什么情况需要房产评估 评估风险评估需要什么资质有哪些

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-05 11:19 标签： 风险评估需要设定目标
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二手房交易中哪些情况需评估，评估主要考虑哪些因素？
二手房交易中哪些情况需评估，评估主要考虑哪些因素？
正在读取...&|&作者：福州房产律师&|&来源：法邦网
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导读：众所周知，与一手房交易相比，二手房交易时很多方面需要评估，最常见是在二手房按揭贷款时要经过银行指定的专业机构评估后方能取得。那么，二手房交易中哪些情况需评估呢？在进行评估时，主要需要考虑哪些因素？
一、交易中哪些情况需评估？1、二手房价格明显过低时需要房地产评估。二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。2、买卖双方认为有必要时需要评估。交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。3、申请贷款时需要房地产评估。向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。4、发生房地产纠纷时可能要进行评估。例如合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。5、进行房地产保险时需要房地产评估。房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。以上是二手房交易中五种需要进行价格评估的情况。那么，知道需要评估的情况之后，读者最关心的应该是怎么评估，或者说评估主要考虑哪些因素？二、二手房交易中评估主要考虑哪些因素？众所周知，影响二手房价格的因素有以下两种：房屋的区域因素与个别因素形成的。而二手房的评估主要是运用市场比较法，所以在评估过程中，主要是对这两方面的情况进行比较修正。（一）区域因素。区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用。这些区域因素主要有哪些呢？一般包括如下方面：1、基础设施与公益设施是否成熟；2、交通条件如出行是否方便，购物、娱乐是否方便物业所在社区的环境如小区的绿化率，物业管理情况；3、人文环境如小区内居民的构成结构、人员素质如何、周围治安等状况如何。（二）个别因素。个别因素主要是指物业的结构、房型等。具体有：1、房屋的结构不同，房屋的造价就不同，使用年限也不同，当然就影响房屋的价格；2、房屋朝向、房屋开间、面积分配合理性、房间的采光情况，也要考虑小区幢与幢之间的距离是否开阔。3、房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。以上列举的区域因素和个别因素都会在一定程度上影响二手房的价格，因为成为评估过程中需要考虑的因素。在这里有必要提醒广大购房者注意的是，二手房交易中需要评估的情形既包括客观需要也包括主观需要。因而在一定程度上，二手房交易的评估并非完全由客观决定。在某些情况下，如果购房者认为必须评估，才能知道其真实的价格，可以和卖房者进行协商，确定评估的具体事项。这是购房者争取主动权的一种很好的方式。当然，在具体的操作过程中，购房者可能对进行这些程序和手续办理也可能并不熟悉，这时候可以咨询下相关房产部门或者聘请专业的律师提供帮助。
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福州房产律师温馨提示：当房主进行正规的二手房买卖或将房屋抵押给银行进行贷款时，最好请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让房屋的价格得到公正的评价，不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而造成不必要的经济损失。
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专业房产律师温馨提示：一般情况下，住房公积金的贷款额度是按照住房公积金账户余额确定的。职工申请住房公积金贷款，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为住房公积金账户余额之和）的十倍。由于政策的调整，可以将还款人的范围扩大到亲友。
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法邦网免费法律咨询热线：房地产司法鉴定评估风险告知书_百度文库
房地产司法鉴定评估风险告知书
房地产司法鉴定评估风险告知书
根据法律、法规、规章的有关规定，现将房地产司法鉴定评估当中的风险予以告知。
一、房地产司法鉴定评估是由房地产评估专业人员根据相关专业知识，依据法律规定，客观、公正、科学地提出的专业性意见。房地产司法鉴定评估可能得出对当事人不利的鉴定估价结果。一旦启动房地产司法鉴定评估，当事人就要面临承担不利鉴定估价结果的法律风险。
二、不按时交纳房地产鉴定评估费，又不提出减、缓交请求，或者提出减、缓交请求未达成合意仍不交纳鉴定评估费的，当事人应当承担终结鉴定评估的风险。
三、当事人对鉴定估价报告有异议的，可以自收到鉴定估价报告起1 O日内提出异议，超过该期间即丧失对鉴定估价报告提出异议的权利。
四、房地产司法鉴定估价依据存在重大缺失，或者受客观条件限制不能进行现场查看，难以得出明确的估价结果，当事人要承担终结司法鉴定评估的风险。
在上述情况下，当事人如仍申请进行鉴定评估，或者人民法院认为必需进行鉴定评估的，依照《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》的规定，由房地产估价机构进行咨询性估价，当事人应当承担房地产咨询性估价产生的法律后果。
五、当事人对提交的鉴定评估资料的真实性、完整性、合法性负责。当事人不如实、全面提供相关评估资料，或者不能对评估资料来源作出说明，对因此造成的评估结论偏差，当事人应当承担不利的后果。
六、当事人不提供真实、完整、合法的鉴定评估资料，或者不配合房地产估价机构的现场查看工作，致使鉴定评估工作无法继续进行的，当事人应当承担终结司法鉴定评估的风险。
七、一方当事人提供的鉴定评估资料，须经人民法院组织有关当事人质证后，由人民法院移交给估价机构。
八、当事人申请人民法院调查收集鉴定评估资料，申请补充鉴定评估或者重新鉴定评估，应当在人民法院规定期限内提出。
贡献者：齐典评估
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房产中介评估“高低”有隐患 低评避税 得不偿失
10:40:31&&&&华夏经纬网
　　三月，天津市楼市分外红火。上周全市新房和二手房成交面积达到近年来的新高。天津市各区不动产登记中心人气爆棚。记者深入走访市场发现，一些中介声称为买房人“减负”，能随意高评或低评总房款，帮买房人多贷出银行贷款，或者降低买房人的税负支出。而这其中却有很大隐患。
　　高评骗贷 银行拒贷
　　外地来津工作5年的小李近期打算购买一套总价120万元的二手房，家里帮他凑了10万元，首付款还有缺口，有中介声称能办理高评高贷。中介告诉他可以代办商业贷款，抬高该房的评估价格，就能多贷出10万元充当首付款。然而他到银行咨询了解到，银行根据他单位为他缴纳的社保和公积金账户金额推算他的月收入，初步估算他的商业按揭贷款额度不得超过65万元，所谓的“高评高贷”根本行不通。而房主得知小李的做法后认为风险很大，最终放弃与他签约。
　　记者走访市场了解到，一些中介其实根本无法帮助买房人多贷出银行贷款，买房人被银行拒绝，中介却把责任推给银行，中介费一分也不少赚。而已签订协议的房主会因为买房人贷款出现问题索要违约金。据多家银行人士介绍，为了防范信贷风险，银行多渠道了解借款人的真实收入水平，其月供大约为月工资的一半，不可能仅按照房产价值评估来放款。本市一些大型房产中介负责人表示，在国家宣布“首付贷”违法后，他们严查门店“垫资”炒房。
　　低评避税 得不偿失
　　近日，关于二手房营业税改增值税的消息让各方非常关注。据业内人士估算，房地产纳入营改增后适用税率在10%以上。业内人士透露，为了少交税，一些中介多年来推行所谓的行业“潜规则”。中介与买卖双方协商签订“阴阳合同”，通过做“低评”，在有关部门登记一份成交价较低的协议，降低税费；实际交易则依照双方私下订立的合同价格进行。对于“低评”前后的数十万元的房款差额，由买方私下以个人欠款形式直接支付给卖方。中介以实际成交价格算手续费，仍是一分也不少赚。而做“低评”的房产未来再进行交易时，由于差额增大就要缴纳更高的税款。今后，当初通过中介“低评”房产并签订“阴阳合同”的买房人，未来再卖房时会面对更多房产增值差额，当初省的税还不如新增的税多。(记者刘英潮)
来源：&今晚报& 转自：新华网
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