户明确购房意向，拉动了销量的上升。
本文来源：华夏时报
作者：赵普
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热门影院：建行菏泽分行攻坚个人住房贷款“期转现”工作
&&& 作者：
建行菏泽分行
为进一步加强押品管理，提高按揭业务期房抵押率，切实防范和化解风险隐患，日前，建行菏泽分行加大力度做好“期转现”攻坚工作
　　为进一步加强押品管理，提高按揭业务期房抵押率，切实防范和化解风险隐患，日前，建行菏泽分行加大力度做好“期转现”攻坚工作，主要采取以下措施：　　加强核查梳理，建立“期转现”台帐，通过个贷监测系统对多条押品信息进行了逐笔核对，筛选未办理“期转现”的楼盘和客户名单，建立“期转现”台帐，对未办理户数、涉及楼盘及未办理“期转现”的原因进行及时更新维护。强化与当地房地产抵押登记部门的沟通和联系，跟踪贷款抵押物的房地产权证办证速度，通过多种渠道及时掌握房产交付及抵押信息。密切联系开发商，及时了解按揭楼盘进度，把握好与开发商的沟通方式，督促开发商协助该行办理“期转现”抵押登记手续，自2月17日至今，在短短半个月的时间里，经过押品岗位人员的努力，已有多家合作楼盘配合建行菏泽分行办理“期转现”手续，其中1家合作楼盘已全部办结。
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京5月楼房期转现暴增11倍 6月中旬或现房限价
来源：每经网
&&&现在对我们来说，能早拿就要早拿，不敢耽搁。&北京一位房企人士告诉记者，目前只要是预期在6个月以内能交付的房屋，都在积极争取办理现房销售许可证。
&&记者从多位房企人士获悉，虽然对现房来说还未见明显的干预措施，但部分楼盘在办理&期转现&的过程中，已经出现了建委控制其价格的现象。&目前具体现房限价的政策还在制定中，据说有可能在6月中旬推出。&上述房企人士向记者透露，其所接触的一个正在办理&期转现&的楼盘，提价的幅度就未被建委所认可。
&&在东汇置地总裁刘东看来，&加速转现&的趋势早已从今年3月初见端倪，在5月达到峰值。显然，在预期的加压之下，期房限价的措施已经卡死了预售层面的上涨空间，开发商只能寄希望于现房销售。
&&5月期房转现房2134套
&&统计数据显示，2013年5月，北京期房转现房套数2134套，同比上涨89.35%，环比暴增11.26倍，转现房面积达1777万平方米，同比上涨55.33%。
&&另一个值得关注的数据是，北京新建商品房在5月份已经实现了成交均价的涨幅停滞。中原地产市场研究部统计数据显示，5月成交均价为20915元每平方米，与前两月相比基本持平。
&&&现在预售价格的把控已经取得了一定的成效，最起码从数据上来看，停涨的迹象十分明显，所以这条道路行不通的时候，只能寻求新的道路。&上述房企人士说，相比期房需要与上期项目价格做比对来说，现房在销售中，更多的是参考其周边同类产品二手房的成交价格。
&&刘东告诉记者，不光是多个楼盘加速了&期转现&的步伐，还有一些楼盘更是干脆直接只拿现房销售许可证。&5月份就有4个项目拿的是纯现房销售许可证。&刘东告诉记者，按照之前的销售策略，开发商在预售阶段往往可以通过&低开高走&的模式来进行推盘，&限价令&的推行几乎封死了涨价的空间，&所以干脆不拿预售，直接就拿现房的销证。&
&&北京一位房地产公司的营销总监告诉记者，目前其在通州销售的项目一期的签约均价是在15900元/平方米，&我们报的价格建委根本就不同意，如果好好商量一下，也许能有5%的松动，最多是16800元/平方米左右。&该营销总监强调，项目还剩下十几万平方米的面积未入市，而目前区域内刚刚成交的土地楼面价已达到19000元/平方米。
&&6月交易量将缓慢上行
&&上述房企人士告诉记者，目前大部分开发企业都已经接到了口头约束，而且在现房的价格把控上，政府也在不断地放出一些消息，&包括价格拆分，AB合同等等这些都已经被盯上。但我们现在更关心的是价格的审定究竟怎样进行。&
&&刘东表示，现房与期房存在一定的差异，而现房的价格更应该贴近市场价格，也就是周边同类二手房的成交价格，如果不是按照这样的价格参照体系，很有可能开发商会自己想办法把新房变成二手，再出售。相比于20%的差额税，期房与现房之间的价格差额则更大。刘东补充道，&我们已经监测到目前北京北五环区域的一些重点楼盘，在转成现房产品时出现了涨幅超过1万。&
&&这样的个案其实并不难找，网易房产数据研究中心对&2013年3月京城百盘价格动态调查&显示，位于北京朝阳区北苑路的天润福熙大道一年间单价上涨超过1万元，由此前的3.5万元/平方米上涨至4.5万元/平方米。不仅如此，金色漫香郡所在的大兴区还有几个楼盘都上调了报价，但上调额度都维持在4000元/平方米以下。
&&据记者了解，一批在限价令之前获得现房销售许可证的楼盘，价格上调幅度都比较大。以国贸区域一高端项目为例，此前期房预售的成交价格是在5万元/平方米左右，而其在年底拿到的现房许可证，价格已经批到了8万多元/平方米。
&&东亚新华地产营销总监贾玉鹏却不这么认为，在其看来，现房限价的价格参照体系如果以二手房为基准并不太合理。&同类二手房按照新房来说价格要低一些，所以现房的价格参照也许会基于其预售新房的价格，有20%左右的涨幅。&其举例说，譬如期房限价是在2万元/平方米，现房可以批到2.4万元/平方米。
&&&原定4~6月份开盘的项目兑现情况将会继续大打折扣，整体市场中项目推盘时间将会不同程度地延后。&我爱我家副总裁胡景辉指出，由于预售证发放继续受限，新增供应量涨幅有限，进而使得6月北京新房交易量将延续5月缓慢上涨的格局；市场供需与行政管制之间的博弈还在继续，交易均价继续保持稳中有升。(来源： 每日经济新闻)
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