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银行与物业公司合作 业主可用手机缴物业费
　　楚天金报讯（记者刘嗣晶 通讯员崔丹丹）找周边优惠商户、组织大妈跳广场舞、进小区放电影……为了吸引社区居民客户，各家银行纷纷“不务正业”。记者昨日从建设银行武汉省直支行获悉，该行联合金地莱茵城小区推出多渠道缴业务。
　　据了解，金地莱茵城小区的居民，可以通过建设银行、网上银行、微信和悦生活四个平台缴纳物业管理费。“上个星期已有20多位通过缴纳了。”该行电子银行部经理陈旻介绍，未来会将上述业务逐步推广到武汉其他小区。
　　无独有偶。不久前，中国银行湖北省分行与省内153家物管公司签订协议，在全省内推出中银易商e社区，社区居民使用手机便可缴纳。
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大河健康报小区单列物业管理费账户 不当“糊涂业主”-中新网
小区单列物业管理费账户 不当“糊涂业主”
　　专家建议小区物管费应实行银行账户单列，业委会主任与物业公司法定代表人共同用印。
　　“你认为你是小区的主人吗？你对自己小区的物业管理满意吗？你知道你交的物业费都用在哪里了？”伴随着城镇化的加速，大型小区逐渐取代原有的单体楼，成为顺德的一个发展方向，但由此也带来了小区治理新难题：业主该如何处理与物业管理公司关系？
　　上周日，顺德邀请物业管理专家、中国业主大会研究会秘书长刘生敏到凤城讲堂开讲，讲授“业主主导型”小区管理模式。他表示，业主购买房产时，室内房产只占总价值的30%，而室外公共区域价值占70%。放弃室外区域物业管理的业主是“糊涂业主”。在这个过程中，物管费管理是关键问题，他建议小区物管费应实行银行账户单列，业委会主任与物业公司法定代表人共同用印。在设立独立账号的基础上，小区财务独立核算，并实行年度审计。
　　●王谈 张培发
　　放弃家门外权益是“糊涂业主”
　　“国内业主普遍对物业管理存在认识误区。”刘生敏说。很多业主认为，物业管理是物业公司的事情，甚至有一部分业主认为，物业管理是房地产开发商提供的售后服务。实际上，根据《物权法》的规定，物业管理是业主的权益也是义务。“小区内的广告、停车位收入归业主所有，同时业主也有义务维护维修设施设备等。”
　　刘生敏说，一个业主在购买房产时，实际上，室内房产只占总价值的30%，而室外公共区域价值占70%，放弃室外区域的业主是“糊涂业主”。值得关注的是，即便业主放弃室外公共区域物业管理权益，但根据法律的规定，业主还是得承担起相应室外区域的维护维修等义务。
　　刘生敏讲到，业主是物业管理的主体，业主大会是决策组织，业主委员会是业主大会的执行机构，物业公司只是提供物业服务，并不是物业管理的主人。“如果把小区比做一家公司，业主大会就是股东大会，业主委员会是董事会，物业公司则是职业经理人。”
　　“有的业主认为不要业委会，这也是糊涂业主，因为没有业委会，业主连物业费用到哪里去了都不知道。”刘生敏说，同样，不交或少交物业费只是消极维权的方式，最终会直接导致物业服务质量下降，“物业公司不可能自己掏钱垫补，它会通过降低物业服务质量来保证收益。”
　　“我们给物业公司提意见，人家不理不睬，我们拿他们没办法。”顺德某小区业委会主任说。对此，刘生敏表示，这种现象十分普遍，很多小区业主不满物业服务质量，但是却无计可施。他举例说道，业主和物业公司的关系就好比业主与家政服务钟点工的关系，二者在法律上是平等的，但是如果钟点工无法提供或者拒绝提供合同上的服务，那么业主是可以辞退钟点工的。“如果不满意物业服务，业主是有权换物业公司的。”他说。
　　小区物管应按实结算付费
　　“但单纯靠换物业公司治标不治本，要想获得满意的物业服务，关键在于物业管理模式。”刘生敏认为，目前国内大多数小区物业管理模式单一、被动，业主没有掌握真正的“自治权”。他向现场顺德业主推荐了“业主主导型”物业管理模式。
　　刘生敏认为，物管费管理是物业管理的关键问题，他建议小区物管费应实行银行账户单列，业委会主任与物业公司法定代表人共同用印。“很多物业公司同时管理数十个上百个小区，所有小区物业费都用一个银行账号，这样业主很难明确知道物业费到底用了多少。而且一旦打官司，业主是无权查账，因为这个账号关系到多个小区。”刘生敏表示，在设立独立账号的基础上，小区财务独立核算，并实行年度审计。
　　同时，刘生敏建议物管费从实行部分包干、部分按实结算的付费方式，逐步向实行全面按实结算酬金制转变。“目前国内物业费大多数实行包干制，具体值不值这个价业主也不清楚，物业公司一说涨价就只得交钱。”因此，他表示业委会可以通过市场竞争方式产生业务公司，通过货比三家，了解市场行情，从而选择性价比最高的物业公司。
　　除此之外，业委会还要与物业公司实行履约保证金制度，一旦物业公司违反合约，不仅要赔付巨额保证金，信誉也会受到影响。同样，为了保证物业管理公平公开，业委会应该聘请第三方参与监管。
　　但刘生敏也坦言，虽然“业主主导型”物业管理模式有诸多优点，但是实际操作中还是遇到不少困难。他告诉笔者，在上海武汉等多个实践小区中，定期评估监督工作以及第三方参与监督监督依旧不能得到具体落实。
　　■焦点问答
　　公开和沟通是取信业主的关键
　　金域湾业委会成员：业委会如何取得业主信任？
　　刘生敏：业委会若想做好物业管理必须与业主加强沟通。很多小区业主与物业公司的矛盾转化成业主与业委会之间的矛盾，原因在于业委会与业主之前缺乏沟通，不能彼此信任。但实际上，与业主沟通占业委会工作量70%。我的建议是：业委会与业主之间保持定期顺畅的沟通，例如每月开一次例会，每半年召开一次业主代表大会，每半年进行一次物业服务评价，每年进行一次年审，并将年审报告装订成册发给业主。业委会要让业主知道业委会做了什么，尤其是一些看得见摸得着的事情。让业主知道物业费都用在何处。
　　小区开放比封闭更好利用资源
　　伦教鸡州长丰苑的业委会代表：长丰苑原先是村集体用地，周围居住着很多村民。十几年来，村民都习惯在小区内穿行。小区内频频发生偷盗之事。几年前业委会决定将小区进行封闭管理，然而却遭到周围村民的强烈反对，该怎么解决？
　　刘生敏：在进行封闭管理之前，业委会应该先去规划部门确认小区是否可以进行封闭管理。如果有资格进行封闭管理，则要出具封闭管理方案，并取得相关部门批准。如果政府部门不审批或不通过，你就可进行行政诉讼，但需要注意的是，走法律途径的结果未必是你预想的结果。至于涉及到当地村委会事宜，业委会应该与其沟通协商，考虑村民生活需要，采取折中方式。就我个人而言，相比于封闭式小区，我更赞同开放式小区的建设。国外的小区本身就是开放式的，如果本小区弄封闭式管理，相邻的小区也弄封闭式管理，那么小区之间的资源就不能很好地利用。
　　物业公司责任界定关键看合同条款
　　小区业主：摩托车在小区内丢失，物业公司却不承担责任，该如何处理？
　　刘生敏：物业公司有无提供为业务保管财物的服务要看当时与业委会签订的服务合同。一般来说，由于保管财物服务实行起来相对繁琐，因此通常物业公司是不提供此项服务。如果物管公司要承担财产保管方面的责任，不仅业主要交付高额的物业费，另外业主还要进行财产的登记，例如车辆需要进行保管，那么车辆开进小区后，要拿车钥匙到物业管理进行登记，显然这是无法做到的。不过物业公司有监管和维护秩序的责任。如果业主报案后，公安部门来小区取证，小区监控系统坏了，无法提供录像或来访登记，那么物业公司就要承担相应责任。
　　农民公寓或可实现交叉管理
　　小区业主：随着城镇化进程不断加快，顺德农民公寓管理矛盾日益凸显。农民公寓管理组织应该属居委会还是村委会？因为管理组织不同，对接的政府部门也不同。
　　刘生敏：农民公寓管理是城镇化过程中必须解决的难题，如果没有管理好，会引发一系列环境污染等问题。农民公寓管理均适用于居委会和村委会模式，建议如果有可能，实际上居委会和村委会可以实行交叉管理。
【编辑:张玉玺】
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物业费能让银行按月代扣吗?
翡翠郡业主这样提议物业公司说可以考虑
来源：生活日报
　　生活日报4月10日讯　(记者　王僖)物业费能让银行按月代扣吗?4月9日上午,翡翠郡社区举行金融服务进社区活动。活动期间,可以代交物业费、水费、电费、煤气费等“一站式金融服务”的想法,引起小区居民的热议。　　4月9日上午,3家银行进入翡翠郡社区,开展金融服务进社区活动。教居民辨别真假币、教授健康理财知识……活动现场提供了不少金融服务项目。其中一家银行提出的“一站式金融服务”的想法,尤其是可代扣物业费,让不少居民很感兴趣。　　“水电费现在都是银行代扣,如果银行还能代扣物业费,就不用每个月去物业公司交,省事不费心,挺好的。”住在翡翠郡南区的李先生比较赞同这个想法。济南翡翠物业公司经理魏占功说,翡翠郡小区目前还未入住满,全部入住后有4500多户,而其中有不少外地来济经商的业主,有的长期在外出差,在收物业费时,会遇到交纳不及时等问题。　　兴业银行天桥支行的韩群说,如果这一想法能够成为现实,他们会和小区业主签订协议,发放银行卡。只要确保银行卡账户内有足够资金,便可在每月固定时间进行物业费代扣,并可及时电话提醒未及时交纳的业主。　　“目前这只是个想法,会和银行进行了沟通,如果可行的话,可以减少公司不少的人力、物力。当然,不同的居民肯定情况和需求都不一样,就算想法能实现,也不会‘一刀切’。”魏占功说,他们会就此想法在广大业主中进行调查,确定实施的可行性。“做这件事的出发点就是最大程度上方便小区业主。”
本版主要新闻案例告诉你 哪些情况下可以拒交物业费
来源：房天下 &&
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在物业纠纷案件中，许多因不满公司服务而拒绝缴纳。那么，业主拒绝缴纳物业费的理由都能否成立吗？
找不到停车位 【案例】 王先生2004年购买了位于A小区的住宅后，一直在该小区内居住。2011年，王先生购买了一辆小轿车，小区物业的保安人员却不允许王先生的车辆进入小区。 王先生找到理论，物业公司告诉王先生，小区的停车位分为两部分，一部分是地下停车，是业主在购买房屋时一并购买。王先生并没有购买停车位，因此不能将车停入地下。另一部分是地面停车，因小区规划的地面停车位数量有限，已经被现有业主占用，因此王先生的车也不能停放。王先生表示，有的业主一家就占用2个甚至3个停车位，这是不合理的；同时，小区还有部分绿地，物业公司可以把绿地开辟出来用于停车。王先生要求物业公司出面帮助协调，但停车问题始终没有解决。王先生一气之下，从2013年起拒绝交纳物业费。小区物业公司起诉至法院要求王先生交纳物业费。 【分析】 本案中，王先生拒绝缴纳物业费的理由是，物业公司未能合理规划、安排停车位，物业公司履行合同不到位。那么，王先生拒绝缴纳物业费的理由能否得到法院的支持呢？物业公司对小区提供物业服务，对停车的管理亦属于的范围。但本案中，王先生主张的没有停车位的问题，并不属于小区物业的管理不当，也不属于不缴纳物业费的合法理由。小区地下停车位为对外出售，王先生没有购买停车位，自然不能停放车辆。小区地面的停车位系被其他业主占有使用，并不存在物业公司私自占用的情况，小区已经规划为停车位的部分，属于小区公共区域，权利归属于小区全体业主，物业公司仅为提供管理，无权将其他占有了多个车位业主所使用的停车位分配给王先生。而未规划为停车位的部分，物业公司无权擅自划立车位。最终，法院判决王先生支付物业费。 私搭乱建未解决 【案例】 赵女士于2007年购买了B小区一栋。然而一家人入住后不久，发现相邻的业主在楼顶加盖了一层。赵女士认为相邻业主侵害了自己的权利，找到物业反映要求拆除。物业公司表示，会找相邻业主协调处理此事。然而半年过去了，相邻业主并没有拆除加盖的房屋，甚至还在旁边继续加建。物业公司告诉赵女士，已经通知了相邻的业主不允许加建，并且报告了城管部门，但是物业公司也无权拆除违规加盖的房屋，并建议赵女士可以起诉相邻业主。赵女士认为，对小区进行管理是物业公司的职责。赵女士并没有找到相邻业主协商，也没有提起诉讼，并自2009年开始拒绝缴纳物业费。物业公司将赵女士诉至法院。 【分析】 本案中，赵女士认为物业公司没有对违规私搭乱建的现象进行制止，服务不当，因此拒绝交纳物业费。那么，赵女士的说法合理吗？物业公司作为小区的服务和管理者，对小区内私搭乱建的行为有义务管理和制止。本案中，物业公司在接到赵女士反映私搭乱建的情况后，即与相应业主联系，发送了书面的通知，在相应业主继续违规搭建的情况下，物业公司及时向城管部门报告，已经履行了相应的义务，并不存在怠于行使管理职责的情况。虽然违建的问题未能解决，但物业公司已经做出处理，赵女士以此为由拒绝缴纳物业费缺乏合法依据。 赵女士如果认为相邻业主的违规搭建行为侵害自己的利益，那么作为权利受损一方，赵女士也应该积极维护自身的权利，可以针对相邻业主提起诉讼。 楼上造成损失 【案例】 2014年春节后不久，林先生家发生一件闹心的事。家中的出现漏水，不仅给林先生一家的生活带来了不便，还花费了不少维修的费用。在发生漏水后，林先生当即找物业公司报修，物业公司的维修人员及时赶到现场，经检查后发现，是由于楼上业主家的管道破裂漏水导致林先生家发生漏水。但是楼上业主家中当时并没有人，无法及时维修。林先生要求楼上的业主和物业公司共同赔偿损失，却遭到了楼上业主的拒绝，物业公司也表示漏水并非公司管理不当造成。因协商赔偿事宜未果，林先生从2014年6月起开始拒绝交纳物业费。物业公司起诉至法院要求林先生支付物业费。同时，林先生亦起诉楼上业主及物业公司赔偿其损失。 【分析】 物业公司要求林先生给付物业费系物业服务，而林先生因家中漏水主张损害赔偿则系损害赔偿纠纷，并不属于同一法律关系，因此法院分别审理上述两案。林先生要求先解决漏水问题，否则不同意交纳物业费的意见，缺乏法律依据。林先生家发生漏水后报修，物业公司及时派人员检查维修，提供了相应的服务，履行了服务、管理的职责，因此林先生理应交纳物业费用。 目前，法院受理的物业服务合同纠纷数量庞大，同一个小区内往往存在多户业主欠缴物业费的情况。一方面，物业公司应积极听取业主的意见，加强与业主的交流与沟通，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交的初衷虽然是为了以此促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主的共同维护。个别业主拖欠物业费，对那些已经交费的业主来讲是不公平的，更有可能造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。而小区公共部分的管理，需要全体业主协商进行。同时，业主在发生利益受损的情况下，要及时向具体的责任方主张权利。
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