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营改增试点或将扩至房地产业
　　有业内人士表示，房地产业营业税改缴增值税后税率有可能为11% 供图/CFP
　　从本月开始，囊括国内几大巨头企业的电信行业开始实施营改增，各企业由之前的缴纳营业税统一改为按不同业务类别缴纳不同税率的增值税。昨天，北京青年报记者从几家知名房企核实到，有关房地产行业即将“营改增”的消息并非空穴来风，未来，房地产业营改增税率或定为11%，但该消息未获得财政部和国家税务总局的确认。
　　房地产业或成下一个“营改增”目标
　　多位不愿意透露姓名的相关人士透露，财税部门和房地产商关于营改增的沟通早在2013年年年底就已经开始，部分有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。按照时间表，今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已将自己形成的调研材料交给相关财税部门。
　　北青报记者多方努力与具体负责这项工作整体实施的国家财政和税务部门进行核实，但截至发稿时，并没有获得确认。不过，有税务人士私下表示，目前国家已经确定2015年年底是全行业完成营改增的期限，因为“营改增”对于企业最大的特点就是可以把成本全额抵扣，实现对增值部分才征税，这是增值税最合理的地方。但也正是因此，只有全行业都实现了“营改增”，才能够真正发挥这个优势。“如果有的行业不实施，就意味着在这些行业的消费无法实现抵扣，其实是对已经‘营改增’的企业的不公平。也正是如此，包括房地产业在内的尚未纳入营改增的行业都有可能成为下一个目标。”
　　房地产业营改增税率或参考建筑业
　　上述人士表示，政府层面对于营改增的推进有整体规划，一切进度应以财政部和国税总局的公告为准，通常在某个行业实施营改增的数月前就会对外“放风”。北青报记者了解到，昨天也有税务专家认为，建筑业、金融服务业可能将是下一步营改增的重点行业。
　　对于房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%的传闻，多位税务专家向北青报记者透露，很可能是因为建筑业的税率在财税【号文中规定为11%，所以外界认为房地产应该会与之一致，税率也可能是11%。
　　营改增对房价影响
　　房地产行业是目前社会上颇受关注的行业，那么房地产行业实施营改增后对房价盈利以及房价将产生什么影响？对此，业内人士看法不一，有认为将促使房企成本上升并导致房价上涨的，也有认为营改增让房企税收更合理，最终会导致房价更合理。但不管持哪种观点的业内人士均认为，房地产业要实施营改增，需先明确成本抵扣范围。
　　目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。从传闻来看，未来这两个行业都有可能调整为增值税11%。但并不能因为税率高就判断企业成本增加。“这是因为两种缴税方式不一样。目前房地产营业税5%是全值交，而营改增后，开发商如果收到增值税票，则可以进行进项抵扣。”昨天，一家开发商财务人员告诉记者，“目前，由于抵扣范围没有明确，所以开发商自己也不知道成本是增加了还是降低了。这也是为什么万科、碧桂园、中粮等一批房企会进行内部测算，税务部门也需要进行摸底的原因。”
　　多位人士表示，房地产业假如实行营改增后，到底会产生多大冲击，目前开发商自己也没底。某种程度来看，如果不能够很好地处理抵扣事宜，或者很好转嫁成本，开发商的成本将会上升，盈利空间有可能被挤压。（文/本报记者 张钦 范辉）
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[责任编辑: 李雪会]
新华网重庆频道编辑部 电话：023-房地产业营改增政策_站内搜索_牛bb文章网
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营改增最新政策消息2016：对房地产行业究竟有什么影响？
　　营改增最新政策消息2016：对房地产行业究竟有什么影响？
　　据此前跟踪报道，影响房地产、金融、建筑等四大行业的营改增政策已于今年五一正式落地。这一轮营业税改增值税旨在减轻企业税负，那么，房地产行业究竟会受到什么影响？
　　目前，我国二手房转让需缴纳5%的营业税。根据新规，增值税替代营业税后，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
　　而且即便税率相同，由于增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价，实际税负还会更低。 　　南方财富网微信号：southmoney
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48小时排行营改增新政：四项政策影响房地产业_网易财经
营改增新政：四项政策影响房地产业
（原标题：营改增新政：四项政策影响房地产业）
财政部昨日发布通知，从5月1日起，和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业被纳入体系。
其中，公众比较关注的房地产行业，现行营业税率为5%，营改增后适用11%的税率。由于增值税实际上是基于差额征税(销项减进项)，而营业税是基于全额征税(仅销项)，所以单纯将新税率和老税率直接比较是没有意义的。
营业税税制下，房地产及建筑业对于营业税税源的贡献最大。由于营改增后房地产及建筑业的增值税率相较于营业税率有较大的变化，因此这两个行业将受到较大影响。
毕马威相关人士分析，房地产及建筑业适用的增值税政策中具有实质性宏观经济影响的主要有四项政策。
过渡期可自主选择简易计税
营改增新法规包括一系列过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增的平稳过渡，增值税率不会突然间提高到11%。销售日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率，这一政策不适用于个人销售住房。
过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和房地产投资公司最为密切关注的重要方面。对政府来说引入增值税最困难的问题之一是，如何在不影响市场经济秩序的前提下，将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。
过渡期政策期间，供应商可以自主选择简易计税方式，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。
对发生的土地采购成本视同进项抵扣
当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。
这个优惠政策将会有效地保证房地产开发商只对其增值的部分进行纳税，但只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税，而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况。
对于申请成为一般纳税人的房地产开发商，将可以把从政府采购的土地成本可以从销售额中扣除，保证房地产开放商只就业务中增值的部分缴纳增值税。但是此规定只能适用于房地产开发商适用于11%增值税率的时候，而不适用于5%增值税率。
当房地产开发商使用预售方式销售房产并收讫预付款时，是否即产生了增值税纳税义务，实操中预收款可能会发生在任何重大的建筑施工之前。营改增细则并没有就此提出要求，如果收到预收款没有开具增值税发票，销售不动产的纳税义务发生时间为合同规定时间或权属变更时。但是，在收到预收款时需要按3%的预征率预缴增值税。
个人出售2年以上住房免征增值税
北京、上海、广州和深圳，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
北上广深以外的城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
该政策延续了营业税的规定，这一政策不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，计税基础是住宅销售额。
除北上广深外，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税，目的是鼓励长期持有不动产，抑制市场投机行为。这个政策适用于所有个人持有的&住宅&房地产。因此，对于房地产投资者也将会适用于免税政策，个人出租住房的收入则适用1.5%的增值税率。
分期抵扣适用于11%税率的不动产进项税额
5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率，并且如果购买方是增值税一般纳税人，可以就不动产相关进项税额可以申报抵扣。
政策进一步规定，这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣，第一年可抵扣60%，余下的40%可于第二年抵扣。此规定同样适用于日后取得的不动产在建工程，但不适用于不包括房地产企业自行开发的房地产、融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。
在营业税制下，购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度，这是我国在增值税税制下巨大的发展，尽管就国际增值税税制惯例而言，这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。
毕马威相关人士分析，增值税全面实施后，在全球采用增值税制(或类似税制)的160个国家中，中国将成为增值税税基最广的国家。以国际标准来看，我国增值税体制将会是独特的，体现在增值税将适用于几乎全部金融行业服务(包括利息收入);同时，在房地产领域，增值税不仅适用于B2B、B2C交易模式，同时也将适用于C2C交易模式，这在其他国家是未曾尝试过的。因此，世界上其他政府很有可能跟随中国的脚步更新其增值税体制。
本文来源：第一财经日报
责任编辑：齐栋梁_NF2865
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