营改增后租金如何交税企业按直线法计提租金费用怎么操作

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-02 03:13 标签： 租金收入 营改增
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某市××科技有限公司（以下简称A公司），中外合资经营企业，由某市××集团公司（以下简称B公司）与英国某公司共同投资创建。B公司以其生产经营性资产（机器设备、存货、应收账款等）作为投资，占股权75%。A公司职工均是B公司的老员工，并租赁B公司的厂房进行生产经营。经营范围：工程机械零部件制造、研发和销售。2014年5月注册成立，同年6月认定为增值税一般纳税人。　　　　A公司2014年度实现销售收入9855.34万元，缴纳增值税180.35万元，增值税税负1.83%；2015年度实现销售收入18367.44万元，缴纳增值税227.75万元，增值税税负1.24%，同比下降0.59个百分点，与某市同行业平均税负相比低0.74个百分点。针对这个疑点，2016年6月主管税务机关对该企业进行了纳税评估。　　　　面对评估人员，企业财务人员痛快地承认了几个问题：一是职工食堂、宿舍耗用水电费抵扣的进项税额没有转出，二是处理旧设备没有按简易办法缴纳增值税，三是发出商品没有开票未及时计入销售收入，自查补税12万元。企业如此配合，是不是要掩盖更大的问题呢？　　　　进一步查看A公司财务报表，发现2015年管理费用2021万元，为什么费用这么高？财务人员有些紧张，解释说主要是支付给B公司的租赁费。A公司的厂房是租赁B公司的，人员也都是从B公司过来的，为了给B公司增加一些利润，定的租赁费稍微有点高。财务人员出示了两公司的租赁合同，证明确实为正常租赁费支出。　　　　带着疑问，评估人员继续翻看企业的记账凭证，突然发现某月支出租赁费，会计分录如下：　　　　借：管理费用——厂房租金1000000　　　　　　应交税费——应交增值税（进项税额）170000　　　　　贷：银行存款1170000　　　　厂房租金里边怎么能有增值税进项呢？再查看其原始凭证居然是增值税专用发票，其“货物或应税劳务名称”是“劳务费”！看到评估人员这一重大发现，企业财务人员更加紧张。原来，B公司长期亏损并且增值税留抵巨大，而A公司是新办企业，没有采购新设备，增值税税负偏高。因此，从2015年1月份开始企业实施这样的税收筹划，由B公司向A公司开具增值税专用发票，A公司能抵扣进项少缴税款，B公司也不需纳税，两企业实现“双赢”。　　　　企业财务人员解释说，原以为2015年就全面实施营改增了，租赁费也开始征增值税了，A公司抵扣进项，B公司计提销项，总体没有少缴税款。只是在评估前几天培训时，才明白“有形动产租赁”从日开始实施营改增，“不动产租赁”日营改增，一直惴惴不安又心存侥幸不被发现，没想到还是被税务人员发现了。　　经过企业自查和税务人员核实，2015年A公司支付B公司租赁费728.94万元，抵扣增值税进项税额123.92万元；2016年1月～4月支付租赁费243.12万元，抵扣增值税进项税额41.33万元；A公司共补缴增值税177.25万元，其中2015年度135.92万元，2016年1月～4月41.33万元，加收滞纳金16.6万元。补缴税款后，企业2015年增值税税负达到1.98%，同比增加0.15个百分点，与全市同行业平均税负基本持平。同时，税务机关根据《发票管理办法》对B公司违规开具增值税专用发票的行为处以1万元罚款，并按照国地税合作规范，向地税部门提供了征管线索。
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营改增后企业出租房屋应当如何纳税？
一、关于增值税
企业出租房屋取得的收入按“现代服务—租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为11%。小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。
一般纳税人出租其日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
一般纳税人出租其日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。
军队空余房产租赁收入，免征增值税。
二、关于房产税
企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
日至日，对公共租赁住房免征房产税。
根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔号）文件规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
三、关于印花税
企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。税额不足1元，按1元贴花。
四、关于企业所得税
企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
五、相关税收优惠政策
根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔号）精神，自日至日，对下列情况给予税收优惠：
1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。
2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。
3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。
6.对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税，
7.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。（12366纳税服务中心 赵 薇）2015会计继续教育―企业财务管理_百度文库
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